Immobilienmarkt Warum sich Investments in Uni-Städten oft besonders lohnen

Immobilienkäufer setzen gern auf Metropolen wie München, Hamburg und Berlin. Dabei bieten auch kleinere Städte oft gute Anlagechancen. Das gilt vor allem dann, wenn es dort eine Universität gibt.

DPA

Von Claudia Lindenberg


In einer Hinsicht sind sich Experten einig: Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es sieben Top-Standorte, die sogenannten A-Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Doch was ist mit Bremen oder Nürnberg, Münster oder Mannheim, Leipzig oder Heidelberg?

Das ist Definitionssache. "Oft wird für alle Städte abseits der A-Metropolen der Begriff B-Standort verwendet, eine einheitliche Abgrenzung gibt es allerdings nicht", sagt etwa Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Beim Analysehaus Feri beispielsweise fallen in diese Kategorie alle Städte mit 250.000 und 500.000 Einwohnern oder einem Büroflächenbestand zwischen einer und drei Millionen Quadratmetern.

Der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle zieht die Grenze nach unten bei 150.000 Einwohnern und rechnet Landeshauptstädte sowie regionale Zentren ebenfalls hinzu. Das Analysehaus Bulwien Gesa wiederum fasst unter dem Begriff B-Standort 14 Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung zusammen, die im Schnitt einen Büroflächenbestand zwischen 1,5 und 4 Millionen Quadratmetern und einen Flächenumsatz von mehr als 35.000 Quadratmetern aufweisen.

Mieten stabiler als in Top-Städten

Drei Dinge haben B-Städte aber grundsätzlich gemeinsam:

  • Erstens sind die Mietrenditen in der Regel höher, was unter anderem eine Analyse von Engel & Völkers für Zinshäuser belegt.
  • "Zweitens sind die Mieten im Konjunkturverlauf deutlich stabiler, die Ausschläge nach oben und unten häufig begrenzt", sagt Just.
  • Und drittens rücken sie verstärkt in den Fokus der Emissionshäuser.

"Bislang standen vor allem Core-Immobilien in A-Städten im Fokus der Emittenten", sagt Bernhard Dames, Senior-Analyst bei der Rating-Agentur Scope. Dort habe jedoch die hohe Konkurrenzsituation auch im Wettstreit mit Direktanlegern zu einem spürbaren Renditerückgang geführt, und die Renditen seien seit 2009 um einen halben Prozentpunkt auf 5,19 Prozent gefallen. Dames weiter: "Die Initiatoren haben zunehmend Probleme, Beteiligungen anzubieten, die marktgerechte Ausschüttungen leisten können. Daher verwundert es nicht, dass einige Initiatoren nun auch wieder auf B-Städte ausweichen."

Fondsanbieter setzt auf Freiburg

Eine über dem Marktdurchschnitt in den Metropolen liegende Rendite verspricht auch das Fondshaus Hamburg: Dessen neuer Fonds FHH Immobilien 10 - Stadtquartier Freiburg soll pro Jahr 5,25 Prozent an seine Käufer ausschütten. "Diese Rendite erreichen wir durch den Nutzungsmix mit Einzelhandelsflächen, die den Kaufpreisfaktor auf durchschnittlich 16,4 reduziert haben", sagt Geschäftsführerin Angelika Kunath.

Das Geld fließt in eine Stadtquartiersentwicklung nahe der Uniklinik mit Wohnungen sowie Gastronomie- und Einzelhandelsflächen. "Die Entscheidung für Freiburg fiel in erster Linie wegen der hervorragenden Rahmenbedingungen der Stadt, in zweiter Linie gaben die guten Erfahrungen mit dem Projektpartner vor Ort den Ausschlag für das Investment", erläutert Kunath.

Die von Bulwien Gesa als C-Standort eingestufte Stadt gehört zu den Studentenhochburgen Deutschlands: Ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung liegt bei 12,4 Prozent. Für Freiburg sprechen Kunath zufolge neben der Universität auch das Fraunhofer-Institut, die Solarforschung sowie die günstige demografische Entwicklung.

Generell haben Uni-Städte einen klaren Vorteil gegenüber anderen Standorten. "Der Bildungssektor trägt dazu bei, dass diese Städte eine geringe Konjunkturanfälligkeit aufweisen", bringt es Uta Hummel, Immobilienanalystin bei Feri Rating & Research, auf den Punkt.

Heidelberg ist teurer als Stuttgart

DB-Research-Experte Just warnt allerdings davor, alle Studentenstädte in einen Topf zu werfen: "Ob sie sich als Investitionsziel lohnen, hängt davon ab, ob sie langfristig attraktive Studienangebote bieten." Pluspunkte vergibt er darum für klassische Studentenstädte wie Heidelberg, die vorzugsweise Elite-Hochschulen beherbergen, während er für Standorte von jungen Hochschulen ohne klares Profil den Daumen senkt.

Die Attraktivität so mancher Uni-Stadt hat allerdings ihren Preis: So kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Heidelberg im Schnitt 2.370 Euro, und auch die Mieten liegen mit monatlich rund 9,30 Euro nicht gerade auf Provinzniveau, sondern sogar über denen in Stuttgart. Hummel überrascht das nicht: "Der Standort zeichnet sich neben der Elite-Uni durch eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur sowie eine über dem Durchschnitt der B-Städte liegende Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung aus. Zudem ist die Stadt auch Touristenziel."

Standorte, auf die solche Kriterien zutreffen, punkten für Immobilieninvestoren in zweierlei Hinsicht: Da ist zum einen die teils exorbitante Nachfrage der Studenten nach Wohnraum, angefacht durch die wegen der verkürzten Gymnasialzeit an die Unis drängenden Doppeljahrgänge.

Nichts für Risikoscheue

"Zum anderen profitieren sowohl der Vermietungs- als auch der Käufermarkt davon, wenn die Uni-Absolventen später vor Ort einen gut dotierten Job finden und entsprechenden Wohnraum nachfragen. Das bietet Wertsteigerungspotential", erläutert Hummel.

Für Thomas Mayer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG, ist die Existenz einer Uni oder Fachhochschule darum eines der zentralen Kriterien für die Auswahl der Immobilien für das Portfolio des offenen Wohnimmobilienfonds Wohnselect D, der bislang unter anderem Objekte in Ingolstadt und Münster enthält.

Auch wenn die zweite Reihe unter den deutschen Städten als weniger schwankungsanfällig gilt, so weist sie doch einen entscheidenden Nachteil auf: "Die Märkte sind generell weniger liquide. Der Exit, also der erfolgreiche Verkauf, ist darum schwieriger zu kalkulieren", sagt etwa Just.

"Insbesondere in Süddeutschland sind die Märkte sehr kleinteilig, die Wohnobjekte haben oft nur wenige Einheiten. Das erschwert die Handelbarkeit für Großinvestoren", ergänzt Roman Heidrich, Leiter Wohnimmobilienbewertung bei Jones Lang Lasalle.

Er stuft B-Städte darum generell als eher ungeeignet für risikoaverse Investoren ein: "Wer sich der Besonderheiten der Märkte bewusst ist, sollte Standorte wie Bremen, Osnabrück, Münster, Hannover, Potsdam, Jena, Erfurt, Rostock, Offenbach, Wiesbaden oder Mainz aber durchaus prüfen." Im süddeutschen Raum bewertet Heidrich zudem Karlsruhe, Nürnberg, Bayreuth und Heidelberg als aussichtsreich.



insgesamt 21 Beiträge
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Seite 1
j0nnl 06.08.2011
1. 1
Wovon man gänzlich abraten muss: Als Kleininvestor, der sich vielleicht ein paar Euros verdient hat, als direkter Wohnraumeigentümer und Vermieter tätig werden. Das Mietrecht ist für Eigentümer denkbar ungünstig. Mieter sehen das naturgemäß anders, aber man schaue sich doch einfach die Fakten an: Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten (bei langer Wohndauer etwas länger) ausziehen. Gibt's also Probleme kann der Mieter jederzeit entscheiden, dass er diese geschäftliche Beziehung beenden will. Der Vermieter hingegen kann dies nicht. Er kann nie reinen Tisch machen und beschließen, dass er die Geschäftsbeziehung beenden möchte. Es sei denn er hat ein berechtigtes Interesse, und dies beschränkt sich auf Eigenbedarf und in sehr seltenen Fällen auf umfangreiche Sanierungsarbeiten. Beides liegt fast nie vor. Auch kann der Vermieter nicht bereits vor Unterzeichnung einen Zeitvertrag für die Mietdauer anregen- es gibt sowas schlicht nicht für Wohnraum. Man hat also als Eigentümer nicht die vertragliche Freiheit mit einem anderen klardenkenden und selbstständigen Mieter zu vereinbaren, dass der Vertrag z.B. in 5 Jahren automatisch endet, wenn nichts anderes beschlossen wird. Miete potentiell auf Lebenszeit, per Gesetz. Hört der Mieter heute auf die Miete zu zahlen-und das nicht unbedingt weil er sein böser Mietnomade ist, sondern vielleicht weil er unverschuldet seinen Job verliert und danach in ein Loch fällt- so dauert es ein Jahr bis er nach Räumungsklage raus ist. Der entstandene Mietausfall, die Gerichts-,Anwalts- und Pfändungskosten gehen mindestens in einen hohen 4 stelligen Bereich. Das ist gerade für kleine Investoren nicht zu verkraften. Eine rechtliche Lösung hierfür ist nicht einmal in Planung, von keiner der Parteien. Jaja, der böse Vermieter... >>>
j0nnl 06.08.2011
2. 2
Die VertragsUNfreiheit zu Ungunsten des Vermieters setzt sich fort: Will man als Eigentümer keine Raucher in der Wohnung- das Gesetz sagt: Pech gehabt, Mieter dürfen rauchen und alle Vereinbarungen, auf die sich beide klardenkenden und selbstständigen Parteien bei Vertragsunterzeichnung geeinigt haben, sind nichtig. Entsteht dadurch ein Geruch, der sich in Wänden und Boden festsetzt, der nur kostenintensiv oder evtl. überhaupt nicht zu entfernen ist, Pech gehabt. Das ganze darf man dann gerichtlich klären, mit ungewissem Ausgang. Im Zweifelsfall wird das Gericht entscheiden, dass es unter normale Abnutzung fällt. Der muss dann mal die Miete anpassen, denn so langsam wird es ganz schön teuer, die normale Abnutzung durch den Mieter in Ordnung zu bringen... Dass die nächsten Mieter sagen "Ne, also in einem Aschenbecher möchten wir mit unseren 2 kleinen Kindern nicht wohnen", oder "Ne, die Wohnung ist ja zu teuer", das darf dann wieder der böse Vermieterkapitalist allein ausbaden. Aber das sind nur ein paar Unwegbarkeiten- man hat als Eigentümer noch weitere: Mieter berufen sich gerne auf ihre Privatsphäre und ihre Rechte als Mieter, schön und gut. Aber tropft der Wasserhahn, da ist's vorbei mit ihrer Privatsphäre und der Vermieter hat ja eh keine... Dann rufen sie auch abends gerne beim Vermieter, pardon Hausmeister an, damit der sich kümmert. Macht der Mieter was kaputt, wird der Vermieter angerufen, ist ja sein Eigentum- soll er sich um die Reparatur kümmern. Nun hat man als Vermieter nicht nur mit Mietern zu tun: Da gibts noch andere Eigentümer, die oft andere Interessen haben, und diese mitunter sehr stur und unsolidarisch vertreten. Und dann gibt's des Eigentümers Liebling, die Hausverwaltung. Mit dieser darf man sich über Rechnungen streiten, muss immer aufpassen, dass sie nicht unnütze Modernisierungen aufschwatzen (da verdienen sie nämlich anteilig mit). Also ich kann jedem wirklich nur abraten, sich direkt als Wohnraumvermieter zu verdingen. So hoch ist die Rendite nicht, dass sich der Psychostress lohnen würde. Vor allem nicht wenn man mit einrechnet, dass alle paar Jahrzehnte Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen fällig werden, die im Vorhinein kaum kalkulierbar sind. Dazu der potentielle Ärger mit Mietern, mit anderen Eigentümern, mit der Hausverwaltung... Das Vermieten sollte man nur den harten Hunden überlassen- dann wird aus dem Weltbild mit dem bösen Vermieter ein Schuh- weil man's immer unterstellt hat und die Gesetze dementsprechend gestaltet hat, wird's real, weil sich die netten Leute, die legal und moralisch einwandfrei handeln wollen, für die Auseinandersetzungen mit Mietern und Hausverwaltungen einfach viel zu freundlich und weich sind.
marc0815 06.08.2011
3. Deutsches (UN)Recht
das deutsche Mieterrecht ist eine Farce. Es setzt den Vermietern allen Risiken und Kosten aus. Wer einen Mieter erwischt der nicht zahlt und die Wohnung verwüstet hat keine nennenswerte Möglichkeit diesen loszuwerden. Im Gegenteil er muss dem Mieter sogar Wasser, Heizung und Abwasser zahlern und darf nicht mal das absperren. Eine Räumungsklage ist langwierig und auf den Kosten wird der Vermieter sitzenbleiben. Zum Glück kann sich der Vermieter seine Mieter aussuchen und mit etwas Glück, Vertrauen und Bauchgefühl kann man hoffen das nichts schiefgeht. Auch in einem bürokratischen, rechtlich fragwürdigen Deutschland (oder wie würden sie es nennen wenn ein Kindermörder Schmerzensgeld bekommt?) funktionieren zum Glück noch menschliche Werte. Wenn man auf die nicht mehr setzen kann dann gute Nacht!
ohnefilter 06.08.2011
4. Rückfrage
Zitat von j0nnlWovon man gänzlich abraten muss: Als Kleininvestor, der sich vielleicht ein paar Euros verdient hat, als direkter Wohnraumeigentümer und Vermieter tätig werden. Das Mietrecht ist für Eigentümer denkbar ungünstig. Mieter sehen das naturgemäß anders, aber man schaue sich doch einfach die Fakten an: Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten (bei langer Wohndauer etwas länger) ausziehen. Gibt's also Probleme kann der Mieter jederzeit entscheiden, dass er diese geschäftliche Beziehung beenden will. Der Vermieter hingegen kann dies nicht. Er kann nie reinen Tisch machen und beschließen, dass er die Geschäftsbeziehung beenden möchte. Es sei denn er hat ein berechtigtes Interesse, und dies beschränkt sich auf Eigenbedarf und in sehr seltenen Fällen auf umfangreiche Sanierungsarbeiten. Beides liegt fast nie vor. Auch kann der Vermieter nicht bereits vor Unterzeichnung einen Zeitvertrag für die Mietdauer anregen- es gibt sowas schlicht nicht für Wohnraum. Man hat also als Eigentümer nicht die vertragliche Freiheit mit einem anderen klardenkenden und selbstständigen Mieter zu vereinbaren, dass der Vertrag z.B. in 5 Jahren automatisch endet, wenn nichts anderes beschlossen wird. Miete potentiell auf Lebenszeit, per Gesetz. Hört der Mieter heute auf die Miete zu zahlen-und das nicht unbedingt weil er sein böser Mietnomade ist, sondern vielleicht weil er unverschuldet seinen Job verliert und danach in ein Loch fällt- so dauert es ein Jahr bis er nach Räumungsklage raus ist. Der entstandene Mietausfall, die Gerichts-,Anwalts- und Pfändungskosten gehen mindestens in einen hohen 4 stelligen Bereich. Das ist gerade für kleine Investoren nicht zu verkraften. Eine rechtliche Lösung hierfür ist nicht einmal in Planung, von keiner der Parteien. Jaja, der böse Vermieter... >>>
Aber darf man denn keine befristeten Mietverträge abschliessen? Das wäre skandalös ... Haben Sie mehr Informationen zu diesem Thema?
Freifrau von Hase 06.08.2011
5. Unwirksam?
Ich hatte schon mal einen befristeten Mietvertrag. Hätte ich den im Zweifelsfall anfechten können? (Wollte ich zwar nicht, interessiert mich aber.)
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