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Milliardenverkauf: Dresden spielt Immobilien-Roulette

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Die Dresdner Politik beschließt morgen voraussichtlich, alle städtischen Wohnungen an einen US-Investor zu verkaufen. Auf einen Schlag wäre die Stadt ihre Schulden los. Dennoch sind Zehntausende Bürger gegen das Milliardengeschäft mit der vermeintlichen "Heuschrecke".

Hamburg/Dresden - Für Ingolf Roßberg wird bald wohl ein Kommunalpolitiker-Traum wahr: Endlich könnte er als Oberbürgermeister politisch gestalten, anstatt nur Schulden zu verwalten. Wenn Dresden wie geplant die städtische Wohnungsbaugesellschaft Woba an die Investmentgesellschaft Fortress verkauft, würde die Stadt noch in diesem Monat 981 Millionen Euro erhalten - netto.

Angesichts eines 740-Millionen-Euro-Lochs im städtischen Etat eine verlockende Aussicht. Der FDP-Mann Roßberg, der zuletzt in Zusammenhang mit Untreuevorwürfen Schlagzeilen machte, könnte sich als Macher profilieren.

Die Stimmungslage im Stadtrat lässt darauf schließen, dass Dresden demnächst tatsächlich die erste schuldenfreie Großstadt Deutschlands sein wird. Nach jetziger Stimmungslage wollen 40 Politiker für den Woba-Verkauf stimmen - aber auch 31 dagegen. Denn unumstritten ist der finanzielle Befreiungsschlag keineswegs. Rund 45.000 Dresdner haben ihre Unterschrift auf die Listen der Bürgerinitiative "Woba erhalten!" gesetzt.

Immerhin geht es um fast 50.000 Wohnungen. Ein Fünftel der Dresdner Bevölkerung - rund 100.000 Mieter - ist betroffen. Gruselgeschichten von der bösen "Heuschrecke" machen die Runde. Von drastischen Mieterhöhungen ist die Rede und von rücksichtslosen, aber gewinnbringenden Umbauten der Wohnungen in unbezahlbare Luxusappartements. Vielleicht hält ein neuer, rüder Ton Einzug gegenüber den Mietern, befürchten manche. Dass Fortress das englische Wort für Festung ist, sorgt nicht unbedingt für Vertrauen.

Großteil des Kaufs wird per Kredit finanziert

1998 von fünf Amerikanern in New York gegründet, ist die Investmentgesellschaft weltweit tätig und verfügt nach eigenen Angaben über rund 15 Milliarden Dollar Beteiligungskapital. In Deutschland haben sich die Amerikaner bereits vor Jahren mit dem massenhaften Kauf von Immobilien einen Namen gemacht. 2004 erwarb Fortress von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) die Gagfah mit rund 80.000 Wohnungen. Die BfA nutzte den Milliardenerlös, um den Rentenbeitrag stabil zu halten. Im vergangenen Jahr kaufte Fortress das Wohnunternehmen Nileg mit knapp 30.000 Wohnungen von der Norddeutschen Landesbank.

In Dresden will Fortress nach Angaben des Deutschlandchefs, Matthias Moser, 35 Prozent des Kaufpreises von brutto 1,75 Milliarden Euro - einschließlich der Woba-Schulden - selbst aufbringen und den Rest über Kredite finanzieren. Übersteigen die Mieteinnahmen die Kreditraten, macht Fortress von Anfang an Gewinn. Geplant ist zudem, eine Holding für die Wohnungsgesellschaften Gagfah, Nileg und Woba zu gründen und mit ihr an die Börse zu gehen. 

"Das ist das Einzige, was die im Auge haben", kritisiert Matthias Wagner vom Dresdner Mieterverein. "Rendite, Rendite, Rendite. Die einzelnen Mieter sind für die doch uninteressant." Möglicherweise werde Fortress die Mieter schon bald zum teuren Kauf von Wohnungen drängen, befürchtet Wagner.

Fast jede fünfte Wohnung steht leer

Fortress-Geschäftsführer Moser widerspricht: "Wir werden die Wohnungsbestände erhalten, das Ganze lebt aus der Vermietung." Und: "Wir wollen den Leerstand reduzieren, der derzeit bei 18 Prozent liegt."

Tatsächlich sieht eine Sozialcharta, die Fortress unterschreiben musste, zehn Jahre Beschränkungen bei den Mieterhöhungen, keine aufwendigen Renovierungen ohne Zustimmung der Mieter und ein eingeschränktes Kündigungsrecht des Vermieters vor. Mieter über 60 Jahre und Schwerbehinderte erhalten sogar lebenslanges Wohnrecht. "Mietparadies" nennt das die Woba. Es gebe jetzt "einen Schutz wie sonst nirgendwo in Deutschland", wirbt sie um neue Mieter und um Verständnis für den Verkauf.

Fortress ging über die Forderungen der Stadt sogar hinaus: Das Unternehmen sicherte den knapp 500 Woba-Mitarbeitern eine fünf- statt dreijährige Beschäftigungsgarantie zu - und einen Bestandsschutz für 41.000 statt 35.000 Wohnungen. Sprich: Trotz Leerstands soll kaum abgerissen werden.

Mit diesem Entgegenkommen und mit dem höchsten Gebot verwies die Beteiligungsgesellschaft den Mitbewerber Apellas des US-Investors George Soros auf den zweiten Platz - der wollte rund 50 Millionen Euro weniger auf den Tisch legen. Beide Angebote hatten selbst bei Dresdens Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann (CDU) für Erstaunen gesorgt, hatte man zunächst doch nur mit einem Reinerlös von 650 Millionen Euro gerechnet.

Tiefer Riss durch die Dresdner PDS

Die grundsätzliche Entscheidung für einen Woba-Verkauf hatte der Stadtrat im Juli 2005 gefällt. Manchen Politikern wie dem Grünen Jens Hoffsommer geht jetzt alles viel zu schnell. Stadtverwaltung und politische Spitze hätten gleich auf Komplettverkauf gesetzt, anstatt einen Verkauf von knapp 50 Prozent in Erwägung zu ziehen - und damit das Sagen bei der Woba zu behalten.

Vertreter der Mieter glauben, dass die Sozialcharta das Papier nicht Wert ist. Sie enthalte lauter Fallen, rechtlich durchsetzbar sei sie für Mieter ohnehin nicht. Und die Vertragsstrafen, die Fortress bei Nichteinhaltung zahlen müsse, seien "für so ein Milliardenunternehmen eher lächerlich", sagt Wagner vom Mieterverein.

Der tiefste Riss geht durch die PDS-Fraktion im Stadtrat: Neun der 17 Kommunalparlamentarier sind für den Verkauf der Woba und wollen mit der CDU, der FDP und Teilen der Bürgerfraktion stimmen. Fünf sind definitiv dagegen, drei schwankten zuletzt noch. "Bei rund 70 Millionen Euro Zinslast im Jahr, die die Stadt zu schultern hat, gibt es keine andere Wahl, als die Wohnungen zu verkaufen", sagt PDS-Realo Ronald Weckesser, der im Landtag Vorsitzender des Haushalts- und Finanzausschusses ist. "Die Alternative wären Kürzungen im sozialen und kulturellen Bereich. Welcher Linke will das schon?"

"Bitte die Klappe halten"

Oberbürgermeister Roßberg ist sich sicher, dass die Mehrheit steht und keiner der Befürworter wackelt. So sicher, dass er morgen selbst eine geheime Abstimmung beantragen wird, wie er gegenüber SPIEGEL ONLINE ankündigte. Die Verkaufsgegner dürfte das freuen, weil sie hoffen, dass im Schutze der Anonymität der eine oder andere doch noch gegen den Deal stimmen könnte.

Dresden wird wohl bald eine Diskussion darüber führen, was die Stadt mit den rund 240 Millionen Euro anstellen soll, die am Ende übrig bleiben. Von einer Kulturstiftung ist die Rede, die den Dresdner Kreuzchor unterstützt, und von einer Sozialstiftung zur Unterstützung Einkommensschwacher und für den Behinderten-Fahrdienst.

"Am wichtigsten ist, dass wir nie wieder Schulden machen", sagt Lars Rohwer, Landtagsabgeordneter und CDU-Kreischef in Dresden. PDS-Politiker Weckesser sieht das ähnlich. "Aber diejenigen", sagt er, "die jetzt gegen die Woba-Privatisierung sind, die sollen bei der Frage, was mit dem Geld gemacht wird, bitte die Klappe halten."

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