Kölner Immobilienmarkt: Rheinische Rendite

Von Claudia Lindenberg

Köln ist wieder Millionenstadt und wächst weiter. Die positiven Perspektiven der Metropole bieten auch Immobilienanlegern hervorragende Chancen. Genauso wie die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn ein paar Kilometer rheinaufwärts.

Rheinauhafen in Köln: Quadratmeterpreise bis 6000 Euro Zur Großansicht
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Rheinauhafen in Köln: Quadratmeterpreise bis 6000 Euro

In Köln ist alles anders als im Rest der Republik: So gibt es eine Bettensteuer und bekanntermaßen fünf statt vier Jahreszeiten. Zudem gilt links vor rechts - allerdings nicht im Straßenverkehr, sondern in puncto Wohnen.

Während es in Hamburg eine Glaubensfrage ist, ob es sich rechts oder links der Alster besser wohnt, sind sich die Kölner einig: Die linke Rheinseite muss es sein. Ende der Diskussion.

Das zeigt sich auch im Volksmund: Die rechte Rheinseite ist die "schäl Sick". Und das spiegelt sich auch in den Kaufpreisen und Mieten für Wohnimmobilien wider: Wer im rechtsrheinischen Deutz sucht, den erwarten Quadratmeterpreise um die 1800 Euro. Direkt gegenüber werden dagegen im Schnitt rund 2300 Euro und mehr ausgerufen.

Um 6000 Euro muss hinlegen, wer am Rheinauhafen kaufen will. "Die Kauf- und Mietpreise rangieren dort bereits auf höchstem Niveau, dennoch stiegen sie im vergangenen Jahr weiter", sagt Theodor Greif, geschäftsführender Gesellschafter des Kölner Maklerhauses Greif & Contzen.

"Siebengebirge" und "Dreigestirn"

Ähnlich respektlos und kreativ wie die Berliner finden auch die Kölner schnell griffige Namen für einige der Edelimmobilien im ehemaligen Binnenhafenquartier, das seit 2002 zum neuen Stadtteil entwickelt wird.

So firmiert etwa der 1909 errichtete und 2006 sanierte ehemalige Kornspeicher wegen der markanten Giebelfront seit jeher unter der Bezeichnung "Siebengebirge". Die drei 61 Meter hohen futuristischen Kranhäuser hatten mit der Karnevalsbezeichnung "Dreigestirn" (für die Regenten Prinz, Bauer und Jungfrau) ebenfalls schnell ihren Namen weg.

Wer etwa im als Pandion Vista vermarkteten Wohnkranhaus mit Blick auf den Kölner Dom logieren will, muss an die 20 Euro netto kalt je Quadratmeter hinblättern. Das ist mehr als doppelt so viel wie im Kölner Durchschnitt, der rund 2 bis 4 Euro unter den Mietpreisen anderer Metropolen wie etwa Hamburg oder München liegt.

Ebenfalls nobel geht es in den begehrten - natürlich linksrheinischen - Stadtteilen Lindenthal und Hahnwald im Westen und Marienburg im Süden der Domstadt zu. Dort kosten Neubauwohnungen laut dem Maklerhaus Jones Lang Lasalle um die 4000 Euro je Quadratmeter. "Zu den beliebten und damit werthaltigen Lagen gehören auch Bayenthal, Braunsfeld, Junkersdorf, Deckstein, Rodenkirchen und Sülz", erläutert Greif.

Dort liegen die Quadratmeterpreise bei 2300 bis 2600 Euro, die Mieten tendieren um 10 Euro und höher. Auch das Münchner Emissionshaus BVT sieht in Sülz Potential und hat sich dort für den Ertragswertfonds 5 eine gemischt genutzte Immobilie gesichert.

Wertsteigerungspotential in den Stadtteilen Ehrenfeld und Kalk

Wer opportunistischer eingestellt ist und eher auf Wertsteigerungspotential setzen will, sollte nach Einschätzung von Manfred Schmidt, Niederlassungsleiter des Kölner Maklerhauses Corpus Sireo, die Stadtteile Ehrenfeld und Kalk ins Visier nehmen.

Auch das rechtsrheinische Mülheim zählt Schmidt zu den Standorten mit überdurchschnittlichem Potential. Den Stadtteil stuft auch Greif als aussichtsreich ein, ebenso das benachbarte Deutz.

"Beide Bezirke weisen wegen der Umsiedlung des Fernsehsenders RTL und des Versicherungskonzerns Ampega Gerling erste Gentrifizierungsmerkmale auf und ziehen eine zunehmend zahlungskräftigere Klientel an. Das geht erfahrungsgemäß mit deutlichen Kauf- und Mietpreissteigerungen einher", so Schmidt.

Auch die DWS lässt die rechtsrheinischen Lagen keinesfalls links liegen: So hat das Emissionshaus für den DWS Access Wohnen 1 im rechtsrheinischen Buchheim im Bezirk Mülheim ein Wohnhaus gekauft, das benachbarte Deutz hat das Fondshaus neben Ehrenfeld und Nippes im Nordwesten ebenfalls im Fokus.

Wie BVT beschränkt sich die Deutsche-Bank-Tochter nicht ausschließlich auf Kölner Citylagen: Während die Münchner im Großraum Köln-Bonn drei weitere Immobilien im Portfolio des Ertragswertfonds 5 halten, hat die DWS für ihre als Blind Pool konzipierten Fonds bereits in den Nachbarorten Euskirchen und Wesseling investiert.

Auch Bonn ist interessant

Die Ex-Bundeshauptstadt Bonn hat DWS ebenfalls im Visier: "Wir sind mit dem Wohnen 2 bereits im Stadtteil Beuel investiert, sehen aber auch in Ramersdorf, Vilich-Rheinsdorf und Oberkassel Potential", sagt Hermann Wüstefeld, Leiter Produktentwicklung und Management geschlossener Fonds bei der DWS.

Ausschließlich auf Bonn konzentriert sich das Fondshaus Hamburg mit dem FHH Immobilien 8. "Investitionsobjekt ist das Beschaffungsamt des Innenministeriums, rund drei Kilometer von der Innenstadt entfernt", sagt Angelika Kunath, Geschäftsführerin für den Bereich Immobilien.

Beiden Städten wird eine positive demografische Entwicklung bescheinigt: So geht das Statistische Landesamt Nordrhein-Westfalen für die ehemalige Bundeshauptstadt bis 2030 von einem Bevölkerungszuwachs um mehr als zwölf Prozent auf rund 353.000 Einwohner aus, für Köln erwarten die Statistiker einen Anstieg um gut zehn Prozent auf 1,1 Millionen Einwohner. Zudem prognostiziert das Forschungsinstitut Empirica, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte bis 2020 um mehr als vier Prozent zunehmen wird.

Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen laut Jones Lang Lasalle seit Jahren hinter dem von der Stadt im "Wohnungsbauprogramm 2015" angestrebten Ziel von 3800 Einheiten jährlich zurück.

Ausnahme ist die Innenstadt, wo unter anderem derzeit das Gerling Quartier entsteht: "In diesem Bezirk ist das Projektvolumen ausgesprochen hoch, und obwohl die Projekte damit in einem starken Wettbewerb stehen, werden sie bislang zügig verkauft", sagt Katja Meqdam vom Research-Institut Bulwien Gesa.

Entsprechend dem insgesamt niedrigen Neubauvolumen, verbunden mit Zuzügen in die Domstadt, ist der Techem-Empirica-Leerstandsindex, der jährlich von Empirica in Zusammenarbeit mit dem Energiedienstleister Techem ermittelt wird, sehr niedrig: Er liegt bei 1,4 Prozent. Ein Wert, der einen Mangel an Wohnraum erwarten lässt, heißt es von Jones Lang Lasalle.

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insgesamt 27 Beiträge
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1. wo man in Köln wohnt...
derlabbecker 27.02.2011
... hängt mal als Erstes davon ab auf welcher Rheinseite man arbeitet. Am Besten nämlich so dass man nicht über den Rhein muss. Meine Firma ist im Rheinauhafen angesiedelt, der Weg dahin und wieder weg ist ein Alptraum, morgens wie abends. Selbst innerhalb Kölns brauchen Kollegen eine Stunde.... Dazu kommt bei den Kranhäusern: Sobald Hochwasser ist ist das schöne Leben vorbei. Beim letzten Hochwasser vor ein paar Wochen standen die Tiefgaragen kurz vor der Schliessung, bei meiner Firma war sie geschlossen. Dann mal viel Spass bei der Parkplatzsuche....
2. .
jenio 27.02.2011
finde ich ganz hervorragend. köln ist leider seit dem kriege eine hässliche stadt, der eine komplettrenovierung gut zu gesicht stünde. geld dafür gibts ja genug in der region, auch wenn es jetzt wieder aufschreie derer gibt, die meinen, dass dem nicht so sei.
3. Danke ...
hasimen 27.02.2011
danke für den Artikel - und danke das Sie die wahrhaft interessanten Ortsteile und Wohnlagen nicht erwähnt haben, so bleiben wir vor den Spekulanten verschont ! Köln ist nicht nur "linksrheinisch" bewohnbar ... zum Glück sind die Ansichten da innerhalb der Stadt Köln anders. Zum Glück gibt es aber auch so tolle Artikel wie diesen, die den Markt daran vorbei geleiten. Spekulanten aller Länder, demnächst werden in Tunis tolle Immobilien frei !
4. Ist das ne Anzeige?
venster 27.02.2011
Muss man eine Anzeige nicht als solche kennzeichnen? Wenn das ein echter Artikel sein soll, und nicht aus der PR-Abteilung eines Verbands der Immobilienwirtschaft, dann ist es schlimm um den Journalismus. Investmentpornographie überlässt man lieber den üblichen Blättern, die haben damit mehr Erfahrung. Allein am Beispiel Köln: es werden soviel Stadtteile aufgezählt, dass sich die Frage stellt wo man denn noch NICHT investieren sollte. Alle als "stabil" genannten sind als solche bereits seit 30 Jahren bekannt (Lindenthal, Marienburg) und die Ist-Preise bereits entsprechend hoch. Renditechance gering. Alle als "renditekicker" genannten sind als solche bereits seit zig Jahren als solche bekannt (Ehrenfeld) und entsprechend eingepreist. Zudem kommt, dass für die genannten Premium-Neubauten die Quadratmeterpreise von Anfang an sehr hoch angesetzt wurden (Siebengebirge, Kranenhäuser). Ich glaube dem Artikel auch nicht, dass sich da bereits in den wenigen Jahren eine "tolle Rendite" aufgetan hat. Die Dinger sind ja gerade mal seit 1-2 Jahren fertiggestellt. Wie misst man da denn einen Wertzuwachs - das würde mich mal sehr interessieren.
5. KVB oder Fahrrad?
cadaquesien 27.02.2011
Zitat von derlabbecker... hängt mal als Erstes davon ab auf welcher Rheinseite man arbeitet. Am Besten nämlich so dass man nicht über den Rhein muss. Meine Firma ist im Rheinauhafen angesiedelt, der Weg dahin und wieder weg ist ein Alptraum, morgens wie abends. Selbst innerhalb Kölns brauchen Kollegen eine Stunde.... Dazu kommt bei den Kranhäusern: Sobald Hochwasser ist ist das schöne Leben vorbei. Beim letzten Hochwasser vor ein paar Wochen standen die Tiefgaragen kurz vor der Schliessung, bei meiner Firma war sie geschlossen. Dann mal viel Spass bei der Parkplatzsuche....
Wo man wohnt und wo man arbeitet, das hängt vielleicht auch davon ab, wie gut man sich in Köln auskennt und wie dementsprechend geschickt man sich in der Stadt bewegt. Sie kennen doch sicher die KVB ("Kommt Vielleicht Bahn") - mit welchen sich der Rheinauhafen auch ganz hervorragend erreichen lässt. Versuchen Sie das doch einmal, und ein (jedes) Auto weniger auf den Straßen täte unserer Stadt gut.
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