AUS DEM SPIEGEL
Ausgabe 38/2017

Begehrte Innenstädte Was gegen die Wohnungsnot hilft

Die deutschen Großstädte wachsen, jedes Jahr kommen Zehntausende Bewohner hinzu. Wo sollen die Menschen leben?

Feiernde in Hamburg-St.Pauli
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Feiernde in Hamburg-St.Pauli


Von Laura Backes, Matthias Bartsch, Anna Clauß, Markus Deggerich, Jan Friedmann, Frank Hornig, Barbara Schmid und Steffen Winter

Eine Großstadtsiedlung aus den Fünfzigerjahren, dreigeschossige Wohnblöcke in Reih und Glied, dazwischen gepflegte Grünflächen. Schilder warnen: "Fußball- und Ballspielen ist nicht gestattet." Und mittendrin ein Stadtrat, der den Bewohnern an einem Montagabend erklären will, dass ihre Umgebung künftig ganz anders aussehen werde.

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Heft 38/2017
Eine Gebrauchsanweisung

Mike Josef, Planungsdezernent in Frankfurt am Main, hat zu einem "Stadtspaziergang" durch die Platen-Siedlung im Nordwesten der Stadt eingeladen. Ab 2018, sagt er, werde in dem Quartier wieder gebaut.

Josef, 34, hat Pläne mitgebracht. Sie zeigen kantige neue Häuser, die sich als "Torbauten" wie mächtige Brücken quer über eine Siedlungsstraße spannen sollen. Er berichtet von Tiefgaragen unter den Grünflächen und von zusätzlichen Geschossen, die man auf die bestehenden Wohnblöcke setzen wolle, um Platz für mehr Einwohner zu schaffen. "Nachverdichtung" nennt Josef das. "Käfighaltung", grummelt einer der Anwohner.

Rund 30 Mieter aus dem Viertel stehen in einem Halbkreis um den Stadtrat herum, einige haben die Arme vor der Brust verschränkt, Begeisterung strahlt keiner aus. "Wo sollen denn die Bewohner von 650 neuen Wohnungen ihre Autos abstellen?", fragt einer. "Wie wirken sich die Neubauten auf das Mikroklima aus?", will seine Nachbarin wissen. "Es gibt doch schon jetzt viel zu viel Verkehr und zu wenige Schulen hier", schimpft ein weiterer Bewohner. Und ein Kommunalpolitiker von der Opposition nutzt die Gelegenheit zur Grundsatzkritik: "Die Leute haben Angst, dass jedes bisschen Grünfläche in der Stadt zugebaut werden soll."

Josef war vorher klar, dass es kein leichter Abend werden würde. Im Frankfurter Nordend streitet der SPD-Politiker mit Anwohnern und Kleingärtnern, die ihre Parzellen für ein neues Wohnquartier räumen sollen. Mehr als 9000 Unterschriften dagegen haben sie schon gesammelt. Am westlichen Stadtrand, wo derzeit noch Gerste und Roggen angebaut werden, protestieren Bauern, Naturschutzverbände und Nachbarkommunen gegen das Vorhaben, einen neuen Stadtteil für bis zu 30.000 Einwohner aus dem Boden zu stampfen. Eine der meistbefahrenen Autobahnen der Republik, die A5, sechs- bis achtspurig, würde mitten durch das künftige Wohngebiet führen.

"Es hilft nichts, wir brauchen dringend mehr Wohnungen", sagt Josef. In jedem Jahr wachse die Stadt um 10.000 bis 15.000 Menschen. Die Preise auf dem Wohnungsmarkt explodierten. Wenn man wolle, dass auch junge Familien und Durchschnittsverdiener weiterhin in der Stadt leben können, müsse gebaut werden. Josef hält den Kritikern entgegen: "Eine Stadt muss sich entscheiden, ob sie die Kornkammer des Landes sein will oder eine Metropole."

Fast alle Metropolen und urbanen Zentren der Republik kennen diese Konflikte. In Hamburg, München, Köln, Stuttgart und Leipzig wächst die Einwohnerzahl von Jahr zu Jahr um die Größe einer Kleinstadt, in Berlin drängen seit 2011 sogar zwischen 40.000 und 50.000 Menschen pro Jahr zusätzlich in die Stadt.

Berliner Stadtteil Kreuzberg
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Berliner Stadtteil Kreuzberg

In den letzten Jahrzehnten des vergangenen Jahrtausends gab es noch die Sorge, dass Menschen massenweise aufs Land ziehen würden. Dazu kam es nicht. Stattdessen sprechen Forscher nun seit einigen Jahren von einer "Renaissance der Städte".

"Vor allem junge Menschen finden das Leben in der Stadt attraktiv", sagt Claus-Christian Wiegandt, Geograf und Städteforscher der Universität Bonn. Es biete Arbeitsplätze, Unterhaltung, Aufstiegschancen, Treffpunkte mit Gleichaltrigen und Gleichgesinnten, kurze Wege zwischen Arbeit und Freizeit. Nur manche Städte in Ostdeutschland und einige klassische westdeutsche Arbeiterstädte wie Bochum oder Duisburg seien noch nicht von dem Trend erfasst.

Der Siedlungsdruck in den Boomstädten zwingt die Stadtplaner und Politiker zu Kreativität und ungewöhnlichen Lösungen. In Hamburg und Frankfurt am Main wollen die Planer längere Autobahnabschnitte unter begrünten "Deckeln" verschwinden lassen, um Platz für Siedlungsflächen und Grünanlagen zu gewinnen. Der Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter experimentiert mit Häusern auf Stelzen, die auf öden Parkplätzen errichtet werden können.

Im April dieses Jahres wurde das erste Stelzenhaus über einem Freibadparkplatz im Westen der Stadt fertiggestellt. In nur sechs Monaten sind über einem schmalen Asphaltstreifen 100 kleine Wohnungen für Bewohner mit geringem Einkommen entstanden. Nur sechs Parkplätze für Freibadbesucher fielen den Stahlbetonstützen zum Opfer. Kaum standen die Fundamente, wurde das vierstöckige Gebäude im Modulbauweise errichtet. Die Bäder baumelten als fertige Nasszellen am Kran ins Haus, wie Spielzeugsteine folgten Wandmodul um Wandmodul. 9,40 Euro kalt zahlen die Mieter pro Quadratmeter - das ist günstig für München.

Es wird viele solcher Ideen geben müssen, glaubte auch der am vergangenen Freitag verstorbene Frankfurter Architekt und Stadtplaner Albert Speer. Denn der Boom geht vermutlich weiter. Bis 2035 werde die Einwohnerzahl von Frankfurt am Main noch einmal um gut 11 Prozent wachsen, die von Berlin oder München sogar um mehr als 14 Prozent, schätzt das Institut für Wirtschaft in Köln. In der Hauptstadt würden dann mehr als vier Millionen Menschen wohnen. Hamburg rechnet mit 100.000 zusätzlichen Einwohnern bis 2030, Köln mit 200.000 bis zum Jahr 2040.

Die Stadtplaner stehen vor der Aufgabe, für all diese Menschen ein Dach über dem Kopf zu finden. Und das allein reicht noch nicht. Die neuen Bewohner brauchen auch Schulen, Kitas, Straßen- und U-Bahnen, Kulturangebote, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeits-, Sport- und Freizeitflächen. Das verschärft den Kampf um kostbaren Platz.

Stadtplaner Speer
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Stadtplaner Speer

Wie lange verkraften die Städte dieses Wachstum noch? Ist es verantwortbar, dass die Städte weiter ins Umland wuchern? Ab wann beginnt die Enge in den Zentren zu nerven, stören der Verkehr, die Staus, die überlastete Infrastruktur? Bietet die zunehmende Enge die Chance für mehr Urbanität und Lebensqualität, wie Stadtplaner wie Speer meinen? Oder treiben die steigenden Mieten und Wohnungspreise die Bewohner dann doch wieder aufs Land, wo es sich vermeintlich günstiger und stressärmer wohnen lässt?

Im Moment noch nicht, jedenfalls nicht an einem lauen Sommerabend in einem angesagten Viertel wie Hamburg-St.Pauli. In der Wohlwillstraße reihen sich Bars an Restaurants, Hunderte Menschen drängeln sich vor dem Kiosk Tabak-Börse, um ihr Bier zu trinken. Cornern nennen sie das. Schräg gegenüber vom Corner-Hotspot ist eine Wohnung frei, zweiter Stock, 58 Quadratmeter, zwei Zimmer ohne Balkon, für 781 Euro Kaltmiete. Ein stolzer Preis für die Aussicht auf schlaflose Nächte.

Drei Tage lang stand die Anzeige für die Wohnung online, zur Besichtigung um 17 Uhr sind 30 Interessenten gekommen. Zwei von ihnen: Hannes Weinig und Yann Chaudesaigues, beide 26. Weinig studiert Soziologie und ist vor sieben Jahren nach Hamburg gezogen, Chaudesaigues kommt aus Berlin und arbeitet als Angestellter.

Im Moment wohnen die beiden noch auf 45 Quadratmetern in der Stresemannstraße, einer der meistbefahrenen Straßen Hamburgs. Jeder Lkw und jedes Auto, die von der A7 in die Innenstadt wollen, muss hier durch. Im Sommer ist es heiß in der Wohnung in der fünften Etage, im Winter brummt eine stromschluckende Nachtspeicherheizung. Trotzdem wurde die Miete wieder erhöht.

Weinig und Chaudesaigues wollen so schnell wie möglich raus aus dieser Wohnung, aber keinesfalls raus aus der Stadt. Nicht einmal an den Stadtrand würden sie ziehen. "Da ist nix los", sagt Weinig.

Seit Anfang des Jahres antworten sie Woche für Woche auf Inserate. Fünfmal wurden sie zu Besichtigungen eingeladen. Bei einer davon standen sie mit 150 anderen Interessenten im Treppenhaus. "Gegen die kinderlosen Paare mit zwei festen Einkommen haben wir keine Chance", glaubt Weinig. Auch die Bürgschaft ihrer Eltern brachte keinen Erfolg.

Eine schönere und günstigere Wohnung ein paar Kilometer weiter draußen? Komme nicht infrage, meint Weinig. Eine gute Lage in einem der "üblichen Viertel" wie Altona, Schanze oder St.Pauli übertrumpfe alles. Für Chaudesaigues ist Urbanität gleichbedeutend mit Lebensqualität. In den Vierteln könne jeder tun und lassen, was er wolle. Keiner werde schief angeschaut, nur weil er um 15 Uhr ein Bier in der Hand habe.

Die Vorteile des urbanen Lebensstils lägen auf der Hand, meint der Bonner Stadtforscher Wiegandt: "Man genießt es, mit dem Fahrrad zur Arbeit zu fahren und abends in der Nachbarschaft schick essen gehen zu können." Selbst wenn der Platzbedarf durch Kinder und größere Ansprüche steige, versuchten viele Familien, in der Stadt zu bleiben oder allenfalls auf die nahe Umgebung auszuweichen. Häufig seien beide Eltern berufstätig, sodass die Familie auf kurze Wege zwischen Arbeitsplatz, Wohnung und Kinderbetreuung angewiesen sei: "Das Lebensmodell funktioniert nicht mehr, wenn die Eltern eineinhalb Stunden vom Wohnort auf dem Land zum Job in der Stadt pendeln müssen."

Welche Städte und Viertel besonders nachgefragt sind, entscheidet nach einer Studie des Berliner Beratungsbüros Empirica vor allem die Altersklasse der 20- bis 34-Jährigen. In dieser mobilen Lebensphase liegen oft ein Studium oder die erste Arbeitsstelle, mehrere Umzüge auf der Suche nach attraktiven Jobs und Partnern oder auch die Gründung einer Familie.

Die Empirica-Forscher haben Städte, die für junge Leute besonders attraktiv sind, in ihrer 2015 erschienenen Untersuchung als "Schwarmstädte" bezeichnet. Überwiegend sind es Großstädte mit einem breiten Angebot an Hochschulen und Bildungsinstituten, die auch nach dem Abschluss Arbeitsplätze bei attraktiven Unternehmen oder Institutionen anbieten können - in der Altersgruppe 25 bis 34 sind das vor allem Frankfurt am Main, Düsseldorf, München, Berlin, Köln, Stuttgart, Leipzig und Hamburg.

Auch "weiche Standortfaktoren" seien wichtig. Dazu gehörten ein "attraktiver und dichter öffentlicher Raum", wie er in zentrumsnahen Gründerzeitvierteln zu finden sei. Oder auch besondere Anziehungspunkte wie der Hamburger Hafen.

Die Forscher halten den Zustrom in diese Städte für einen sich selbst verstärkenden Prozess: Sei erst einmal eine größere Zahl junger Leute vom Land in eine Stadt gezogen, dann folgten ihnen bald viele andere nach. Man lebe eben lieber unter Gleichaltrigen und Gleichgesinnten. Deren Anwesenheit ziehe meist schnell die passende Infrastruktur nach sich - noch mehr Szenekneipen, Restaurants, Kinos, Läden.

Auf dem Land wird es dadurch einsamer für die noch verbliebenen jungen Leute. Kneipen und Kinos schließen, sobald ein großer Teil der Kundschaft weggezogen ist. Die Attraktivität der Herkunftsregionen sinkt etwa im gleichen Maße, wie die der Schwarmstadt steigt. Dadurch, so die Empirica-Prognose, werde sich die Konzentration der Bevölkerung auf ausgesuchte Städte "aller Wahrscheinlichkeit nach noch weiter verstärken".

Und dieser Sog wirkt oft generationsübergreifend. Auch Brigitte Meese hatte vor eineinhalb Jahren genug von der Provinz. Jahrzehntelang hatte sie in Ahrensburg gewohnt, einer Kleinstadt in Schleswig-Holstein, östlich von Hamburg. Viele ihrer Freunde dort sind krank, weggezogen oder schon gestorben. Meese fand, es sei Zeit für einen Wechsel. Demnächst wird sie 88 Jahre alt. Sie lebt jetzt in Berlin-Mitte, im selben Haus wie ihr Sohn, der Künstler Jonathan Meese, aber in einer eigenen Wohnung.

Jeden Morgen um 5.30 Uhr steht sie auf, liest ihre E-Mails. Später fährt sie in den Prenzlauer Berg, wo ihr Sohn sein Atelier hat. Brigitte Meese verwaltet seine Finanzen. Vom Rentnerleben hält sie nichts. "Ich arbeite jeden Tag", sagt sie mit einem feinen Lächeln.

Berlin mit seinen bald 3,7 Millionen Einwohnern ist für Meese wie eine Ansammlung kleiner Dörfer. "Ich finde das Leben in der Großstadt gar nicht so schwierig, man muss sich nicht verloren fühlen", sagt sie. Man müsse sich nur entscheiden, welches Dorf einem am besten gefalle. Im Prenzlauer Berg, beim Atelier ihres Sohnes, gebe es mehr alte Leute auf der Straße, mit Rollator oder im Rollstuhl. "Da ist es auch nett", sagt Meese, "aber hier in Mitte ist es amüsanter." Ihr gefällt, dass in ihrem Viertel rund um die Auguststraße so viele junge Menschen unterwegs sind.

Als junge Frau hat Meese in Tokio gelebt, wo sie geheiratet und ihre drei Kinder bekommen hat. Nach der Trennung von ihrem Mann zog sie nach Ahrensburg. Dort war es übersichtlich, genau richtig für ihr neues Leben. "Um Kinder zu erziehen, ist eine Kleinstadt ganz gut", sagt Meese. Sie machte an der Volkshochschule Italienischkurse, pflegte Freundschaften mit den Eltern der Schulkameraden ihrer Kinder. Heute, in Berlin, ist sie meistens mit ihrem Sohn unterwegs und dessen Freunden, viele davon Sammler oder Galeristen. "Zu mehr komme ich eigentlich nicht."

Gemüsestand in Berlin
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Gemüsestand in Berlin

Der 87-Jährigen gefällt, dass ihre neue Heimat noch so unfertig ist. London und Paris seien etablierter, sagt sie: "Berlin nicht, das wächst noch, das macht Spaß, das ist lebendig." Ihre wenigen verbliebenen Freunde in Ahrensburg sähen das ganz ähnlich: "Da fragt keiner: Was willst du denn in Berlin?", so Meese. "Die sagen alle: Wenn wir könnten, kämen wir sofort nach."

In den Schwarmstädten hören das nicht alle wirklich gern. Viele Bewohner dort finden, das Ende der Fahnenstange sei erreicht, zumindest bei den Mieten, die als Folge des starken Zuzugs ständig steigen. In München zum Beispiel kostet eine 60-Quadratmeter-Wohnung nach den Vergleichszahlen aktueller Angebotsportale im Schnitt schon mehr als 1100 Euro. Im Einzelfall aber auch mal doppelt so viel, trotz Mietpreisbremse. Die erklärte ein Münchner Amtsgericht vor einiger Zeit in Bayern für nicht anwendbar, weil bei der Umwandlung von Bundesrecht in Landesrecht Formfehler passiert seien.

Nach einer aktuellen Studie der Hans-Böckler-Stiftung und der Berliner Humboldt-Universität müssen etwa vier von zehn Haushalten in deutschen Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens nur für die Kaltmiete aufbringen - Heizkosten, Warmwasser oder Strom kommen noch hinzu. Etwa 1,3 Millionen Großstadthaushalten bleibe nach Abzug der Miete lediglich ein Resteinkommen unterhalb des Hartz-IV-Niveaus übrig. Das sorgt für Konflikte in den Städten. In den vergangenen Monaten wurden Farbbeutel auf frisch sanierte Altbauten im stark nachgefragten Münchner Glockenbachviertel geworfen. "Kein Bock auf Mieterhöhung? Profiteure angreifen!", sprayten Unbekannte Anfang Juni auf eine Hausfassade.

Dabei hat München nicht den Fehler anderer Städte gemacht und Immobilien aus eigenem Besitz an Investoren verkauft. Münchens Bodennutzung dient sogar als Vorbild: Baugenehmigungen erhalten nur Investoren, die Wohngebiete selbst erschließen und 30 Prozent der Flächen für Sozialwohnungen reservieren. Andere Städte haben das kopiert, um sicherzustellen, dass in jedem Neubaugebiet, auch in den Luxuslagen, Wohnungen für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen entstehen.

Der Münchner Stadtrat hat das Ziel, untere und mittlere Einkommensgruppen über das "München Modell" bei der Miete zu unterstützen. Anspruch hätten 50 bis 60 Prozent der Haushalte. Eine Familie mit zwei Kindern, deren Haushaltseinkommen unter 94.300 Euro Jahresbrutto liegt, ist danach schon förderberechtigt. Das Problem ist: Die Zahl der Wohnungen nach "München Modell" reicht bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. In der Praxis müssen auch gut verdienende junge Familien oft an den Stadtrand ausweichen - oder darüber hinaus.

Sabine Kistner und Thomas Böhm, sie Anwältin und Steuerberaterin, er Angestellter bei einem Versicherungskonzern, wohnen seit sechs Jahren zur Miete in einer Zweizimmerwohnung, 60 Quadratmeter in der Münchner Altstadt. Ihr Zuhause liegt wunderbar zentral, nicht weit entfernt vom Viktualienmarkt, hat aber keinen Balkon, keinen Garten, keinen Keller, keinen Stellplatz fürs Auto. Eine Familie ließe sich dort schon gründen, findet Thomas Böhm. Kinder großziehen auf Dauer aber eher nicht.

Münchner Kaufinteressenten Böhm, Kistner
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Münchner Kaufinteressenten Böhm, Kistner

Seit einem Jahr sucht das Paar eine familien- und katzentaugliche Wohnung im Stadtgebiet. Aufs Dorf ziehen wollen beide nicht. Zumindest ein S-Bahn-Anschluss, um zur Arbeit in der Innenstadt und am Feierabend ins Kino zu kommen, ist Pflicht. "Wir lieben die Stadt ", sagt Böhm. Jeden Sonntag radeln die zwei ins Café Katzentempel in Schwabing: Stadtmenschen ohne Platz für eigene Haustiere können dort mit echten Katzen kuscheln und vegane Weißwurst frühstücken.

Thomas Böhm hätte nichts gegen "etwas mehr Natur", vielleicht sogar einen kleinen Garten, in dem Kinder spielen könnten. Aber die hohen Immobilienpreise der Stadt verderben auch die Preise bis weit ins Umland. Das letzte Häuschen in der Nähe von München, das Kistner und Böhm besichtigt haben, sollte fast eine Million Euro kosten und lag an einer Ausfallstraße gegenüber einer Tankstelle.

Nun sitzen die beiden im Großen Sitzungssaal des Rathauses von Oberhaching, einer Gemeinde im Münchner Süden, knapp 25 S-Bahn-Minuten vom Zentrum der Landeshauptstadt entfernt. Ein Wandgemälde zeigt Kirchtürme neben weidenden Rehen, die blaue Isar fließt durch die Bildmitte, aber die Stimmung im Saal ist alles andere als idyllisch.

"So, wir fangen jetzt an zu schlitzen", sagt Oberhachings Erster Bürgermeister Stefan Schelle und greift zum Brieföffner. Fünf Reihenhäuser versteigert er an diesem sommerlichen Abend, an Höchstbietende. Gebote samt Finanzierungszusage einer Bank mussten vorab eingereicht werden. 36 Briefe liegen nun vor Schelle, die Bieter sitzen im Publikum, voll stummer Hoffnung. Hin und wieder durchbricht ein quäkendes Neugeborenes im Strampler die Stille im Rathaussaal.

Die Mindestgebote lagen bei rund 600.000 Euro; viel Geld für drei Stockwerke Standardarchitektur, fünf Meter breit, zehn Meter lang, mit Minigarten hinterm Haus. Böhm und Kistner haben trotzdem mitgeboten, für das kleinere von zwei Reiheneckhäusern.

Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Nach 20 Geboten wähnt sich das Paar noch gut im Rennen, dann öffnet der Bürgermeister einen Brief mit einem Gebot, das deutlich über allen bisherigen liegt: "886.777 Euro." Später bietet ein anderes Paar noch mehr. Für 901.021 Euro wird das Reihenhaus, dessen Bau noch nicht einmal begonnen hat, am Ende versteigert. "Zwei Geldscheißer haben den Preis auf Mondniveau getrieben", ärgert sich Kistner.

Was passiert, wenn selbst solvente Doppelverdiener im Kampf um Wohnraum in einer Umlandgemeinde nicht mehr mithalten können? Bürgermeister Schelle sagt, er sei "wirklich froh, dass die Millionenmarke bei unserer Versteigerung nicht geknackt wurde". Der Druck auf den Immobilienmarkt in der ganzen Region sei immens. "Und er gefährdet unsere Identität."

Der Dax-Vorstand sei in Oberhaching herzlich willkommen, sagt Stefan Schelle, "aber der macht uns nicht den Löschmeister bei der freiwilligen Feuerwehr oder den Jugendtrainer beim Fußballverein".

In den Innenstädten kommen, neben der Verdrängung der angestammten Bevölkerung, andere Probleme hinzu. "Es ist in Berlin wirklich sehr viel voller geworden. Egal wo ich hinkomme: überall Leute", sagt Ramona Pop, Wirtschaftssenatorin in Berlin. Die Bahnen sind voll, die Busse, die Radwege, die Restaurants, die Geschäfte, die Straßen.

Als Wirtschaftsressortchefin hat Pop in der rot-rot-grünen Koalition die schwierige Aufgabe, die Stadt für das schnelle Wachstum umzubauen. Sie steckt dabei in einem Dilemma. Berlin hat nach den Jahren des Sparens unter Klaus Wowereit extremen Nachholbedarf bei Investitionen.

Die Verwaltung, die den Wandel gestalten und bearbeiten muss, wurde verkleinert. Die Infrastruktur der Stadt - Wohnen, Verkehr, Bildung, Gesundheit - ist marode, überaltert, defekt. Die Behörden sind unterbesetzt, die Mitarbeiter demotiviert. Nach der Geburt eines Kindes warten Berliner monatelang auf die Bewilligung von Elterngeld oder die Geburtsurkunde. Wer dann keine Rücklagen hat, muss Hartz IV beantragen. "Berlin hat Wachstumsschmerzen", sagt Pop.

Selbst wenn die Verwaltung effizienter wäre, fehlt es mittlerweile dort oft an Fachleuten und Flächen, um all das zu bauen oder zu ergänzen, was Berlin jetzt braucht. Die Konkurrenz um Grundstücke für Wohnen, Gewerbe, Verkehr und öffentliche Bauten wie Schulen oder Kitas, so Pop, "ist sehr hart geworden".

Jammern will die grüne Senatorin dennoch nicht. Die Steuereinnahmen sprudeln, die Wirtschaft wächst im Bundesvergleich überdurchschnittlich, die Arbeitslosigkeit ist nach ewigen Zeiten endlich unter zehn Prozent. Der "Mythos Berlin", sagt sie, sei real, ein Sehnsuchtsort für viele, gerade in der Start-up-Szene sei Berlin "the place to be".

Allerdings entwickelt sich Berlin schneller als seine Repräsentanten, Manager und Verwalter. Die Stadtgesellschaft koppelt sich ab von der Politik, viele Bürger machen selbst Politik. Volksbegehren gibt es zu allem Möglichen, einige mit Erfolg oder Aussicht auf Erfolg: mehr Radwege bauen, das Gelände des alten Flughafens Tempelhof nicht bebauen, den Flughafen Tegel offen halten, sogar für mehr Videoüberwachung werden in der Hauptstadt inzwischen Unterschriften gesammelt.

Harald Bodenschatz gehört zu den bekannten und einflussreichen Sozialwissenschaftlern und Stadtplanern in Berlin. Im Verhältnis zum Städtewachstum am Beginn des 20. Jahrhunderts wüchsen die Metropolen heute bescheiden. Dennoch, so Bodenschatz, sei Berlin darauf "nicht vorbereitet, nicht planerisch, nicht institutionell, nicht politisch".

Passanten am Berliner Alexanderplatz
Dmitrij Leltschuk/DER SPIEGEL

Passanten am Berliner Alexanderplatz

Bisher schien es Ausweichmöglichkeiten zu geben. Städte, die Urbanität und Lebensqualität versprachen, aber nicht so überlaufen waren, dass die Suche nach einer neuen Wohnung sofort die Frage aufwirft, was man sich noch leisten kann. Städte wie Leipzig.

Manche bezeichnen die sächsische Messestadt als das neue Berlin, und Parallelen gibt es. Bis weit in die Neunzigerjahre war Leipzig: arm, aber sexy. Nach dem Fall der Mauer hatten westdeutsche Investoren und Glücksritter zunächst viel Geld für Sanierungsprojekte in die Stadt mit einem der größten zusammenhängenden Gründerzeitviertel Deutschlands gesteckt. Trotzdem ging es bergab. Die Industrie aus DDR-Zeiten wurde von der Treuhand abgewickelt, die Arbeitslosigkeit stieg auf annähernd 20 Prozent, das Umland mit riesigen Braunkohleabbauflächen war alles andere als einladend.

Bis 1998 sank die Einwohnerzahl von 530.000 im Wendejahr 1989 auf einen Tiefpunkt: 437.000. Wohnungen standen leer und waren billig, die Makler liefen den Mietern hinterher.

Dann drehte sich der Trend. Leipzig, sagt die Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau, sei "derzeit eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands". Von 2011 bis 2015 wuchs die Einwohnerzahl mit 9,9 Prozent stärker als in Frankfurt (8,3), München (6,3) oder Berlin (5,8 Prozent). Ende 2016 zählte die Stadtverwaltung 580.000 Einwohner, im Jahr 2030 könnten nach aktuellen Schätzungen bis zu 722.000 Menschen in der Stadt leben.

Leipzig zieht die Menschen an, weil die Wirtschaft inzwischen boomt und das Umland keine Mondlandschaft mehr ist. In Leipzig werden Porsches gebaut, es gibt ein Werk von BMW und den DHL-Umschlagplatz auf dem Flughafen. Die meisten Tagebaue sind geflutet, eine riesige Seenlandschaft ist entstanden. Neben dem schicken Loft gehört zum gut situierten Leipziger nun auch das eigene Segelboot.

Der Leipziger Autor André Herrmann bezeichnet den Run auf die Stadt ironisch als "Hypezig". Er glaubt, dass gelangweilte Hauptstadtjournalisten das schöne Leipzig mit all jenen Leuten zu überschwemmen versuchten, die man in Berlin nicht haben wolle. Er beklagt "vor Metaphern nur so triefende Lobeshymnen" auf die Stadt und hat einen Blog eingerichtet, in dem er solche Texte sammelt: "Hypezig - Bitte bleibt doch in Berlin!"

Viel geholfen hat es nicht. Die Mieten steigen bei Neuverträgen auch in Leipzig schneller als die Einkommen. Die Preise für Baugrundstücke haben sich laut einer aktuellen Analyse der Stadt in manchen Lagen von 2015 auf 2016 glatt verdoppelt. Seit vier, fünf Jahren ziehe die Nachfrage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt an, sagt Steve Hoffmann, Makler bei der Firma Engel & Völkers. Seit zwei Jahren brumme es richtig. Wohnungen kosten bis zu 5200 Euro pro Quadratmeter. In angesagten Quartieren wie Gohlis-Süd, Plagwitz oder Bachviertel stünden die Interessenten auf der Treppe Schlange.

Anstehen müssen gehört zum Leben der Schwarmstadtbewohner - für Wohnungen, Kita-Plätze, sogar für einen Platz im Fußballverein. In Hamburg gibt es bei Altona 93, beim Winterhude-Eppendorfer Turnverein, dem Eimsbütteler Turnverband oder dem Hamburg Eimsbütteler Ballspiel Club offizielle Aufnahmestopps bei den Kinder- und Jugendmannschaften.

Auch die Leipziger bekommen zunehmend einen Eindruck davon, was es heißt, in einer Boomtown zu leben. Als im Juni in der Südvorstadt eine neue Kindertagesstätte öffnete, standen gleich 450 Bürger an, um ihren Nachwuchs anzumelden. Sie blockierten Gehwege und die Straße, die Polizei musste anrücken.

Je dichter es wird, desto härter wird der Verteilungskampf um den knappen Platz. In Frankfurt am Main klagt die Bildungsdezernentin, dass in einigen Stadtteilen keine Grundstücke für dringend benötigte Schulen mehr zu finden seien. Bei Verhandlungen um die raren Flächen stehe die Stadt "in Konkurrenz zu Unternehmen, denen es egal ist, was ein Grundstück kostet", sagt Stadträtin Sylvia Weber (SPD).

Mitunter kapitulieren aber auch finanzkräftige Unternehmen vor der Enge. Das führt dann zu einer kuriosen Entwicklung: Jahrzehntelang pendelten Beschäftigte aus den Vorstädten zu ihrem Arbeitsplatz in die Zentren. Jetzt kommt es immer häufiger vor, dass sich Stadtbewohner auf Straßen und in Zügen ins Umland drängeln.

Pitt Marx, Sprecher des Technologie- und Rüstungskonzerns Thales, führt stolz durch den Firmensitz. Jahrelang hatte das Unternehmen in Stuttgart residiert, 2014 bezog es mit 1500 Mitarbeitern einen neuen Standort mit 50.000 Quadratmeter Fläche auf der grünen Wiese im schwäbischen Ditzingen. Von den Fenstern geht der Blick über Felder und eine Pferdekoppel.

Die Landeshauptstadt hätte den prominenten Arbeitgeber und Gewerbesteuerzahler gern behalten. Doch sie konnte keine adäquaten Flächen in der Stadt mehr anbieten. "Ditzingen war pfiffiger", erzählt Marx. Das Genehmigungsverfahren sei schnell durchgelaufen, die Gemeinde richtete eine Buslinie vom S-Bahnhof ein. Nun residiert Thales am Thalesplatz 1 mit über 1300 Parkplätzen und ist für Lastwagen von Anlieferern über die nahe Autobahn bestens erreichbar. "Das ist natürlich attraktiv für ein Unternehmen", sagt Marx.

Aus dem beengten Stuttgart drängen etliche Firmen ins Umland. Als Nächstes wird die Allianz ihren zentrumsnahen Standort in Stuttgart-West aufgeben, einem der am stärksten verdichteten Stadtbezirke Europas. 2020 laufen dort langjährige Mietverträge aus. "Die in die Jahre gekommenen Gebäude in der Stuttgarter Innenstadt müssten umfassend modernisiert werden, um den aktuellen Standards unseres Unternehmens gerecht zu werden", erklärt der Versicherungskonzern. Das wäre teuer und logistisch schwer zu stemmen gewesen. Die benötigten Flächen für einen Neubau fand der Konzern in Vaihingen, am Südwestrand der Stadt.

Die Schwarmstadtforscher des Büros Empirica sprechen von einem "ernst zu nehmenden Trend". Viele Stadtbewohner, die in die Nähe ihrer Arbeitsplätze in den Zentren gezogen seien, müssten nun aus den Städten herauspendeln. In München arbeite bereits jeder vierte in der Stadt wohnende Beschäftigte außerhalb des Stadtgebiets. Und "die Tendenz ist steigend", heißt es in der Studie.

Eine Folge davon: noch mehr Verkehr. Auf den ohnehin belasteten Ein- und Ausfallstraßen drängeln sich die Pendler in beide Richtungen. In den Stadtvierteln am Rand und den Umlandgemeinden wächst der Ärger: "Unsere Kollegen stehen jetzt schon regelmäßig im Stau", heißt es in einem alteingesessenen Unternehmen im Vaihinger Industriegebiet. "Wenn jetzt noch die Allianz kommt, wird es noch schwieriger."

In Stuttgart sind die verstopften Straßen das beherrschende Thema. Mehr als 800.000 Kraftfahrzeuge passieren pro Tag die Stadtgrenzen, wie das Statistische Amt der Landeshauptstadt ermittelt hat, die allermeisten davon Pendler-Pkw. Schadstoffe aus Dieselmotoren haben Stuttgart neben München und Hamburg zu einem der ersten Kandidaten für mögliche Fahrverbote werden lassen. Aber auch in Köln, Frankfurt, Berlin oder Düsseldorf sind die Werte überhöht.

Was also tun? Im Grunde bieten Städte alle Voraussetzungen für umweltfreundliches Wohnen. Der Flächenverbrauch pro Einwohner ist geringer als auf dem Land, öffentliche Verkehrsmittel erlauben umweltfreundliche Beförderung.

Allerdings sind die zentralen Verbindungen in vielen Städten schon heute überlastet. Neue U- und S-Bahnen verschlingen gigantische Summen und müssen immer tiefer in die Erde gegraben werden. Fast vier Milliarden Euro soll ein bis zu 40 Meter tiefer Tunnel kosten, mit dem beispielsweise die Münchner in etwa zehn Jahren den S-Bahn-Stau unter ihrer Innenstadt auflösen wollen.

Der Planer Jan Gehl fordert, dass Politik und Stadtgesellschaften noch radikaler umdenken. Nämlich dass sie damit aufhören, das Auto in den Städten in den Mittelpunkt zu stellen.

Hamburg
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Hamburg

Gehl ist für viele Architekten und Stadtplaner eine Art Guru. Der Däne jettet um die Welt, berät und plant in allen großen Metropolen: von Moskau bis New York, zwischen Barcelona und Shanghai. Er hat einen einfachen Maßstab für die Städte: den Menschen. Sein Buch "Leben zwischen Häusern" wurde mittlerweile in über 50 Sprachen übersetzt, es ist vor 46 Jahren erstmals auf Dänisch erschienen und hat dennoch seine Aktualität behalten. Warum? "Weil wir immer noch dieselben Fehler machen", sagt Gehl.

Er war im Frühjahr nach Berlin gekommen, um an einer Konferenz des Bundesumweltamts über die "Stadt für Morgen" teilzunehmen. Da saß er im Garten und erklärte mit Stift auf einer Serviette sein Arbeitsprinzip: Er zerlegt auch Millionenmetropolen in kleine Einheiten. Er betrachtet Raum nicht nur als zu bebauende Fläche, sondern als Lebensraum.

Am Beispiel Kopenhagens, seiner Heimatstadt, zeigt er, wie sich das soziale Leben verändert hat durch den Vorrang für Radverkehr. "Kinder werden selbstständiger, weil sie sich in der Stadt sicher bewegen können", die Menschen leben gesünder durch mehr Bewegung, sie haben mehr Kontakt zu ihrer Umwelt.

Kopenhagen hat über einen Zeitraum von 20 Jahren öffentliche Parkplätze umgewandelt in Spielplätze, Grünanlagen, Radwege sowie Plätze für Cafés. Pro Jahr nahm die Stadt zwei bis drei Prozent Parkfläche weg, erhöhte die Gebühren für die noch bestehenden Parkplätze. Gehl sagt, die richtige Infrastruktur schaffe Nachfrage nach den neuen Angeboten.

"Je mehr Menschen öffentliche Plätze nutzen und bevölkern, umso sicherer sind sie auch", sagt Gehl. "Die Strategen, die nur an autogerechte Städte denken, haben nichts dazu beigetragen, die Urbanität in den Städten zu verbessern."

Gerade jetzt, in Zeiten des Booms, ist die Gelegenheit günstig: Fast täglich stehen Stadtplaner und Politiker vor wichtigen Entscheidungen über Neubauten oder Umbauten, über die Zukunft einzelner Viertel oder ihrer gesamten Stadt. "Das ist eine echte Herausforderung", sagt Mike Josef, der Frankfurter Planungsdezernent, "aber das bietet auch enorme Chancen."

Nachverdichtung zum Beispiel könne man natürlich unter dem Aspekt "mehr Enge" sehen, sagt Josef. Aber auch als Chance für mehr Urbanität und lebendigere Stadtteile. Die zusätzlichen Häuser in der Frankfurter Platen-Siedlung sollen in den Erdgeschossen Räume für Läden, Cafés oder Anwohnerinitiativen bekommen. Daran mangele es bislang in der Siedlung aus den Fünfzigerjahren.

Auch Köln plant zahlreiche Projekte, die das Bild der Stadt prägen und verändern könnten. Oberbürgermeisterin Henriette Reker will mindestens eine neue Brücke über den Rhein bauen lassen und zwei Fußgänger- und Radfahrerbrücken im Innenstadtbereich. Am liebsten hätte sie auch noch einen neuen U-Bahn-Tunnel auf der Ost-West-Achse. Im Norden, hinter Chorweiler und Blumenberg, soll auf der grünen Wiese ein neuer Stadtteil entstehen: Kreuzfeld mit bis zu 15.000 Bewohnern. Keine Schlafstadt soll das werden, verspricht die parteilose Politikerin, sondern ein lebendiger Ort mit Arbeitsplätzen, Kneipen, Schulen und Sportstätten.

Andere Viertel sollen mit viel Aufwand lebenswerter gemacht werden: Chorweiler, mit seinen tristen Hochhaussiedlungen aus den Siebzigerjahren, galt lange Zeit als sozialer Brennpunkt, sogar ein Abriss der Häuser war im Gespräch. Seitdem die Stadt dort viele Wohnungen übernommen und saniert hat, ist der Stadtteil begehrter geworden, auch weil die Mieten noch bezahlbar sind.

Reker orientiert sich an einem "Masterplan", den das Frankfurter Büro Albert Speer+Partner für Köln entwickelt hat. Auch Speer propagierte stets die Abkehr von der "autogerechten Stadt". In dem Konzept geht es um den Rückbau von Straßen, die Konzeption einer "Via Culturalis", einer Kulturachse in der historischen Kölner Altstadt vom Dom bis zur Kirche St. Maria im Kapitol, und um die Verlängerung des Grüngürtels, Kölns grüner Lunge, bis an den Rhein.

Speer
Dmitrij Leltschuk / DER SPIEGEL

Speer

Der Architekt Albert Speer junior, 83, Sohn des NS-Rüstungsministers gleichen Namens, war der wohl bekannteste Stadtplaner Deutschlands. Er hatte in den vergangenen Jahrzehnten Stadtregierungen in aller Welt beraten, Baukonzepte für Olympische Spiele erstellt, in China ganze Städte geplant. Von den Politikern forderte er vor allem zwei Dinge: ein klares Konzept - und mehr Mut, Widerstände zu überwinden und sich mit Investoren anzulegen.

"Wir könnten noch eine ganze Menge Flächen entwickeln, die sich erst auf den zweiten Blick anbieten", glaubte Speer: Zum Beispiel Grundstücke direkt am Bahndamm, an denen sich schall- und schwingungsgedämmte Häuser bauen ließen. Oder Straßen- und Parkplatzflächen, die man sinnvoller nutzen könne.

Jahrzehntelang seien Großstädte wie Frankfurt am Main praktisch ohne Konzept gewachsen. Politiker hätten sich von Investoren und Spekulanten erpressen lassen, die auf die gewinnträchtigste Ausnutzung ihrer Grundstücke gepocht hätten.

"Die Stadtverwaltungen müssen klare Forderungen an die Investoren stellen", forderte Speer. Etwa Flächen nicht bis zum letzten Quadratmeter mit lukrativen Wohnungen und Büros zu bebauen, sondern auch mit atmosphärisch ansprechenden Orten. Plätze und Treffpunkte zu schaffen, "Erlebnisräume", wie Speer sie nannte. Und auch: so zu bauen, dass eine soziale Mischung in der Stadt erhalten bleibt.

Entscheidend sei, die Konzepte nicht über die Köpfe der Anwohner hinweg zu entwickeln. Bürgerversammlungen, Informationsveranstaltungen, Vor-Ort-Begehungen, das alles sei mühsam. Aber die Planer lernten bei solchen Terminen viel über die Besonderheiten der Städte, die es zu erhalten und auszubauen gelte. "Es geht dabei auch um Emotionalität, um die Identifikation der Menschen mit ihrer Stadt", sagte Speer. Da könnten neue Wegebeziehungen, elegante Brücken, belebte Flussufer oder vielfältig nutzbare Flächen für Sport, Freizeit und Kultur in einer Stadt "Wunder wirken".

Zudem wünschte sich Speer mehr Mut beim Aussprechen unangenehmer Wahrheiten. Ein "riesiges Thema" sei, dass die Wohnungsgrößen ständig zunähmen - auf mittlerweile fast 40 Quadratmeter pro Einwohner in den 15 größten deutschen Städten. "Ein großer Teil dessen, was wir neu bauen, wird durch den höheren Flächenverbrauch pro Kopf wieder aufgesaugt", sagte Speer. Politik und Gesellschaft müssten "dringend überlegen, wie wir den Trend stoppen".

"Es wird enger werden", sagte Speer, darauf müsse man sich in den Städten einrichten. Ein Problem sei das nicht. Man müsse ja nicht asiatische Ballungsräume wie Shanghai oder Mumbai zum Maßstab nehmen. Vielmehr lohne ein Blick auf europäische Metropolen, die als besonders urban und lebenswert empfunden würden. Städte wie Paris, Barcelona oder Mailand.

Diese Städte seien ungleich dichter bebaut und enger bewohnt als deutsche Großstädte. "Trotzdem lebt es sich dort gut, und wir fahren auch gern dorthin", sagte Speer. Das zeige: "Wir haben in unseren Städten noch eine Menge Luft."



© DER SPIEGEL 38/2017
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