15.08.1988

WOHNUNGENDoppelt und dreifach

Bonn schafft die Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen ab - gut für die Eigentümer, schlecht für die Mieter. *
Mit ihren 5120 Wohnungen verdient die Bau-Verein zu Hamburg AG seit vielen Jahren ordentlich Geld, die Aktionäre aber wurden immer recht sparsam abgespeist. Jahraus, jahrein gab es stets die gleiche Dividende: 2,56 Mark.
Zuletzt erhielten die Eigentümer der Firma nicht einmal ein Zwanzigstel des Gewinns. Doch bald dürfen die Aktionäre mit einer höheren Dividende rechnen. Die Nachricht trieb den Kurs der Aktie von 650 auf über 1500 Mark hoch.
Steil gingen auch die Aktien der Gemeinnützigen AG für Wohnungsbau in Köln in die Höhe: von 800 auf über 1900. Bei der Gemeinnützigen Bayerischen Wohnungs AG in München stieg der Kurs in kurzer Zeit von rund 180 auf gut 300.
Die Kurstreiber sitzen in Bonn: Finanzminister Gerhard Stoltenberg und Wohnungsbauminister Oscar Schneider.
Anfang 1990, so beschloß Bonn vergangenen Monat, wird das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz abgeschafft. Dann verlieren die gemeinnützigen Unternehmen ihre Steuerprivilegien; sie müssen demnächst, wie normale Firmen, Körperschaft-, Gewerbe- und Vermögensteuer zahlen.
Aber sie werden auch einige Lasten los, die ihnen das Gesetz derzeit noch aufbürdet. Von 1990 an können die bislang gemeinnützigen Unternehmen leichter als bisher Wohnungen verkaufen, Mieten erhöhen und ihren Eigentümern höhere Gewinne überweisen. "Wir wollen unsere Aktionäre angemessen am Erfolg des Unternehmens beteiligen", sagt denn auch Geert Becker, Vorstandsmitglied des Bau-Vereins zu Hamburg.
Weniger Freude werden die Mieter der gemeinnützigen Gesellschaften haben. "Schlimme Zeiten" prophezeit ihnen Rudi Stock, der Vorsitzende des Landesverbands Bayerischer Mietvereine: "Mieten werden bis zum Dreifachen steigen."
Auch wenn solche Prophezeiungen überzogen scheinen - das Wohnen wird zweifellos für viele teurer werden. "Deutliche Mietsteigerungen" erwartet Gerhart Hunger, Direktor des Verbands bayrischer Wohnungsunternehmen. Preisaufschläge von 10 bis 20 Prozent sieht Geert Becker kommen.
Die Abschaffung der Gemeinnützigkeit ist ein Teilstück von Stoltenbergs Steuerreform. Zahlen werden, wieder einmal, die sozial Schwachen.
Große Widerstände gab es bei diesem Reformstück nicht zu überwinden. Zwar sperrte sich der Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen heftig gegen die Beseitigung des Gesetzes, aber eine starke Minderheit innerhalb des Verbandes - darunter auch sämtliche katholischen Wohnungsunternehmen - war dafür. Auffallend moderat trug auch der DGB seine Bedenken in Bonn vor. Manager der Gewerkschaftsholding BGAG hatten DGB-Vorstandsmitglieder eindringlich davor gewarnt, allzu lautstark gegen Stoltenberg und Schneider zu wettern.
Immer noch gehören nämlich der BGAG 80 000 Wohnungen, Reste aus dem Trümmerhaufen Neue Heimat (NH). Diese Immobilien sind derzeit mit vier Milliarden Mark belastet, aber mit der Abschaffung der Gemeinnützigkeit steigt der Wert der NH-Wohnungen. Nun haben es die NH-Unterhändler gar nicht mehr so eilig, ihre hochverschuldeten 41 600 Wohnungen in Hamburg zum Nulltarif an die Stadt zu geben.
Wenn von 1990 an die Wohnungsunternehmen Steuern zahlen, wird der Bonner Finanzminister jährlich etwa 100 Millionen Mark mehr in der Kasse haben. Doch andererseits, so haben Experten errechnet, wird Bonn dann - wegen der steigenden Mieten - jährlich 90 bis 130 Millionen Mark mehr Wohngeld ausgeben müssen.
Auch die Kommunen werden ihre Sozialhilfe-Empfänger künftig kräftiger unterstützen müssen. Höhere Aufwendungen für Wohngeld und Sozialhilfe, gab der bayrische Innenminister August Lang zu bedenken, würden "ein Vielfaches der zu erwartenden Steuermehreinnahmen" betragen.
Vor allem aber wird es für die Großstädte noch schwieriger werden, preiswerte Unterkünfte für Problemgruppen zu finden - für Ausländer etwa, für Arbeitslose und kinderreiche Familien. Befreit von den Fesseln der Gemeinnützigkeit, werden die Großvermieter stärker als bisher darauf achten, ihre Wohnungen sozial angepaßten Mietern mit sicherem Einkommen zu geben.
Hinzu kommt, daß die Zahl der Sozialwohnungen rapide abnimmt. Bei immer mehr Wohnungen läuft die öffentliche Förderung aus, die Miete kann dann freier - das heißt höher - kalkuliert werden.
Zwar können die Wohnungsunternehmen sich weiterhin gemeinnützig verhalten, und vieles spricht dafür, daß sie sich nicht gerade wie einst der berüchtigte Kölner Großvermieter Günter Kaußen aufführen werden. Immerhin sind 71 Prozent der gemeinnützigen Gesellschaften im Besitz der öffentlichen Hand. Aber wenn diese Firmen erst einmal "gewinnmaximierend" (Lang) arbeiten dürfen, dann werden es viele auch tun.
Dann werden "die berühmten Sachzwänge" greifen, befürchtet der Kölner Sozialdezernent Lothar Ruschmeier: Annahmen, daß die Mieter nichts zu befürchten hätten und daß sich die Unternehmen weiterhin gemeinnützig verhalten würden, seien "lauter Milchmädchenrechnungen".
Nicht alle Wohnungsunternehmen haben gewirtschaftet wie die Neue Heimat in ihrem Größenwahn. Die meisten haben ihren Immobilienbestand übersichtlich und ihre Wohnungen in Schuß gehalten, viele haben solide finanziert.
Für die Geldgeber - ob private Investoren, Gewerkschaften, Kirchen oder Kommunen - war die Investition bislang freilich immer eine miserable Geldanlage. Das eingezahlte Kapital darf nach dem Gemeinnützigkeitsgesetz nur mit höchstens vier Prozent verzinst werden.
Das erklärt auch die seltsame Dividende von 2,56 Mark bei den börsennotierten Wohnungsgesellschaften: Eine Aktie im Nominalwert von 100 Mark darf eben nur 2,56 Mark bringen, weil dem Aktionär dabei 1,44 Mark Körperschaftsteuer auf den ausgeschütteten Gewinn angerechnet werden.
Kein Zweifel, daß bald viele Städte mit ordentlich geführten Wohnungsunternehmen auf eine angemessene Verzinsung ihrer Gelder drängen werden. Sicher ist auch, daß manche Kommunen versuchen werden, ihre Haushaltslöcher mit dem Verkauf städtischer Wohnungen zu stopfen.
Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen wissen, was auf sie zukommt: Stadtkämmerer prüfen schon, welche Häuser sich am besten verkaufen lassen.

DER SPIEGEL 33/1988
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