Verbraucherschutz: Die größten Irrtümer im Mietrecht

Von und Anja Steinbuch

Einmal im Monat darf man feiern, und wer drei Nachmieter stellt, kommt sofort aus dem Vertrag raus: In kaum einem Lebensbereich kursieren so viele Halbwahrheiten wie im Mietrecht. Hier sind die häufigsten Irrtümer - und die Erklärungen, was wirklich stimmt.

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Mietvertrag: Gerüchte und Halbwahrheiten

Unverschämt und chaotisch die einen, gierig und pedantisch die anderen: Wenn Mieter über Vermieter reden (und umgekehrt), lassen sie meist kein gutes Haar aneinander. Für Eckard Pahlke, Vorstandsvorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, sind auch die diversen Mythen rund ums Mietrecht Ursachen für das zerrüttete Verhältnis: "Viele Gerüchte, Halbwahrheiten und Irrtümer halten sich bereits seit Jahrzehnten hartnäckig."

Er hat die Missverständnisse gesammelt, die täglich in Form von Fragen und Klagen bei ihm und den Rechtsanwälten des Mietervereins landen. Auch die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund führen Listen mit den häufigsten Irrtümern im Mietrecht. Interessant: Es irren Mieter und Vermieter in gleichem Maße. Hier die größten Mietrechts-Mythen auf beiden Seiten.

1. Die heiligen drei Nachmieter

Viele Mieter meinen, sie könnten einen Vertrag vorzeitig auflösen, indem sie dem Wohnungs- oder Hauseigentümer drei potentielle Nachfolger vorstellen. Ein Irrtum. Verträge sind immer einzuhalten. Nur mit der Einwilligung von Vermieter und Mieter kann ein Mietverhältnis verkürzt werden - egal ob mit oder ohne Nachmieter.

2. Das "Abwohnen" der Kaution

Wer auszieht, möchte meist schnell seine Mietkaution zurückhaben. Zu Recht. Auf juristisch wackligen Beinen aber steht die verbreitete Auffassung, man brauche drei Monate vor dem festgelegten Auszugstermin keine Miete mehr bezahlen, weil das der Summe der hinterlegten Kaution entspricht. Dieser Glaube kann für den Mieter teuer werden: Der Vermieter hat beim "Abwohnen" der Kaution das Recht, einen gerichtlichen Mahnbescheid zu beantragen. Festgelegt sind Rechte und Pflichten rund um die Kaution in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

3. Einmal im Monat darf jeder laut feiern

Das ist falsch. Das Mietrecht verbietet Partylärm grundsätzlich. Ausnahmen sind wichtige und seltene Anlässe wie eine Hochzeit oder Taufe. Laut Mieterbund muss niemand eine lautstarke Party ertragen. Auch nicht einmal im Monat oder Jahr, und vor allem nicht, wenn die ab 22 Uhr beginnende Nachtruhe gestört wird.

4. Bei Mängeln dürfen Mieter automatisch die Miete einbehalten

Das stimmt so nicht. Je nachdem wie sehr die "Gebrauchstauglichkeit" der Wohnung durch die Schäden eingeschränkt wird, können Mieten prozentual gemindert werden. Festgelegt ist das im Paragraf 536 des BGB. Allerdings nur, wenn dem Vermieter der Schaden umgehend mitgeteilt wurde. Um die Höhe der Mietminderung zu ermitteln, sollte professioneller Rat eingeholt werden - zum Beispiel bei einem Mieterverein.

5. Mietminderungen sind grundsätzlich nicht möglich

Dieser Irrtum hält sich hartnäckig auf der Seite der Vermieter. Er darf nicht weiter auf die volle Miete pochen, wenn Schäden an der Wohnung nachgewiesen sind. Selbst wenn er bereits die Reparatur in Auftrag gegeben hat, muss der Vermieter prozentuale Mietminderungen akzeptieren. Auch hier sollte der Paragraf 536 des BGB konsultiert werden.

6. Wer nicht zahlt, fliegt raus

Nein. Kündigt ein Vermieter seinem Mieter kurzfristig, weil der mit der mit der Miete in Rückstand ist, darf der Vermieter die Wohnung dennoch nicht räumen lassen. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, kann nur ein Prozess mit anschließendem Räumungsurteil den säumigen Mieter herausklagen. Details liefert Paragraf 543 des BGB.

7. Der Vermieter kann Untermieter generell verbieten

Auch das ist falsch. Eine teilweise Untervermietung kann ein Vermieter nicht verbieten. Allerdings muss der Mieter um Erlaubnis fragen (Paragraf 540 BGB), wenn er eine Wohngemeinschaft gründen will. Diese muss der Vermieter akzeptieren (Paragraf 553 BGB), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, mit anderen zusammen zu wohnen. Berechtigte Interessen sind zum Beispiel finanzielle Schwierigkeiten oder der Wunsch, in einer Gemeinschaft zu leben.

8. Mieter müssen bei Ein- oder Auszug die Wände streichen

Laut Mieterbund sind zwei Drittel aller Klauseln rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen unwirksam. Entscheidend ist die Formulierung im Vertrag. Innerhalb der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Unwirksam ist jedoch ein Passus, in dem steht, dass der Mieter in jedem Fall bei Auszug die Wände streichen muss.

9. Die Mär vom schlechten Lüften

In unzähligen Wohnungen gibt es Probleme mit feuchten Wänden. Mieter hören oft von ihren Vermietern, sie würden schlecht lüften. Der Mieter habe dadurch den Schaden selbst verursacht. Feuchtigkeitsflecken haben jedoch laut Mieterverein in den meisten Fällen bauliche Ursachen. Der Vermieter sollte die Schäden lieber professionell begutachten und beheben lassen, als mit dem Mieter einen teuren Prozess ums richtige Lüften zu führen - denn dabei stehen seine Chancen laut Mieterbund schlecht.

10. Vermieter haben Anspruch auf einen Zweitschlüssel

Nein. Allein der Mieter entscheidet, wer uneingeschränkten Zugang zur Wohnung erhält. Will der Vermieter in die Wohnung, muss er sich rechtzeitig anmelden und den Grund nennen. Es gibt dazu eine Reihe von Urteilen zu Gunsten der Mieter, zum Beispiel vom Amtsgericht Köln (Aktenzeichen: 217C483/93). Demnach darf der Mieter, wenn er nicht in den Besitz sämtlicher Schlüssel gelangt, sogar das Schloss auswechseln lassen - auf Kosten des Vermieters.

11. Die Kaution muss erst nach sechs Monaten zurückgezahlt werden

Viele Vermieter meinen, sie hätten nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich noch sechs Monate Zeit, um Nebenkosten und Kaution abzurechnen und auszuzahlen. Falsch - die Abrechnung hat in angemessener Frist zu erfolgen. Diese beträgt etwa drei Monate. Falls eine Nebenkostennachforderung zu erwarten ist, darf nur ein Teil der Kaution einbehalten werden. Geregelt wird das im Paragraf 548 BGB.

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insgesamt 48 Beiträge
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1. Lüstzun
lordas 22.09.2012
Zitat von sysopDPAEinmal im Monat darf man feiern, und wer drei Nachmieter stellt, kommt sofort aus dem Vertrag raus: In kaum einem Lebensbereich kursieren so viele Halbwahrheiten wie im Mietrecht. Hier sind die häufigsten Irrtümer - und die Erklärungen, was wirklich stimmt. http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,849404,00.html
2. Lüftungen
lordas 22.09.2012
Zitat von sysopDPAEinmal im Monat darf man feiern, und wer drei Nachmieter stellt, kommt sofort aus dem Vertrag raus: In kaum einem Lebensbereich kursieren so viele Halbwahrheiten wie im Mietrecht. Hier sind die häufigsten Irrtümer - und die Erklärungen, was wirklich stimmt. http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,849404,00.html
Die Sache mit dem Lüften stimmt aber nicht ganz: Schimmel in der Wohnung : Mieter müssen alle paar Stunden lüften | Frankfurt*- Frankfurter Rundschau (http://www.fr-online.de/frankfurt/schimmel-in-der-wohnung--mieter-muessen-alle-paar-stunden-lueften,1472798,16107114.html) Schimmel-Probleme werden immer sehr gerne zwischen Vermieter und Mieter hin und her geschoben. Je nach Gutachter kann das dann böse Ende.
3. Hier kommt der Irrtum
bernd.all 22.09.2012
Der mittlerweile sehr alte Irrtum zu Punkt 3 „Einmal im Monat darf jeder laut feiern“ rührt von einem 1957 vom Amtsgericht Bremen erlassenen Urteil her. Danach billigte das Gericht dem Mieter zu, einige Male im Jahr eine kleine Feier in der Wohnung abhalten zu dürfen. Dieses Recht gelte auch für die Zeit nach Mitternacht, stellte das Amtsgericht Bremen damals fest. Was zwischenzeitlich daraus gemacht wurde, war wohl nicht im Sinne der damaligen Entscheidung des Amtsgerichts Bremen. Hier nachzulesen: http://www.kostenlose-urteile.de/AG-Bremen_15-C-265857_Einige-Male-im-Jahr-darf-gefeiert-werden-Gelegentliches-Feiern-in-der-Wohnung-muss-als-zumutbare-Beeintraechtigung-vom-Vermieter-hingenommen-werden.news13714.htm
4. Ein paar Ergänzungen
hanswurster 22.09.2012
Zu 1.: Die Einwilligung beider Parteien ist notwendig. Das mit den drei Nachmietern, kommt allerdings daher, dass es gegen das Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB sprechen kann, wenn der Vermieter, trotz einer angemessenen Anzahl gestellter Nachmieter, die auch tatsächlich in Frage kommen, nicht einwilligt. Er kann somit verpflichtet sein, der Auflösung zuzustimmen. Damit ist das Gerücht nicht ganz falsch. Zu 4.: Neben der Minderung kann sehr wohl die Miete einbehalten werden. Der Mieter kann einen Anteil der Miete so lange zurückhalten, bis die Mängel behoben sind. Sind sie behoben, muss er allerdings diese Summe nachzahlen. Die Summe darf etwa zwischen 3 bis 5 mal so hoch sein, wie die Minderung. Des Weiteren kann die Miete nicht gemindert werden, sie ist gemindert. Die Minderung geschieht direkt per Gesetz. Der Mieter muss sie allerdings geltend machen. Dabei ist zu beachten, dass eine Minderung nur für die Zukunft geltend gemacht werden kann. Um bereits gezahlte Miete zurück zu fordern, muss diese "unter Vorbehalt" gezahlt worden sein. Zu 8.: Die Nennung der Fristen macht die Aussage etwas unklar. Sind diese Fristen im Mietvertrag genannt, zu denen Renovierungen durchgeführt werden müssen, gerne auch mit dem Wort spätestens, handelt es sich um starre Klauseln, welche gerade alle verboten sind. Erlaubt sind lediglich Klauseln, welche den Zustand der Wohnung berücksichtigen. Zu 9.: Die Frage wird leider nicht ganz so oft zugunsten der Mieter entschieden, wie es hier dargestellt wird...
5. Mieter müssen bei Ein- oder Auszug nicht die Wände streichen!
berns 22.09.2012
Was Sie in diesem Artikel schreiben, stimmt nicht. Im BGB gibt es keine Regelung zur Renovierung. Wenn ein Mietvertrag nach BGB vereibart wird, hat der Mieter keine Pflicht zu Renovierungen.
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Betriebskostenabrechnung: So finden Sie die Fehler
Alle Details
"Finanztest" beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Betriebskosten. Unter anderem finden Sie eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können.

Alle Testergebnisse im Überblick.
Checkliste
Frist: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.

Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?

Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?

Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?

Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.

Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.

Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.
Unser Rat
Prüfen: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.

Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.

Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.
Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen
Öffentliche Lasten: Der Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat.

Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.

Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.

Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.

Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.

Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten – auch für Schnee- und Eisbeseitigung – darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.

Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.

Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.

Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.

Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.

Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.