Von Senta Krasser
Auf Kühlschränken klebt es längst, das Energieeffizienz-Label. Der Energieverbrauch von Gebäuden ist jedoch meist eine unbekannte Größe. Das soll die Energieeinsparverordnung ändern. Ab 1. Juli heißt es für alle, die ein Haus oder eine Wohnung bis Baujahr 1965 vermieten oder verkaufen wollen: Energieausweis vorzeigen! Ab 2009 gilt dies für alle Wohngebäude. Mit dem Effizienzpass können schon bei Kauf, Bau oder Anmietung der Energiebedarf und die damit verbundenen Kosten einer Immobilie abgeschätzt werden. Wer im Eigenheim wohnt und daran nichts ändern will, muss nichts unternehmen. Für verkaufswillige Eigentümer bedeutet der Energieausweis einen zusätzlichen Aufwand, aber auch eine Chance. Schließlich sind steigende Energiekosten zunehmend ein Argument für Mieter wie Käufer.
Was steht drin?
Der Energieausweis dokumentiert, wie viel Primär- und Endenergie ein Haus je Quadratmeter Wohnfläche braucht und wieviel CO2dabei frei wird. Potenzielle Mieter und Käufer erfahren, ob sie eher mit hohen oder mit niedrigen Kosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen haben. Und sie können bundesweit vergleichen: "Was braucht Dein Haus auf den Quadratmeter?" Jeder Pass enthält außerdem individuelle Empfehlungen, was modernisiert werden sollte.
Sind alle Energiepässe gleich?
Nein. Grundlage für die Ausstellung kann entweder der berechnete oder der gemessene Energieverbrauch sein. Beim Bedarfsausweis rechnet ein Fachmann aus, wie viel Energie nötig sein müsste, damit man im Winter nicht friert. Der verbrauchsorientierte Ausweis beruht auf den konkreten Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Noch hat der Eigentümer die Wahl zwischen beiden Typen; ab Oktober entscheidet darüber die Gebäudeart. Energieberater Thilo Brandel aus Tauberbischofsheim empfiehlt den Bedarfsausweis: "Die Wohnung eines arbeitenden Singles, die tags nicht bewohnt und beheizt wird, hat einen viel niedrigeren Energieverbrauch als die einer Rentnerin, die bei 24 Grad 24 Stunden lang zu Hause sitzt." Individuelle Nutzungsdaten geben also wenig Aufschluss über den tatsächlichen energetischen Zustand einer Wohnung.
Was ist ein "guter" Energieeffizienzwert?
Eine Tabelle im Ausweis ordnet die Werte verschiedenen Energiestandards zu: von grün für extrem sparsam bis dunkelrot für sehr verschwenderisch. Niedrigenergiehäuser liegen mit einem Jahresheizwärmebedarf unter 70 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche im grünen Bereich, Passivhäuser verbrauchen sogar nur 15 kWh. Ein Altbau aus den Sechzigern mit einem jährlichen Heizölverbrauch von 20 Litern pro Quadratmeter (200 kWh/m2a) schneidet in der Öko-Bilanz rötlich, also schlechter ab. Bei 70 Cent pro Liter Heizöl sammeln sich im Jahr für eine 150 Quadratmeter große Wohnung rund 2100 Euro Heizkosten an. Heizen mit Strom wäre sogar mehr als doppelt so teuer.
Wie läuft es bei Eigentumswohnungen?
Der Ausweis gilt für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes. Einen eigenen Energiepass bekommt eine Wohnung nur, wenn sie – abgekoppelt von der Zentralheizung – über eine eigene Heiztherme verfügt.
Kann ich als Mieter die Miete drücken?
Vermieter müssen auf Verlangen den Energiepass vorlegen. Weist er aus, dass die Immobilie schlecht gedämmt ist, kann der Energiepass Verhandlungsbasis sein, um sich mit dem Vermieter auf eine niedrigere Kaltmiete – oder auf eine Modernisierung – zu einigen.
Kann ich als Verkäufer den Preis erhöhen?
Ja. Mit dem Energieausweis haben Verkäufer nicht nur ein zusätzliches Marketinginstrument. Energetisch sanierte Altbauten haben einen höheren Verkehrswert. Vermieter von Öko-Wohnungen können die Kaltmiete anheben mit dem Argument, dass die Nebenkosten niedrig sind.
Wer stellt den Ausweis aus?
Weder eine Behörde noch ein Amt, sondern Handwerker, Ingenieure und Architekten, die gemäß EnEV dazu berechtigt sind. In der Datenbank der Dena sind mehr als 21.000 Fachkräfte registriert. Adressen von geprüften Energieberatern sind auch unter www.energiefachberater.de nach PLZ abrufbar.
Wie lange ist er gültig?
Der Energiepass muss alle zehn Jahre aktualisiert werden.
Wieviel kostet er?
Das Honorar wird zwischen Eigentümer und Berater frei ausgehandelt. Für einen bedarfsorientierten Pass muss man 200 bis 300 Euro veranschlagen, bei großen Gebäuden mehr. Der Verbrauchsausweis kostet maximal 100 Euro. Als Fahrplan für Heizungsaustausch und Wärmedämmung reicht weder der eine noch der andere Pass. Wer es ernst meint mit dem Energiesparen, zieht einen Energieberater zu Rate, der alle Bauteile untersucht, von der Dachgaube über die Fassade bis zu Rollladenkästen und Heizkörpernischen. Er checkt die Qualität der Heizungsanlage, spürt Energiefresser wie undichte Fenster auf und schlägt detailliert Sanierungsmaßnahmen vor. Die Kosten solcher Vor-Ort-Checks (600 bis 800 Euro) werden vom Bundesamt für Wirtschaft mit bis zu 250 Euro bezuschusst (www.bafa.de).
Verbessert der E-Pass meine Bonität bei der Bank?
Nein. Der Ausweis dient nur zur Information über die ökologische Qualität eines Gebäudes. Rechtsansprüche lassen sich daraus nicht ableiten. Wer ein Darlehen bei der KfW-Förderbank beantragen will, muss den ausführlichen Bericht eines Energieberaters vorlegen, aus dem hervorgeht, welche konkreten Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind.
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