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BGH-Urteil: Mieter müssen beim Auszug bunte Wände weißen

Renovierung in einem Altbau: Helle Wände sind Pflicht Zur Großansicht
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Renovierung in einem Altbau: Helle Wände sind Pflicht

Der Bundesgerichtshof nimmt Mieter in die Pflicht. Sie müssen die Wohnung beim Auszug nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs in neutralen, hellen Farben streichen. Ein Mieter, der einzelne Wände bunt gestaltet hatte, muss nun für die Malerkosten aufkommen.

Karlsruhe - Mieter müssen bunt gestrichene Wände vor Rückgabe einer Wohnung wieder in hellen, neutralen Farben streichen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschieden. Während der Mietzeit dürfe der Mieter zwar selbst bestimmen, in welchen Farben er die Wände streichen will - zur Rückgabe der Wohnung müsse er sie jedoch wieder in einer Farbe streichen, "die für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel ist", sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung (Az.: VIII ZR 416/12).

Im konkreten Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für rund 3600 Euro wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss nun für die entstandenen Kosten aufkommen.

In der Vergangenheit hatte der BGH immer wieder gegen feste Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen entschieden. So sind beispielsweise sogenannte Quotenklauseln zur Renovierung in vielen Mietverträgen enthalten. Üblicherweise wird ein sogenannter Fristenplan vereinbart, wonach etwa nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Falls ein Mieter früher auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt.

Vermieter versuchen nun offenbar, die Beteiligung der Mieter künstlich in die Höhe zu treiben - indem sie besonders teure Kostenvoranschläge einholen. Im Mietvertrag liest sich die Klausel ungefähr so: Berechnungsgrundlage von Renovierungsarbeiten sei der "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Das ist laut einer BGH-Entscheidung (Az: VIII ZR 285/129) vom Sommer unzulässig. Denn die gekippte Klausel lege nahe, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrags habe und der Mieter kein günstigeres Angebot einholen könne.

Insgesamt sind bis zu 75 Prozent der Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam, wie mehrere BGH-Urteile nahelegen. So können Vermieter keine Renovierungen nach festen Fristenplänen verlangen. Enthält der Mietvertrag allerdings Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, ist eine Fristenregelung wirksam. (BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05)

nck/dpa

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insgesamt 97 Beiträge
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1. Selbstverständlichkeit
_wajakla_ 06.11.2013
Natürlich muss man eine Wand, die man nur gemietet hat, in dem Zustand zurückgeben in dem man sie erhalten hat. Das ist wohl eine ganz eindeutige Sache, aber gewiss werden die Foristen das wieder anders sehen :)
2. So so
jonas4711 06.11.2013
vielleicht sagt der Richer auch noch was unter dem Gummibegriff "im Algemeinen" zu verstehen ist. In einem Mietverag stand drinn, die Wohnung ist in "optisch einwandfreiem Zustand zu verlassen". Der Mieter schmiß einen Teller mit Tomatensuppe an die Wand und das war für den Richter "optisch einwandfrei"....noch Fragen, Kienzle? Ach Gott, die weltfremden Juristen.....
3. novum?
medicus22 06.11.2013
Das galt schon immer und das zu Recht. Ansonsten ist es eine Frage des Anstandes wie man mit dem Eigentum von jemand anderem umgeht. Vermietung wird immer mehr zum Risiko und dann wundert sich die Politik, dass der Vermieter immer genauer aussucht...Nennt sich gesunder Menschenverstand...
4. optional
derigel3000 06.11.2013
Ist ja auch nicht mehr als richtig. Immerhin ist mal als Vermietet sowieso in den allermeisten Fällen der Gelackmeierte. Hier in Deutschland herrscht ja immer noch das Bild vom bösen Vermieter vor. Meine Eltern hatten ein kleines altes Häuschen vermietet, mit Garten und mit 400 Euro Kaltmiete gerade genug, damit die Abtragungskosten gedeckt waren. Zweimal nacheinander hatten sie Mieter in dem Haus, die darin schalteten und walteten, wie sie wollten, ohne zu fragen. Da wurde die 90 Jahre alte Holztreppe mal eben schneeweiß gestrichen, das Bad mit Latexfarbe vollgepinselt (weil die alten Fliesen offenbar nicht gefielen) Das Ende vom Lied: nach dem Auszug gings vor Gericht, meine Eltern bekamen keinen Pfenning, weil die Mieter kein Geld hatten (aber kurz zuvor einen Neuwagen erstanden hatten) Von daher begrüße ich ein solches Urteil sehr. Es ist eben nicht immer nur der Mieter mit den 10 Häusern, sondern die kleinen Leute, die ein Häuschen vermieten, die von solchen Mieter-Eskapaden in Schiwerigkeiten gebracht werden.
5.
Darjaan 06.11.2013
was für ein Rückschritt. meistens ist es doch so, dass man eine Wohnung unrenoviert übernimmt und sie auch unrenoviert wieder verlässt. das kommt allen zu Gute und jeder kann sich seine Wände streichen wie er lustig ist und niemand muss eine Wand streichen von der er nichts mehr hat. dieses Urteil ist dermaßen weltfremd dass es schon weh tut. es gibt nicht dümmeres als wenn ein Nachmieter einen Raum wieder gelb streicht, den der Vormieter vorher weiß streichen musste. das würde bei einer hohen Mieterfluktuation ganz einfach bedeuten, dass dort im gleichen Zeitraum wesentlich mehr Farbschichten auf Wand oder Tapete kommen, mit dem Ergebnis diese dann auch öfter spachteln zu müssen, denn wo oft eine Tapete abgekratzt wird geht auch die Substanz des Putzes schneller dahin. solche Urteile können nur von Beamten kommen, die niemals selbst auch nur einen Farbeimer mal angehoben haben.
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Betriebskostenabrechnung: So finden Sie die Fehler
Alle Details
"Finanztest" beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Betriebskosten. Unter anderem finden Sie eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können.

Alle Testergebnisse im Überblick.
Checkliste
Frist: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.

Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?

Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?

Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?

Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.

Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.

Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.
Unser Rat
Prüfen: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.

Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.

Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.
Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen
Öffentliche Lasten: Der Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat.

Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.

Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.

Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.

Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.

Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten – auch für Schnee- und Eisbeseitigung – darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.

Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.

Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.

Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.

Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.

Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.
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Extreme Mieterhöhungen: 15 ist das neue 20

Kleine Typologie der Makler
Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.

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