AUS DEM SPIEGEL
Ausgabe 49/2016

Eigenheim in Baugemeinschaft Irrsinn hoch drei

Wer mit einer Baugemeinschaft ein Haus plant, darf eines nicht haben: eine Ahnung davon, was auf ihn zukommt. Ein Erfolgsbericht - nach sechs mühseligen Jahren voller Chaos.

Projekt "Dock 71" in der Hamburger HafenCity
Johannes Arlt/ DER SPIEGEL

Projekt "Dock 71" in der Hamburger HafenCity

Von


Von unserem Balkon in der HafenCity kann ich das weiße Unilever-Gebäude und den Marco-Polo-Tower mit seinen geschwungenen Balkonen sehen, das Ensemble ähnelt den Kreuzfahrtschiffen, die am Terminal davor festmachen, der "AIDAsol" oder der "Europa 2". Ich sehe die Elbe, die Köhlbrandbrücke und ganz weit weg, grau und unscharf, die Harburger Berge. Ein großartiges Bild.

Titelbild
Dieser Artikel ist aus dem SPIEGEL
Heft 49/2016
Die Geldmeister

Wenn ich aber direkt nach unten schaue, dann blicke ich in eine Baustelle. Stahlgitter, Stahlstäbe, Verschalungselemente. Es wird gehämmert, gemessen, geschleppt, und in der Mitte lagern die Baumstämme, auf denen irgendwann die Kinder im Innenhof herumklettern sollen.

Ungefähr so ist es auch mit einer Baugemeinschaft: Die Aussicht ist großartig, der Alltag dagegen mühselig und häufig chaotisch. Am Anfang steht die Vorstellung, eine tolle Wohnung zu bekommen, individuell zugeschnitten, in einem selbst geplanten Haus, sehr preisgünstig, mit einer supernetten Hausgemeinschaft, in der alle immer füreinander da sind, lauter gefühlte Superlative.

Aber bis dahin, so stellte sich leider heraus, ist das Leben eine Großbaustelle. Mit einer Baugruppe ein Haus von 70 Einheiten zu planen und zu bauen setzt vor allem eines voraus: keine Ahnung zu haben von dem, was da auf einen zukommt.

"Platz ist nicht so toll! Aber bezahlbar, stadtnah. Sicher keine Idylle, aber Haus mit sozialem Netzwerk." Dieser Eintrag in meinem Notizbuch stammt vom Ende 2010, als wir zum zweiten Treffen der künftigen Baugruppe dazustießen.


Im Video: Zu Besuch im "Dock 71"
Wie sieht das gemeinsam geplante Haus aus? SPIEGEL-Redakteurin Marianne Wellershoff führt durch das neue Zuhause der Baugemeinschaft.

DER SPIEGEL

Im Oktober 2010 wurde unser Hausprojekt bei den Baugruppentagen in Hamburg vorgestellt, eilig aufs Programm gesetzt als letzte Veranstaltung des Tages. Ende dieses Jahres werden alle eingezogen sein.

Sechs Jahre sind eine lange Zeit: Manche haben zwei Kinder bekommen, bei anderen sind die Kinder ausgezogen, bevor die Wohnung mit dem Kinderzimmer fertig war. Manche sind in Rente gegangen, einige haben lange in Übergangswohnungen gehaust, weil sie ihre vorherige Wohnung schon verkauft hatten. Und ein paar von uns haben Hamburg verlassen und vermieten ihre Wohnung nun.

Wir sind vor einigen Wochen eingezogen, schon bald wird auch die letzte der 58 Wohnungen in unserem Häuserblock "Dock 71" bezogen sein, werden in allen 12 Gewerbeeinheiten Menschen an ihren Arbeitsplätzen sitzen. 2010, das ist ganz schön lange her, und es zeigt, dass bei einem kollektiven Bauprojekt neben Enthusiasmus und Naivität auch jede Menge Geduld gefordert ist.

Und Nervenstärke. So oft habe ich mich geärgert über Entscheidungen, die ich falsch fand, zum Beispiel nur 2,60 Meter Deckenhöhe zu bauen, während der Standard in der HafenCity eher bei 2,80 Meter liegt. Aber ich war auch dankbar, als einer aus der Baugruppe die geplanten Steckdosen nachzählte und feststellte, dass die DIN-Norm nicht eingehalten wurde. Und ich freue mich heute, dass in unserem Haus nicht irgendwelche Zufallsnachbarn wohnen, sondern Menschen, die in den sechs Jahren unsere Freunde geworden sind.

In der Hamburger HafenCity sind Baugemeinschaften Teil des Konzepts für den neuen Stadtteil. Warum? Weil Baugemeinschaften eine Chance für Mittelschichtfamilien sind, Wohnungen im Zentrum einer Großstadt zu kaufen, die auf dem freien Markt für sie nicht bezahlbar wären - denn Bauherrin ist die Baugemeinschaft. Das Konzept der Stadtplaner ist aufgegangen: Der Anteil der Haushalte mit Kindern in der HafenCity liegt heute bei 18,4 Prozent - im angeblich so familienfreundlichen Eimsbüttel sind es 12,7 Prozent.

Und Baugemeinschaften sind der Einstieg in eine neue, urbane Lebensform: Wohnen als lose Gemeinschaft, ein soziales Netzwerk. Auch uns ging es darum, nicht nur in der Bauphase, sondern vor allem im Lebensalltag danach. So steht es in unserer Teilungserklärung, die wir am Tag des Grundstückkaufs am 26. Juni 2014 in einer acht(!)stündigen Sitzung unterzeichneten: Ziel ist es, "ein gemeinsames Wohnprojekt zu schaffen, das ökologische und soziale Qualität ermöglichen und insbesondere das Zusammenleben von Familien sowie von Jung und Alt fördern soll".

Alle, die in unsere Baugruppe wollten, mussten in ihrer Bewerbung ausführen, was sie zur Gemeinschaft beitragen wollen. Das gehörte zum Konzept, das die Baubetreuungsbüros Conplan aus Lübeck und Stattbau aus Hamburg für unser Grüngürtel-Haus entwickelt und bei der Stadt als Bewerbung für das Baufeld 71 eingereicht hatten - damals kein schöner Platz gegenüber einer riesigen Industriehalle. Die wurde zum Glück abgerissen und hat dem Lohsepark Platz gemacht. Wir bekamen den Zuschlag fürs Grundstück.

Es gibt verschiedene Modelle von Baugemeinschaften: Eine meist übersichtliche Gruppe von Freunden hat die Idee, ein gemeinsames Haus zu bauen. Oder ein Projektentwickler gründet eine Baugemeinschaft, übernimmt das Management und lässt sich dafür mit ein, zwei Wohnungen im Haus bezahlen. Oder professionelle Baubetreuer erarbeiten ein Konzept, stellen auf dieser Basis eine Käufergruppe zusammen, managen das Projekt bis zur Fertigstellung und werden dafür bezahlt - so wie es bei uns war. Wenn das Haus fertig ist, wird aus der Baugruppe eine normale Eigentümergemeinschaft.

Baugruppenmitglied Wellershoff: Einfach nette Nachbarn gesucht
Johannes Arlt/ DER SPIEGEL

Baugruppenmitglied Wellershoff: Einfach nette Nachbarn gesucht

Wenn ich während der Bauzeit erzählt habe, dass ich in einer Baugemeinschaft mit 70 Parteien bin, dann wurde ich von den meisten angeschaut, als hätte ich einen komplizierten Bruch des rechten Handgelenks. Du Arme! Mitleid! Für viele besteht eine Baugruppe aus Menschen, die leidenschaftlich gern herumdiskutieren oder, schlimmer, herumnörgeln. Ja, stimmt, es wird sehr viel diskutiert, digital und analog. Manchmal dauerten die Sitzungen bis 23 Uhr, werktags, logisch. Trotzdem sind wir danach oft noch losgegangen, um gemeinsam ein Bier zu trinken. Solche gemeinsam durchgestandenen, nervigen Abende schweißen zusammen.

Einmal im Monat trafen wir uns zu den Baugruppensitzungen, die eigentlichen Diskussionen fanden jedoch in den Arbeitsgruppen statt. Für jede Frage gab es eine Gruppe: Wir hatten eine AG Vertrag, eine AG Architektur, die AG Dachterrasse, AG Innenhof, AG Gemeinschaftsraum, AG Keller, AG Finanzen, eine AG Umzug und die AG Überbau.

Die AGs waren das Herz unserer Baugemeinschaft. Abends, nach der Arbeit, beugten wir künftigen Nachbarn uns bei Wasser, Aufschnitt und Brot an irgendwelchen Esstischen über den Grundstückskaufvertrag mit der Stadt, beschäftigten uns mit der Brandgefahr von Wärmedämmverbundsystemen, diskutierten die Vorschläge unserer Architekten für Balkonbrüstungen und passten die Entwürfe der Landschaftsarchitekten für Dach und Innenhof an unsere Bedürfnisse an.

Klug ist, wer in seine Baugemeinschaft möglichst viel Expertenwissen holt. Daran hatten wir nicht gedacht, wir haben einfach nette Nachbarn gesucht. Uns blieben daher nur die Alternativen, entweder externe Profis teuer zu bezahlen oder selbst zum Experten zu werden. Ich weiß jetzt alles über FC-Werte und sommerlichen Wärmeschutz, Parkettaufbauhöhen und Kreuzschaltungen. Gerade in diesen zähen Diskussionen über Klinker, Fliesen und die Markisenfarbe entsteht das Wirgefühl: Das ist unser Haus, unser Projekt, hier entscheiden wir darüber, wie es aussieht und wir zusammenleben wollen.

Nicht alle Diskussionen verliefen friedlich und sachlich, natürlich kam es zu Konflikten, weil es unterschiedliche Interessen gibt. Ich bin heute überzeugt: Je kleiner die Baugemeinschaft, desto größer die Gefahr, dass die Parteien sich darüber zerstreiten. Bei 70 Parteien ist es sinnlos, auf jemanden sauer zu sein, der anders abgestimmt hat als man selbst. In der AG Kommunikation schlichteten wir Konflikte, die AG Klönschnack war dafür da, Streit erst gar nicht aufkommen zu lassen und deshalb für gute Stimmung zu sorgen. Ich erinnere mich noch gut, wie wir bei Glühwein, Würstchen und eiskaltem Ostwind am trostlosen Baufeld standen, das damals nur aus Sand und kleinen, struppigen Pflanzen mit starkem Überlebenswillen bestand.

Klar, bei Baugruppen ist es wie in allen Gruppen: Manche engagieren sich sehr, haben vor den Treffen alle Vorlagen durchgearbeitet, sind in mehreren AGs oder auch noch in der Geschäftsführung der Baugemeinschaft. Und der eine oder andere hat keinen einzigen Abend in AG-Arbeit investiert; manche schwänzten sogar die Sitzungen der Baugemeinschaft. Dennoch haben sie am Ende wie alle anderen eine relativ günstige Wohnung bekommen.

Manche Baugemeinschaften wollen dies mit einem Punktesystem verhindern. Wer Zeit investiert, muss weniger Geld zahlen. Wir haben uns gegen dieses Modell entschieden. Warum? Die AGs mussten wichtige Entscheidungen vorbereiten, und das sollten besser diejenigen machen, die sich dafür wirklich interessierten.

Trotzdem: Gerechtigkeit war und ist ein zentrales Thema für uns, und praktisch jede Frage ließ sich darauf herunterbrechen. Zum Beispiel: In jedem Haus gibt es bessere und schlechtere Wohnungen. Aber wer bekommt welche? Und kosten alle gleich viel - oder gibt es je nach Lage unterschiedliche Preise? Was ist fair? Dass jeder ein Penthouse bekommen kann, wenn er nur schnell genug ist? Oder dass die Penthouse-Besitzer die Nachbarn im ersten Stock an der lauten Straße durch günstigere Quadratmeterpreise entschädigen?

Unsere Baugemeinschaft hat je nach Lage unterschiedliche Quadratmeterpreise aufgerufen und bei der Wohnungsvergabe ein Punktesystem entwickelt: Es gab Bonuspunkte unter anderem für Kinder und den Verzicht aufs Auto (und damit den Tiefgaragenplatz). Wie solche Fragen gelöst werden, sagt sehr viel darüber, welche Werte die Gruppe teilt.

Ein Grundgesetz von Baugemeinschaften habe ich in diesen sechs Jahren gelernt: Über Wichtiges wird zu wenig geredet und über Unwichtiges zu viel. Wir haben tatsächlich einen halben Abend lang heftig über die Preise für zwei Schaltersysteme diskutiert und schließlich in einer Kampfabstimmung eine Entscheidung für das System getroffen, das manchen zu teuer war. Der Preisunterschied lag für eine 100-Quadratmeter-Wohnung geschätzt bei gerade mal 90 Euro. Und als die Angebote eingeholt waren, stellte sich heraus, dass es gar keine Differenz gab. Dagegen haben die individuellen Grundrisse, die zu einem immens teuren zusätzlichen Stahlbedarf in sechsstelliger Höhe führten, zu vergleichsweise wenigen Diskussionen Anlass gegeben.

Das Sein definiert das Bewusstsein, und die Architektur definiert das Zusammenleben. In der HafenCity bekommen nur Baugemeinschaften den Zuschlag für ein Grundstück, die auch Gemeinschaftsräume planen. Den Stadtplanern ist offenbar klar: Dieses neue Quartier kann nur funktionieren, wenn die Bewohner es auch mit Sozialleben füllen. Und das fängt in der Hausgemeinschaft an.

Unser Haus hat einen Gemeinschaftsraum, einen gemeinsamen Innenhof und zwei gemeinsame Dachterrassen mit umgebauten Seecontainern, in denen es eine Küche und, in einem anderen, Toiletten gibt. Andere Baugemeinschaften haben ihre Dachflächen komplett an die Bewohner verkauft, um durch mehr verkaufte Fläche die Kosten pro Quadratmeter zu senken.

Obwohl eine Baugemeinschaft so etwas wie Schwarmintelligenz besitzt, war nicht jede Entscheidung klug. In unserem Innenhof werden viele Kinder spielen. Wenn die schnell zur Toilette wollen, müssen sie durch den Gemeinschaftsraum gehen - was aber, wenn da jemand seinen Geburtstag feiert? Daran hat niemand gedacht.

Natürlich haben wir auch den ganz normalen Irrsinn durchlitten, mit dem man sich beim Bau eines Einfamilienhauses herumplagen muss. Die Firma, die die Elektroplanung machte, ging pleite, das bedeutete Chaos, Fehler und Mehrkosten, die wir als Bauherrin tragen mussten. Wir haben dreimal Fliesenlegern unsere Badplanung erläutert, weil, so wurde es uns erklärt, der jeweilige Vorgänger gefeuert worden war. In der Zwischenzeit war der Hersteller der Fliesen, die wir im Dezember 2014 unter großem Zeitdruck aussuchen mussten, vom Markt verschwunden. Das teilte uns der dritte Fliesenleger betreten mit, als wir im April 2016, wenige Monate vor dem Einzug, mit ihm in unserer künftigen Wohnung standen. Wir bekamen genau einen Tag Zeit, um neue Fliesen auszusuchen.

Es gab Mängel und unangenehme Überraschungen, zum Beispiel, dass die in der Architektenzeichnung so hübschen Briefkästen, die einen Ausschnitt in der Wand vollständig füllen, als Schrumpfversion installiert wurden, sodass weder der Wandausschnitt gefüllt ist noch Zeitungen oder dickere Magazine hineinpassen. Oder dass der in der Präsentation so coole graue Sichtbetonfußboden im Treppenhaus nun leider an einen vor langer Zeit aufgegebenen Rohbau in Griechenland erinnert.

Einer der Baubetreuer hatte ganz zu Anfang gesagt, dass in unserer Baugruppe vielleicht nicht alle die Fertigstellung erleben würden; der Tod gehöre bei solchen Projekten dazu. Es traf den Mann, der damals neben ihm stand und der mit ihm die Idee des Hauses entwickelt hatte, Reiner Schendel, Geschäftsführer von Stattbau.

Eine andere Prognose von ihm erfüllte sich nicht: dass bis zum Einzug ein Drittel der Baugruppenmitglieder nicht mehr dabei wäre. Tatsächlich waren es nur zwei, also nicht mal drei Prozent.

Es hat sich etwas grundlegend verändert in diesen sechs Jahren. Immer mehr Menschen möchten anders leben. Wenn ich heute von der Baugruppe erzähle, werde ich gefragt: "Wir möchten auch gern in eine Baugemeinschaft. Wie geht das?"



insgesamt 4 Beiträge
Alle Kommentare öffnen
Seite 1
hein.ch 08.12.2016
1. interessantes Konzept
Wer Eigentümerversammlungen kennt, weiß das da bei 20 Leuten, 30 Meinungen aufeinanderprallen. Die Phase wird hier schon mal vorgezogen. Wer zusammen gebaut hat, wird vermutlich später besser zusammenhalten. Was leider fehlt ist ein Vergleich der Kosten zum 'normalen' bauen. Ist es nur individueller oder auch wirklich günstiger?
kenterziege 08.12.2016
2. Dieses Vorhaben lebt vom guten Willen der Beteiligten und von der attraktiven HH-Hafenity
Gut gemeint muss nicht zwangsläufig gut sein! Alle die sich da zusammengefunden haben, könnten auch in Freiburg-Vauban leben. Der Traum vom sozialen Wohnen einer absolut homogenen links-grün-Veggie-Bürgergesellschaft. Da steckt fast mehr an Social-Engineering als an Technical-Engineering drin. Am Anfang geht das mit dem guten Willen der "Pionierbeteiligten". Aber ein Haus steht länger, als seine Bewohner dort leben. Wohnungen werden verkauft und vermietet. Dann kommen andere, die sich für den ganzen "Share-Gedanken" von Gemeinschaftsräumen wenig interessieren. Wer pflegt die dann? Wer leistet sich die teuren Wohnungen, die einen enormen technischen Wartungs- und Erhaltungsaufwand haben, künftig? Ich kenne diese Wohnviertel, die am Anfang sozial so Wünschenswert wären und dann durch die Vereinzelung der Mieter oder Käufer, einfache Wohnblocks waren. Die Leute, die sich das leisten können, müssen har arbeiten und hochmobil sein. Der wunderschöne Fernblick ist nur am Wochende zu genießen. Alle anderen Dinge, die wohnen zu wohnen machen, wenn man Kinder hat, fallen dort aus. Kinder interessiert der Fernblick nicht. Die wollen im Grünen spielen und ein Trampolin oder einem Sandkasten haben. Das wird im besten Fall ein Ghetto für wohlhabende Junggesellen/innen! Mein Haus war übrigens in 11 Monaten bezugsfertig und hat eine vom Haus direkt erreichbare Dreifachgarage mit Drehstromanschluss! Für alle Fälle!
Schneem 08.12.2016
3. Deshalb:
Gebrauchtes Haus kaufen. Und sanft mit viel Zeit renovieren. Da hatte ein anderer den Ärger mit dem Neubau. Ausserdem müffeln Neubauten noch schlimmer als Altbauten.
rabenerbe 08.12.2016
4. Eine der wichtigsten Sätze lautet:
"Klug ist, wer in (s)eine Baugemeinschaft möglichst viel Expertenwissen holt" oder zu der ebenfalls genannten Lösung greift, "externe Profis teuer (zu) bezahlen oder selbst zum Experten zu werden". Goldene Worte! Wir haben mit drei weiteren Paaren - alle seit vielen Jahren bekannt und befreundet - eine solches "Projekt" in einem urbanen Umfeld (ca. 500.000 Einwohner, zentrumsnah) realisiert. Das interne Expertenwissen bestand/besteht bei uns aus: 2 Architektinnen (eine mit Erfahrung in der Altbausanierung, eine mit der Zusatzqualifiktion "Energieberaterin"), einer Landschaftarchitektin, einem Bauunternehmer und einem Anwalt/Immobilienökonom. Selbstverständlich wurde dieses Expertenwissen als "Sowiesokosten" im Rahmen des Projekts "vergütet". Wir konnten - auch durch eine besonders glückliche Fügung beim Grundstückskauf - das altersgerechte und barrierefreie Projekt in rund 3 Jahren realisieren. Ganz wichtig ist es dabei, zu erkennen oder sich "sagen" zu lassen, was tatsächlich WICHTIG und deshalb wann ausführlich zu besprechen und zu entscheiden ist. Selbst wenn wir das entsprechenden Wissen nicht in der Gruppe gehabt hätten, hätten wir immer fachkundige Dritte an unsere Seite geholt - entweder auf Dauer oder auf Zeit. Und um Interessenkonflikte von Anfang an zu vermeiden, hätten wir diese immer als "Baugemeinschaftsinteressenvertreter" an Bord genommen. Außerhalb der Baugemeinschaft gibt es ja bereits genug Dritte, die auch - zulässigerweise - auf ihre eigenen Interessen zu achten haben. Im Hinblick auf die Gesamtkosten - auch an Lebenszeit - eines solchen Projektes, halten wir das nach wie vor für die "günstigste" Lösung. Und bei allem Respekt vor der Leistung "selbst zum Experten zu werden": wichtig ist gerade das Expertenwissen im Hinblick auf seine Wirkung im Kontext zum sonstigen Expertenwissen, um für die Baugememeinnschaft ein möglichst optimales Ergebniss zu erzielen. Unverknüpftes "Inselwissen" ist hier hochgradig gefährlich. Zwischezeitlich sind wir soweit, dass wir Dritte bei solchen Projekten mit Rat und Tat begleiten und feststellen, dass die guten Absichten eben nicht reichen - siehe auch den Artikel - sondern man genau wissen muss, was man mit wem, in welchem Umfang, auf welche Art und Weise, wann tut oder läßt. Und da ist guter Rat eben nicht "zu teuer"!
Alle Kommentare öffnen
Seite 1

© DER SPIEGEL 49/2016
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung


TOP
Die Homepage wurde aktualisiert. Jetzt aufrufen.
Hinweis nicht mehr anzeigen.