Kreditverkäufe Alarmstufe Rot für Eigenheimbesitzer

Horrorvision für Eigenheimbesitzer: Plötzlich steht ein Finanzinvestor vor der Tür, der den Baukredit von der Hausbank gekauft hat. Für die Betroffenen steht dann nicht selten das Haus auf dem Spiel – und womöglich die gesamte finanzielle Existenz.


München – Das Beispiel macht Schule. Der Verkauf privater Immobiliendarlehen durch deutsche Banken und Sparkassen hat nach Angaben von Verbraucherschützern deutlich zugenommen. Seit 2003 machen sich die Finanzinvestoren, vor allem amerikanische Hedgefonds und Investmentbanken, am deutschen Markt breit, wie das Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) in einer Studie herausgefunden hat.

Eigenheime südlich von Berlin: Auch zahlungskräftige Schuldner in Gefahr
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Eigenheime südlich von Berlin: Auch zahlungskräftige Schuldner in Gefahr

Im vergangenen Jahr registrierten die Forscher rund 60 Schuldenaufkäufer. Mindestens 150 weitere stünden in den Startlöchern, gut 2000 Aufkäufer sondierten noch die Lage. Bislang, so die Schätzung, seien Forderungen im Wert von rund 20 Milliarden Euro weiterverkauft worden.

Ziel der Finanzinvestoren ist es, möglichst günstig Kredite einzukaufen, um sie dann gewinnbringend abzuwickeln in einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Der Vorteil für die verkaufenden Banken: Sie können risikoreiche Darlehen und Problemkredite auf diese Weise elegant loswerden. Um die Attraktivität der gehandelten Kreditpakete zu erhöhen, werden auch "gute" Darlehen unter die "faulen" gemischt, die nicht mehr regelmäßig bedient werden können.

Die Folgen für die Kreditnehmer sind dagegen gravierend. Von einem Tag auf den anderen stehen sie einen neuen Vertragspartner gegenüber, den sie sich nicht ausgesucht haben und der wenig Interesse an einer langfristigen Kundenbeziehung hat. "Die Hausbank ist nicht einmal dazu verpflichtet, Bescheid zu geben", warnt Stefan Walter, Jurist des Eigentümerverbandes Haus und Grund Deutschland. Der Weiterverkauf von Krediten ist legal, nicht zuletzt auch abgesegnet durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs vor gut einem Jahr.

Auf Kulanz darf man nicht mehr hoffen

Der neue Ansprechpartner ist nach Überzeugung von Manfred Westphal, Finanzexperte des Bundesverbands der Verbraucherzentralen (vzbv), aber noch das geringste Problem. Für die Betroffenen steige vielmehr das Risiko, Haus oder Eigentumswohnung durch Zwangsversteigerung zu verlieren - egal, ob sie die monatlichen Zinsen regelmäßig bezahlen oder mit der einen oder anderen Rate im Verzug sind. Am Ende stehen die verkauften Darlehensnehmer unterm Strich nicht selten vor dem Ruin.

Wer bereits bei seiner Hausbank Probleme hatte, seine Monatsraten regelmäßig zu zahlen, dürfte bei einem solchen Investor noch schneller auf den Verlust seines Häuschen zusteuern, erklärt Walter. Sobald ein Darlehen "notleidend", der Kreditnehmer also im Rückstand ist, kann der Vertragspartner das Vertragsverhältnis aufkündigen. Was dann normalerweise folgt, ist die Zwangsvollstreckung.

Aber auch die zahlungsfähige Kundschaft werde nicht selten bald nach dem Weiterverkauf Probleme bekommen, warnt Verbraucherschützer Westphal. Denn die Finanzinvestoren nutzten auch die rechtlichen Grauzonen gnadenlos aus. Eine Möglichkeit bietet zum Beispiel die Neubewertung der Sicherheiten oder der Bonität. Da wird dann gerne einmal behauptet, die Immobilie sei im Wert gesunken, oder die Vermögens- und Einkommensnachweise werden angezweifelt. "Dann ist der Kredit plötzlich notleidend und somit kündbar, selbst, wenn er immer brav bedient wurde", erklärt Westphal.

Ein guter Anwalt ist gefragt

Natürlich hat der Betroffene rechtliche Möglichkeiten, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren. Doch er sollte dabei unbedingt versierte Hilfe in Anspruch nehmen. Denn auf Kulanz kann er in dieser Situation nicht mehr zählen. Wenn das Geld für einen Anwalt fehlt, helfen die Verbraucherschutz-Organisationen.

Die Sache laufen zu lassen, führt dagegen mit absoluter Sicherheit in die Zwangsvollstreckung mit dem entsprechenden Wertverlust – und zu zusätzlichen Schulden darüber hinaus. Denn in der Regel wälzen die neuen Gläubiger alle Kosten, hohe Gebühren und womöglich noch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung auf den Schuldner ab. Diese errechnet sich aus dem Gewinn, der der Bank zugefallen wäre, wenn der Kredit bis zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende gelaufen wäre.

Am besten ist es also, das Problem gar nicht erst entstehen zu lassen. Haus und Grund rät deshalb beim Neuabschluss von Baukrediten dazu, mit der Bank ein Abtretungsverbot zu vereinbaren, selbst wenn das mit einem höheren Zins verbunden sein sollte. Diejenigen, die bereits einen Kredit laufen haben, können noch auf die Politik hoffen. Derzeit sind neue gesetzliche Regelungen in der Diskussion, um die Nachteile für verkaufte Bankkunden besser in den Griff zu bekommen.

Von Berrit Gräber, AP



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