Wirtschaft

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Urteil am 19. September

BGH klärt Kündigungen bei Mietrückständen

Mieter können bei Zahlungsrückständen einen Rausschmiss aus der Wohnung noch abwenden. Doch viele Vermieter setzen eine Kündigung trotzdem durch. Ob das zulässig ist, entscheidet der Bundesgerichtshof kommende Woche.

imago/Sven Simon

Häuserreihe in München

Mittwoch, 12.09.2018   16:11 Uhr

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Der Rausschmiss von Mietern, die ihre Miete nicht bezahlt haben, steht beim Bundesgerichtshof (BGH) auf dem Prüfstand. Zentrale Frage ist, ob der Vermieter bei Mietschulden fristlos und gleichzeitig auch ordentlich kündigen darf.

Laut Deutschem Mieterbund ist das gängige Praxis, um sicherzustellen, dass der Mieter tatsächlich ausziehen muss. Ihr Urteil wollen die Richter am 19. September verkünden, gab der Senat nach der Verhandlung in Karlsruhe bekannt.

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In dem konkreten Fall wurde Mietern in Berlin gekündigt, weil sie zwei Monate ihre Miete nicht gezahlt hatten. Damit war die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gegeben. Zugleich kündigten die Vermieter aber auch fristgerecht für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht erfolgreich sein sollte. Denn Mieter können einen sofortigen Auszug abwenden, wenn sie ihre Mietschulden bezahlen.

Sozialamt kann einspringen

Diese sogenannte Schonfristzahlung macht die außerordentliche Kündigung unwirksam: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Schulden, wird die Kündigung unwirksam und er darf bleiben. Möglich ist auch, dass das Sozialamt einspringt und dem Vermieter das Geld vorschießt. Auf diese Weise kann man sich aber nur einmal in zwei Jahren retten.

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Die Regelungen für eine ordentliche Kündigung sind anders. Vermieter dürfen normalerweise nur aus bestimmten Gründen ihren Mietern kündigen - zum Beispiel, weil sie die Wohnung selber für Familienangehörige brauchen. Je nachdem, wie lange der Mieter bei ihnen wohnt, müssen sie dabei Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten einhalten.

Eine Ausnahme ist die fristlose Kündigung. Sie kann ausgesprochen werden, wenn die andere Seite ihre Pflichten so gravierend verletzt hat, dass es unzumutbar erscheint, an dem Mietvertrag festzuhalten. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes geht es in mehr als 90 Prozent der Fälle um nicht gezahlte Miete.

Landgericht kippte auch ordentliche Kündigung

Bei den beiden Berliner Mietern wies das Landgericht im Berufungsverfahren die Räumungsklagen der Vermieter ab. Neu war allerdings, dass die Berliner Richter neben der außerordentlichen Kündigung auch gleich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung kippten.

Sie argumentierten, dass diese ins Leere liefe, weil durch die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet worden sei. Nach ihrer Ansicht konnte damit nicht ordentlich gekündigt werden. Mit der Revision vor dem BGH verfolgen die Vermieter ihre Räumungsklagen weiter.

Die Vorsitzende Richterin Rhona Fetzer sagte, der Senat habe die Rechtslage noch einmal intensiv geprüft. Im Moment tendieren die Richter allerdings dazu, die Landgerichts-Urteile aufzuheben.

BGH hob 2005 mieterfreundliches Urteil auf

Die BGH-Anwälte der Vermieter argumentierten, es könne nicht sein, dass der Mieter einen Grund liefere, der zur fristlosen Kündigung berechtige, und der Vermieter dann nicht einmal ordentlich kündigen könne. Aufseiten der Mieter wurde die Frage aufgeworfen, ob der Vermieter wirklich die Möglichkeit brauche, beide Kündigungsarten zu kombinieren. Er könne sich von vorneherein für eine entscheiden.

Im Jahr 2005 hat der BGH-Senat schon einmal ein mieterfreundliches Urteil aus Berlin aufgehoben. Damals begründeten die Richter, dass ordentliche und fristlose Kündigung unterschiedlichen Regeln folgten. Die Gefahr, obdachlos zu werden, sei geringer, wenn bis zur Räumung noch mehrere Monate Zeit blieben.

Außerdem müsse der Mieter nur ausziehen, wenn er seine Pflichten "schuldhaft" verletzt hat - er könne sich also noch darauf berufen, dass der finanzielle Engpass unvorhersehbar gewesen sei. Laut Mieterbund reicht das vor Gericht allerdings selten aus. Er fordert seit Langem eine Gesetzesänderung. (Az. VIII ZR 231/17 u.a.)

Im Video: Der FAIR-Mieter von Berlin

cop/dpa/AFP

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