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Ferienhäuser

Teurer Traum von Bella Italia

Im Sommer an die Adria ins Strandappartement oder für ein verlängertes Wochenende ins eigene Landhaus in der Toskana - davon träumen viele Deutsche. Vor dem Einzug aber steht nicht nur die Suche, sondern auch ein sehr italienischer Gang durch die Behörden.

Freiburg - Das Interesse am Kauf einer Immobilie südlich der Alpen ist groß. Gesucht werden vor allem ländliche Anwesen: Verlassene Bauernhöfe, ehemalige Wirtschaftsgebäude und auch alte Ställe. Viele Interessenten wollen es rustikal und haben Spaß daran, ihren Zweitwohnsitz erst einmal zu renovieren. "Strandurlauber bevorzugen allerdings immer noch das schlüsselfertige Appartement in Anlagen", weiß Bettina Gerhards von der in Hamburg erscheinenden Immobilienzeitschrift "Bellevue". Das gelte vor allem für die Adria.

Die beliebtesten Gegenden bei Immobilienkäufern in Italien sind immer noch die Toskana, Ligurien und die oberitalienischen Seen. "Schöne Objekte sind in diesen Regionen inzwischen äußerst rar und sehr teuer geworden", so Gerhards. "Aber auch Umbrien und das Piemont stehen auf der Liste der Deutschen ganz oben." Dort seien auch noch schöne Häuser zu entdecken. Wer im nördlichen Teil des "Stiefels" noch ein Schnäppchen machen möchte, sollte sich in der Emilia Romagna umsehen, rät die Expertin: "Dort ist es genauso schön, aber bei weitem nicht so teuer." Generell gelte für Italien der Grundsatz: Je weiter südlich, desto günstiger sind die Angebote.

Wer sich einen Überblick über die örtlichen Preise verschaffen möchte, tut sich allerdings schwer. "Es gibt zwar Übersichten in den italienischen Wirtschaftszeitungen und auch Führer, die von den Regionen und Kommunen herausgegeben werden", so Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DAS) in Freiburg. Für Ausländer interessante Objekte seien darin aber kaum enthalten.

Wer das für ihn passende Objekt gefunden hat, muss beim Kauf eine ganze Reihe von Dingen beachten. So ist zum Beispiel in Italien - anders als in Deutschland - bereits der Vorvertrag verbindlich. "Zwar folgt auch in Italien noch ein notarieller Vertrag", erklärt Schöllhorn. "Sollte sich aber herausstellen, dass mit dem Vorvertrag etwas nicht stimmt, kann der Notar eigentlich auch nichts mehr tun."

Zudem ist es in Italien üblich, dass mit Abschluss des Vorvertrags 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme als Anzahlung fällig werden, die der Käufer üblicherweise ohne Absicherung zahlt. Bei einer Kaufsumme von 400 000 Mark sind das immerhin mindestens 80 000 Mark. Kommt der Kauf dann nicht zu Stande, bekommt man diese Anzahlung nur schwer zurück.

Wer sicher gehen möchte, kann statt der Anzahlung eine Bankbürgschaft anbieten. "Da das aber nicht üblich ist, werden die wenigsten Italiener zustimmen", so Peter Schöllhorn. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sich das Objekt noch in der Bauphase befindet. Der Anwalt warnt, dann auf keinen Fall eine Anzahlungen zu leisten. Gezahlt werden sollte erst, wenn die Immobilie schlüsselfertig ist.

Eine weitere italienische Besonderheit ist, dass im Notarvertrag meist eine niedrigere Kaufsumme angesetzt ist, als dann tatsächlich gezahlt wird. Eine solche Unterverbriefung ist zwar auch nach italienischen Recht nicht korrekt, wird von den Behörden und der Justiz aber geduldet. "Man kann und sollte diese Unterverbriefung akzeptieren", rät Schöllhorn. "Nach deutschen Recht macht man sich auf keinen Fall strafbar und man spart doch beträchtlich Steuern."

Wer plant, das neue Häuschen auszubauen, umzubauen oder sogar neue Gebäude auf das Grundstück zu setzen, der sollte bedenken, dass er dazu eine Baugenehmigung der Gemeinde benötigt. "Mit Ausländern gehen die italienischen Behörden strenger um als mit Einheimischen", weiß Schöllhorn. Auch sollte der Verkäufer nach seiner Baugenehmigung gefragt werden, um sich keinen "Schwarzbau" einzuhandeln.

Zu bedenken ist auch, dass bei Anwesen mit landwirtschaftlicher Nutzfläche die Nachbarn nach italienischem Recht ein Vorkaufsrecht haben. Ob sie davon Gebrauch machen möchten oder vielleicht nur an den landwirtschaftlichen Anbauflächen interessiert sind, sollte man unbedingt vorher klären. Am besten wird schon vor Unterzeichnung des Vorvertrags eine Verzichtserklärung eingeholt.

Auch beim Häuserkauf in Italien reicht oft das eigene Kapital nicht. Doch die Finanzierung ausländischer Immobilien ist für die Bausparkassen längst normal. "Allerdings finanzieren wir nur eigengenutzte Wohnimmobilien", so Lucia Danner von "Casa Europa", der Abteilung Auslandsfinanzierung der Bayerischen Landesbausparkasse in München. Grundsätzlich werden maximal 60 Prozent des Verkehrswertes finanziert - und bis das Geschäft wirklich steht, kann es eine Weile dauern.

"Unsere Erfahrung zeigt, dass Finanzierungen für Italien eine recht langwierige Angelegenheit sind", so Danner. Die Wertermittlung dauere meist vier bis sechs Wochen. Die Hypothekenbestellung nochmals drei bis vier Monate. Erst danach könne das Geld ausgezahlt werden.

Informationen: Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien, Zähringer Straße 373, 79108 Freiburg, Tel.: 0761/550 12, Fax: 0761/550 13