03.02.2014

IMMOBILIENDas Luxus-Problem

Um die Mieten stabil zu halten, untersagen die Behörden in den In-Vierteln großer Städte den Einbau von Doppelwaschbecken, Zweit-WCs oder Balkonen. Das Verbot trifft auf Widerstand.
Wenn Wohnungsbesitzer in Berlin ihre vier Wände ein wenig verändern wollen - etwa ein Gäste-WC einbauen oder den Balkon vergrößern -, dann scheitert das Vorhaben selten an der Statik oder den Kosten. Es sind die Behörden, die ihnen mitunter einen Strich durch die Rechnung machen. Tilo Krause kann ein Lied davon singen.
Krause ist Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Immobilienrecht, seine Kanzlei befindet sich am Prenzlauer Berg. Fast täglich hat er mit der Genehmigung von Bauanträgen zu tun - und mit deren Ablehnung.
Kürzlich habe er einem Mandanten erklären müssen, warum ihm der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg keine Balkone an seinem Mehrfamilienhaus gestatten wollte. Mit den geplanten 6,5 Quadratmetern werde der Wohnwert unangemessen erhöht, mehr als vier Quadratmeter seien nicht erlaubt. "Der Mann verstand die Welt nicht mehr", erzählt Krause.
Ein anderer Mandant wollte zwei Wohnungen von 60 und 70 Quadratmetern zusammenlegen, damit seine Familie mit den zwei Kindern mehr Platz hat. Auch hier wies der Anwalt ihn darauf hin, dass das Amt die Grundrissänderung höchstwahrscheinlich nicht genehmigen werde.
Die Behörden berufen sich auf den sogenannten Milieuschutz, ein machtvolles Instrument der Wohnungspolitik, von dem deutsche Großstädte zunehmend Gebrauch machen. Angesichts spürbar steigender Mieten wollen Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Stuttgart oder Frankfurt am Main damit verhindern, dass zahlungskräftige Zuzügler die alteingesessene Bevölkerung aus den beliebten Altbauquartieren verdrängen. Die Ämter versuchen, die Aufwertung in den In-Vierteln zu bremsen - und greifen zuweilen tief in die Rechte der Eigentümer ein.
Die Stadtentwickler in Friedrichshain-Kreuzberg haben haarklein aufgelistet, was sie als luxuriös erachten und deshalb ablehnen: Dazu gehört der Einbau einer Gästetoilette oder die Vermietung der Wohnung als Ferienapartment. Ebenfalls auf dem Index stehen der zweite Balkon und das Doppelwaschbecken. Sogar die Einbauküche ist tabu. All dies geht nach Ansicht der Behörde über eine zeitgemäße Ausstattung hinaus, ist also unnötiger Komfort und geeignet, die Mietpreise hochzutreiben.
Das benachbarte Pankow hat seine Luxusliste mittlerweile zwar "entschlackt", wie der dortige Stadtentwicklungschef Jens-Holger Kirchner bemerkt; tatsächlich wurde vor zwei Jahren noch das wandhängende WC als Luxus eingestuft. Nach wie vor aber verweigert die Behörde unter anderem den Einbau einer Fußbodenheizung, eines Innenkamins oder jeglicher Wärmedämmung, die das gesetzliche Mindestmaß übertrifft.
Nichts darf sich verändern, alles muss beim Alten bleiben, lautet die Devise. Dabei spielt es nicht einmal eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie vermietet hat oder selbst darin wohnt: Auch dann darf er nicht frei darüber entscheiden, wie er seine eigene Wohnung ausstatten mag. Die Logik dahinter: Schon morgen könnte er sie ja vermieten.
Hergeleitet werden solche Eingriffe in das Eigentumsrecht aus dem Baugesetzbuch, Paragraf 172. Danach dürfen Gemeinden "zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung" die Modernisierung von Altbauten steuern. Die Städte handhaben dies allerdings ganz unterschiedlich.
In München gibt es bereits seit 1987 eine entsprechende Satzung, rund 193 000 Bürger leben in Milieuschutzzonen. Die Behörden dort wenden eine spezielle Taktik an: Wenn Häuser modernisiert oder Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, drohen die Ämter zuweilen mit einem Vorkaufsrecht. So versuchen sie, den Eigentümern die Zusage moderater Mieten abzuringen.
Hamburg favorisiert eine andere Variante. Dort lehnen die Behörden in der Regel die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ab - allerdings mit einer wichtigen Ausnahme: Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren die Immobilie ausschließlich dem Mieter zum Kauf anzubieten, wird das Vorhaben erlaubt. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen ist seitdem erheblich gesunken.
In Hamburg und München haben sich die Eigentümer mit dieser Genehmigungspraxis arrangiert. In Berlin dagegen birgt der Milieuschutz erheblichen Konfliktstoff. Immer wieder landen strittige Fälle vor dem Verwaltungsgericht.
Die Richter haben darüber zu befinden, was als mietrechtlicher Standard zu gelten hat und wo der unerwünschte Komfort beginnt. Vor einigen Jahren noch galten Strukturheizkörper für Handtücher als Luxus, ebenso Badfliesen, die bis an die Decke reichen. Heute bewerten die Richter solches Mobiliar als zeitgemäß.
Der Berliner Anwalt Axel Dyroff hat einige solcher Verfahren durchgefochten. Die Ämter prüften heute "wesentlich strenger als früher", ist sein Eindruck. Derzeit sei die Genehmigung von Zweitbalkonen besonders umstritten: Da Wohnungen oft nur einen kleinen Austritt zur Straße hätten, beantragten die Eigentümer einen zusätzlichen Balkon zum Hof.
Am häufigsten beschäftigt Dyroff aber der Wunsch von Eigentümern nach einer Grundrissänderung, um größere, familiengerechte Wohnungen zu schaffen. "Das wird momentan gar nicht mehr genehmigt", ist seine Erfahrung.
Der Pankower Stadtentwicklungschef Kirchner fährt hier einen knallharten Kurs. In seinem Bezirk seien in zwei Jahrzehnten rund 4800 Kleinwohnungen verschwunden, sagt er, und gleichzeitig zahllose Familien mit Kindern zugezogen. Nun seien genug da, findet Kirchner. "Wir haben keinen Platz mehr." Man müsse verhindern, dass eine Monokultur entstehe.
Der Grünen-Politiker räumt unumwunden ein, dass ihn nicht nur die Sorge vor dem Verdrängungsdruck dazu gebracht habe, die Zusammenlegung von Wohnungen zu stoppen. Er fürchtet auch die Folgekosten, die mehr Kindergärten, Schulen und Spielplätze nach sich ziehen: eine "immense Herausforderung an die kommunale Infrastruktur", so Kirchner.
Noch gleicht die Karte der Milieuschutzgebiete in Pankow einem Flickenteppich. Im Frühjahr aber will der Bezirk die Zone erheblich ausweiten, dann wird auch der gesamte Prenzlauer Berg dazugehören; dort allein sind rund 45 000 Wohnungen betroffen. Kirchner hat es eilig, denn fast 25 Jahre nach dem Mauerfall sieht er eine zweite Sanierungswelle auf seinen Kiez zurollen.
Angesichts der behördlichen Offensive sind Eigentümer und Investoren in Sorge - wie werden sie reagieren? Gut vorstellbar, dass manche nun klammheimlich das Doppelwaschbecken einbauen lassen oder die Wohnung an Touristen vermieten in der Hoffnung, dass die Behörden mit der Kontrolle überfordert sind. Verstöße kann das Amt mit einem Bußgeld von bis zu 25 000 Euro ahnden.
Viele aber werden Scherereien aus dem Weg gehen und auf Modernisierung verzichten. Das Ganze wirke kontraproduktiv, kritisiert Jacopo Mingazzini, Vorstand des Immobilienunternehmens Estavis, die Politik habe "ein bürokratisches Monster" geschaffen: "Investoren machen einen Bogen um Milieuschutzgebiete."
Am Ende bleibt die Frage, ob das Instrument überhaupt dazu taugt, seine Absicht zu erreichen, nämlich Mieterhöhungen und soziale Verdrängung zu verhindern. Der Deutsche Mieterbund hält den Milieuschutz zwar für sinnvoll, etwa wenn er die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bremse. Man dürfe aber nicht erwarten, dass dadurch der Umzug in attraktive Gegenden zum Erliegen komme.
Der Regensburger Immobilienökonom Tobias Just ist noch skeptischer. Wenn Mieten steigen, sei dafür in erster Linie die Knappheit an Wohnraum verantwortlich, argumentiert der Professor. Deshalb sollte die Politik besser den Wohnungsbau ankurbeln oder durch Hilfen wie Wohngeld die Miete für Bedürftige bezahlbar machen, statt Eigentümern vorzuschreiben, bis zu welcher Raumhöhe Badfliesen geklebt werden dürfen. "Milieuschutz bedeutet immer Konservieren", kritisiert Just.
Und er läuft ohnehin ins Leere bei Mietern, die noch in Wohnungen leben mit Einfachverglasung oder Stromleitungen, die über Putz verlegt sind, also weit entfernt vom Durchschnittsniveau. Wenn in solchen Häusern einmal grundsaniert wird, ist die Wohnung für sie schnell unbezahlbar. Das genau sei das Kernproblem am Milieuschutz, sagt Carsten Brückner vom Eigentümerverband Haus & Grund: Was Standard ist, unterliege einem ständigen Wandel.
Brückner erzählt dazu die Geschichte seines eigenen Mehrfamilienhauses in Berlin-Neukölln, es ist seit Generationen in Familienbesitz. Die Großeltern hätten, als es noch nicht üblich war, die Wohnungen mit Toilette und Bad ausgestattet und die Gemeinschaftsklos im Treppenhaus geschlossen. Seine Eltern wiederum rissen später die Kohleöfen ab und bauten Gasetagenheizungen ein, ebenfalls bevor es gang und gäbe war.
Brückners Schlussfolgerung: Hätten die Politiker bereits zu Zeiten seiner Großeltern einen Milieuschutz verordnet, "dann würden wir heute noch das Gemeinschafts-WC im Treppenhaus nutzen".
Von Alexander Jung

DER SPIEGEL 6/2014
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