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Gebäudesanierung: Ökorepublik wird Fata Morgana

Von Jan Willmroth

Nahezu klimaneutral soll bis 2050 der Gebäudebestand der Republik sein - das hatte die Regierung geplant, Hausbesitzern drohte die Zwangssanierung. Zwar entschärft Schwarz-Gelb jetzt das Vorhaben. Die Folgen für den Immobilienmarkt dürften dennoch gewaltig sein.

Thermogramm eines Wohnhauses: Die Sanierungspflicht wird entschärft Zur Großansicht
DPA

Thermogramm eines Wohnhauses: Die Sanierungspflicht wird entschärft

Hamburg - In 40 Jahren soll es nach den Plänen der Regierung so weit sein: Dann wird Deutschland eine Vorzeige-Ökorepublik sein, in der selbst uralte Häuser kaum noch Wärme verlieren und Neubausiedlungen von schwarz schimmernden Solar-Dächern geprägt sind. "Nahezu klimaneutral" soll bis 2050 der Gebäudebestand sein, heißt es im Energiekonzept der Bundesregierung (siehe PDF-Datei in der linken Spalte).

Doch die Lobbyverbände der Immobilienwirtschaft machten gegen den ambitionierten Plan mobil. Und siehe da: Die Fraktionsspitzen von CDU/CSU und FDP haben zentrale Passagen im Energiekonzept geändert. In dem überarbeiteten Entwurf, der SPIEGEL ONLINE vorliegt, ist vom Ziel "Nullemission bis 2050" nicht mehr die Rede.

Stattdessen sollen klimaneutrale Gebäude erst einmal nur bei Neubauten zum Standard werden. Ab 2020 soll ein "Sanierungsfahrplan für Gebäude im Bestand" beginnen, der bis 2050 dazu führen soll, die CO2-Emissionen aller Gebäude in Deutschland gegenüber heute um 80 Prozent zu reduzieren. Weiter heißt es: "Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist dabei unbedingt zu beachten."

Eine Sanierung soll also nur dann verpflichtend sein, wenn sie sich auch lohnt. Damit bleibt der ursprüngliche Plan einer Republik mit völlig klimaneutralen Häusern erst einmal eine Vision. Zu groß war die Angst der Koalition vor unkalkulierbaren Kosten für Hausbesitzer und Mieter.

Und dennoch: Die Sanierung aller Gebäude - für die Regierung nach wie vor die "wichtigste Maßnahme" auf dem Weg ins Öko-Zeitalter - wird extrem teuer. Vor allem jedoch unterschätzt die schwarz-gelbe Koalition die Folgen ihres gigantischen Vorhabens. Das zeigt eine Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH), die an diesem Mittwoch vorgestellt wurde.

Demnach wird der Weg zu klimafreundlicheren Häusern deutlich komplizierter sein als bislang gedacht. Für die Studie hat das Institut rund 157.000 verbrauchsbasierte Energieausweise für Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Mit solchen Ausweisen wird der Energieverbrauch eines Hauses pro Jahr bewertet. Der Datensatz liefert ein belastbares Bild des Gebäudebestandes im Land: Rund 54 Prozent aller Wohnungen in Deutschland befinden sich in Mehrfamilienhäusern, von denen mehr als drei Viertel vermietet sind.

Die drei wichtigsten Ergebnisse der IWH-Autoren:

  • Der Energieverbrauch vieler unsanierter Gebäude ist deutlich geringer als bislang gedacht. Damit ist auch das Einsparpotential geringer als erhofft.
  • Der Sanierungsaufwand variiert sehr stark - je nachdem, wie alt ein Gebäude ist und welchen Baustil es hat.
  • Um die ambitionierten Ziele zu erreichen, müsste in vielen Fällen viel mehr investiert werden, als ökonomisch sinnvoll wäre.

Tatsächlich ist der letzte Punkt wohl das Hauptproblem. Denn wenn sich eine Sanierung für die Hausbesitzer nicht lohnt, kann es nur zwei Lösungen geben: Entweder steigen die Mieten - oder die staatliche Förderung muss höher ausfallen. Und in manchen Fällen wäre es sogar günstiger, ein komplett neues Haus zu bauen, schätzt die Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft. Immerhin reagieren die Koalitionsparteien in dem neuen Entwurf darauf: Der Abriss nicht sanierungsfähiger Gebäude soll gefördert werden.

Es drohen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt

Allerdings werde es trotzdem nicht möglich sein, den kompletten Hausbestand der Republik für das Ökozeitalter aufzurüsten, sagt Claus Michelsen vom IWH. "Jedenfalls nicht ohne größere Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt." In der Vergangenheit wurden die Mindestanforderungen für den Neubau und die Sanierung von Gebäuden schon deutlich verschärft, zuletzt mit der Energieeinsparverordnung 2009, die in zwei Jahren novelliert werden soll. Diese stützen sich jedoch vor allem auf die technische Machbarkeit von Wärmeschutzmaßnahmen - nicht aber auf die wirtschaftliche.

Doch genau darauf käme es an, monieren die Studienautoren. Denn Investitionen in Wohnimmobilien zur Vermietung sind vor allem durch die Rendite bestimmt. "Als Anleger sanieren Sie ein Gebäude nicht aus gutem Willen", sagt Michelsen. Ein Hauseigentümer muss also genügend Mieter finden, die für geringere Heizkosten eine höhere Miete in Kauf nehmen, er muss darauf vertrauen, dass der Wert seiner Immobilie durch die Investition steigt - oder die Sanierung ordentlich subventioniert wird.

Das heißt im Klartext: Will der Staat seine noch immer ambitionierte Vision erreichen, müssten die Subventionen oder Steueranreize enorm sein. Wenn nicht, kämen auf Hausbesitzer horrende Kosten zu. Zwar haben die Regierungsparteien auch diesen Umstand nun entschärft, doch sind die Pläne noch immer unkonkret. Welche Kosten auf den Steuerzahler zukommen, kann noch niemand abschätzen. So oder so - der Immobilienmarkt würde massiv verzerrt.

Unterschiedliche Einsparpotentiale

Zudem werden auf Grundlage bisheriger Studien die Einsparpotentiale für viele Häuser womöglich überschätzt. Die Zahlen des IWH zeigen, dass die Energiekennwerte von Mehrfamilienhäusern abhängig vom Jahr ihres Baus deutlich variieren. Das größte Einsparpotential haben demnach Bauten aus den Jahren 1958 bis 1978. Diese Häuser sind oft einfach gebaut, haben dünne Wände und schlichte Fassaden. Bei Bauten aus den sechziger Jahren ließen sich mit einer Sanierung zwischen 20 und 40 Prozent des Energiebedarfs einsparen.

Erheblich geringer ist das Potential von Altbauten, die vor 1918 errichtet wurden. Aufwendige, massive Bauweisen, verschnörkelte Fassaden und obendrein häufig denkmalgeschützte Häuserreihen machen hier eine Sanierung viel komplizierter. Das IWH schätzt die ökonomisch sinnvollen Einsparpotentiale von solch alten Häusern auf lediglich 10 bis 15 Prozent. IWH-Mann Michelsen plädiert deshalb für eine pragmatische Lösung: Zuerst sollten die Gebäude saniert werden, bei denen sich die Sanierungsmaßnahmen am meisten lohnen.

Immerhin: Grundsätzlich sind sich Experten einig, dass die Idee der Regierung richtig ist. Laut Solarforschungsinstitut Fraunhofer ISE verbrauchen Gebäude mehr als 40 Prozent der Endenergie in Deutschland - so gesehen ist es logisch, die energetische Sanierung von Häusern zu einem der obersten Ziele auf dem Weg zu einer klimaneutralen Republik zu erklären. Umsonst wird dies jedoch nicht zu haben sein.

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1. Und von was sollen das
ingrid wild 22.09.2010
Hausbesitzer bezahlen die nicht viel Geld haben?
2. .
orion4713 22.09.2010
Zitat von sysopNahezu klimaneutral soll bis 2050 der Gebäudebestand der Republik sein -*das hat es*die Regierung*geplant, Hausbesitzern drohte die Zwangssanierung. Zwar hat Schwarz-Gelb das Vorhaben jetzt entschärft. Die Folgen für den Immobilienmarkt dürften dennoch gewaltig sein. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/0,1518,718719,00.html
es ist nur zu ahmen, welches Theater schwarzgeld gemacht hätten, wenn diese Vorschläge von einer grünen Regierungspartei gekommen wären....
3. wer soll.....
montaxx 22.09.2010
keine frage - sanierung ist positiv.man darf bei all dem aber nicht vergessen,wie teuer so ein projekt für den einzelnen ist.nicht jeder ist so einträglich angestellt wie etwa ingenieure in baden-württemberg oder gutbesoldete studienräte,die sich gerne auch mal als öko-lehrmeister aufspielen.... beim durchschnittsverdiener helfen da auch keine staatl. förderprogramme - es ist immer noch so viel zu schultern,dass viele das nicht stemmen......
4. Schaue ich mir an,...
Olias, 22.09.2010
... wieviel Kohle wir sinnlos in Kriegen verballern, kommen mir die Kosten für den ohnehin nicht zu vermeidenden Umbau geradezu petitessenhaft vor. Als das Land nach 1945 wieder aufgebaut werden musste, wurde sicher auch nach den Kosten gefragt, aber am Ende wurde es angefasst und dann wurde es eine riesıge Erfolgsgeschichte. Wır sollten einfach mal anfangen, anstatt wie so oft alles von vornherein kaputtzureden. To enter you must act now. So einfach ist das, wenn man will. Übrigens, diese Kosten werden belebend wirken. Geld horten bewirkt das Gegenteil. Erstes Semester VWL. Anschaulich zu betrachten an den beiden jüngsten Finanzkrisen. Die freiwillige Industrieentkernung der Briten zeigt ebenfalls, wo die Reise nicht hingehen sollte.
5. Nur wenn es sich rechnet
lemmy01 22.09.2010
Zitat von ingrid wildHausbesitzer bezahlen die nicht viel Geld haben?
Sehe ich auch so. Das gleiche gilt für Mieter, die nicht das Geld haben, die höhere Mieten, die aus den Maßnahmen resultieren, zu bezahlen. Und auch für diejenigen, die das Geld haben, ist das Ganze nicht zumutbar, wenn sie unterm Strich minus machen. Ich halte es für eine Unverschämtheit, wenn früher Baugenehmigungen erteilt wurden, und jetzt fordert man "Zwangsinvestitionen" im Nachhinein für diese Gebäude, bei denen der Eigentümer Miese macht. Im Grunde ist das doch eine andere Form der Enteignung. Sinn macht das in erster Linie bei Neubauten. Und auch da sollte man nicht nur auf die Energieeffizienz schauen. Neulich habe ich einmal etwas von den großen Problemen bei Passivhäusern in Bezug auf das Problem des Austrocknens des Baus gelesen.
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Grafiken: Der deutsche Energiemarkt

Vor-/Nachteile der Energieträger
Die Energiewirtschaft befindet sich im Umbruch - SPIEGEL ONLINE zeigt die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Energieträger.
Erdöl
Plus: Erdöl ist der Schmierstoff industrieller Volkswirtschaften. In Deutschland deckt Öl rund 35 Prozent des Energiebedarfs - so viel wie kein anderer Rohstoff. Im Verkehrssektor gibt es momentan kaum Alternativen zu Öl: Das bestehende Tankstellennetz ist auf Benzin und Diesel ausgerichtet, die heute gängigen Motoren fahren fast nur mit diesen beiden Treibstoffen.

Minus: Der Ölpreis ist in den vergangenen Jahren rasant gestiegen - und mit ihm der Spritpreis. Autofahrer mussten zeitweise mehr als 1,50 Euro für Benzin zahlen. Die deutsche Volkswirtschaft verliert dadurch Milliardenbeträge, denn das Land ist fast völlig von Importen abhängig. Weltweit liegen die meisten Ölvorkommen in politisch heiklen Regionen wie dem Nahen Osten, Russland, Venezuela oder Nigeria. Versorgungskrisen kann man daher nicht ausschließen. Darüber hinaus ist Erdöl ein endlicher Rohstoff: Die bekannten Vorkommen gehen langsam zur Neige. Große neue Felder wurden in den vergangenen Jahren kaum entdeckt - und wenn, dann nur in schwierig zu erschließenden Gebieten wie der Arktis. Hinzu kommt die CO2-Problematik: Wenn Öl verbrannt wird, entsteht das Klimagas Kohlendioxid .
Erdgas
Plus: Erdgas ist der klimafreundlichste fossile Energieträger - bei der Verbrennung entsteht weniger CO2 als bei Kohle oder Öl. Außerdem halten die Vorräte noch eine Weile: Die Reichweite der Gasvorkommen wird auf rund 60 Jahre geschätzt, bei Öl sind es nur 40 Jahre. Verfeinerte Fördertechniken machen zudem den Zugriff auf große neue Gas-Reservoirs möglich. Ein weiterer Vorteil: Gas kann einen wichtigen Beitrag zur Stromerzeugung leisten. Denn Gaskraftwerke lassen sich schnell hoch- und runterfahren - diese Flexibilität hilft, die Schwankungen beim Windstrom auszugleichen.

Minus: Weltweit verfügen nur wenige Länder über Gasvorkommen. Entsprechend groß sind die Abhängigkeiten - Deutschland bezieht rund 40 Prozent seines Erdgases aus Russland. Problematisch ist außerdem die noch immer weit verbreitete Bindung an den Ölpreis: Je teurer Erdöl wird, desto teurer wird auch Gas. Stromkonzerne klagen bereits, dass sich Gaskraftwerke kaum mehr rentieren. Private Haushalte kennen dasselbe Problem beim Heizen - Gas ist kaum günstiger als Öl. Auch beim Autofahren stellt Erdgas keine Alternative dar: Der aktuelle Preisvorteil gegenüber Benzin und Diesel liegt nur an der steuerlichen Begünstigung.
Kohle
Plus: Kohle gibt es fast überall auf der Welt - einseitige Importabhängigkeiten wie beim Gas sind deshalb nicht zu befürchten. Auch Deutschland verfügt über nennenswerte Ressourcen: Braunkohle lässt sich ohne Subventionen fördern, für Steinkohle ist dies bei weiter steigenden Preisen zumindest denkbar. Außerdem reichen die Vorräte so lange wie bei keinem anderen fossilen Energieträger: Schätzungen gehen von rund 200 Jahren aus. Kohle eignet sich vor allem zur Stromerzeugung in der Grundlast - rund 50 Prozent des deutschen Stroms stammen aus Kohlekraftwerken .

Minus: Kein Energieträger ist so klimaschädlich wie Kohle. Bei der Verbrennung entsteht rund doppelt so viel CO2 wie bei Gas. Problematisch könnte dies vor allem dann werden, wenn man bestehende Atomkraftwerke durch neue Kohlekraftwerke ersetzt - oder wenn Elektroautos künftig in großem Stil Kohlestrom tanken. Bedenklich sind außerdem die Arbeitsbedingungen, unter denen Kohle gefördert wird : Zu den größten Produzenten zählen China, Russland und Südafrika - Länder, in denen immer wieder Bergleute ums Leben kommen.
Atomenergie
Plus: Kernkraftwerke produzieren - wenn sie einmal gebaut sind - günstigen Strom. Der Rohstoff Uran wird nur in geringen Mengen verbraucht, so dass die laufenden Betriebskosten gering sind. Atomstrom kann in der Grundlast eingesetzt werden, also unabhängig von kurzfristigen Wetterschwankungen. In Frankreich wird Atomstrom auch zum Heizen verwendet, langfristig könnten so auch Elektroautos betrieben werden. Bei der Kernenergie wird kaum CO2 freigesetzt. Sie ist damit klimafreundlicher als Kohle oder Gas.

Minus: Der größte Nachteil der Atomenergie ist das Risiko eines GAUs. Selbst wenn man dafür eine geringe Wahrscheinlichkeit unterstellt - der Schaden wäre enorm. Die Katastrophe in Tschernobyl war nur ein Vorgeschmack dessen, was im dicht besiedelten Mitteleuropa passieren würde: Tausende Opfer, auf ewig verseuchte Landstriche, Vermögensverluste in zigfacher Milliardenhöhe. Hinzu kommt die ungelöste Frage der Endlagerung : Obwohl die Kernenergie seit rund 50 Jahren genutzt wird, gibt es bis heute keine dauerhafte Deponie für die verstrahlten Abfälle. Ob es überhaupt ein sicheres Endlager geben kann, ist umstritten: Der Atommüll strahlt zum Teil mehr als 100.000 Jahre lang - was in dieser Zeit alles passiert, kann niemand vorhersagen. In jüngster Zeit wird ein weiteres Problem immer häufiger diskutiert: Was geschieht, wenn Terroristen einen Anschlag auf ein Kernkraftwerk verüben? Oder wenn sie in den Besitz von spaltbarem Material gelangen? Sicherheitsexperten haben auf diese Fragen keine abschließende Antwort.
Wasser
Plus: Die Wasserkraft ist sehr umweltfreundlich - mit geringem Eingriff in die Natur lässt sich günstig Energie gewinnen. Rund fünf Prozent des deutschen Stroms stammen aus Wasserkraftwerken. Außerdem lässt sich in Stauseen sehr gut Energie speichern: Bei einem Überangebot an Strom wird Wasser nach oben gepumpt. Bei Bedarf wird es dann abgelassen, um die Turbinen anzutreiben.

Minus: In Deutschland ist das Potential der Wasserkraft so gut wie ausgeschöpft. Fast jeder Fluss hat ein Kraftwerk, ebenso fast jeder See. Im Ausland wiederum ist die Wasserkraft zum Teil in Verruf geraten: Riesenprojekte wie der Jangtse-Staudamm in China zerstören die Natur in großem Stil.
Wind
Plus: Von allen erneuerbaren Energien ist die Windkraft in den vergangenen Jahren am stärksten gewachsen. Mittlerweile beziehen die Deutschen deutlich mehr Strom aus Windrädern als aus Wasserkraftwerken. Auch in Zukunft hat die Branche großes Wachstumspotential - vor allem offshore, also in Windparks auf dem Meer . Ein weiterer Vorteil: Die Windkraft ist verhältnismäßig günstig. Die Betreiber der Anlagen bekommen über das Erneuerbare-Energien-Gesetz nur wenig mehr Förderung als der Preis für konventionellen Strom an der Energiebörse hoch ist. Zum Vergleich: Solarstrom wird weit höher vergütet.

Minus: Kritiker halten Windräder für eine Verschandelung der Landschaft. Außerdem weht der Wind sehr unzuverlässig: Bei einer starken Brise wird das deutsche Stromnetz überlastet, bei Flaute muss Strom aus dem Ausland hinzugekauft werden. Praktikable Speicher für Windenergie gibt es bisher nicht. Ein weiterer Nachteil: Starker Wind bläst vor allem in Norddeutschland, die großen Verbrauchszentren liegen aber im Süden und Westen. Um den Strom abzutransportieren, sind zahlreiche neue Leitungen nötig .
Sonne
Plus: Die Sonne ist nach menschlichen Maßstäben eine ewige Energiequelle , und sie scheint für jeden umsonst. Hätten alle Dächer Deutschlands eine Solaranlage, könnte so ein großer Teil des hiesigen Strombedarfs gedeckt werden - klimaschonend und unabhängig von Importen. Darüber hinaus lässt sich das Sonnenlicht auch zur Warmwasserbereitung nutzen: Mit Solarkollektoren kann man herkömmliche Heizungen ergänzen und so die Energiekosten drücken.

Minus: Die Sonne hat den gleichen Nachteil wie der Wind - ihre Energie lässt sich nicht zu jeder Uhrzeit nutzen. Das größte Problem ist jedoch der Preis: Solarstrom kostet viel mehr als konventioneller Strom. Und trotz milliardenschwerer Subventionen leistet Sonnenenergie bislang nur einen geringen Beitrag zur deutschen Stromversorgung: Schätzungen schwanken zwischen einem um zwei Prozent. Damit die Photovoltaik in Mitteleuropa wettbewerbsfähig wird, müsste es eine technische Revolution geben - oder die Preise für konventionelle Energie müssten dramatisch steigen.
Biomasse
Plus: Holz, Stroh, Mais - beim Verbrennen dieser Stoffe wird nur so viel CO2 freigesetzt, wie die Pflanzen vorher der Atmosphäre entzogen haben. Biomasse lässt sich in vielen Bereichen einsetzen: zum Heizen (beispielsweise mit Holzpellets), zum Autofahren (mit Biodiesel oder Bioethanol ) oder zur Stromerzeugung (mit Biogas). Der große Vorteil: Biomasse ist gespeicherte Energie. Man kann also frei entscheiden, wann man sie nutzen möchte - anders als bei Wind- oder Solarkraft. Ein weiterer Pluspunkt: Energiepflanzen, die in Deutschland wachsen, reduzieren die Abhängigkeit von Importen.

Minus: In jüngster Zeit gerät die Bioenergie massiv in die Kritik. Denn die Pflanzen benötigen enorme Anbauflächen - und treten damit in direkte Konkurrenz zur Nahrungsmittelproduktion. Gerade bei Biotreibstoffen wird das zum Problem: Lässt es sich moralisch rechtfertigen, dass die Reichen Mais tanken - während die Armen hungern? Hinzu kommt ein gigantisches Mengenproblem: Wollte Deutschland seinen gesamten Benzin- und Dieselbedarf mit Biokraftstoffen decken, wäre dafür eine Fläche nötig, die größer ist als die gesamte Bundesrepublik. Das Gleiche gilt fürs Heizen: Sollten alle Bundesbürger auf Holzpellets umsteigen, würde der deutsche Wald dafür nicht reichen - erneut wären Energie-Importe nötig.
Erdwärme
Plus: Die Wärme im Erdinneren steht rund um die Uhr zur Verfügung. Sie lässt sich sowohl zum Heizen als auch zur Stromerzeugung nutzen. Gäbe es keine Probleme mit der Bohrtechnik, könnte die Geothermie den gesamten deutschen Energiebedarf decken.

Minus: In Deutschland muss man Hunderte oder gar Tausende Meter tief bohren, um ein ausreichendes Temperaturniveau zu erreichen. Die Kosten der Geothermie sind deshalb sehr hoch. Mancherorts gibt es außerdem Probleme mit dem Grundwasser. Andere Länder sind hier aus geologischen Gründen in einer besseren Position: Island zum Beispiel deckt seinen Energiebedarf zum Großteil mit der Wärme aus dem Erdinneren.

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