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Finanztest

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Geld gegen Immobilie

So können Ruheständler ihre Rente aufbessern

In Deutschland ist sie neu: die Umkehrhypothek. Sie ermöglicht es älteren Hauseigentümern, ihre Immobilie zu Geld zu machen - und damit die Rente aufzubessern. Der Clou: Die Ruheständler können zu Hause wohnen bleiben. Die Zeitschrift "Finanztest" hat die ersten Angebote untersucht.

Viele Rentner leben in ihrem abbezahlten Eigenheim, verfügen aber nur über eine geringe Rente. Es fehlt an Geld - etwa für Modernisierungen oder größere Anschaffungen. Dennoch lehnen es die meisten Ruheständler ab, ihr Haus zu Lebzeiten zu verkaufen. Eine Lösung für finanzielle Engpässe kann die Verrentung der Immobilie sein - etwa durch eine Umkehrhypothek.

Und so funktioniert es: Der Eigentümer erhält einen Kredit auf seine Immobilie, für den er weder Zinsen noch Tilgung zahlen muss. Je nach Angebot bekommt er das Geld als Rente, Einmalzahlung oder Mischform. Erst wenn der letzte Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht, wird der Kredit plus Zinsen fällig. Der Kreditgeber bekommt sein Geld aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Umkehrhypotheken gibt es derzeit bei der Deutschen Kreditbank (DKB) und voraussichtlich ab Januar 2010 bei der Förderbank Schleswig-Hostein.

Die Umkehrhypothek der DKB wird über die Immokasse mit Sitz in Grünwald angeboten. Der Name des Produkts: Immorentenplus. Bedingung: Der Eigentümer muss mindesten 65 Jahre alt sein, eine schuldenfreie oder nur gering belastete Immobilie besitzen, sie selbst nutzen und instandhalten. Die Immokasse zahlt den Kredit als Einmalbetrag aus. Die Kreditsumme hängt vom Alter des Rentners und vom Immobilienwert ab. Sie liegt bei höchstens 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts.

Effektivzins von über zehn Prozent

Das Darlehen ist relativ teuer. Durch Zinsen, Gebühren und Pauschalen verdoppelt sich die Kreditschuld bereits nach zehn Jahren. Dies verdeutlicht auch die Grafik Immobilienrente der DKB anhand eines Beispiels. Ziehen die Eigentümer nach einigen Jahren in ein Pflegeheim, müssen sie eine weitaus höhere Kreditsumme zurückzahlen. Immerhin: Eine Überschuldung müssen sie oder ihre Erben nicht fürchten. Grund: Nur die Immobilie sichert die Rückzahlung des Kredits ab.

Das ist bei der Förder-Immorente, die die Investitionsbank Schleswig-Holstein in ihrem Bundesland ab 2010 anbieten will, anders. Der Hausbesitzer haftet mit seinem Vermögen für die Rückzahlung des Kredits. Durch eine vorsichtige Bewertung der Immobilie soll das Risiko aber minimiert werden. Das Darlehen gibt es meist als monatliche Rente. Eine Einmalzahlung ist nur zweckgebunden möglich und lässt sich mit einer Rente kombinieren. Bedingung für das Darlehen: Der Eigentümer muss mindestens 60 Jahre alt sein und seine Immobilie instandhalten.

Der Kreditnehmer entscheidet sich entweder für eine höhere Rente bis zum Ende seiner statistischen Lebenserwartung oder eine niedrigere Rente bis zum 110. Lebensjahr. Die Rentenhöhe richtet sich nach dem Alter des Eigentümers, dem Immobilienwert und der Rentenvariante. Im Vergleich zum Wert des Hauses fällt sie bescheiden aus, das Darlehen ist teuer. Dies verdeutlicht auch die Grafik Förder-Immorente. Der Effektivzins liegt oft über zehn Prozent.

Interessenten sollten auch den Verkauf der Immobilie erwägen

Einen anderen Weg beschreitet die Stiftung Liebenau. Sie vergibt keine Darlehen, sondern kauft älteren Menschen ihr Haus gegen ein lebenslanges Wohnrecht ab. Sie übernimmt die Instandhaltung. Die Ex-Eigentümer erhalten - je nach Wunsch - eine befristete oder lebenslange Rente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus Rente und Einmalbetrag. Die Zeitrente ist ihnen auch sicher, falls sie ausziehen. Im Todesfall fließt sie an die Erben weiter. Bei Auszug oder Tod gibt es zudem eine vorher vereinbarte Abfindung für das Wohnrecht.

Doch auch die Zustifterrente ist teuer: Mit Vertragsschluss verliert der Rentner sofort rund 30 Prozent seines Vermögens - für Gebühren, künftige Instandhaltungskosten und einen kräftigen Sicherheitsabschlag. Dafür bekommt er ein Rente, die zusammen mit den ersparten Instandhaltungskosten höher ausfällt als bei einer Umkehrhypothek. Nur wenn er früh auszieht oder stirbt, ist die Zustifterrente im Vergleich zur Umkehrhypothek nachteilig.

Die Verrentung ihrer Immobilie ist vor allem für Hauseigentümer interessant, die in jedem Fall in ihrem Haus bleiben wollen und keine nahestehenden Erben haben. Mit einer Umkehrhypothek können sie einen Teil ihrer Immobilie zu Lebzeiten zu Geld machen. Das Darlehen ist aber teuer. Deshalb sollten sie vor Vertragsschluss den Verkauf der Immobilie zumindest erwägen - je nach gesundheitlicher und finanzieller Ausgangssituation.