ThemaFinanztest

24.05.2007

Immobilienkredite

Voll auf Pump ins Eigenheim

Auch ohne Startkapital ist der Kauf einer Immobilie möglich. Das verspricht zumindest die Werbung so mancher Finanzanbieter. FINANZtest nennt die günstigsten Angebote für die Vollfinanzierung von Haus oder Wohnung - und erklärt die Risiken.

In der Regel setzen die Standard-Angebote für die Baufinanzierung 20 bis 30 Prozent Startkapital voraus. Doch es geht auch ganz ohne Ersparnisse: Immer mehr Anbieter gewähren Kredite über den vollen Preis von Immobilien. Sogar die Spesen - vor allem Notargebühren und Grunderwerbssteuern - sind zuweilen mit drin. Das hat zur Folge, dass mitunter ein Kredit von bis zu 130 Prozent des Anschaffungspreises möglich wird.

Allerdings: Diese Vollfinanzierungen kosten 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte mehr Zins als ein Hypothekendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises. Damit kann die monatliche Belastung wegen der höheren Zinsen und des zusätzlichen Kreditbedarfs dramatisch ansteigen. Das bedeutet in konkreten Zahlen: Die Vollfinanzierung eines Hauses für 250.000 Euro führt bei 5,0 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung zu einer Rate von 1458 Euro. Zum Vergleich: Eine Standardfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital ergibt bei einem Zinssatz von 4,7 Prozent nur eine Rate von 1117 Euro.

Effektivzins wie Dispokredit

Noch teurer wird es, wenn auch für die Nebenkosten ein Kredit nötig ist. Beispiel Planethome: Wer nicht nur die 250.000 Euro für den Kaufpreis, sondern auch noch 12.500 Euro für die Nebenkosten braucht, zahlt einen Effektivzins von 5,36 statt 5,0 Prozent - für den gesamten Kredit und nicht nur für den zusätzlichen Betrag. Das heißt: 12.500 Euro zusätzlicher Kredit führen zu über 1500 Euro zusätzlichen Zinsen pro Jahr. So gesehen kostet die zusätzliche Finanzierung der Nebenkosten einen Effektivzins von über 12,5 Prozent. Da ist mancher Dispokredit günstiger.

Eine Vollfinanzierung bringt allerdings nicht nur zusätzliche Kosten, sondern auch Risiken: Wer in den Jahren nach dem Kauf oder Bau des Eigenheims zum Beispiel wegen eines beruflich bedingten Umzugs wieder verkaufen muss oder sich auf Grund von Arbeitslosigkeit oder nach einer Scheidung die Kreditraten nicht mehr leisten kann, bekommt beim Verkauf der Immobilie möglicherweise nicht genug Geld für die Rückzahlung des Kredits. Auch bei einer Zwangsvollstreckung ist die Gefahr groß, dass am Ende nicht nur das Eigenheim verloren ist, sondern auch noch hohe Schulden übrig bleiben.

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