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16.06.2010

Karlsruhe - Wann ist eine Mieterhöhung rechtens und wann nicht? Um höhere Preise zu begründen, dürfen Vermieter auf jede Art von Mietspiegel zurückgreifen - oder sich notfalls sogar auf das Mietniveau der Nachbarstadt berufen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe.

Einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, halten die Richter nicht unbedingt für nötig. Somit dürfen auch einfache Mietspiegel als Orientierung für Mieterhöhungen dienen, die nicht mit einem Sachverständigengutachten untermauert sind. Wenn für die eigene Stadt keine Übersicht vorliegt und die Nachbargemeinde vergleichbar ist, könne sogar deren Mietspiegel herangezogen werden.

Ein Mieter aus Baden-Württemberg hatte sich gegen eine Mieterhöhung von 76,69 Euro pro Monat gewehrt. Mit dem aktuellen Urteil wurde er endgültig zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet. Sein Vermieter hatte die Miete für eine Wohnung in Backnang erhöht und sich dabei auf den Mietspiegel der Nachbargemeine Schorndorf gestützt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart sahen darin eine ausreichende Grundlage für die geforderte Mieterhöhung.

Das Amtsgericht hatte zudem durch einen Sachverständigen bestätigen lassen, dass die Kommunen Backnang und Schorndorf vergleichbar seien. Der Mieter wollte dagegen den einfachen Mietspiegel nicht anerkennen. Doch seine Revision blieb vor dem BGH ohne Erfolg. Der örtliche Mietspiegel sei gerade dann ein wichtiges Indiz für die Ortsüblichkeit der Miete, wenn er - wie im aktuellen Fall -sowohl von den Mieter- als auch von den Vermieterverbänden erstellt wurde, sagte der BGH. Der Mieter hingegen habe keine qualifizierten Argumente vorgetragen, wieso die angegebenen Mietpreise überhöht seien.

Mieter können sich das Urteil umgekehrt auch zunutze machen

Der deutsche Mieterbund sieht in dem Urteil eine Gefahr für Mieter: "Diese Rechtsprechung kann Mieter benachteiligen, wenn das Mietniveau in der Nachbarstadt höher ist", sagte der Direktor der Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Der Mieterbund fordert, dass in allen Kommunen ab 10.000 Einwohnern ein Mietspiegel ermittelt werden müsse.

Nach Angaben des Mieterbundes gibt es bundesweit in 505 Gemeinden ab 10.000 Einwohnern Mietspiegel, in 73 meist größeren Kommunen sind qualifizierte Mietspiegel vorhanden. Diese wurden 2001 per Gesetz eingeführt und müssen bestimmten wissenschaftlichen Standards entsprechen. Bei einem einfachen Mietspiegel müssten die Gerichte allerdings begründeten Einwendungen gegen dessen Richtigkeit nachgehen, betonten die Karlsruher Richter.

Die Vermieter-Vertreter, der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW, begrüßten dagegen die Entscheidung. "Der BGH schafft damit ein weiteres Stück Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter", heißt es in einer Erklärung von Haus & Grund. Siebenkotten sagte, dass nach dieser Rechtsprechung auch umgekehrt Mieter unter gleichen Voraussetzungen einen Nachbar-Mietspiegel nutzen könnten, um eine Mieterhöhung abzuwehren.