Private Verwaltung Die Rathaus GmbH

Im Gladbecker Rathaus hat der Bürgermeister nur noch politisch das Sagen. In der nordrhein-westfälischen Stadt hat der Baukonzern Hochtief die Geschäfte der öffentlichen Verwaltung übernommen - eine Premiere in Deutschland. Doch die Manager des Unternehmens wollen noch mehr.

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Hamburg – Für Gladbeck war Hochtief Chart zeigen der Retter in der Not. Bei einem Schuldenstand von mehr als 80 Millionen Euro hätte sich die Stadt ein neues Rathaus eigentlich gar nicht leisten können. Doch die beiden alten Verwaltungstürme aus den sechziger Jahren waren hochgradig mit PCB verseucht. "Der Druck für die Stadt war hoch", sagt Holger Schoen, der zuständige Niederlassungsleiter von Hochtief PPP Solutions.

Neues Rathaus in Gladbeck: Die Stadt spart pro Monat knapp 40.000 Euro
Stadt Gladbeck

Neues Rathaus in Gladbeck: Die Stadt spart pro Monat knapp 40.000 Euro

In dieser Situation war das "Rundum-sorglos-Paket" des Konzerns genau das Richtige für Gladbeck. Planung, Bau und Finanzierung des neuen Rathauses – das alles hat das Unternehmen den Verwaltungsbeamten abgenommen. Vor allem aber ist Hochtief für den Betrieb des Gebäudes zuständig: In den nächsten 25 Jahren hat hier der Konzern das Sagen.

Jeden Monat 184.830 Euro – diese Summe hätte Gladbeck für ein eigenes Rathaus aufbringen müssen, wie zwei Unternehmensberatungen im Auftrag der Stadt errechnet haben. Zu teuer, befand der Stadtrat. In seltener Eintracht beschloss das Gremium deshalb über Parteigrenzen hinweg eine Ausschreibung. Von den vier Bewerbern setzte sich Hochtief durch: Das Unternehmen verlangt von der Stadt nur 147.000 Euro im Monat – plus Preissteigerungen im Zuge der Inflation.

Im Preis inbegriffen ist neben den Baukosten der gesamte Betrieb des Rathauses. Um die Instandhaltung des Gebäudes und die Energieversorgung muss sich die öffentliche Hand keine Gedanken mehr machen, ebenso wenig um den Hausmeister, die Toiletten und die Fassadenreinigung. "Wir wollten uns auf unsere Kernaufgabe konzentrieren", sagt Amtsleiter Bernhard Schlüter, der das Projekt von Seiten der Stadt betreut. Schließlich habe man in Gladbeck ein "modernes Staatsverständnis".

Bis zum Jahr 2010 rechnet die deutsche Baubranche allein bei Schulen, Verwaltungsgebäuden und Krankenhäusern mit öffentlich-privaten Projekten (ÖPP) im Wert von 10 bis 20 Milliarden Euro. Selbst Gefängnisse können mittlerweile von Privatunternehmen betrieben werden. Für Hochtief ist das Rathaus deshalb nur ein Anfang. "Wir sehen Gladbeck als wichtige Referenz", sagt Schoen. Einen Vertrag wie dort könne der Konzern "jeder anderen Kommune in Deutschland als Standard-Produkt anbieten".

Die Baupläne für das Gladbecker Rathaus hat Hochtief in Eigenregie entworfen, nicht einmal die Größe des Gebäudes hat die Stadt vorgegeben. Die Möbel hat ebenfalls Hochtief besorgt. Sollten in Zukunft Schreibtische kaputt gehen, muss sie das Unternehmen ersetzen. "Das Risiko liegt bei uns", erklärt Manager Schoen. Entsprechend effizient ist das Unternehmen vorgegangen: Die Baukosten wurden um keinen Cent überschritten, die Inbetriebnahme des Gebäudes erfolgte auf den Tag genau am 21. Oktober 2006 – so wie geplant.

Topfpflanzen dürfen die Mitarbeiter nicht aufstellen

Bei der Gestaltung des Gebäudes ging es für Hochtief um Funktionalität. Fünf Stockwerke hoch erstreckt sich der rote Backsteinbau in der Gladbecker Innenstadt, eingerahmt von Dresdner Bank, Karstadt und McDonald's. Innen ist der Boden mit grün-grauen Fließen bedeckt, die weißen Wände sind kahl, von der Decke strahlen Energiesparlampen. "Es ist ja nur ein Verwaltungsgebäude", entschuldigt sich Amtsleiter Schlüter. Auch die für Büros sonst so typischen Topfpflanzen fehlen. "Wenn jeder der 320 Mitarbeiter eine Palme aufstellen würde, wäre die Reinigung zu teuer", erklärt Schlüter.

Bei der Raumplanung hat Hochtief sogar direkt in die Arbeit der Verwaltung eingegriffen. "Unser Ziel war es, die Abläufe zu optimieren", erklärt Manager Schoen. "Abteilungen, die zusammenarbeiten, haben wir zusammengelegt." Die Wege für Mitarbeiter und Bürger seien nun kürzer, was die Kosten senke. Ob so auch Planstellen eingespart würden, lasse sich aber noch nicht sagen, erklärt Schoen.

Wenn es nach ihm ginge, dann hätte Hochtief auch weitere Aufgaben übernommen. So ist das Unternehmen bisher nur für die Verkabelung des Gebäudes zuständig, die Computer hingegen bleiben in den Händen der Verwaltung. "Wir haben zum Beispiel keinen Zugang zu den Passwörtern", sagt Schoen. Generell würde Hochtief bei öffentlich-privaten Projekten aber gerne auch die Verantwortung für die IT-Systeme übernehmen. "Da hat die öffentliche Hand den entscheidenden Schritt noch nicht gewagt", klagt Schoen.

Auch Sekretariatsarbeiten möchte Hochtief übernehmen

Ähnlich ist es bei der Besetzung von Stellen in der Verwaltung. Bisher beschränkt sich Hochtief darauf, die Namensschilder für neue Mitarbeiter an deren Türen zu befestigen. In Zukunft möchte der Konzern aber schon bei den Bewerbungsgesprächen mit am Tisch sitzen. "Wir würden gerne auch die Sekretariatsarbeiten erledigen", sagt Schoen. "Aber so weit ist die öffentliche Hand leider noch nicht."

Tatsächlich gehen der Stadtverwaltung solche Pläne zu weit; mit dem bisherigen Konzept der Öffentlich-privaten Partnerschaft ist sie allerdings zufrieden. "Ich würde ÖPP jederzeit wieder machen, auch bei anderen Projekten", sagt Amtsleiter Schlüter.

Auch für Hochtief lohnt sich das Geschäft. "Natürlich machen wir Gewinn", sagt Schoen. "Sonst würde das Ganze keinen Sinn machen." Die genaue Höhe will er zwar nicht nennen, angestrebt werde aber die konzernübliche Eigenkapitalrendite von 14 Prozent. "Es gibt viele kleine Stellschrauben, wo sich etwas einsparen lässt", erklärt Schoen. "Über die gesamte Laufzeit rechnet sich das."

Der Konzern ist 14 Prozent effizienter als die Stadt

Aus Sicht der Stadt hat der private Investor einen Effizienzvorteil von 14 Prozent gegenüber einem Betrieb in öffentlicher Regie. "Hochtief ist ein Weltkonzern", sagt Amtsleiter Schlüter. "Auf der Einkaufsseite kriegen die ganz andere Preise als die kleine Stadt Gladbeck." Darüber hinaus könne das Unternehmen Synergieeffekte nutzen, weil es auch andere Immobilien betreut. "Außerdem gelten für Hochtief andere Tarifverträge", sagt Schlüter. Das drücke die Lohnsumme.

Rein rechtlich ist die Stadt Gladbeck die Eigentümerin von Grundstück und Gebäude geblieben, das Nutzungsrecht wiederum hat Hochtief. Allerdings darf der Konzern das Gebäude an niemand anderen als an die Stadt vermieten. Zwei Aktenordner dick ist der Vertrag, kündigen darf ihn keine der beiden Parteien. "Wir sind für 25 Jahre miteinander verheiratet", sagt Manager Schoen. Außerdem darf Hochtief seine Rechte nicht an ein anderes Unternehmen abtreten. "Es ist sicher gestellt, dass wir nicht bei irgendeiner anonymen Gesellschaft aus Hongkong landen", sagt Amtsleiter Schlüter. Nach Ende der Laufzeit geht das Gebäude dann vollständig in den Besitz der Stadt über.

Richtigen Streit gab es nach den Erfahrungen der ersten drei Monate noch nicht. Nur einen "kleinen Dissens", wie es Schlüter nennt. Hochtief ist nämlich auch für den Betrieb der Kantine zuständig. Diese Aufgabe hat der Konzern an einen Pächter delegiert, und der hat sich für seinen gastronomischen Betrieb den Namen "Kartoffelfabrik" einfallen lassen. "Das gefiel uns überhaupt nicht", erzählt Schlüter. Rein rechtlich hätte die Stadt nicht eingreifen dürfen, aber nach einem Gespräch mit Hochtief konnte das Problem "auf partnerschaftlichem Weg" gelöst werden. Jetzt hat die Kantine den eher traditionellen Namen "Ratsbistro".



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