Mieten und Einkommen So viel kostet Wohnen in Ihrer Stadt

Wohnen wird in deutschen Großstädten zum Armutsrisiko. Viele Menschen zahlen mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Miete. Diese Grafiken zeigen, wo es am teuersten ist.

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Wohnen ist Wahlkampfthema: Jede Partei hat irgendein Konzept für bezahlbaren Wohnraum - eine verbesserte Mietpreisbremse, höhere Abschreibungen für Neubauten oder mehr Wohngeld. Ob etwas davon umgesetzt wird, ist unklar. Sicher ist dagegen: Die Preise für Mieten und Eigenheime steigen weiter, vor allem in den Städten.

Die Einkommen in attraktiven Metropolen und Ballungsräumen sind in der Regel auch deutlich höher als in strukturschwachen Regionen, aber die Entwicklungen haben sich abgekoppelt. Während die Kaufkraft nur noch langsam steigt, legen die Wohnkosten stark zu. Für eine Einschätzung, wie teuer das Wohnen ist, hilft also der Vergleich von Einkommen zu Immobilienkosten.

Das Internetportal Immobilienscout24 untersucht seine Wohnungsinserate regelmäßig auf dieses Verhältnis (zur Methode s. Erklärung unter diesem Text). Die Ergebnisse des sogenannten Erschwinglichkeitsindex EIMX, der SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt, zeigt einmal mehr: Wohnen wird zum Armutsrisiko.

In 36 von 418 deutschen Städten und Landkreisen liegt der Wohnkostenanteil pro Haushalt schon bei durchschnittlich 20 Prozent und mehr. Einschließlich der Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent geht in diesen Regionen ein gutes Drittel des Einkommens nur für die Unterkunft drauf. Weil es sich bei den Daten von Immobilienscout24 um Neuvermietungen handelt, gelten die Zahlen natürlich nur für jene, die umziehen wollen oder müssen.

Wer einen alten, günstigen und unbefristeten Mietvertrag oder seine Immobilie in günstigeren Zeiten erworben hat, lebt unter Umständen deutlich günstiger. Wer weniger verdient als der Durchschnitt, zahlt dagegen möglicherweise einen deutlich höheren Anteil seines Einkommens für die Wohnung.

Besonders teuer ist das Wohnen in Süddeutschland. Bayern und Baden-Württemberg liegen auch vorne, wenn man den Anstieg der Kosten zwischen 2013 und 2016 ansieht. Aber auch in mittelgroßen Städten in ganz Deutschland ziehen die Preise an, beispielsweise in Trier, Mainz oder Kiel.

"Uni-Städte landen beim Erschwinglichkeitsindex naturgemäß auf den vorderen Plätzen", sagt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24, "allerdings weniger, weil die Mieten so hoch sind, sondern weil das Einkommen von Studenten in der Regel recht niedrig ist." Generell aber, so Hebecker, setzt sich der Trend zu steigenden Wohnkosten fort.

Dort, wo die Wohnkosten mit rund zwölf Prozent des Einkommens relativ niedrig sind, wie in Salzgitter, Zwickau oder Wilhelmshaven, gebe es allerdings auch nicht nur Grund zur Freude. Das seien Städte mit geringer wirtschaftlicher Dynamik und alternder Bevölkerung, in denen es wenige Jobs gibt und in denen viele Ruheständler mit kleinen Renten leben, sagt Hebecker.

Der Index zeigt aber auch, dass Großstädter mit höheren Gehältern nicht immer besser dastehen, als Geringverdiener in ländlichen Regionen. In München hat der Durchschnittshaushalt zwar fast 51.000 Euro jährlich zur Verfügung, in Hamburg fast 44.000 Euro, im sächsischen Plauen sind es nur 37.000 Euro. Allerdings müssen die Plauener im Schnitt nur gut elf Prozent ihres Einkommens für die Wohnung ausgeben.

Hamburger wenden fast ein Viertel für Miete oder Immobilienkredit auf, Münchner zahlen in einigen Stadtteilen inklusive der Nebenkosten weit mehr als die Hälfte für ihre Wohnung. "In den Metropolen sieht man, dass die Teilung der Gesellschaft in Arm und Reich zunimmt. In die Innenstädte ziehen nur noch Menschen, die sich das leisten können", sagt Hebecker. Die Bevölkerung tauscht sich allmählich aus - es bleibt nur, wer einen günstigen, alten, langfristigen Mietvertrag hat.

Lösungen für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sind rar. Wirklich helfen, da ist sich Hebecker sicher, können nur viele neu gebaute Wohnungen. In den Großstädten mit begrenztem Platz hilft die sogenannte Nachverdichtung, die Bebauung von bisher freien Flächen, Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnungen, Aufstockung von Mietshäusern - allerdings scheitert das mitunter am Widerstand von Anwohnern oder Eigentümern.

Die teuersten deutschen Städte (2016)
1. Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 28,5
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 31,4
Miete/qm (Euro): 10,55
Kaufpreis/qm (Euro): 3451
Kaufkraft 2015 (Euro): 35.683

Quelle: Immobilienscout24

2. München (Bayern)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 25,5
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 30,5
Miete/qm (Euro): 14,37
Kaufpreis/qm (Euro): 5168
Kaufkraft 2015 (Euro): 50.906

Quelle: Immobilienscout24

3. Würzburg (Bayern)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 21,3
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 26,1
Miete/qm (Euro): 9,24
Kaufpreis/qm (Euro): 2658
Kaufkraft 2015 (Euro): 35.830

Quelle: Immobilienscout24

4. Regensburg (Bayern)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 22,3
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 25,6
Miete/qm (Euro): 8,95
Kaufpreis/qm (Euro): 3117
Kaufkraft 2015 (Euro): 37.632

Quelle: Immobilienscout24

5. Stuttgart (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 20,4
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 24,7
Miete/qm (Euro): 11,27
Kaufpreis/qm (Euro): 3414
Kaufkraft 2015 (Euro): 47.636

Quelle: Immobilienscout24

6. Frankfurt am Main (Hessen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 22,4
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 24,3
Miete/qm (Euro): 11,28
Kaufpreis/qm (Euro): 3363
Kaufkraft 2015 (Euro): 46.880

Quelle: Immobilienscout24

7. Rosenheim (Bayern)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 18,9
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 23,8
Miete/qm (Euro): 9,32
Kaufpreis/qm (Euro): 3308
Kaufkraft 2015 (Euro): 43.467

Quelle: Immobilienscout24

8. Hamburg (Hamburg)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 21,4
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 23,5
Miete/qm (Euro): 9,84
Kaufpreis/qm (Euro): 3193
Kaufkraft 2015 (Euro): 43.552

Quelle: Immobilienscout24

9. Heidelberg (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 22,2
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 23,5
Miete/qm (Euro): 9,79
Kaufpreis/qm (Euro): 2898
Kaufkraft 2015 (Euro): 42.664

Quelle: Immobilienscout24

10. Berlin (Berlin)
Berlin (Berlin)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 20,1
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 23,5
Miete/qm (Euro): 8,49
Kaufpreis/qm (Euro): 2542
Kaufkraft 2015 (Euro): 36.048

Quelle: Immobilienscout24

Die günstigsten deutschen Städte (2016)
1. Pirmasens (Rheinland-Pfalz)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 10,9
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 10,8
Miete/qm (Euro): 5,01
Kaufpreis/qm (Euro): 913
Kaufkraft 2015 (Euro): 39.921

Quelle: Immobilienscout24

2. Salzgitter (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 10,9
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 11,3
Miete/qm (Euro): 5,73
Kaufpreis/qm (Euro): 915
Kaufkraft 2015 (Euro): 40.696

Quelle: Immobilienscout24

3. Plauen (Sachsen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,2
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 11,4
Miete/qm (Euro): 4,76
Kaufpreis/qm (Euro): 744
Kaufkraft 2015 (Euro): 37.069

Quelle: Immobilienscout24

4. Remscheid (Nordrhein-Westfalen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 11,5
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,1
Miete/qm (Euro): 6,19
Kaufpreis/qm (Euro): 1265
Kaufkraft 2015 (Euro): 46.419

Quelle: Immobilienscout24

5. Zweibrücken (Rheinland-Pfalz)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,1
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,1
Miete/qm (Euro): 6,48
Kaufpreis/qm (Euro): 1073
Kaufkraft 2015 (Euro): 43.188

Quelle: Immobilienscout24

6. Delmenhorst (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 11,0
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,5
Miete/qm (Euro): 5,65
Kaufpreis/qm (Euro): 1228
Kaufkraft 2015 (Euro): 41.303

Quelle: Immobilienscout24

7. Wilhelmshaven (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,1
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,6
Miete/qm (Euro): 5,52
Kaufpreis/qm (Euro): 918
Kaufkraft 2015 (Euro): 38.150

Quelle: Immobilienscout24

8. Zwickau (Sachsen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,4
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,6
Miete/qm (Euro): 5,39
Kaufpreis/qm (Euro): 886
Kaufkraft 2015 (Euro): 38.110

Quelle: Immobilienscout24

9. Hamm (Nordrhein-Westfalen)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,1
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,7
Miete/qm (Euro): 5,87
Kaufpreis/qm (Euro): 1288
Kaufkraft 2015 (Euro): 42.846

Quelle: Immobilienscout24

10. Hof (Bayern)
Wohnkostenanteil 2013 (Prozent): 12,3
Wohnkostenanteil 2016 (Prozent): 12,8
Miete/qm (Euro): 5,39
Kaufpreis/qm (Euro): 1132
Kaufkraft 2015 (Euro): 38.555

Quelle: Immobilienscout24

Die Methode
Preisindizierung und Referenzwohnung
Um Entwicklungen festzustellen, müssen ähnliche Wohnungsangebote miteinander verglichen oder vergleichbar gemacht werden, das Unternehmen nutzt dazu eine sogenannte hedonische Preisindizierung. Grundlage für die bundesweiten Preisvergleiche ist eine Referenzwohnung: 30 Jahre alt, 3 Zimmer, 80 Quadratmeter, mit mittlerer Ausstattung, Einbauküche, Aufzug, Balkon und Kellerraum in mittlerem Zustand.
Mieten oder Kaufen?
Die auf dem Immobilienportal angebotenen Wohnungen dieser Kategorie werden dann entsprechend verglichen. Die Auswertung unterscheidet nicht in Miet- und Kaufpreise, sondern errechnet aus beiden einen Mittelwert. Bei Mieten gilt die Nettokaltmiete, also ohne Nebenkosten, Heizung und Strom. Bei den Kaufpreisen fließen in die Kalkulation die Kreditkosten ein für einen zehnjährigen Kredit mit 1,9 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung sowie Maklerkosten und Gebühren zum Beispiel für Notar und Grunderwerbsteuer.
Kaufkraft
Für die Berechnung der örtlichen Kaufkraft greift die Untersuchung auf die Daten der Firma Nexiga zurück, die alle Einkommensarten berücksichtigen - auch das sind Durchschnittswerte.
insgesamt 112 Beiträge
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Seite 1
makromizer 18.09.2017
1. brutto oder netto?
Beziehen sich die Angaben relativ zum Einkommen auf Brutto- oder Nettoeinkommen? Da die Rede von 50% in München ist, gehe ich eher von netto aus, aber dann wiederum kommt mir 12% bei Salzgitter arg niedrig vor.
ofelas 18.09.2017
2. oft in Muenchen gewesen
nie die Alpen direkt sehen koennen, auch bei bestem Wetter
SPONU 18.09.2017
3. Deswegen bauen bauen bauen...
...auf Teufel komm raus. In die Höhe und Breite. Wer braucht schon z.B. den Englischen Garten in München? Beste Lage....oder die Theresienwiese? dort können locker ein paar Tausend Wohnungen entstehen. Weshalb wird nur 4 oder 5 stöckig gebaut? Weshalb nicht eine Mindestgeschossanzahl von 10? Ackerland? Wald? das kann alles weg. Oder der Staat muss Mietpreise vorschreiben. Oder die maximale Quadratmeterzahl pro Person. Oder beides. Natürlich war das jetzt völlig überspitzt...aber Ihr seht schon wohin die Reise geht, hm? Distopisch? Abwarten :) Wer fleissig Kinderchen zeugt will ja ordentlich gefördert werden. Kindergeld usw. Dann kommt nahezu kostenlose Ausbildung und wenn die jungen Erwachsenen dann ausziehen sollen gefälligst bezahlbare Wohnungen parat stehen.
peter.di 18.09.2017
4. Mieter, Immobilienbesitzer
Die Immobilienbesitzer in Folge der Eurorettung reicht geworden, weil seit dem (vor allem seit 2012 und Draghis "what ever it takes" die Immobilienpreise durch die Decke gegangen sind. Inzwischen sind Eigentumswohnungen für die "hart arbeitenden Menschen" in Deutschland endgültig nicht mehr bezahlbar,. Und die Mieten steigen immer mehr, die Mieter zahlen die Zeche. Aber trotzdem sollen die Deutschen nicht nur den eigenen Staat und die immer höheren Mieten bezahlen sondern auch die Staaten der Immobilienbesitzer im Süden Europas mit finanzieren. "Deutschland muss mehr zahlen". "Deutschland muss solidarisch sein". usw. Und dann wundert sich vor allem die SPD, dass ihr eigentlich eigenes Klientel weg läuft, ihr und dem "großen Europäer" Martin Schulz (der selber als EU Funktionär Millionär geworden ist, aber immer noch ganz stolz auf seine sozialdemokratische Kassenbrille ist)
oidahund 18.09.2017
5. Einseitige Betrachtungsweise
Wenn jemand in einer Gegend mit 15% Anteil der Mietkosten am Einkommen wohnt und 2.000 EUR netto verdient bleiben ihm 1.700 EUR für den Rest der Kosten - wenn jemand in einer Gegend mit 30% Mietkosten wohnt und für den selben Job 3.000 EUR netto bekommt bleiben ihm 2.100 EUR für die restlichen Kosten. Das ist wenn ich die Einkommmen in MUC mit denen in bayerischen Randgebieten vergleiche eine durchaus realistische Einkommenspreizung. Im Endeffekt (unterschiedliche Kaufkraft berüscksichtigt) leben beide ungefähr gleich gut bzw. schlecht. Daher halte ich die einseitige Fixierung auf die Mieten für nicht aussagefähig.
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