08.10.1973

Die öffentliche Hand um Sigis Taille

Wenn es in Berlin mit marktgerechten Dingen zuginge, wäre die Erfolgsarchitektin Sigrid Kressmann-Zschach mit ihrem „Steglitzer Kreisel“ vermutlich am Ende. Das größte private Bauprojekt der Stadt wird ein Verlustgeschäft. Der Senat ist uneins darüber, ob das 323-Millionen-Objekt weitere Staatshilfen bekommen soll.
Sie gründete Firmen wie vom Fließband. Und weil es ihr zeitraubend schien, dafür Namen zu erfinden, numerierte sie einfach ihre Unternehmen auf Lateinisch: "Secunda GmbH", "Tertia GmbH", "Quarta GmbH", "Quinta GmbH".
Fast jeder in Berlin kennt "die schöne Sigi", die "cleverste Bauherrin auf dem europäischen Kontinent" ("Süddeutsche Zeitung"). Vom "Sender Freies Berlin" wurde die dunkelblonde Diplom-Ingenieurin mit den großen blaugrauen Augen zu "einer Art Berliner Aushängeschild" erhoben.
Dem Publikum erschien sie jahrelang als Muster einer deutschen Karriere-Frau. Illustrierte schilderten den "Hollywood-Zuschnitt" ihrer Grunewald-Residenz. Reporter zählten 200 Kleider, 140 Paar Schuhe, 70 Hüte, 65 Handtaschen, 65 Pullover, 400 Kostüme, 25 Negligés sowie 20 Pelzmäntel und spürten, daß die sächsische Blondine "bei Männern Begehrlichkeit" weckte ("Constanze"), und priesen ihren "selbsterarbeiteten Reichtum" ("Welt am Sonntag").
Die Unternehmerin, die "mit Sex und Energie West-Berlins Bauwirtschaft regiert" (so der SPD-nahe Pressedienst "PPP"), dirigiert zur Zeit Bauobjekte im Wert von einer Milliarde Mark -- darunter Berlins jüngstes "Einkaufsund Freizeitzentrum", das "Kurfürstendamm-Karree", ein 190-Millionen-Ding, das am Berliner Glitzer-Boulevard emporwächst.
Mal verbaute sie 50 Millionen in Marienfelde, mal 70 Millionen in Spandau. Sie errichtete Kirchen und Appartementhäuser, Altersheime und Hotels und brachte ihre Mannschaft zwischendurch zu "Betriebsausflügen" nach Rhodos oder New York.
Ob das Fachblatt "Baumeister" ihr "Wild-West-Verfahren" und "frühkapitalistische Methoden" bescheinigte, ob Linke den Namen der Geschäftsfrau in "Kressmann-Schacher" abwandelten -- stets verstand es die resolute Architektin. sich bei Politikern und Geldgebern Gehör zu verschaffen. Als das größte aller Kressmann-Zschach-Projekte" der "Steglitzer Kreisel", im September 1972 Richtfest hatte, bewunderte Berlins Regierender Bürgermeister Klaus Schütz das Konzept des städtebaulichen und verkehrstechnischen Zentrums im Süden Berlins als "große Idee, die sich bewähren wird".
Letzte Woche wurde offenbar, daß die große Idee ihre Schwächen hat. Es stellte sich heraus, daß der Frau vom Bau eine für ihre Verhältnisse läppische Millionensumme fehlt -- genug, um den 323 Millionen schweren "Steglitzer Kreisel" ins Trudeln zu bringen. West-Berlins Senat, selber mit von der Millionen-Partie, rotierte in Geheimsitzungen, zerstritt sich und prompt flüsterte es in der Branche, daß "Berlin womöglich vor einer der größten Baupleiten steht" ("Süddeutsche Zeitung").
Zumindest waren die Krisensymptome nicht mehr zu übersehen:
* Die privaten Geldgeber der Avalon-Bau GmbH & Co. KG, die den Kreisel erstellt, begüterte Steuersparer in allen Teilen der Bundesrepublik, zeichnen nur unwillig; von dem vorgesehenen Kommanditkapital von 105 Millionen Mark waren bis zur letzten Woche nur 79 Millionen Mark plaziert.
* Vor allem der Berliner Wirtschaftssenator Karl König zögert, den Rang der durch Staatsgarantien verbürgten Grundschuld für das Steglitzer Projekt so zu ändern, daß die Bauherrin weitere Millionen mobil machen kann.
* Die Mieter für das Mammutobjekt lassen, mit Ausnahme der Bezirksverwaltung Steglitz und einer Apotheke, auf sich warten.
Für SKZ (bürointernes Kürzel für "Sigrid Kressmann-Zschach") schien das letzte Woche alles kein Malheur. Selbstbewußt und frisch frisiert erklärte sie der Berliner TV-Abendschau: "Bei mir läuft alles", und dem SPIEGEL: "Ich bin physisch und wirtschaftlich gesund." Für sie reduziert sich die Affäre auf bürokratisches Fehlverhalten und politische Indiskretion.
Die Architektin monierte, ihr Antrag auf Rangänderung der Hypotheken sei ungebührlich verschleppt worden, und in "dem Senat nahestehenden Kreisen" sei die Sache dann noch fälschlicherweise zu einer "Stützungsaktion" umgemünzt worden. SKZ in einem vertraulichen Brief an Stadt-Chef Schütz: "Der Schaden, der daraus entstand, ist möglicherweise nicht nur für den "Kreisel" nicht wiedergutzumachen."
Freilich, der wahre Schaden ist nicht jetzt entstanden und nicht durch Indiskretion erklärbar. Insidern ist in den letzten Wochen zweifelsfrei klargeworden, daß der Kreisel von Anfang an eine Unwucht hatte.
Die Instabilität ergibt sich nicht nur aus den vorübergehenden Finanzierungsschwierigkeiten, sondern aus einer überzogenen Gewinnrechnung: Selbst wenn das gesamte Objekt zu den kalkulierten Solimieten an den Mann gebracht werden könnte, ergäbe sich nach internen Kostenrechnungen Jahr für Jahr ein Millionen-Verlust.
Schon Mitte der sechziger Jahre hatte der Berliner Senat beschlossen, daß sich in Steglitz zwei U-Bahn-Linien kreuzen sollten. Der Steglitzer Planungschef und Diplomingenieur Karl Krings hatte 1965 einen fertigen Bebauungsplan für das U-Bahn-Gelände in der Schublade: Bäume und Brunnen, ein großer Platz, drumherum ein- bis zweigeschossige Ladenbauten.
Bauwillige, die sich für das Projekt interessierten, blitzten jedoch im Steglitzer Planungsamt ab. Karl Krings erinnert sich noch genau, warum: Ende 1966 oder Anfang 1967 erhielt er "einen Anruf von der Senatsbauverwaltung, daß ich die Leute zurückhalten sollte".
Der Steglitzer Planungs-Obere ahnte nicht, daß zu dieser Zeit die Kressmann längst beim Bau-Senatsdirektor Horst Grabert -- dem heutigen Bonner Kanzleramtschef -- saß und ihm Pläne für die Errichtung eines Einkaufszentrums und eines Wolkenkratzers auf der U-Bahn-Kreuzung entwickelte.
SKZ hatte schon lange zuvor, im Frühjahr 1966. gemeinsam mit dem West-Berliner Hotel-Großaktionär Jacques Rosenstein die "Avalon-Bau Gesellschaft mbH" gegründet, hinter deren erklärtem Geschäftszweck -- "Betrieb einer Großwäscherei und Reinigungsanstalt mit einem Filialnetz in Berlin" -- sich eine der abenteuerlichsten Grundstücks-Transaktionen der Nachkriegszeit verbarg: Sigrid Kressmann hatte sich, bei privaten Steglitzer Grundstücksbesitzern, per Option die Eigentumsrechte an dem Gelände der künftigen Steglitzer U-Bahn-Kreuzung gesichert.
Für die damalige "Avalon"-Geschäftsführerin, die Berliner Diplom-Volkswirtin Dr. Ulrike Klement, liegt der Fall heute klar: "Der Senat hat geschlafen." Und der mittlerweile pensionierte Steglitzer Planungschef Krings, der überzeugt ist, daß sich die Stadt den Grund und Boden auch noch nachträglich auf dem Enteignungswege hätte besorgen können, hält die Folgen dieses Dauerschlafs für einen "harten Schnitt ins eigene städtische Fleisch".
Denn fortan gab die "Bau-Prinzessin" (Krings), nach zwei Ehejahren von dem Kreuzberger Bürgermeister Willy Kressmann geschieden, beim U-Bahn-Bau im Berliner Süden den Ton an.
Sie hievte für das von ihr entworfene "Einkaufszentrum mit Bürohochhaus", in dem sie Löcher für die U-Bahn und Platz für einen Bus-Bahnhof lassen wollte, auch gleich einen Finanzierungsplan aus der Handtasche: Knapp ein Viertel der veranschlagten Baukosten in Höhe von 180 Millionen sollte der Senat für den Ausbau des U- und Busbahnhofs spendieren, ein weiteres Viertel die Berliner Industriebank AG aus Berlin-Hilfe-Mitteln beisteuern, während abschreibungswütige Kommanditisten sowie Hypothekenbanken aus Westdeutschland dazu ausersehen waren, den Rest beizubringen.
Der Senat, einmal angemeiert, fand die Lösung passabel und erklärte sich zudem bereit, 33 Millionen Mark als Zins- und Tilgungshilfe zur Verfügung zu stellen. Zugnummern wie den "Kreisel", beteuerten die Berlin-Planer, habe West-Berlin ohnehin nötig, seit der Ostteil der Stadt immer lauter die Touristik-Trommel rührte.
Indes: Etlichen Volksvertretern war bei dem Handel mit SKZ nicht wohl, und sie sprachen von "üblen Tricks". Zumindest die städtischen 33 Millionen Zins- und Tilgungshilfe wollten sie nicht gratis und ohne Sicherheiten dreingeben. So verfielen Stadt und Bau-Lady (Senatssprecher: "Wenn die Sache platzt, kann die U-Bahn nicht gebaut werden") auf einen patenten Ausweg: Sigrid Kressmann verbürgte sich privat für einen Teil der Summe und verpflichtete sich, den Großteil der 33 Millionen Zins- und Tilgungshilfe eines Tages -- im Jahre 1978 -- in Gestalt von zehn Etagen des "Kreisel"-Hochhauses an die Stadt zurückzuzahlen. Bis dahin, so versprach sie, wollte sie diese zehn Etagen an die in Raumnot geratene Steglitzer Bezirksverwaltung vermieten.
Je höher das Bauwerk gedieh, desto mehr nahm Sigrid Kressmann Behörden und Parlamentarier auf die Hörner. Als sie sich mit der Stadt nicht gleich auf den Mietzins für die zehn Bezirksamt-Etagen einigen konnte, wies sie den Senat auf die "Wertminderung der Kreisel-Hochbauten durch das ewige Unterfahrrecht der U-Bahn" hin.
Die Bezirksverordnetenversammlung bekam den gesamten Bebauungsplan schließlich erst zur Abstimmung vorgelegt, als das gigantische Kressmann-Gebäude, schräg gegenüber dem alten Steglitzer Rathaus, mit seinem Gemäuer schon stand. Der Senat nahm das Superding unterdes schon zwei Jahre vor seiner Fertigstellung in seine Berlin-Werbung auf: "Rund 15 000 Menschen werden hier arbeiten, einkaufen, sich vergnügen und erholen können."
Die SKZ-Werbung besorgte, wenigstens graphisch, seit Jahren ein Künstler namens Donatello Losito, der in Berlin schon mehrmals eigene Lithographien ausstellte, ein laut Eigen-Prospekt "Philosoph" von inzwischen 33 Jahren, mit dem SKZ, 44, zusammen lebt.
Freilich: Geld kam nur schleppend zusammen, und als Bonn den Konjunkturzuschlag einführte, wurde auch die "Kreisel"-Werbung umgestellt. In westdeutschen Tageszeitungen stand zu lesen: "Unser Angebot: Sofortige Nutzung von Steuervorteilen, Wirkung auf Stabilitätsabgabe."
Derweil stiegen und stiegen die Kreisel-Kosten. Es nahmen zu
* die reinen Baukosten von 116 Millionen (1969) auf 186 Millionen (September 1973),
* die Baunebenkosten von 36 Millionen auf 100,8 Millionen: das Architektenhonorar allein machte schließlich über 50 Millionen aus, die SKZ freilich angesichts der heraufziehenden Finanznot inzwischen auf 45 Millionen zurückgenommen haben soll.
Insgesamt waren es schließlich 323,7 Millionen Mark, die für den Kreisel veranschlagt werden mußten, Ende nächsten Jahres sollte er fertiggestellt sein. Dieser Kostenexplosion war die Finanzierung nur mühsam anzupassen.
Ursprünglich sollte das Objekt finanziert werden durch Kommanditisten-Gelder in Höhe von 55 Millionen, Hypotheken in Höhe von 53 Millionen, einem zinsgünstigen Kredit nach dem Berlin-Förderungsgesetz von 40 Millionen sowie einem verlorenen Zuschuß des Landes Berlin für die unterirdischen Verkehrsanlagen in Höhe von 33,5 Millionen.
Vier Jahre später, im September 1973, waren erforderlich: 105 Millionen Kommandit-Kapital, 83 Millionen Hypothekengelder, 42 Millionen Verkehrszuschuß. Im Budget blieb es beim Berlin-Kredit von 40 Millionen, aber neu hinzukommen mußten: 22 Millionen Investitionszulage aus Steuergeldern und 30 Millionen mittelfristige Darlehen von Banken. Das war zu viel -- auch für Sigrid Kressmann-Zschach, die sonst immer Millionen lockermachen konnte.
Kritischer Punkt war die mittelfristige Finanzierung von 30 Millionen, die von der Deutschen Bau- und Bodenbank AG erbeten wurden. Das Geldinstitut, zu 67,1 Prozent im Besitz der Bundesrepublik Deutschland. hatte Bedenken. Sie machten schon im Januar dieses Jahres ihren Kredit abhängig von sechs Bedingungen, darunter:
* Zwischen der Avalon und dem Land Berlin müsse, nachdem ein Mietvertrag über 10 Etagen abgeschlossen worden war, ein Vertrag über "weitere 10 Etagen des Hochhauses" vereinbart werden.
* Die Berliner Industriebank müsse mit ihrer Grundschuld von 40 Millionen Mark hinter "eine für uns einzutragende Grundschuld von 30 Millionen Mark zurücktreten".
Zurücktreten könnte die Berliner Industriebank ohne Risiko, denn ihr Kredit ist -- seltene Ausnahme -- zu hundert Prozent per Senatsbürgschaft abgesichert. Um so riskanter aber ist die Transaktion für den Berliner Senat, denn wenn dem Kreisel das Geld ausgeht, muß Berlin dann womöglich die Bürgschaftssumme zahlen.
Während Wirtschaftssenator Karl König ein solches Engagement zu waghalsig scheint, hält Finanz-Kollege Heinz Striek jetzt einen Rückzug -- kurz vor Fertigstellung des Baus -- nicht mehr für möglich. Am Dienstag will der Senat die heikle Frage beraten. Und auch im Abgeordnetenhaus steht eine Debatte darüber an, seit neue Wirtschaftlichkeitsanalysen Zweifel erbracht haben hinsichtlich
* der Rentabilitätsschätzungen, die selbst nach der optimistischen Avalon-Version (Vollvermietung zu den veranschlagten Mieten) bis 1978 auf jährliche Verluste von 6,24 Millionen hinauslaufen;
* der Ertragserwartungen von Avalon, die nach Fertigstellung des Kreisels mit Mieterlösen von 14,9 Millionen Mark jährlich rechnet (bislang aber Mietverträge unter den kalkulierten Preisen abschloß). Private Mieter zeigten sich desinteressiert -- kein Bedarf für das geplante Grillrestaurant auf dem Kreisel-Dach oder für den drei- bis fünfgeschossigen Geschäftstrakt über dem Bus- und dem U-Bahnhof, in dem nach SKZ-Plänen Juwelierläden, Supermärkte, Snack-Theken. Western-Shops, Bank-Filialen, Cafeterias, ein Autodrom, ein Kino, ein Kaufhaus sowie Pubs und Diskotheken miteinander konkurrieren sollen.
Nur das Hochhaus war, bis zur 20. Etage, an den Mann zu bringen -- an Vater Staat, der erst für die Steglitzer Bezirksverwaltung zehn Etagen zum Quadratmeterpreis von 6,40 Mark. dann noch einmal zehn Etagen zu 10,50 Mark anmietete. Und selbst dieser Vertrag kam erst zustande, nachdem Berlins Senat dem Bezirksamt Steglitz zugesagt hatte, die bislang benutzten Amtsräume in den alten Steglitzer Behörden-Bauten würden künftig von Schützens Zentralverwaltung belegt und bezahlt.
So erweist sich die Kreisel-Affäre letztlich als ein staatlich lizensierter Skandal: Von Staats wegen werden westdeutsche Großverdiener mit Steuer-Vorteilen zur Anlage in Berlin verlockt, von Staats wegen werden die so finanzierten Abschreibungsfirmen mit öffentlichen Mitteln weiter gefördert -- im Zweifelsfall ohne Rücksicht auf Bedarf und Wirtschaftlichkeit.
Und wenn das Projekt groß genug ist, dann ist es offenbar auch gegen alle Wechselfälle der kapitalistischen Marktwirtschaft gefeit. Dann ist so viel staatliches Prestige und so viel Steuergeld im Spiel, daß selbst das ökonomisch Unsinnige noch Sinn macht.
So gesehen, hat, wie der Berliner "Tagesspiegel" letzten Freitag schrieb, "die listenreiche Managerin" SKZ es nur "verstanden, sich die öffentliche Hand um die schlanke Taille zu legen". Und der Regierende Bürgermeister von Berlin. der schickt sich drein. "Daß wir nicht frei entscheiden können", weiß er, "das ist ja der Sinn ihrer Mammut-Projekte."

DER SPIEGEL 41/1973
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