AUS DEM SPIEGEL
Ausgabe 6/2018

Immobilien Besser kaufen - oder mieten?

Eigenheime werden in Großstädten zunehmend unerschwinglich. Das Angebot ist so rar, dass windige Verkäufer leichtes Spiel haben. Lohnt sich der Immobilienerwerb noch?

Wohnhäuser mit Luxuswohnungen in Berlin
DPA

Wohnhäuser mit Luxuswohnungen in Berlin

Von , , und


Eigentlich geht's ihm prächtig, findet Kai Wittmann, 38. Er arbeitet in der Autobranche und verdient ein gutes Ingenieursgehalt. Mit seiner Frau will er bald eine Familie gründen. Sein Leben ist so, wie es sich viele wünschen in dem Alter. Wenn, ja, wenn da nicht ein Thema wäre, das ihn schier zur Verzweiflung bringt.

Titelbild
Dieser Artikel ist aus dem SPIEGEL
Heft 6/2018
Kaufen oder mieten? Was wo schlau ist

Wittmann lebt in einer Zweizimmerwohnung in München-Sendling, die für eine Familie mit Kindern definitiv zu klein ist. Doch sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise steigen in der bayerischen Landeshauptstadt gerade in so abstruse Höhen, dass er daran zweifelt, sich jemals etwas anderes leisten zu können. "Bei all unseren Freunden ist der Immobilienmarkt das Thema Nummer eins: Wie finde ich eine Wohnung? Soll ich kaufen oder mieten? Kann ich auf Dauer in der Großstadt bleiben?", sagt er.

Vor zwei Jahren wollte Wittmann losziehen und eine Drei- bis Vierzimmerwohnung kaufen, damals, als ihm noch nicht so ganz klar war, was auf dem Immobilienmarkt los ist. Rund 400.000 Euro, kalkulierten er und seine Frau, könnten sie bei geringem Risiko und konservativ gerechnet aufbringen.

Eine kurze Internetrecherche reichte, um festzustellen, dass man damit in München nicht über 60 Quadratmeter hinauskommt. Also entschied sich das Paar für Plan B: selbst mieten und eine Zweizimmerwohnung als Anlage kaufen, irgendwo in Deutschland. Doch auch dieses Vorhaben erwies sich als irrwitzig.

Mal lag die angebotene Wohnung in der Nähe eines Klärwerks, mal klaffte in der Außenwand ein meterlanger Riss. Es handle sich um einen alten Setzschaden, das Haus sei in den Fünfzigerjahren gebaut worden, wiegelte der Makler ab, dabei hatte Wittmann das Haus zuvor bei Google Street View noch völlig unbeschädigt gefunden. Bei einem weiteren Objekt hätte Wittmann die Miete drastisch erhöhen müssen, um es finanzieren zu können. "Teil eines solchen Spiels möchte ich nicht sein", sagt er und klappt seinen Laptop auf.

Auf dem Rechner hat er seine frustrierende Suche in langen Kolonnen dokumentiert: Preise, Größen, Eigenheiten, Finanzkennzahlen und ein paar Stichworte, woran jedes einzelne Projekt gescheitert ist. Es ist eine in Excel gepresste Dokumentation des Wohnungswahns, der gerade den deutschen Immobilienmarkt beherrscht.

Noch in den Neunzigerjahren gehörte es fast wie selbstverständlich zur Biografie vieler Mittelschichtfamilien, ein Haus zu bauen, um Platz für die Kinder zu haben. Selbst in den begehrten Lagen von Groß- oder Universitätsstädten war dies für sie üblich und möglich. Heute ist ein solches Vorhaben kaum noch erschwinglich: Dafür verdienen die meisten Familien nicht genug - und Eigenheime sind viel zu teuer geworden.

Jedem Bürger in Deutschland stand 2016 durchschnittlich ein Nettoeinkommen von rund 1800 Euro im Monat zur Verfügung, das waren zehn Prozent mehr als vier Jahre zuvor. In derselben Zeit sind die Wohnungspreise förmlich explodiert: plus 30 Prozent. Allein mit dem Geld, das ein Bürger mit Erwerbsarbeit verdient, lassen sich die meisten Objekte nicht mehr bezahlen.

56 Prozent der Deutschen glauben, dass sie es sich wahrscheinlich niemals leisten können, ein Haus zu kaufen, wie eine Umfrage der Bank ING-DiBa zeigt - das sind mehr als in fast allen anderen EU-Staaten.

Luxuswohnungen in Dortmund
Westend61 / imago

Luxuswohnungen in Dortmund

Dabei gilt das Eigenheim noch immer als wichtiger Teil der Altersvorsorge, so jedenfalls erklären es Sparkassenmitarbeiter und Bankberater gern. Wer in den eigenen vier Wänden wohne, könne sich im Alter die Miete sparen, so die Logik. Und wer eine Eigentumswohnung vermiete, habe eine regelmäßige Zusatzrente.

Aber geht diese Rechnung in den großen Städten des Landes im Jahr 2018 noch auf? Ist es tatsächlich besser, sein Wohnbudget in ein Eigenheim zu stecken, anstatt das Geld einem Vermieter hinterherzuwerfen? Oder sind die Preise nicht längst derart abgehoben, dass der Absturz nur eine Frage der Zeit ist? Was passiert, wenn die Europäische Zentralbank die Zinsen wieder anhebt - und Kredite teurer werden?

Die Sehnsucht der Käufer

Vielleicht ist ein Immobilienmakler der Letzte, den man fragen sollte, ob es sich noch lohnt, eine Wohnung zu kaufen. Schließlich hat kaum eine andere Berufsgruppe vom Boom der vergangenen Jahre so profitiert. Andererseits kennt Nikolaus Ziegert - einer der bekanntesten Makler Berlins - den Markt wie wenige andere. Er ist seit mehr als 30 Jahren im Geschäft.

"Bis auf minimale Ausschläge nach unten hat jeder zu allen Zeiten das Gefühl gehabt, die Preise sind zu teuer, es ist vorbei", sagt er. Vorbei sei es aber nie gewesen, und das gelte auch jetzt.

Mit solchen Sätzen hat Ziegert sicher schon aus vielen unschlüssigen Interessenten unterschriftswillige Käufer gemacht. Auch wenn er nicht gerade wie ein typischer Vertreter seiner Zunft daherkommt.

Sein Besprechungsraum sieht aus wie ein Wohnzimmer: dicke Stoffvorhänge vor den Fenstern, Untersetzer unter Pflanzkübeln und Teetassen, die täglich ausgetauscht werden, weil der Kunst- und Esoterikfan passend für jeden Wochentag eine andere Farbe ausgesucht hat.

Ziegert hat ein Biologiestudium abgebrochen und war danach ein Jahr lang Blumenhändler, ein Job, bei dem er die Kunden offenbar vor allem mit seinem Enthusiasmus um den Finger wickelte. "Ich habe die Blumen geliebt, vor allem die Rosen, ich fand die so toll", schwärmt er noch heute.

Immobilieninteressent Wittmann "Bei allen Freunden Thema Nummer eins"
Florian Generotzky / DER SPIEGEL

Immobilieninteressent Wittmann "Bei allen Freunden Thema Nummer eins"

Weil die zerkratzten Hände eines Blumenhändlers seinen ästhetischen Ansprüchen nicht genügten, schwenkte er auf Immobilienmakler um. Interessant ist Ziegert aber vor allem, weil er eine Überzeugung, die viele Deutsche teilen, in eindrucksvolle Worte fasst: die Abscheu gegen alles, was mit Aktien oder Finanzmärkten zu tun hat.

Für ihn ist das alles Teufelszeug, sagt er: "Ich habe schon vor langer Zeit Goethes ,Faust' gelesen, da wusste ich: Geld ist nichts. Es gibt nur eins: Sachwerte."

In "Faust II" - das für alle, die es nicht sofort parat haben - kreiert Mephisto aus wertlosen Zetteln so lange neues Geld, bis es zur Inflation kommt.

Mit solchen Gleichnissen dürfte Ziegert wohl so manchem seiner Kunden aus der Seele sprechen - und das erklärt wahrscheinlich, warum viele Deutsche trotz aller Warnzeichen bereit sind, beim Haus- und Immobilienkauf hohe Risiken einzugehen. Warum die Kauflust ungebrochen scheint, obwohl in etlichen Großstädten die Mieten bereits deutlich langsamer steigen als die Kaufpreise - was als ein klares Zeichen dafür gilt, dass etwas nicht stimmt.

Auf Ziegerts Website ist gerade eine 90-Quadratmeter-Neubauwohnung in Pankow für mehr als 500.000 Euro im Angebot, vor zehn Jahren hätte man in derselben Gegend wahrscheinlich kaum mehr als die Hälfte bezahlt.

Aber Berlin wachse, beteuert Ziegert, und dann dieses "riesige Geschenk der niedrigen Zinsen. Das ist der Robin Hood der modernen Zeit". Er wünsche und "bete zu Gott", dass auch normale Menschen das zur Vermögensbildung nutzten.

Ziegert kann eine Rechnung präsentieren, die sich ziemlich gut anhört: Auf einen Quadratmeter für 4000 Euro müsse man bei einem Wohnungskauf heute knapp 7 Euro Zinsen zahlen im Monat, sagt er. Das sei doch besser als 13 Euro Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Und dann müssten noch weitere 5 Euro pro Quadratmeter als Tilgung kalkuliert werden.

Das Problem ist nur: Ziegert geht bei seinem Beispiel von einer anfänglichen Tilgungsrate von jährlich 1,5 Prozent der Kreditsumme aus. So braucht ein durchschnittlicher Käufer 30 oder 40 Jahre, um seine Schulden komplett zu begleichen.

Eine solche Finanzierung lässt sich eigentlich nur dann rechtfertigen, wenn Verwandte oder Eltern helfen - oder irgendwann ein ausreichendes Erbe hinterlassen, so zynisch dieses Kalkül auch sein mag.

Die schlechte Position der Käufer

Nüchtern betrachtet, ist die Marktposition des Käufers - abgesehen von den niedrigen Zinsen - ziemlich mies. Das Angebot an Objekten ist vor allem in Metropolen so rar, dass die Verkäufer die Bedingungen geradezu diktieren können. Dementsprechend miserabel fallen die Verträge für den Käufer oft aus.

Der Markt ist leer gefegt, und das bringt Kaufinteressenten von vornherein in die Defensive. In Seminaren für Immobilienerwerber erklären Finanzberater da schon mal, man solle bei der Besichtigung eines Kaufobjekts zwar unbedingt einen Fachmann mitnehmen - ihn dem Verkäufer aber möglichst bloß als informierten Freund vorstellen. Sonst könne sich der Eigentümer oder Makler vom Interessenten zu sehr gegängelt fühlen und einfach jemand anderen bevorzugen, zumindest bei begehrten Objekten.

Für die Not der Kaufwilligen ist teilweise der Staat verantwortlich. Bund und Länder haben das Thema Wohnungsbau über Jahre vernachlässigt. Man sieht das schon daran, dass es seit Ende der Neunzigerjahre kein eigenes Bundesbauministerium mehr gibt.

Neubau in Hamburg
Oliver Heissner / Artur / Plainpicture

Neubau in Hamburg

Die Bundesländer wiederum, die seit 2006 die Hoheit über den Grunderwerbsteuersatz haben, haben diese Abgabe von 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro muss der Käufer in Brandenburg zusätzlich 26.000 Euro an den Fiskus zahlen. Hinzu kommen Notar- und oft auch Maklergebühren. In Berlin summieren sich die Nebenkosten rasch auf rund 15 Prozent des Kaufpreises. Macht bei einer 400.000-Euro-Wohnung 60.000 Euro, die einfach weg sind.

Die Kommunen ihrerseits verkauften ihren eigenen Wohnungsbestand oftmals an professionelle Großinvestoren statt an Privatinteressenten. Und sie dünnten ihre Bauämter personell aus, mit gravierenden Konsequenzen.

Heute dauert es häufig mehrere Jahre, bis ein Bebauungsplan fertiggestellt ist. Die Bearbeitung von Baugenehmigungen zieht sich hin. Die Zahl der erteilten Bescheide für den Wohnungsbau ist von Januar bis November 2017 um 7,8 Prozent zurückgegangen, obwohl die Nachfrage ungebrochen ist. Kein Wunder, dass Jahr für Jahr in Deutschland schätzungsweise 100.000 Wohnungen zu wenig gebaut werden.

"Der entscheidende Engpassfaktor" für die prekäre Lage allerdings liegt woanders, wie es in einer kürzlich erschienenen Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung heißt: in den Grundstückskosten.

Zum einen sind viele Großstädte vor allem im Zentrum schon jetzt ziemlich zugebaut, zum anderen wird eifrig spekuliert: Investoren kaufen Bauland und lassen es einfach liegen in der Erwartung, dass der Wert weiter steigt.

Auch dieses Phänomen wird bislang von der Politik eher befördert als begrenzt: Gegenwärtig besteuert der Staat unbebautes Land wesentlich niedriger als bebautes. Vorvergangene Woche schlug Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) im SPIEGEL vor, diese Logik umzudrehen und Bodenspekulation steuerlich zu sanktionieren.

Innerhalb von fünf Jahren haben die Grundstückspreise im Schnitt um rund 27 Prozent zugelegt. In Frankfurt am Main kostet Bauland teilweise doppelt so viel wie 2012, in manchen Stadtteilen Berlins sogar mehr als das Vierfache des damaligen Preises.

Selbst Remscheid boomt. Die Stadt in Nordrhein-Westfalen ist ein alter Industriestandort im Bergischen Land, hier erfanden 1884 die Gebrüder Mannesmann die nahtlose Röhrenfertigung. Heute hat der Ort viel von seiner früheren ökonomischen Bedeutung eingebüßt. Nur der Immobilienmarkt zeigt eine Dynamik, als ob von Remscheid aus eine neue industrielle Revolution in Gang käme.

Die Stadtsparkasse hat 2016 gut ein Fünftel mehr Geld für Baukredite vergeben als im Jahr zuvor, das Interesse am Erwerb einer Immobilie sei enorm, berichtet das Institut. Unbebaute Grundstücke sind in Remscheid besonders begehrt, das Geschäft ist in einem Jahr um 40 Prozent gewachsen, die Preise steigen: Ein Hausgrundstück von 470 Quadratmeter Größe kostete 2016 im Schnitt 108.600 Euro, 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Um die Nachfrage zu befriedigen, hat die Stadt eigens Neubaugebiete erschlossen, auf dem Gelände eines ehemaligen Krankenhauses wird ein neues Quartier fertiggestellt. Fraglich ist nur, ob es in Remscheid tatsächlich auf Dauer einen Bedarf an Wohnraum gibt. Die demografische Entwicklung lässt daran zweifeln.

Knapp 113.000 Bürger leben in Remscheid, 1970 waren es 136.000. Aller Voraussicht nach wird der Ort auch in den kommenden Jahren massiv an Bevölkerung verlieren, die Prognose weist für das Jahr 2035 in Richtung 100.000. Spätestens dann würde die gern bemühte Beschreibung als "Großstadt im Grünen" deplatziert wirken.

Remscheid ist das, was Bevölkerungsforscher eine "unechte Schwarmstadt" nennen: Der Ort kann noch Menschen aus dem Umland anlocken, das wird jedoch nicht mehr lange so gehen. Während echte Schwarmstädte - die Metropolen, aber auch attraktive Hochschulstandorte wie Freiburg oder Münster - eine besondere Anziehungskraft ausüben, verlieren viele Mittelzentren ihre Funktion als Anlaufpunkt für die Bürger aus den Dörfern. Von dort kommt immer weniger nach.

So erleben die Remscheids, Bottrops oder Kaiserslauterns der Republik einen trügerischen Boom. Noch floriert dort das Geschäft mit Immobilien, schließlich läuft die Wirtschaft, die Zinsen sind niedrig, die Bürger wissen oft nicht, wohin mit dem Geld, sie plagt eine diffuse Angst ums Kapital - und so investieren sie eben in Sand, Zement und Beton.

Doch wenn sich die ökonomischen Vorzeichen drehen, wird das auf die Immobilienmärkte in den Regionen heftig durchschlagen. Dann wird offenkundig, dass es dort weitaus mehr Wohnraum gibt als nötig. Statt der erhofften Wertsteigerung werden die Immobilienpreise sinken, mithin die Mieten - und dann gehen viele Rechnungen nicht mehr auf.

Dieses Szenario spielt nicht in der Zukunft. Der Markt ist bereits jetzt aus der Balance geraten.

Seit drei Jahren driften Kaufpreise und Mieten in Deutschland deutlich auseinander, in 246 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten verläuft die Preisentwicklung nach Beobachtung des Berliner Forschungsinstituts Empirica nicht mehr im Gleichklang. In 195 Kreisen bestehe eine mäßige bis hohe Blasengefahr, konstatiert Empirica, vor drei Jahren waren es erst 67.

Auch in Metropolen wie Hamburg oder Berlin gelten die Preise längst als überhitzt. "Wir sehen ein Rückschlagpotenzial von 20 bis 30 Prozent", sagt Empirica-Wissenschaftler Reiner Braun. Durch die niedrigen Zinsen allein ließen sich die massiven Preissteigerungen nicht mehr erklären. Zu einem ähnlichen Ergebnis kam die Bundesbank in ihrem letzten jährlichen Bericht zur Finanzstabilität.

Das Wort Rückschlagpotenzial klingt fast zu harmlos für das, was es bedeutet: Wenn etwa die Hypothekenzinsen anziehen oder die Konjunktur einbricht, können die Preise um rund ein Drittel nach unten rutschen. In den Achtzigerjahren und kurz vor der Jahrtausendwende ist genau das in vielen Städten passiert.

Berlin- oder München-Fans sagen bei solchen Analysen gern, dass die deutschen Metropolen im Vergleich zu New York oder London lächerlich billig seien. Junge Leute ziehe es in große Städte, außerdem fehlten allein in Berlin derzeit 77.000 Wohnungen, um den Bedarf zu decken.

Braun hält dagegen, dass die Lage Deutschlands und beispielsweise Großbritanniens nicht vergleichbar sei. "Andere Länder hängen wirtschaftlich viel stärker von ihren zentralistischen Hauptstädten ab, als das in Deutschland der Fall ist", sagt Braun. "In Deutschland findet sich viel Wirtschaftskraft auch in der sogenannten Provinz."

Und wer sagt eigentlich, dass Städte wie München und Berlin unbegrenzt wachsen? Vielleicht zieht es junge Leute bald wieder in die Vorstädte, weil dort die Luft besser und der Verkehr ruhiger ist? Schon jetzt ist der Zuzug nach Berlin oder München deutlich abgeebbt, wie Braun und seine Kollegen in einer Studie feststellten. Berlin wächst nur noch, weil so viele Ausländer aus Europa in die Hauptstadt kommen.

Trotzdem rät Braun nicht grundsätzlich von einem Kauf in Großstädten ab. "Ich würde keine Wohnung als Kapitalanlage mehr kaufen", sagt er, "aber über ein Eigenheim kann man immer noch nachdenken, wenn man für 10 oder 20 Jahre plant. Und wenn man das nötige Eigenkapital mitbringt."

Denn zwischen Städten wie Remscheid und Metropolen wie Berlin gebe es einen entscheidenden Unterschied: "Wenn in Remscheid die Preise einbrechen, dann ist das wahrscheinlich ein nachhaltiges Problem. In den Metropolen gehe ich aber davon aus, dass ein Preiseinbruch langfristig nur eine Delle darstellt." Heißt: Der Markt wird sich wahrscheinlich wieder erholen.

Die Fehler der Käufer

Wer baut, weiß für die nächsten 10, 15, 20 Jahre relativ sicher, wie viel er im Monat für seine Wohnung bezahlen muss. Aber niemand weiß, wie heftig die Mieten in den kommenden Jahren noch steigen.

Dies ist eines der vielen Argumente, die Haus- und Wohnungskäufer aufzählen, wenn sie ihre Entscheidung begründen. Ein anderes lautet, dass es doch sinnvoller sei, 2000 Euro pro Monat in ein Eigenheim zu stecken, statt das Geld für Miete zu verpulvern.

DER SPIEGEL

Alles Milchmädchenrechnungen, sagt der selbstständige Honorarberater Thomas Vollkommer.

"Viele Menschen vergessen bei solchen Kalkulationen Posten wie die Instandhaltungskosten oder die Grundsteuer, oder sie berücksichtigen nicht, dass sie in der Regel eine ordentliche Portion Eigenkapital für die Nebenkosten und die Wohnung miteingebracht haben. Das ist Geld, das sie sonst anderweitig anlegen könnten."

Vollkommer zeigt das am Beispiel einer 115-Quadratmeter-Wohnung für 483.000 Euro. "Würde der Käufer einer solchen Wohnung das gleiche Eigenkapital in eine alternative Anlage stecken, käme er unter Umständen besser weg", sagt er, "selbst wenn man berücksichtigt, dass er dann weiter Miete zahlen muss."

Wenn man unterstellte, dass sowohl die Mieten als auch die Wohnungspreise im Schnitt künftig pro Jahr um ein Prozent steigen, müsste eine alternative Anlage 3,7 Prozent Rendite erwirtschaften, um lukrativer zu sein, rechnete Vollkommer aus. Bei einer zweiprozentigen Preis- und Mietsteigerung müsste die Rendite 5,3 Prozent betragen.

Das sei mit Aktien durchaus zu schaffen, erklärt der Finanzberater, etwa wenn man ETFs kaufe, die auf einem weltweiten Index basieren. Der MSCI World Index, der für eine solche Anlage oft als Referenz genannt wird, hat in den letzten 30 Jahren im Schnitt 8 Prozent Rendite jährlich erwirtschaftet, ungeachtet aller Wirtschaftskrisen und Finanzcrashs in dieser Zeit.

Vollkommers Rechnungen haben allerdings einen Haken: Sie vernachlässigen den Faktor Mensch. Denn die Frage, wie man sein Geld am besten anlegt, lässt sich allein mit rationalen Argumenten nicht beantworten.

Kaum ein Sparer dürfte gut damit beraten sein, große Teile seines Vermögens in Aktien anzulegen statt in ein Eigenheim, wenn er Börsen grundsätzlich für Casinos hält und eigentlich allem misstraut, was dort passiert. Selbst wenn Verbraucherschützer beteuern, dass sich ein breit angelegtes Wertpapierportfolio auf Dauer lohne, bedarf es erheblicher Nervenstärke, mehrere Jahre mit hohen Verlusten einfach auszusitzen.

Nicht grundlos horten Millionen Deutsche ihr Geld lieber auf Tagesgeld- oder Girokonten, obwohl sie dort aktuell so gut wie keine Zinsen bekommen.

Gründerzeithäuser in Hamburg
imago

Gründerzeithäuser in Hamburg

Studien zeigen außerdem, dass Eigenheimbesitzer bis zur Rente in der Regel ein größeres Vermögen aufbauen als Mieter. Der Grund ist oft ein rein psychologischer: Wer eine Wohnung oder ein Haus abbezahlt, lebt häufig sparsamer. Er verzichtet eher auf den teuren Restaurantbesuch oder die Reise nach Übersee, weil er seine Schulden schnell loswerden will.

Auch Finanzberater Vollkommer weiß: "Am Ende entscheiden die Emotionen über einen Immobilienkauf, nicht der Kopf. Viele Leute wollen einfach etwas Eigenes haben. Manchmal finden sie auf dem Mietmarkt auch gar nichts, was von der Ausstattung oder Größe her zu ihnen passt."

Kürzlich riet Vollkommer deshalb sogar einem Arztehepaar, eine Immobilie zu hundert Prozent per Kredit zu finanzieren, weil in dessen Kiez keine geeignete Mietwohnung mehr zu finden war. "Allerdings lag das Nettoeinkommen der Familie auch bei 6000 Euro im Monat", sagt Vollkommer. "Da lässt sich so etwas durchaus mal rechtfertigen."

Ein Problem aber bleibt: Eine Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens - ein Klumpenrisiko, wie es im Finanzmarktdeutsch gern heißt. Wenn sie drastisch an Wert verliert oder, schlimmer noch, unerwartet hohe Kosten produziert, kann deshalb der gesamte Finanzplan einer Familie durcheinandergeraten.

Die Tricks von (manchen) Verkäufern

Richard Kamm weiß, wie schnell der Traum vom Eigenheim zum Albtraum werden kann. Der IT-Fachmann suchte 2016 wie so viele Berliner verzweifelt nach einem neuen Heim für sich, seine Freundin und deren Sohn. Das Angebot war knapp, die Preise schienen ihm schon damals absurd, umso euphorischer sei er gewesen, als er die Werbung für eine neue Reihenhaussiedlung im Berliner Osten gesehen habe, sagt Kamm.

Das Gelände lag zwar an einer stark befahrenen Straße, dafür betrug der Quadratmeterpreis weniger als 3500 Euro, und die Architektur mit dem riesigen Gemeinschaftsgarten versprach eine gewisse Dorfatmosphäre trotz des Verkehrslärms.

Das Angebot wirkte seriös, und der Makler machte Druck, weil es so viele Interessenten gebe, wie er sagte.

Kamm fackelte deshalb nicht lange, zahlte die Reservierungsgebühr von fast 5000 Euro und unterschrieb kurz darauf den Kaufvertrag. Noch heute hofft er, dass er irgendwann in sein neues Haus einziehen kann - deshalb will er nicht mit richtigem Namen genannt werden, um das Projekt nicht zusätzlich zu gefährden.

Es sieht nämlich nicht gut aus. Auf dem Bau herrscht Chaos. Pläne werden nicht eingehalten, E-Mails nicht beantwortet, bis heute habe er noch nicht einmal einen Bauablaufplan, sagt Kamm. Auch sein Teileigentum sei immer noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Zudem hat er mittlerweile Beunruhigendes über das Projekt herausgefunden: Ein Jurist, der bei dem Bau immer wieder als Bevollmächtigter in Erscheinung tritt, saß bereits jahrelang im Gefängnis, weil er als Notar Kundengelder in Millionenhöhe veruntreut hatte. Ein anderer Verantwortlicher war vor einigen Jahren in einen dreisten Anlegerskandal verwickelt.

Eigentlich hätte er ahnen können, auf wen er sich da einließ, sagt Kamm. Er erinnert sich an eine Szene bei einem Treffen mit dem Chef der Bauträgerfirma. Nach dem Termin sei der mit Schwung in einen roten Cabrio-Sportwagen gesprungen und habe ihm großspurig zugerufen: "Bauträger ist besser als IT!"

"Heute frage ich mich, wie verzweifelt ich eigentlich war, mich auf so jemanden einzulassen", sagt Kamm. Am 15. Juli vergangenen Jahres sollte sein Häuschen bezugsfertig sein, so ist es im Vertrag geregelt. Rund acht Wochen vorher wurde Kamm per E-Mail informiert, dass dieser Termin nicht zu halten sei - bis heute ist noch nicht einmal der Rohbau fertiggestellt. Als Kamms Anwalt deswegen die Bauträgerfirma in Verzug setzte, erklärte die nur lapidar, man könne gern über eine Aufhebung des Kaufvertrags sprechen. Im Übrigen sei von nun an "die weitere Abstimmung von Sonderwünschen nicht möglich".

Neubau im baden-württembergischen Leutenbach
Benjamin Beytekin / picture alliance / DPA

Neubau im baden-württembergischen Leutenbach

Kamms Anwalt Ralf-Peter Rose sagt, dass er bei so viel Dreistigkeit "auch nicht mehr viel machen" könne. Das Problem ist: Kamms Kaufvertrag sieht keine konkreten Sanktionen für den Fall vor, dass die festgelegten Einzugsdaten gerissen werden. Jurist Rose könnte derzeit allenfalls den Mietschaden geltend machen und mögliche Bereitstellungszinsen, die die Bank verlangt. "Da lacht der Bauträger sich doch kaputt", sagt Rose.

Als Käufer sei man in der aktuellen Marktlage in einer schwachen Position, sagt Rose. "Die Verträge, die viele Notare für Bauträger oder Grundstücksverkäufer entwerfen, werden immer verbraucherfeindlicher, und auf Nachverhandlungen lassen sie sich oft nicht ein."

Der Jurist hat einen guten Überblick. Als Vertrauensanwalt des BauherrenSchutzbunds prüft er jeden Monat Dutzende Verträge für Berliner Wohnungen. Säuberlich schreibt er in Hellrosa oder Hellblau seine Kommentare auf die Word-Vorlagen, damit die Interessenten wenigstens wissen, worauf sie sich einlassen.

Wenn Rose seine aktuellen Fälle zeigt, ist da ziemlich viel Rosa und Blau. Oft seien Baubeginn und Bauende nur vage geregelt. Vertragsstrafen würden nicht festgelegt. Viele Bauträger und Grundstücksverkäufer versuchten zudem, möglichst sämtliche Schutzmechanismen, die der Gesetzgeber vorschreibt, vertraglich auszuhebeln.

Beispiel Bauraten: Damit Käufer bei Mängeln am Bau ein Druckmittel haben, wird der Kaufpreis für gewöhnlich in Raten gezahlt - wann wie viel Prozent der Gesamtsumme fällig werden, dafür gibt es rechtliche Höchstgrenzen. In den Verträgen, die in den vergangenen beiden Jahren auf Roses Schreibtisch landeten, wurden diese Grenzen regelmäßig überschritten.

Viele Bauträger versuchten, Ausnahmeregeln für die Gewährleistungspflicht vertraglich festzulegen, sagt Rose. "Dabei ist die rechtliche Lage eindeutig: Für alle irgendwie mit dem Bau verbundenen Teile gelten fünf Jahre und kein Tag weniger."

Natürlich kann man solche eindeutig rechtswidrigen Klauseln im Streitfall anfechten. Allerdings braucht man dafür das nötige Kleingeld und die Geduld, einen womöglich langjährigen juristischen Kleinkrieg durchzuhalten.

Vor allem Käufer von Neubauten haben dafür aber keine Zeit. Schließlich wollen sie irgendwann in ihr neues Heim einziehen und müssen irgendwie mit dem Bauträger weiter auskommen. "Sie sind deshalb komplett abhängig von dessen Gutdünken", sagt Rose. Das nutzen viele gnadenlos aus.

Rose erlebt immer wieder, dass Wohnungsverkäufer bei Neubauten die Abnahme von Wohnungen verlangen, die schlicht noch nicht fertig sind: "Da fehlt dann der Balkon oder die Loggia. In einem Fall waren die Fliesen am Ende des Zimmers noch nicht verlegt, und auch die Dichtung war nicht fertig", sagt Rose. "Da kann man mit Kindern doch nicht einziehen."

Warum sich der Kauf (manchmal) trotzdem lohnt

Das Leben eines Großstädters im 21. Jahrhundert ist nicht mehr mit dem seiner Eltern vergleichbar. Vor allem ist es weniger planbar.

Die Zeiten, in denen Angestellte jahrzehntelang im selben Betrieb arbeiteten, sind längst vorbei, Flexibilität ist ein Schlagwort, das in quasi keiner Stellenanzeige fehlt und das auch meint: Flexibilität in Ortsfragen.

Außerdem brechen viele Ehen auseinander, Krankheiten und Todesfälle können selbst ein ausgetüfteltes Altersvorsorgekonzept binnen Tagen zur Makulatur werden lassen.

Denn weder kann man die Immobilie zerstückeln und zwischen Ex-Partnern aufteilen, noch wird man die Schulden einfach los. In so einem Moment zeigt sich oft, dass das vermeintlich sichere Anlageobjekt genau das Klumpenrisiko ist, das kluge Finanzstrategen vermeiden wollen.

Die Hamburger Rechtsanwältin Petra Nordhoff denkt einen Immobilienkauf schon von Berufs wegen vom Ende her: Als Expertin für Insolvenzrecht hat sie es mit vielen Mandanten zu tun, bei denen ein großer Traum in großen Schulden endete. Nordhoffs erster Tipp ist deshalb so banal wie wichtig. Er lautet: "Nehmen Sie die rosarote Brille ab!"

Anwältin Nordhoff: "Nehmen Sie die rosarote Brille ab!"
Martin Lukaskim.de / DER SPIEGEL

Anwältin Nordhoff: "Nehmen Sie die rosarote Brille ab!"

Das heißt: keine waghalsigen Kreditrechnungen, die von einer ewigen finanziellen Schönwetterlage ausgehen. Keine Hundert-Prozent-Finanzierungen, bei denen das gesamte Eigenkapital schon für die Nebenkosten draufgegangen ist. Und vor allem: daran denken, dass die Schulden irgendwann abgetragen werden müssen. Es ergibt wenig Sinn, eine jährliche Tilgung von lediglich 1,5 oder 2 Prozent des Kreditbetrags festzulegen, zugleich aber eine Zinsbindung von gerade einmal zehn Jahren zu vereinbaren, weil da die Zinsen so hübsch niedrig sind. Denn bei einer solch niedrigen Tilgung kann es drei oder vier Jahrzehnte dauern, bis die Schulden abgetragen sind.

Bis spätestens zum Rentenbeginn sollte eine Immobilie abbezahlt sein, am besten sogar zehn Jahre vorher, damit noch anderweitig vorgesorgt werden kann, heißt eine Faustregel. Und daraus ergibt sich fast automatisch eine zweite Faustregel, die der Berliner Anlageberater Vollkommer seinen Kunden gern vorrechnet: Insgesamt - also für Zins und Tilgung - sollte man im Jahr eine Summe abbezahlen können, die rund sechs Prozent der Kredithöhe beträgt.

Wenn die Zinsen also zwei Prozent betragen, sollten weitere vier Prozent getilgt werden, um auf der sicheren Seite zu sein. Liegen die Zinsen bei drei Prozent, kann die Tilgung anfangs ebenfalls drei Prozent betragen.

Solche Kalkulationen ohne rosa Brille fallen deutlich nüchterner aus als die vieler im Internet verbreiteter Kreditrechner. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro kommt man da auf 1500 Euro Kreditkosten im Monat plus Grundsteuer, Instandhaltungs- und Verwaltungsausgaben.

Wenig sinnvoll ist es, an den Kreditbedingungen so lange herumzuschrauben, bis die eigene Finanzkraft endlich zur Traumwohnung passt. Eine Zinsbindung, die nur 10 Jahre besteht, ist erst einmal attraktiv - aber eben auch ein Risiko: Was tun, wenn die Zinsen in 10 Jahren gestiegen sind, das eigene Einkommen aber nicht - und der Kredit noch 10 bis 20 Jahre läuft?

"Kalkulieren Sie doch ruhig mal, was passiert, wenn sich der Zinssatz verdoppelt oder, angesichts des aktuellen Niveaus, gar verdreifacht", rät Anwältin Nordhoff.

Das Wichtigste ist, wie bei allen finanziellen Entscheidungen: die Risiken nüchtern betrachten - und sich dann überlegen, ob man sie tatsächlich eingehen will. Das gilt beim Immobilienkauf ebenso wie beim Aktienkauf oder bei der Entscheidung, sein Geld auf dem Tagesgeldkonto zu parken. Mit einem entscheidenden Unterschied allerdings: Ein Immobilienkauf kann nicht so einfach rückgängig gemacht werden. Selbst bei ordentlicher Kalkulation dauert es Jahre, bis allein die Nebenkosten wieder hereingespielt werden - und das auch nur, wenn die Preise weiter steigen.

Die Entscheidung für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses treffen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Deshalb sollten sie sich nicht von eifrigen Maklern und Verkäufern, die vermeintliche Schnäppchen bewerben oder angeblich Dutzende Bewerber haben, unter Druck setzen lassen.

Und wer 500.000 Euro für eine Wohnung investiert, sollte es sich außerdem noch leisten, sämtliche Verträge für einige Hundert Euro vor der Unterschrift von einem Experten durchsehen zu lassen.

Auch wenn dessen Einwände in der aktuellen Marktlage am Ende oft dazu führen könnten, dass ein Kauf abgeblasen werden muss.


Im Video: Immobilienmarkt - Tipps gegen den Mietpreis-Wahnsinn



© DER SPIEGEL 6/2018
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung der SPIEGELnet GmbH


TOP
Die Homepage wurde aktualisiert. Jetzt aufrufen.
Hinweis nicht mehr anzeigen.