Bundesgerichtshof Mieter müssen verspätete Nebenkostenabrechnung nicht zahlen

Nebenkosten von vorletztem Jahr? Die darf ein Vermieter nur in Ausnahmefällen einfordern. Das hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt.


Mieter müssen Nebenkosten nicht zahlen, wenn die Abrechnung nach mehr als 12 Monaten kommt, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). Vermieter dürften nur ausnahmsweise nach Ablauf eines Jahres noch Nebenkosten nachfordern - wenn sie rechtzeitig "konkret darlegen" könnten, dass sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben.

In dem konkreten Fall hatte der Vermieter Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Grund für die Verzögerung war, dass die Hausverwaltung zuvor keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt hatte. Die Eigentümergemeinschaft beauftragte daraufhin zwar einen neuen Verwalter - allerdings erst Mitte 2013.

Dem zuständigen Senat zufolge handelte der Vermieter zu spät und nicht ausreichend. Der Vermieter habe sich auf das verlassen, was die Eigentümergemeinschaft getan habe, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Urteilsverkündung. "Er selbst hat fast nichts gemacht."

Dies genüge vor allem deshalb nicht, weil dem Vermieter bereits im Laufe des Jahres 2010 hätte klar sein müssen, dass die Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde. Was genau Vermieter im Zweifel tun müssen, legten die Richter in ihrem Urteil allerdings nicht fest.

Sie stellten aber klar, dass die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nicht davon abhängig ist, dass zuvor die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung beschlossen haben. Der Mietvertrag darf auch nichts davon Abweichendes regeln.

Viele Konstellationen, in denen Mieter eine verspätete Abrechnung hinnehmen müssen, gibt es nach Angaben des Mieterbunds nicht. Eine Ausnahme sei etwa, dass die Grundsteuer erst nach Ablauf der Frist festgesetzt werde, sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Zulasten des Vermieters gehe eine Verzögerung außerdem dann nicht, wenn der Verwalter krank geworden ist oder Belege bei einem Brand vernichtet worden sind.

Aktenzeichen: VIII ZR 249/15

kry/dpa/AFP



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eulenspiegel1979 25.01.2017
1. Die lieben Vermieter
Meiner meinte auch, mir im Dezember 2016 völlig verdrehte Abrechnungen vorzulegen. Eine aus 2014, die er sich ohnehin abschminken kann. Eine für Januar bis März 2015, was jegllicher Logik entbehrt, da wir das komplette Jahr Miete und Nebenkosten entrichtet haben. Da wir zum 01.04.2016 ausgezogen sind, hat er da möglicherweise was durcheinander gebracht - ist aber nicht mein Problem. Zudem beinhalteten die Abrechnungen lediglich die Auflistung der gezahlten Abschläge und den Gesamtabschlag den er an die Versorger entrichtet hat und die Summe die er nachgezahlt haben wollte. Vob daher kann er sich 2015 nicht nur abschminken, weil der Abrechnunsgzeitraum falsch war, sondern weil keinerlei Verbrauswerte und Belege beigefügt wurden. Einfach mal ein paar Zahlen in Excel kloppen und versuchen den Mieter zu verarschen ... nicht mit mir. Hatte ihm die Frist gesetzt, was ich nicht mal hätte tun müssen, uns für 2015 bis 31.12.2016 eine korrigierte Abrechnung vorzulegen nebst Belegen. Habe ihm zusätzlich auf die Mailbox gesprochen, weil der feine Herr ja nie erreichbar ist. Sein Pech, wenn er nicht reagiert. Es geht zwar in Summe nur um Peanuts, aber hier sieht man mal wie einige Vermieter ticken. Zumal wir nicht in einer Sozialbaugegend wohnen, sondern in bevorzugter Wohnlage mit saftigen Mieten. Damit will ich lediglich aussagen, dass solche Inkompetenz nicht nur bei Vermietungen von Ramschimmobilien anzutreffen ist. Unser neuer Vermieter ist übrigens auch nicht verlässlicher. Mahnt die Mitteiung der Verbrauchswerte aus 2016 an, obwohl ich ihm diese per Mail (wie im Anschreiben gewünscht) zugesandt habe und zusätzlich noch auf dem AB darüber in Kenntnis gesetzt habe, da auch bei dieser - und hier ist es sogar eine - Hausverwaltung im kompletten Zeitraum vom Zugang der Anforderung bis zum Abauf der Frist kein Mensch erreichbar war. Ganz ehrlich, wenn ich so arbeiten würde, würde man mich abmahnen oder entlassen. Vermieten wollen sie alle, aber zu faul und zu doof, eine orentliche Abrechnung zu schreiben. Man vergisst als Vermeiter scheinbar auch gern, dass man sich mit dem Mieter vertraglich auf Augenhöhe befindet, ergo das der Mieter kein Bittsteller ist.
Erwan 25.01.2017
2. Die Sache müsste doch recht einfach sein, nämlich:
Wenn der Vermieter die Verzögerung nicht selbst zu verantworten hat, dann müsste die spätere Abrechnung gültig sein. Man weiß aber nie, was in den Gehirnen von Richtern vor sich geht. Steht ja auch in dem Text, daß es sich die Richter einfach und bequem machen, indem sie nicht mal festlgen, was der Vermieter zu tun habe, wenn sich die Abrechnung des Verwalters verzögert. Deutsche Justiz eben.
lindenbast 25.01.2017
3.
Zitat von eulenspiegel1979Meiner meinte auch, mir im Dezember 2016 völlig verdrehte Abrechnungen vorzulegen. Eine aus 2014, die er sich ohnehin abschminken kann. Eine für Januar bis März 2015, was jegllicher Logik entbehrt, da wir das komplette Jahr Miete und Nebenkosten entrichtet haben. Da wir zum 01.04.2016 ausgezogen sind, hat er da möglicherweise was durcheinander gebracht - ist aber nicht mein Problem. Zudem beinhalteten die Abrechnungen lediglich die Auflistung der gezahlten Abschläge und den Gesamtabschlag den er an die Versorger entrichtet hat und die Summe die er nachgezahlt haben wollte. Vob daher kann er sich 2015 nicht nur abschminken, weil der Abrechnunsgzeitraum falsch war, sondern weil keinerlei Verbrauswerte und Belege beigefügt wurden. Einfach mal ein paar Zahlen in Excel kloppen und versuchen den Mieter zu verarschen ... nicht mit mir. Hatte ihm die Frist gesetzt, was ich nicht mal hätte tun müssen, uns für 2015 bis 31.12.2016 eine korrigierte Abrechnung vorzulegen nebst Belegen. Habe ihm zusätzlich auf die Mailbox gesprochen, weil der feine Herr ja nie erreichbar ist. Sein Pech, wenn er nicht reagiert. Es geht zwar in Summe nur um Peanuts, aber hier sieht man mal wie einige Vermieter ticken. Zumal wir nicht in einer Sozialbaugegend wohnen, sondern in bevorzugter Wohnlage mit saftigen Mieten. Damit will ich lediglich aussagen, dass solche Inkompetenz nicht nur bei Vermietungen von Ramschimmobilien anzutreffen ist. Unser neuer Vermieter ist übrigens auch nicht verlässlicher. Mahnt die Mitteiung der Verbrauchswerte aus 2016 an, obwohl ich ihm diese per Mail (wie im Anschreiben gewünscht) zugesandt habe und zusätzlich noch auf dem AB darüber in Kenntnis gesetzt habe, da auch bei dieser - und hier ist es sogar eine - Hausverwaltung im kompletten Zeitraum vom Zugang der Anforderung bis zum Abauf der Frist kein Mensch erreichbar war. Ganz ehrlich, wenn ich so arbeiten würde, würde man mich abmahnen oder entlassen. Vermieten wollen sie alle, aber zu faul und zu doof, eine orentliche Abrechnung zu schreiben. Man vergisst als Vermeiter scheinbar auch gern, dass man sich mit dem Mieter vertraglich auf Augenhöhe befindet, ergo das der Mieter kein Bittsteller ist.
Sagen wir mal so: unsere Vermieter vermieten als Privatpersonen; wir wohnen bei ihnen im Haus. Da würde ich - nach 10 Jahren guten Einvernehmens - nie und nimmer anfangen, nach Fristen zu schauen und auf irgendwelche banalen Versäumnisse zu lauern. Anders sieht es aus, wenn ich einen institutionellen Vermieter habe. Mir hat auch einmal die Sparkasse, der das Haus, in dem wir damals wohnten, gehörte, 3 Jahre (!) nach Auszug noch eine Abrechnung geschickt, die für drei Monate (wir waren zum 1. 4. ausgezogen) eine Wassernachzahlung vorsah, die um ein Mehrfaches überstieg, was wir im ganzen Jahr in der neuen Wohnung bezahlten. (Selbe Gemeinde.) Ich habe zurückgeschrieben, ich akzeptierte das so nicht; es erfolgte keine Reaktion. Ich kann daraus nur schließen, dass es da einen Fehlbetrag gab und die Jungs und Mädels dort einfach dachten, was soll's, das tackern wir mal den Altmietern an die Backe, vielleicht klappt's ja.
nici_d 25.01.2017
4. Wohnungsmangel? Ja warum wohl!
Und da fragt man sich, warum es Wohnungsmangel gibt? Weil bei solchen weltfremden Urteilen keiner mehr vermieten will. Ich auch nicht. Wer nicht bezahlt, was er verbraucht hat, ist ein Zechpreller.
ichsagwas 25.01.2017
5. Recht und Unrecht sind manchmal auch in unserem Rechtssystem nicht mehr zu unterscheiden
In schönem Kontrast zu diesem Urteil steht z.B. Folgendes: Abwasserzweckverbände können für Maßnahmen, die Jahrzehnte her sind, aus heiterem Himmel Anschlusskosten in Höhe von tausenden Euro verlangen. Da gab es gerade eben ein neues Grundsatzurteil. So etwas machen die klammen Kommunen jedes Jahr tausendfach, und es sollen schon Bürger Pleite gegangen oder in den den Selbstmord getrieben worden sein davon. Die Welt ist schon irgendwie verrückt. Eine Krähe (Richter/Beamter) hackt der anderen Krähe (Bürgermeister/Bauamt) kein Auge aus. Aber hier gehts ja nur ganz normale Bürger... und plötzlich sind Fristen wieder ganz ganz wichtig.
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