Immobilienblase Die nächste Krise

Wer den Koalitionsvertrag liest, gewinnt den Eindruck, dass Deutschland unverwundbar ist. Dabei entsteht am Immobilienmarkt gerade eine gewaltige Blase - eine Gefahr für das ganze Land.

Neubauten bei Hannover (Archivbild aus dem Jahr 2014)
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Neubauten bei Hannover (Archivbild aus dem Jahr 2014)

Eine Kolumne von


Ein Architekt, der sich auf den Ausbau von Bädern spezialisiert hat, erzählte mir folgende Geschichte: Um neue Kundschaft zu gewinnen, richtete er im Neubauprojekt eines großen Münchner Bauträgers ein Musterbad ein. Es war ein schönes Bad, der Aufpreis hielt sich mit 10.000 Euro gegenüber dem angebotenen Standardbad im Rahmen. Doch er erhielt nicht einen Auftrag.

Ob sich niemand für sein Bad interessiert habe, fragte er den Bauträger nach einer Weile. Nein, nein, sagte dieser, die Kunden hätten sich sogar sehr interessiert gezeigt. Sie hätten sich den Mehrpreis am Ende einfach nicht leisten können. Ich fand das bemerkenswert: Wir haben es in dem Fall mit Menschen zu tun, die 6000 bis 8000 Euro für den Quadratmeter auf den Tisch legen, das sind die Preise in München, aber an den Zusatzkosten von 10.000 Euro scheitern. Das nennt man wohl ein eng kalkuliertes Budget.

Ich erzähle diese Geschichte, weil ich glaube, dass auf dem Immobilienmarkt gerade eine gewaltige Blase entsteht. Manchmal lohnt es, dass man sich daran erinnert, dass Dinge anders sein können, als sie zu sein scheinen.

Gut-Wetter-Kalkulation

Wenn man den Koalitionsvertrag ansieht, den die Unterhändler von Union und SPD ausgearbeitet haben, muss man den Eindruck gewinnen, dass Deutschland unverwundbar ist. Größere Krisen sind in dem Vertragswerk nicht vorgesehen, nicht mal ein kleineres Gewitter zieht auf. Hier haben sich Leute geeinigt, die keine Vorstellung mehr davon zu haben scheinen, dass sich die wirtschaftliche Lage ändern könnte.

Es ist interessant, was man erlebt, wenn man sich auf Haussuche begibt. Ich wusste zum Beispiel nicht, dass die Banken eine 110-Prozent-Finanzierung anbieten. 100 Prozent für die Hauskosten und noch einmal zehn Prozent für die Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler. Ich dachte, man müsse mindestens 20 Prozent an Eigenkapital mitbringen, wenn man ein Haus erwerben will. So steht es überall zu lesen. Aber offenbar gibt es Ausnahmen von dieser Regel.

Meine Frau und ich haben im vergangenen Jahr nach einer Immobilie im Umkreis von München gesucht. Gleich bei unserem ersten Termin trafen wir ein Paar, das alles über die Bank finanzierte. Wir unterhielten uns über die zu erwartenden Sanierungskosten. Das Haus, vor dem wir standen, war ziemlich renovierungsbedürftig. Die beiden rechneten hin und her, wie sie das auch noch würden schultern können. Ich hatte nicht den Eindruck, dass sie das waren, was man solvent nennt, aber irgendwie hatten sie eine Bank davon überzeugt, ihnen einen Kredit über eine substanzielle Summe zu geben.

Kreditinstitute betonen, dass die Preise für Immobilien noch nicht so dramatisch gestiegen seien, dass man von einer Blase reden könne. Bislang gebe es auch keinen übermäßigen Aufbau an Wohnraumkapazitäten, sagt die Bundesbank. Glaubt man manchen Experten, dann hat Deutschland, was den Immobilienmarkt angeht, nur zu anderen europäischen Ländern aufgeschlossen.

Immobilienblase bringt gesamte Wirtschaft ins Wanken

Aber das ist aus meiner Sicht die falsche Betrachtungsweise. Die Frage ist nicht, ob die Leute zu viel für ein Haus oder eine Wohnung bezahlen. Die entscheidende Frage ist, ob sich Leute aufgrund der Niedrigzinsen den Erwerb eines Eigenheims leisten können, die bis dahin von einem Kauf nur hätten träumen können.

Mich erinnert die Lage an die Situation in den USA vor der Finanzkrise. Michael Lewis beschreibt in "The Big Short" eine Gruppe von Hedgefonds-Managern, die eine Idee von der Blase bekommen, als alle noch behaupteten, der Immobilienmarkt sei grundsolide. Einer der von Lewis beschriebenen Investmentbanker beginnt auf den Zusammenbruch des Marktes zu wetten, als er in Las Vegas von einer Stripperin hört, dass sie fünf Häuser und ein Apartment besitzt.

Meine Stripperin ist ein Handwerker, den ich von Zeit zu Zeit beschäftige. Er bietet seine Dienste über MyHammer für 25 Euro die Stunde inklusive Mehrwertsteuer an. Neulich hat er mir erzählt, dass er in der Nähe von Ottobrunn eine Eigentumswohnung erworben habe, drei Zimmer, Garten, alles, was er sich immer gewünscht habe. Die Wohnung hat 380.000 Euro gekostet. Er hat einen Kredit über 360.000 Euro aufgenommen, mit zwei Prozent Tilgung. Es sei für ihn eine enorme Summe, wie er mir berichtete, dennoch zahle er jetzt an Zins und Tilgung weniger als er bislang an Miete gezahlt habe.

Fehler in der Rechnung

Man muss kein Mathegenie sein, um den Fehler in dieser Rechnung zu finden. Der Zinssatz für einen Kredit mit zehnjähriger Laufzeit lag in den vergangenen 20 Jahren im Durchschnitt bei rund vier Prozent. Wer sich im vergangenen Jahr um einen Zehn-Jahres-Kredit bemühte, bekam ihn mit etwas Glück für 1,26 Prozent.

Dass es dabei nicht bleiben kann, ist klar. Wenn der Zins nur um einen Prozentpunkt steigt, was historisch gesehen immer noch enorm günstig wäre, bekommen viele Leute ein Problem, sobald ihre Zinsbindung ausläuft. Für meinen Handwerker macht es einen gewaltigen Unterschied, ob er 980 Euro pro Monat zahlt oder plötzlich 1280 Euro.

Immobilienblasen haben es an sich, dass nicht nur die armen Kerle betroffen sind, die zum Verkauf gezwungen sind, weil sie ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen können. Erst geraten die Banken ins Wanken, die auf einmal zu viele faule Kredite in ihren Büchern haben, dann die gesamte Wirtschaft. Ich habe nicht den Eindruck, dass man in Berlin auch nur einen Gedanken daran verschwendet, ob man für eine neue Krise gerüstet wäre.

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insgesamt 324 Beiträge
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Fata Morgana 22.02.2018
1. Wirklich?
Seit mehreren Jahren spekuliert man über eine Immobilienblase, nur ich lese von fehlendem Wohnraum allerorten außer in strukturschwachen Gebieten. Mir fehlt der Glaube an ein Platzen der Blase, denn das würde ja auch eine Senkung der Mieten bedeuten. So lange aber Zuzug herrscht, kann es nicht zu einem Platzen der Immobilienpreise kommen. Nehmen wir das Rhein-Main-Gebiet, dort werden die Mieten noch weiter steigen wegen des Brexit.
tiggowich 22.02.2018
2. Nein.
Blasen entstehen vor allem dadurch, dass man sie krampfhaft versucht herbeizureden. Statt von Blasen zu reden, könnte man einfach den Begriff „Marktsanierung“ bzw. „Rückkehr zur Normalität“ verwenden.
claus7447 22.02.2018
3. Blase halte ich für übertrieben
Denn dazu gehört neben einer deutlichen Überteuerung (was in einigen Großstädten bis zu einem gewissen Grad vorliegt) auch dann leerstand. Das haben wir aber keinen.
arr68 22.02.2018
4. Die Banken sind sich doch sicher
dass sie bei einem Platzen der nächsten Blase wieder aus Steuermitteln gerettet werden, schließlich soll ja kein Bänker ohne "Dach" über dem Kopf bleiben. Und auch bei diesem Koalitionsvertrg steht nichts zum Thema "Verantwortung" oder gar "Haftung" bei den "systemrelevanten" Branchen. Schade für die Familien,die demnächst in die Insolvenz gehen dürfen.
Crom 22.02.2018
5.
Eine Blase würde vorliegen, wenn gebaut würde, aber nicht die entsprechende Nachfrage nach Wohnraum gegeben wäre. Dies ist aber nicht der Fall. Im Grunde gleichen sich die Immobilienpreise in Deutschland schlicht den in Rest-Europa an.
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