Geldanlage Wer vom Wohninvestment in München profitiert

Die starke Kaufkraft der Münchener treibt die Immobilienpreise in die Höhe: Nirgends in Deutschland ist Wohneigentum so teuer wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Doch wer ein solides Investment sucht, liegt hier richtig.

Christine Dempf / Engel & Völkers

Von Claudia Lindenberg


Mit Klunkern und Pelzen behängt, ein Fuhrpark diverser Edelkarossen, eine stattliche Villa im feinen Stadtteil Bogenhausen. Ungefähr so sieht das Klischee der Schickeria von München aus, das Regisseur Helmut Dietl in den achtziger Jahren mit der Serie "Kir Royal" auf die Schippe nahm.

Ob wie beschrieben oder ohne Pelze, dafür mit altem VW Passat vor dem Mietshaus im eher tristen Neuperlach: Selbst wer in München bescheiden wohnt, lebt teuer. So ergab eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, dass die Lebenshaltungskosten in München um 14,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegen. Das liegt vor allem an den hohen Mieten, die den größten Anteil am zugrundeliegenden Warenkorb haben. Doch selbst ohne diesen Kostenblock liegt München nur knapp hinter Frankfurt und Düsseldorf.

Insgesamt gehen für Nettokaltmieten im Schnitt rund 17,6 Prozent des Einkommens drauf, während etwa in Hamburg 12,1 Prozent reichen, so das Ergebnis einer Studie der Gesellschaft für Konsumforschung. In Zahlen ausgedrückt: Während etwa in Köln für Wohnungen von 60 bis 80 Quadratmeter ab Baujahr 2000 im Schnitt 9,73 Euro je Quadratmeter gezahlt werden, kassieren Vermieter in München durchschnittlich 12,48 Euro, wie Statistiken des Empirica-Instituts zeigen. Wer eine solche Wohnung kaufen will, muss ebenfalls tief in die Tasche greifen: Durchschnittlich 3705 Euro werden für den genannten Wohnungstyp ausgerufen, fast doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt.

Wenige Neubauten

"Die sehr hohen Kaufpreise sind im Wesentlichen ein Ausdruck der wirtschaftlichen Kraft der Region München", erklärt Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research: "Die Einkommen sind deutlich überdurchschnittlich, die Arbeitslosenquote ist gering. Hinzu kommt, dass es traditionelle Quartiere wie Schwabing oder Bogenhausen gibt, die bereits sehr lange beliebt und damit teuer sind."

Ähnlich urteilt Roman Heidrich, Leiter Wohnimmobilien-Bewertung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle: "München zeichnet sich durch einen vielfältigen Branchenmix mit vielen europa- und weltweit agierenden Unternehmen, zum Beispiel Siemens, aus. Das zieht Fachkräfte und damit eine kaufkraftstarke Kauf- und Mieterklientel an."

Hinzu komme die sehr geringe Neubautätigkeit: "Das städtische Wohnungsbauprogramm München IV sieht pro Jahr 7000 neue Wohnungen vor, gebaut wurden bisher aber stets weniger. 2009 waren es beispielsweise nur 4390 Wohneinheiten", so Heidrich. "Zu diesen Projekten gehört unter anderem die Parkstadt Schwabing, ein ehemaliges Industrieareal, auf dem in den vergangenen zehn Jahren rund 1000 Wohnungen gebaut wurden und weitere 257 im Bau beziehungsweise geplant sind", sagt Katja Meqdam vom Münchner Büro des Analyse-Instituts Bulwien Gesa.

Aktuell wird etwa in der zentral gelegenen Maxvorstadt das Projekt NY Living mit 252 Wohneinheiten gebaut. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal kommenden Jahres vorgesehen. Zu den Anbietern neuer Projekte gehört auch der Münchner Entwickler JK Wohnbau, der seit dem 10. November 2010 börsennotiert ist.

Große Fondshäuser suchen nach Wohnungen

Aufgrund der hohen Preise sind Anbieter geschlossener Fonds in München derzeit weniger aktiv als etwa in Hamburg oder Berlin, wo Anleger über einige Fonds wie den HCI Wohnkonzept Hamburg investieren können. Aktuell gibt es lediglich einen Fonds eines regionalen Anbieters, den Portfolio Grund & Boden München der Münchner Wohnwert Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, der als Blind Pool konzipiert ist.

Anders als bei diesen Fonds sonst üblich sollen die Immobilien direkt von den Besitzern gekauft werden, die mindestens 65 Jahre alt sein müssen. Diese erhalten im Gegenzug ein Nießbrauchsrecht. Damit können sie weiterhin ihre Immobilie bewohnen, verpflichten sich aber auch, die Immobilie instand zu halten. Im Todesfall geht das Objekt auf den Fonds über. Durch Abriss und Neubauverdichtung soll eine Wertsteigerung des Grundstücks erzielt werden. Ob die Laufzeit von 20 Jahren hierfür ausreicht, bleibt allerdings abzuwarten. "Mit dem Ankauf auf Nießbrauchbasis können wir die Immobilien für einen durchschnittlichen Preis von 30 bis 60 Prozent des aktuellen Verkehrswerts erwerben. Über diese Strategie haben wir Zugang zu Bauland in München, das auf dem konventionellen Markt nicht zugänglich wäre", erläutert Senior Asset Manager Anton Hiltmair das Konzept des Fonds.

Neben dem Lokalmatador prüfen große Fondshäuser den Markt für ihre bundesweit anlegenden Blind-Pool-Fonds, darunter Engel & Völkers. Auch für den Hannover Grund Wohnportfolio 01 kommt München grundsätzlich in Betracht: "Mit einem Durchschnittseinkaufsfaktor vom 14-Fachen der Nettokaltmieten bietet München allerdings eine sehr beschränkte Auswahl", gibt Torsten Deutsch, Geschäftsführer bei Hannover Grund, zu bedenken. Für den Wohnwerte Deutschland von König & Cie. steht München ebenfalls auf dem Einkaufszettel: "Wir sondieren vorwiegend in bürgerlichen Wohngegenden, zum Beispiel Thalkirchen und Obergiesing, die einen Kauf zu einem auskömmlichen Kapitalertrag bei gutem Entwicklungspotential ermöglichen", sagt Klaus Fickert, Geschäftsführer beim Hamburger Emissionshaus. Diese Kriterien seien derzeit eher im Münchner Umland wie zum Beispiel Germering und Unterschleissheim erfüllt.

Langsame, aber stete Wachstumssteigerungen

Unterm Strich gibt Roman Heidrich grünes Licht für München als attraktives Investment-Ziel: "Dort kann man nicht viel falsch machen, der Markt ist stabil und bietet auch für die Zukunft Wachstumssteigerungen, die aufgrund der hohen Preise allerdings nicht so hoch ausfallen." Daher wertet er die bayerische Landeshauptstadt auch eher als geeignet für Investoren, die auf Sicherheit mehr Wert legen als auf opportunistische Käufe mit höherem Risiko. Ähnlich fällt das Urteil von Wolfgang Kubatzki aus: "Für den Wohnimmobilienmarkt in München erwarten wir ein hohes Ertragspotential bei geringem Risiko und bewerten ihn daher mit der Bestnote A", so das Urteil des Leiters Real Estate bei Feri Euro Rating Services.



insgesamt 8 Beiträge
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mitbestimmender wähler 30.01.2011
1. 4Mio in Mitteleuropa Teuer?
Um den Genfersee haben sich die Seeanstoss Anwesen in 10 Jahren von 8Mio Euro auf 60Mio verteuert mit Gipfel bei 100Mio Euro. Zürichberg, Zürichsee, Bodensee, Zug, Luzern, Tessin und Comersee sind solche Anwesen bei 30Mio Euro angelangt, gehen weg wie warme Brötchen und werden Paläste noch und noch Neu gebaut. Nun mit 4Mio für so eine Münchner Prachtsvilla kann man ja nur gewinnen, ausser der Deutsche Staat verscheucht noch mehr Unternehmersfamillien.
querollo 30.01.2011
2. Graf Zahl
Geht man vom deutschen Durchschnittseinkommen von 2.700€ aus, müsste Ihrem Artikel nach eine Wohnung in Hamburg für knapp über 300€ zu haben sein. Millionen von Hamburgern würden das Milchmädchen gern kennen lernen, das weiß, wo es diese Wohnungen gibt.
Mulharste, 30.01.2011
3. -
Zitat von sysopDie starke Kaufkraft der Münchener treibt die Immobilienpreise in die Höhe: Nirgends in Deutschland ist Wohneigentum so teuer wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Doch wer ein solides Investment sucht, liegt hier richtig. http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,741852,00.html
Wenn die Zahlen stimmen, und der Münchener so 12-17 % seines einkommens für Miete ausgibt, sind es doch paradisische Zustände. In LE geben trotz billiger Mieten die Leute bis zu 50% des Einkommens für Miete aus.
Oberleerer 30.01.2011
4. Vermietungsverbot
Wenn man das liest, wird einem Angst und Bange. Da werden Immobilien zum Spekulationsobjekt. Wohnen ist etwas existentielles und sollte von der Spekulation ausgenommen werden. Wenn z.B. Wohnungen nicht mehr vermietet werden dürften, dann wird sich niemand mehr massenweise Wohnungen kaufen um den Mangel auszubeuten. Es müßten dann eben die bisherigen Mieter einen Kredit aufnehmen und haben somit ein geswisses Interesse am Werterhalt und am Sparen, statt chinesische Konsumgüter zu kaufen.
kaitou1412 30.01.2011
5. hfuedis
Wenn München zu teuer ist, ab in den Osten! Nicht nur Stadtvillen in Dresden sind tausendmale günstiger (Preis kleiner, Aussehen besser, Lage genial), auch im Umland und sonst im Osten gibt es Bauten und Grundstücke, die über Münchner Immobilien einfach nur schmunzeln müssen.
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