Ferienimmobilie als Geldanlage: Malle für alle

Rund jeder vierte Deutsche will sie: eine Ferienimmobilie. Das ist das Ergebnis einer Umfrage von TNS Emnid im Auftrag der Bausparkasse BHW. Und jeder Fünfte von denen, die schon eine in Deutschland haben, will noch eine zweite, so das Ergebnis einer weiteren Umfrage, die das Online-Portal Home Away Fewo-Direkt zusammen mit dem Maklerhaus Engel & Völkers durchgeführt hat.

Doch bevor der Traum vom Ausspannen in den zweiten eigenen vier Wänden wahr werden kann, gilt es weitaus mehr zu beachten als bei einer Wohnsitz-Immobilie. Die Gründe: landestypische Besonderheiten, größere Kaufpreisschwankungen - und die Vorsicht der Banken bei der Finanzierung. "In Spanien etwa fielen die Kaufpreise seit Beginn der Finanzkrise vor zwei Jahren um bis zu 50 Prozent", sagt Peter Schöllhorn, Vorsitzender der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA).

Bei der Darlehensbeschaffung stellt sich zunächst die Frage: Soll die Ferienimmobilie oder das Eigenheim am Wohnsitz beliehen werden? Das gilt auch für Feriendomizile in Deutschland: "Nicht alle Banken begleiten eine solche Finanzierung, und wenn, dann machen sie oft Vorgaben bezüglich der Nutzung und Lage und erheben teils auch Zinsaufschläge. Oder sie fordern zusätzliche Sicherheiten", sagt Alexander Christ, Geschäftsführer des Baufinanzierungsvermittlers Creditweb. Ein Beispiel: Die INGDiba akzeptiert das Ferienquartier nur als Sicherheit, wenn es dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden kann. Die Bank beleiht das Objekt außerdem nur, wenn es innerhalb Deutschlands maximal 100 Kilometer vom Wohnort entfernt ist.

Auch Manfred Hölscher hat Einschränkungen parat: "Die Immobilie darf sich nicht in einem reinen Feriendorf befinden", so der Leiter von Enderlein Finanzierung, der den üblichen Zinsaufschlag auf 0,1 Prozentpunkte beziffert. "Mit den Vorgaben soll sichergestellt werden, dass das Ferienquartier sich dauerhaft und nicht nur an Urlauber vermieten lässt, was die Verwertbarkeit und damit auch die Werthaltigkeit der Immobilie verbessert", ergänzt Hölscher.

Eine Auslandsfinanzierung gilt als gewagt

Befindet sich das Objekt der Träume im Ausland, käme auch eine Finanzierung über eine örtliche Bank infrage - allein schon wegen der Sprachprobleme für viele Interessenten keine empfehlenswerte Option. Doch auch wenn das Auslandsquartier bei einer deutschen Bank als Sicherheit dienen soll, wird es schwierig. Eine solche Finanzierung wird nur von wenigen Banken begleitet, mit denen unter anderem der Baugeldvermittler Dr. Klein kooperiert. Allerdings sind die Konditionen weniger attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz-Immobilie: "Ausländische Objekte werden durch deutsche Institute in der Regel nicht so hoch beliehen wie deutsche. Eine unserer Partnerbanken finanziert beispielsweise maximal 70 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland sind dagegen bis zu 100 Prozent und mehr möglich", sagt Vorstandssprecher Stephan Gawarecki.

Anders als die meisten Banken, die Auslandsobjekte beleihen, erhebt die Bausparkasse BHW keinen Zinsaufschlag. "Es wird allerdings eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 0,5 Prozent der Darlehenssumme erhoben", räumt Anja Schüler, Leiterin Team Ausland bei der BHW, ein.

Ob das Auslandsdomizil als Sicherheit dienen kann, hängt auch vom Standort ab. Beispiel Italien: Wer im Norden kaufen und finanzieren will, hat es leichter als in Süditalien. So zieht beispielsweise BHW die Grenze 50 Kilometer südlich von Rom. Ab dort ist die Beleihung vor Ort nicht mehr möglich. Schüler: "Unsere Erfahrungen haben unter anderem gezeigt, dass die Grundbücher dort häufig keine vollständigen Eintragungen enthalten." Die Partnerbanken von Dr. Klein finanzieren grundsätzlich Objekte in Westeuropa, während beispielsweise Griechenland oder die Türkei außen vor bleiben.

Der Staat gibt sich großzügig

Das gilt auch für die Bankpartner, mit denen Creditweb kooperiert. Beide Baugeldbroker und auch BHW arbeiten im Ausland mit Rechtsanwälten und Treuhändern zusammen, die vor Ort die Grundbuchprüfung, die Beurkundung und die Eintragung der Hypothek vornehmen. Auch die Landesbausparkassen bieten einen solchen Service an. Einfacher und zinsgünstiger ist die Finanzierung des Feriendomizils, wenn die Wohnsitz-Immobilie als Sicherheit dient. Das funktioniert allerdings nicht immer. Wer sie noch nicht abgezahlt hat, bekommt Probleme und keinen Kredit: Bei den Partnerbanken der Beraterplattform Prohyp ist das schuldenfreie Eigenheim unabdingbar für die Finanzierung. Das gilt generell auch für die ING-Diba, die jedoch auch Einzelfallentscheidungen trifft. Voraussetzung ist allerdings immer, dass genug Spielraum für die zweite Grundschuld in der erforderlichen Höhe vorhanden ist.

Und es gilt noch eine weitere Hürde zu nehmen: "Bei uns ist die Eintragung im ersten Grundbuchrang Bedingung. Besteht beispielsweise noch eine Bausparfinanzierung an zweiter Rangstelle, wäre dies kein Problem", sagt Wolf-Dieter Roßbach, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung bei der ING-Diba. Erstaunlich großzügig gibt sich dagegen der Staat: Wohn-Riester-Verträge lassen sich auch für den Kauf einer Auslandsimmobilie einsetzen. Bedingung ist allerdings, dass es sich nicht um ein Feriendomizil, sondern um den Hauptwohnsitz handelt, der sich im EU-Ausland, Norwegen, Island oder Liechtenstein befindet. Und wer bereits für die Altersvorsorge riestert, kann seine Förderung auch nach dem Umzug ins Ausland behalten.

Der Artikel stammt aus der Zeitschrift "DAS INVESTMENT" (siehe Kasten links).