Bundesgerichtshof Badenia soll für Schrott-Immobilien büßen

Es ist ein trauriger Skandal: Weil sie Schrottimmobilien kauften, erlitten Tausende Kleinanleger in den neunziger Jahren einen Schaden von insgesamt 340 Millionen Euro, einige nahmen sich später sogar das Leben. Mittendrin in der Affäre: die Bausparkasse Badenia.

Von Jochen Schönmann


Mannheim - Bisher schien die Rolle der Badenia klar: Das Unternehmen hatte die Geschäfte mit den so genannten Schrottimmobilien lediglich finanziert. Die Immobilienvermittler Uwe Heinen und Laurenz Biege (H&B) hatten die größtenteils wertlosen Objekte für die Badenia vermittelt. Sie sollen die Käufer wissentlich getäuscht haben.

Bausparkasse Badenia in Karlsruhe: Neue Dokumente aufgetaucht
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Bausparkasse Badenia in Karlsruhe: Neue Dokumente aufgetaucht

Erst jetzt bekannt gewordene Dokumente lassen indes den Schluss zu, dass der damalige Vertriebsvorstand der Badenia, Elmar Agostini, nicht nur genaue Kenntnisse über die Vorgehensweise von H&B besessen haben muss, sondern auch konkret an den Geschäften mitgewirkt hat. Gegen Agostini ermittelt derzeit auch die Staatsanwaltschaft Mannheim wegen Verdachts auf Beihilfe zum Betrug.

Am Dienstag befasst sich nun der 11. Senat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (BGH) mit der Affäre Badenia. Die Hoffnungen Tausender geprellter Anleger gründen sich darauf, dass sich der BGH erstmals mit einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG) befasst (15 U 4/01), das 2004 zu Gunsten einer Klägerin entschieden hatte. Der BGH entscheidet damit auch über das weitere Schicksal der baden-württembergischen Bausparkasse, die das Wissen um die unlauteren Praktiken ihrer Vermittler nach wie vor abstreitet.

Wie die Wohnungsvermittler im Einzelnen vorgegangen sein sollen, lässt sich inzwischen auch in einer Anklageschrift der Staatsanwaltschaft Dortmund nachlesen. Dort soll bald das erste strafrechtliche Verfahren gegen Heinen und Biege beginnen. In dem konkreten Fall geht es um ein ehemaliges Seniorenwohnheim in Schwelm bei Wuppertal, das in insgesamt 283 Wohnungseinheiten aufgeteilt wurde, die dann einzeln insbesondere Geringverdienern als Kapitalanlage angeboten wurden.

Viele Wohnungen blieben unvermietet

Der Erwerb der Wohnungen war an den Beitritt in einen so genannten Mietpool gekoppelt, der nur mit Zustimmung der Badenia gekündigt werden konnte. Die Zahlungen aller Mieter mussten demnach zunächst auf ein gemeinsames Konto fließen, aus dem wiederum die Wohnungseigentürmer ihre Mietzahlungen erhalten sollten. Begründet wurde dies mit einer angeblichen Risikominimierung: Eventuelle zeitweise Leerstände von einzelnen Wohnungen sollten so auf alle Schultern gleichermaßen verteilt werden.

Die Staatsanwaltschaft Dortmund wirft den Wohnungsvermittlern vor, die Erwerber von Anfang an wissentlich über den Ertrag der Immobilien und damit über ihren Wert getäuscht zu haben. Der angesetzte Mietpreis pro Quadratmeter sei absichtlich viel zu hoch angesetzt worden. Viele der Wohnungen waren deshalb unvermietet. Die Käufer blieben auf einem Schuldenberg sitzen, dem keine Einnahmen gegenüber standen.

Außerdem, heißt es in der Anklage weiter, hätten sich im angegebenen Kaufpreis versteckte und für den Käufer nicht ersichtliche Provisionen und Abgaben verborgen, die zum Teil H&B, zum Teil die Badenia erhalten haben sollen. Tatsächlich hätten sich in einem Kaufpreis von etwa 88.000 Mark zwischen 17.000 und 21.000 Mark an Provisionszahlungen verborgen.

Die Badenia bestreitet ein Mitwissen

Bieges Rechtsanwalt Hans-Peter Hug hält eine Stellungnahme zu den Vorwürfen derzeit noch für zu früh. Er möchte sich erst äußern, wenn das Verfahren ansteht. Der Verteidiger von Uwe Heinen war für eine Stellungnahme nicht zu erreichen.

Die Akte Schwelm könnte ein gutes Beispiel für das Vorgehen der Wohnungsvermittler Heinen und Biege in den übrigen Fällen darstellen. Viele der Immobilien haben heute nur noch einen geringen Wert. Einige werden teilweise sogar wegen Unbewohnbarkeit abgerissen. Die drückenden Schulden der Eigentümer aber bleiben. Für viele ein finanzielles Fiasko.

Die Deutsche Badenia Bausparkasse, die als Finanzier der Immobilien mittels vorab ausgezahlter Bausparverträge dick im Geschäft war, bestreitet aber nach wie vor ein Wissen um das betrügerische Vorgehen.

Neu aufgetauchte Briefwechsel

Doch die nun aufgetauchten Briefwechsel zwischen Badenia-Vertriebsvorstand Agostini und den H&B-Geschäftsführern wecken genau daran erhebliche Zweifel. In einem Brief von Agostini an Heinen vom 12. März 1998 heißt es, man arbeite "seit Jahren mit Bonitätskennzahlen, die mit Sicherheit bei keinem anderen Kreditinstitut so akzeptiert werden würden, vor allem, wenn man bei der zu finanzierenden Immobilie den Begriff 'Kapitalanleger' verwendet.“

In weiteren Schriftstücken offenbart sich ein sehr vertraulicher und eingespielter Gesprächston. Dort empfiehlt Agostini die Installation bestimmter Vertriebsmitarbeiter "als eine Art GSG 9". Es gelte "Wege zu finden, solche Fälle künftig schnell aus der Welt zu schaffen".

Ein anderes Dokument beleuchtet die enorme wirtschaftliche Abhängigkeit von H&B gegenüber der Badenia. In einem Darlehensvertrag über 4.050.000 Mark vom 31. Juli 1995 findet sich eine Klausel, wonach „die Darlehensrückführung innerhalb von 24 Monaten aus den Verkaufserlösen erfolgen muss“. Der mit dem Fall vertraute Rechtsanwalt Hans Witt von der Heidelberger Kanzlei „Witt Nittel“, die inzwischen über einhundert Fälle im Badenia-Skandal betreut, vermutet in diesem Zusammenhang einen „Provisionsvorschuss“, um die in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratene Vermittlerfirma zu stützen. All dies spricht nicht für die Arglosigkeit der baden-württembergischen Bausparkasse.

"Dann würden hier keine Korken knallen"

Diese Einsicht teilt auch das Oberlandesgericht in Karlsruhe (OLG). Es hatte die Badenia bereits 2004 und 2006 zur Rückabwicklung von Geschäften mit Schrottimmobilien verurteilt. Das OLG kam damals zu dem Schluss, Agostini habe von den überhöhten Auschüttungen und von den falschen Vorstellungen der Käufer über den Ertragswert der Wohnungen gewusst. Er habe sich damit der Beihilfe des Betrugs schuldig gemacht. Die Bausparkasse hatte diese Urteile jedoch nicht akzeptiert.

Nun entscheidet der Bundesgerichtshof am Dienstag in einem Einzelfall, der mehreren tausend ruinierten Anlegern wieder Mut machen könnte. Sollte der 11. Senat zugunsten der Klägerin entscheiden, könnte der Badenia eine neue Prozesswelle drohen.

Der Vorstandsvorsitzende der Bausparkasse, Dietrich Schröder, sieht hingegen nur „eine kleine Sorte von Verträgen betroffen“, auf die ein Anspruch begründbar wäre, sollte der BGH die Badenia zur Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts verpflichten.

Offiziell ist man aber zuversichtlich und rechnet mit einer Abweisung der Klage. Und Schröder verspricht: „Dann würden hier keine Champagnerkorken knallen. Wir werden versuchen, in jedem Fall, in dem Anleger in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind, zu helfen.“ 900 Vergleichsangebote seien inzwischen gemacht. 300 weitere sollen in Kürze folgen.

Dabei geht es aber nur um die Minderung der Zinslast oder - gegen eine Einmalzahlung und Abgabe der Wohnung an die Badenia - um eine Einstellung der weiteren Zahlungen. An einen Schuldenerlass ist nicht gedacht. "Vielleicht hilft in manchen Fällen auch der Gang zur Erbtante", sagt Schröder.



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