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Immobilien in Dubai: Wanderdünen auf Kredit

Von Jörg Schäffer

Dubais Immobilienpreise steigen und steigen. Doch lohnt es sich, in den Markt zu investieren? Deutsche Investoren zögern - sie fürchten eine Überhitzung.

Dubai - Die alljährliche Immobilien-Messe Cityscape in Dubai ist ein Basar für milliardenschwere Großprojekte. Dass solche Investitionen wohl überlegt sein sollten, ist eine Ansicht, die dort anscheinend wenig Verbreitung findet. Die feil gebotenen Gebäude stehen als Modelle da, der erste Spatenstich ist noch nicht gemacht. Dennoch werden binnen Stunden die Etagen ganzer Bürotürme verkauft. Ein bisschen geht es zu wie auf dem Pferdemarkt: Indische und persische Oligarchen wetteifern mit saudischen Ölprinzen um die Mähre mit der schönsten Blesse und dem strahlendsten Gebiss.

Bei Investoren gefragt: Direkt am Seeufer wächst Dubais neues Viertel Business Bay
Dubaiproperties

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"Ganz interessant" - so äußern sich hingegen die Vertreter deutscher Immobilienfonds oder Beteiligungsgesellschaften zum Thema Investment in den Emiraten. Sie sind zurückhaltend, wollen den Markt beobachten und erst in den nächsten vier bis fünf Jahren mitmischen. Angesichts des rapiden Preisanstiegs und der hohen Wiederverkaufsmargen könnte man meinen, dass die deutschen Unternehmen wieder einmal einen Markteinstieg verschlafen. Die Expertisen klingen verlockend, für Unternehmen wie für Privatinvestoren. Da die wichtigsten Immobilienentwickler Dubais der herrschenden Maktoum-Familie angehören und diese mit ihrem Namen bürgt, ist die Immobilie selbst Garantie genug für großzügige Kredite ohne langwierige Bonitätsprüfung.

Besteht kein Vermögen, benötigen Privatinvestoren einen Gehaltsnachweis für mindestens sechs Monate, wobei das Einkommen so hoch sein muss, dass nicht mehr als 40 Prozent davon für die monatliche Finanzierungsrate aufzubringen sind – bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Auch wird darauf geachtet, dass keine weiteren belastenden Kredite laufen. Dann ist eine Finanzierung von bis zu 97 Prozent möglich, vorausgesetzt, der Eigenanteil geht in bar über den Tresen. In den vergangenen Jahren wurden Luxusimmobilien oft vom Reißbrett weggekauft. Manche Investoren verdoppelten und verdreifachten den Wert, bevor der Bau fertig gestellt war. Aber wie groß ist die Chance, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird? Wird sich der durchschnittliche Preis weiter nach oben schrauben?

Die Nachfrage ist nach wie vor groß. Einige Analysten warnen jedoch davor, dass die Blase platzen könnte. Eine Studie der Investmentbank EFG Hermes belegt, dass gerade im Luxus-Segment deutlich über Bedarf gebaut wird. Das derzeitige Bevölkerungswachstum der Emirate beträgt knapp sechs Prozent jährlich. Die Gastarbeiter aus Amerika, Südostasien und Europa sollen, so die Prognose, jährlich zwischen 40.000 und 50.000 neue Wohnungen benötigen. Bis Ende 2008 werden allerdings 208.000 neue Wohneinheiten auf den Markt kommen. Davon sind knapp 200.000 Einheiten eher Luxus-Domizile.

Da die Studie auch die Wenig- und Fast-Nichts-Verdiener berücksichtigt, kommt tatsächlich nur für 30 Prozent der Gastarbeiter der Kauf eines Luxus-Appartements in Frage. Wer soll also in den vornehmen Appartements und Stadtpalästen absteigen? Die Handelskammer Dubai stellt sich derzeit dieselbe Frage. Es müsse, so die Einschätzung der örtlichen Experten, mit Leerstand und Preisverfall gerechnet werden.

Noch wird die Nachfrage künstlich hochgehalten. Wenn die besagten Wohneinheiten fertig gestellt sind und die Immobilienmakler versuchen müssen, noch nicht verkaufte Objekte an den Mann zu bringen, könnten die Preise wieder sinken. Man geht eher davon aus, dass sich die derzeit überhitzten Preise auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren werden. Denn in Dubai entstehen immer neue Wirtschaftszweige, was insgesamt auf ein langfristiges Wachstum hoffen lässt, auch wenn sich einige der ehrgeizigen Entwicklungsprojekte der Herrscherfamilie nicht durchsetzen werden.

Wer denkt schon an die Ewigkeit?

Weil auch internationale Unternehmen mit Wachstum rechnen, entwickelt sich das Segment Gewerbeimmobilien gut. Rund zwei Jahre, so schätzen Experten, werde die Nachfrage nach Büros und Ladenflächen noch größer sein als das vorhandene Angebot. Sehr beliebt sind die Viertel Business Bay, unweit vom neu entstehenden Geschäftsviertel um den Burj Dubai, sowie Jumeirah Lake, wo Bürotürme inmitten einer reinen Wohnsiedlung wachsen. Pionier dieses Konzepts ist das Bauunternehmen Al-Fajer Properties. Die neuen imposanten Bauten stehen direkt am See. Die Arbeitswege sollen kurz sein. Keine Staus mehr auf der Sheikh Zayed Road, sondern ein Spaziergang auf der Promenade, um zur Arbeit zu gelangen – eine kostspielige Lösung für ein dringliches Problem, denn nichts schränkt die Lebensqualität in Dubai derzeit mehr ein als der Verkehr.

Unternehmer bekommen mit dem Kauf in Jumeirah nicht nur eine Immobilie, sondern zudem eine so genannte Freezone-Lizenz, eine auf 50 Jahre ausgestellte Garantie für steuerfreies Geschäftemachen. Ob es weiterhin ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Emiraten geben wird, ist unklar, doch für Firmen, die ohnehin im Nahen Osten und auf den angrenzenden asiatischen Märkten operieren, etwa für Logistiker, ist diese Variante interessant.

Eher Spekulation als sichere Kapitalanlage

Die Zurückhaltung der Deutschen hängt indes nicht nur mit der Preisentwicklung zusammen, sondern auch mit der unzureichenden Gesetzeslage. Erst vor einem Jahr wurde eine Novelle verabschiedet, die den Kauf und Verkauf von Immobilien in Dubai regelt. So ein liberales Baurecht würde sich in Deutschland mancher Schlossherr wünschen. Andererseits gibt es wenig bis gar keine staatliche Kontrolle.

Zwar werben viele Unternehmen mit Star-Architekten, doch sieht man jetzt schon zerfallende Fassaden und renovierungsbedürftige Gebäude. Die Qualitätsstandards lassen zu wünschen übrig. Nach Ansicht des Vorstands der deutschen Hochtief Construction AG nutzt die chinesische und koreanische Konkurrenz diesen Umstand, um Billigware an den Mann zu bringen. Dubai baut nicht für die Ewigkeit.

Vertrauen in deutsche Wertarbeit – mit dieser Idee wirbt ein anderes Projekt: der German Business Park. Es soll deutsch entworfen und gebaut werden, Wohn- und Büroeinheiten werden kombiniert. Ob dadurch, wie es die Entwickler sich wünschen, ein "deutsches Viertel" entsteht, hängt jedoch von anderen Qualitätsmerkmalen ab als von Bauhaus-Flair oder Kuckucksuhren-Ambiente. Solche Accessoires werden sich vermutlich auch in den Luxus-Wohnungen der künstlichen Insel "The Palm Jumeirah" finden. Dort zu kaufen ist derzeit wohl eher Spekulation als sichere Kapitalanlage. Wer sich reif für die Insel fühlt und das nötige Kleingeld zur Hand hat, dem ist das sicherlich egal. Der Immobilienmarkt Dubais bleibt interessant, weil er sich beweglich und anpassungsfähig verhält. Und das ist wichtiger als kurzfristige, spektakuläre Amplituden auf dem Preisindex.

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