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Immobilienriese Deutsche Annington

"Wir sind nicht die Kirche"

Von Matthias Streitz

Nachdem sie 153.000 Wohnungen von E.on gekauft hat, ist die Deutsche Annington zum mächtigsten Vermieterkonzern Europas aufgestiegen. Mit neuen sozialen Programmen für ihre Mieter will sie nun gegen den Verdacht angehen, sie stelle Rendite über alles.

Düsseldorf/Hamburg - Im Prinzip hat Volker Riebel nichts dagegen, wenn sein Unternehmen mit Tieren verglichen wird - es müssen nur die richtigen sein. Die ewige Insekten-Metaphorik jedenfalls, mit der Außenseiter seine Branche belegen, behagt dem Unternehmenschef nicht. "Wenn die Leute den Namen Deutsche Annington hören, sollen sie nicht an Heuschrecken denken", findet er, "sondern an erstklassigen Mieterservice."

Auf dem Mietertag in diesem Jahr nannte ein Redner das Unternehmen einen "Elefanten". Das wiederum hat Riebel ausgezeichnet gefallen. Hinterher ging er auf den Sprecher zu und bedankte sich ausdrücklich. "Elefanten sind groß, stark, ganz sympathisch", sagt er. "Und sie hinterlassen tiefe Spuren."

Den zweiten und schmeichelhafteren der beiden zoologischen Vergleiche verdient die Deutsche Annington inzwischen schon ihrer Größe wegen. Seit sie im August die E.on-Tochter Viterra mitsamt 153.000 Wohnungen geschluckt hat, gehören ihr deutschlandweit 233.000 Mietunterkünfte - kein Konkurrent ist annähernd so riesig und verteilt sein Eigentum über so viele verschiedene Städte zwischen Aachen und Cottbus, Flensburg und Freiburg.

Marathon-Mann

Gegen die Heuschrecken-Bilder muss sich die Annington immer wieder wehren, weil sie mehrheitlich dem britischen Finanzinvestor Terra Firma gehört. Der stand zwar nicht auf der berüchtigten Anpranger-Liste von SPD-Chef Franz Müntefering, geriet aber schon des Öfteren in den Verdacht, Renditeerwägungen höher zu hängen als bisher in Deutschland üblich.

Terra Firma hat für den Kauf der E.on-Wohnungen fast sieben Milliarden Euro mobilisiert - rund 700 Euro pro Quadratmeter, wie Riebel umrechnet. Die Finanziers aus London pochen nun darauf, dass ihr Investment jährlich deutlich mehr als zehn Prozent Rendite einträgt.

Wie soll das gehen?

Der Hobby-Marathonläufer Riebel ist einer, der schwierige Aufgaben mit Freude annimmt. Dass ihm seine Londoner Investoren und die Banken im Nacken sitzen, sieht er auch als Vorteil - es steigert die Konzentration. Mit Nachdruck wehrt er sich gegen den Konkurrentenspott, Terra Firma habe in der Hitze des Bietergefechts eine absurd übersteigerte Summe für die 153.000 E.on-Wohnungen bezahlt und werde deswegen zwangsläufig Schwierigkeiten bekommen.

Vermieten in der Disco

"Unsere Wettbewerber haben bei vergleichbaren Geschäften die gleichen oder noch viel höhere Quadratmeterpreise bezahlt", sagt Riebel im Gespräch mit SPIEGEL ONLINE. Man könne die Renditeziele erreichen, die Milliardenschulden bedienen - und trotzdem ein "verlässlicher Partner" für Mieter und ihre Vereine sein. Tatsächlich hat die Annington bei Viterra die besonders umstrittenen Blockverkäufe ganzer Wohnanlagen an Dritte bis auf weiteres gestoppt, wie Riebel gerne betont - unter dem Vorbesitzer E.on gab es sie noch.

Das Alltagsgeschäft der Annington ist scheinbar so einförmig wie viele ihrer Massenwohnblocks: Miete kassieren, Rückstände eintreiben, mit Lieferanten von Türen oder Fensterrahmen um Mengenrabatte feilschen. Riebel zeigt sich aber stolz darauf, dass er in der jahrzehntelang verschlafenen Wohnungswirtschaft neue - er sagt: modernere und bessere - Methoden eingeführt hat.

So drücken sich Vermittler der Annington inzwischen bei Discos herum, um neue Mieter für verwaiste Wohnungen zu finden. "Auch bei Volksfesten hat man gute Vermittlungserfolge", beobachtet er. Bei den bisherigen Beständen der Annington steht deswegen weniger als ein Prozent der Wohnungen leer - spürbar weniger als bei den meisten Wohnungsfirmen, die Bundesländern oder Kommunen gehören.

Zins-Risiken und andere Unbekannte

Auf die von London eingeforderten Ziele wird der Annington-Chef trotzdem nur kommen, wenn er Jahr für Jahr hinreichend viele Wohnungen mit Gewinn weiterverkauft - das ist der Renditebringer in Riebels Geschäftsmodell. "Schon 2006 wollen wir 10.000 Wohnungen privatisieren", gibt David Pascall vor, der Deutschland-Statthalter von Terra Firma, der in seiner Heimat früher für die eiserne Maggie Thatcher gearbeitet hat und nun Riebels Erfolge überwacht.

Das Ziel ist ambitioniert, denn die Verkäufe sind ein mühsames Geschäft. Prinzipiell gilt: Im ersten Schritt wird die Wohnung den Mietern zum Kauf angeboten. Erst wenn sie nicht anbeißen, werde die Wohnung Dritten offierert, sagt Riebel. Auch dann verkaufe man aber nur an "Privatinvestoren, die die Immobilien zur Vermögensbildung nutzen", nicht an kommerzielle Großeinkäufer oder lokale Baulöwen. "Im Schnitt", sagt Riebel", "verkaufen wir für rund 1000 Euro pro Quadratmeter."

Kein allzu hoher Preis. Gleichwohl bleibt die Frage: Wird der Annington-Chef auch dann noch genügend Käufer locken, wenn - wie absehbar - die Zinsen steigen? Das ist eine der Unbekannten in seiner Kalkulation.

Das nächste Ziel: eine halbe Million Wohnungen

Soweit es die Bestimmungen erlauben, erhöht die Annington auch die Mieten - möglichst so dosiert, dass die Bewohner nicht verärgert reagieren oder gar an die Öffentlichkeit gehen. Nachdem die Firma im letzten Jahr 4500 Wohnungen von RWE übernahm, setzte sie viele Mieten um drei Prozent rauf, einige aber auch um 20. Schon war in der "taz" vom "Miethai" die Rede, der seinen "ersten Hunger" stille.

Riebel und Pascall ärgern sich noch heute über die PR-Panne. Bei den besonders betroffenen Wohnungen, verteidigen sie sich, habe es sich um wenige Komfort-Apartments gehandelt, in denen Mietsteigerungen seit Jahren "versäumt" worden seien. Auch nach den Erhöhungen liege die Miete dort unter dem ortsüblichen Schnitt.

Zu viele Negativschlagzeilen kann sich die Annington gar nicht erlauben - sie will in Deutschland weiter wachsen, sehr schnell sogar. Wieder ist es Pascall, der die Zielmarke vorgibt: "In drei Jahren wollen wir insgesamt 500.000 Wohnungen besitzen." Das wird nur gehen, solange das Unternehmen ein passables Image bewahrt und Bundesländer und Kommunen keine allzu großen Schuldgefühle haben, wenn sie Wohnungen zu Zehntausenden an den Terra-Firma-Ableger verkaufen.

Wettbieten um die Woba

Derzeit liebäugelt die Annington mit dem Kauf der Dresdner Woba - der gehören fast 50.000 Wohnungen, in denen auch viele Hartz-IV-Bezieher leben. Aus dem Bieterrennen um die Hannoveraner Baubecon mit rund 53.000 Wohnungen sind Riebel und Pascall hingegen ausgestiegen, wie aus dritter Quelle zu erfahren war - der Preis sei ihnen zu hoch gewesen. Außerdem missfiel Terra Firma, dass die bisher gewerkschaftseigene Baubecon Beschäftigungsgarantien für Mitarbeiter verlangte.

Derzeit müht sie die Annington, für ihre Mieter verstärkt Förderangebote aufzulegen und auszuweiten, um sich sozial stärker zu profilieren. So soll das Programm "Annington Wohnen plus", das künftig in Städten wie Köln, Frankfurt und Kassel angeboten wird, Seniormietern dabei helfen, ihre Wohnungen altersgerecht umzubauen. In anderen Orten will der Konzern junge Familien dabei unterstützen, wohnungsnahe Betreuung für den Nachwuchs ausfindig zu machen.

Das alles ist nicht ganz frei von Hintergedanken. David Pascall selbst formuliert es so: "Wenn unsere Mieter zufrieden sind, liegt das in unserem eigenen wirtschaftlichen Interesse. Denn natürlich: Wir sind nicht die Kirche."