Gebäudesanierung Ökorepublik wird Fata Morgana

Nahezu klimaneutral soll bis 2050 der Gebäudebestand der Republik sein - das hatte die Regierung geplant, Hausbesitzern drohte die Zwangssanierung. Zwar entschärft Schwarz-Gelb jetzt das Vorhaben. Die Folgen für den Immobilienmarkt dürften dennoch gewaltig sein.

Von Jan Willmroth

Thermogramm eines Wohnhauses: Die Sanierungspflicht wird entschärft
DPA

Thermogramm eines Wohnhauses: Die Sanierungspflicht wird entschärft


Hamburg - In 40 Jahren soll es nach den Plänen der Regierung so weit sein: Dann wird Deutschland eine Vorzeige-Ökorepublik sein, in der selbst uralte Häuser kaum noch Wärme verlieren und Neubausiedlungen von schwarz schimmernden Solar-Dächern geprägt sind. "Nahezu klimaneutral" soll bis 2050 der Gebäudebestand sein, heißt es im Energiekonzept der Bundesregierung (siehe PDF-Datei in der linken Spalte).

Doch die Lobbyverbände der Immobilienwirtschaft machten gegen den ambitionierten Plan mobil. Und siehe da: Die Fraktionsspitzen von CDU/CSU und FDP haben zentrale Passagen im Energiekonzept geändert. In dem überarbeiteten Entwurf, der SPIEGEL ONLINE vorliegt, ist vom Ziel "Nullemission bis 2050" nicht mehr die Rede.

Stattdessen sollen klimaneutrale Gebäude erst einmal nur bei Neubauten zum Standard werden. Ab 2020 soll ein "Sanierungsfahrplan für Gebäude im Bestand" beginnen, der bis 2050 dazu führen soll, die CO2-Emissionen aller Gebäude in Deutschland gegenüber heute um 80 Prozent zu reduzieren. Weiter heißt es: "Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist dabei unbedingt zu beachten."

Eine Sanierung soll also nur dann verpflichtend sein, wenn sie sich auch lohnt. Damit bleibt der ursprüngliche Plan einer Republik mit völlig klimaneutralen Häusern erst einmal eine Vision. Zu groß war die Angst der Koalition vor unkalkulierbaren Kosten für Hausbesitzer und Mieter.

Und dennoch: Die Sanierung aller Gebäude - für die Regierung nach wie vor die "wichtigste Maßnahme" auf dem Weg ins Öko-Zeitalter - wird extrem teuer. Vor allem jedoch unterschätzt die schwarz-gelbe Koalition die Folgen ihres gigantischen Vorhabens. Das zeigt eine Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH), die an diesem Mittwoch vorgestellt wurde.

Demnach wird der Weg zu klimafreundlicheren Häusern deutlich komplizierter sein als bislang gedacht. Für die Studie hat das Institut rund 157.000 verbrauchsbasierte Energieausweise für Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Mit solchen Ausweisen wird der Energieverbrauch eines Hauses pro Jahr bewertet. Der Datensatz liefert ein belastbares Bild des Gebäudebestandes im Land: Rund 54 Prozent aller Wohnungen in Deutschland befinden sich in Mehrfamilienhäusern, von denen mehr als drei Viertel vermietet sind.

Die drei wichtigsten Ergebnisse der IWH-Autoren:

  • Der Energieverbrauch vieler unsanierter Gebäude ist deutlich geringer als bislang gedacht. Damit ist auch das Einsparpotential geringer als erhofft.
  • Der Sanierungsaufwand variiert sehr stark - je nachdem, wie alt ein Gebäude ist und welchen Baustil es hat.
  • Um die ambitionierten Ziele zu erreichen, müsste in vielen Fällen viel mehr investiert werden, als ökonomisch sinnvoll wäre.

Tatsächlich ist der letzte Punkt wohl das Hauptproblem. Denn wenn sich eine Sanierung für die Hausbesitzer nicht lohnt, kann es nur zwei Lösungen geben: Entweder steigen die Mieten - oder die staatliche Förderung muss höher ausfallen. Und in manchen Fällen wäre es sogar günstiger, ein komplett neues Haus zu bauen, schätzt die Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft. Immerhin reagieren die Koalitionsparteien in dem neuen Entwurf darauf: Der Abriss nicht sanierungsfähiger Gebäude soll gefördert werden.

Es drohen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt

Allerdings werde es trotzdem nicht möglich sein, den kompletten Hausbestand der Republik für das Ökozeitalter aufzurüsten, sagt Claus Michelsen vom IWH. "Jedenfalls nicht ohne größere Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt." In der Vergangenheit wurden die Mindestanforderungen für den Neubau und die Sanierung von Gebäuden schon deutlich verschärft, zuletzt mit der Energieeinsparverordnung 2009, die in zwei Jahren novelliert werden soll. Diese stützen sich jedoch vor allem auf die technische Machbarkeit von Wärmeschutzmaßnahmen - nicht aber auf die wirtschaftliche.

Doch genau darauf käme es an, monieren die Studienautoren. Denn Investitionen in Wohnimmobilien zur Vermietung sind vor allem durch die Rendite bestimmt. "Als Anleger sanieren Sie ein Gebäude nicht aus gutem Willen", sagt Michelsen. Ein Hauseigentümer muss also genügend Mieter finden, die für geringere Heizkosten eine höhere Miete in Kauf nehmen, er muss darauf vertrauen, dass der Wert seiner Immobilie durch die Investition steigt - oder die Sanierung ordentlich subventioniert wird.

Das heißt im Klartext: Will der Staat seine noch immer ambitionierte Vision erreichen, müssten die Subventionen oder Steueranreize enorm sein. Wenn nicht, kämen auf Hausbesitzer horrende Kosten zu. Zwar haben die Regierungsparteien auch diesen Umstand nun entschärft, doch sind die Pläne noch immer unkonkret. Welche Kosten auf den Steuerzahler zukommen, kann noch niemand abschätzen. So oder so - der Immobilienmarkt würde massiv verzerrt.

Unterschiedliche Einsparpotentiale

Zudem werden auf Grundlage bisheriger Studien die Einsparpotentiale für viele Häuser womöglich überschätzt. Die Zahlen des IWH zeigen, dass die Energiekennwerte von Mehrfamilienhäusern abhängig vom Jahr ihres Baus deutlich variieren. Das größte Einsparpotential haben demnach Bauten aus den Jahren 1958 bis 1978. Diese Häuser sind oft einfach gebaut, haben dünne Wände und schlichte Fassaden. Bei Bauten aus den sechziger Jahren ließen sich mit einer Sanierung zwischen 20 und 40 Prozent des Energiebedarfs einsparen.

Erheblich geringer ist das Potential von Altbauten, die vor 1918 errichtet wurden. Aufwendige, massive Bauweisen, verschnörkelte Fassaden und obendrein häufig denkmalgeschützte Häuserreihen machen hier eine Sanierung viel komplizierter. Das IWH schätzt die ökonomisch sinnvollen Einsparpotentiale von solch alten Häusern auf lediglich 10 bis 15 Prozent. IWH-Mann Michelsen plädiert deshalb für eine pragmatische Lösung: Zuerst sollten die Gebäude saniert werden, bei denen sich die Sanierungsmaßnahmen am meisten lohnen.

Immerhin: Grundsätzlich sind sich Experten einig, dass die Idee der Regierung richtig ist. Laut Solarforschungsinstitut Fraunhofer ISE verbrauchen Gebäude mehr als 40 Prozent der Endenergie in Deutschland - so gesehen ist es logisch, die energetische Sanierung von Häusern zu einem der obersten Ziele auf dem Weg zu einer klimaneutralen Republik zu erklären. Umsonst wird dies jedoch nicht zu haben sein.



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Seite 1
ingrid wild 22.09.2010
1. Und von was sollen das
Hausbesitzer bezahlen die nicht viel Geld haben?
orion4713 22.09.2010
2. .
Zitat von sysopNahezu klimaneutral soll bis 2050 der Gebäudebestand der Republik sein -*das hat es*die Regierung*geplant, Hausbesitzern drohte die Zwangssanierung. Zwar hat Schwarz-Gelb das Vorhaben jetzt entschärft. Die Folgen für den Immobilienmarkt dürften dennoch gewaltig sein. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/0,1518,718719,00.html
es ist nur zu ahmen, welches Theater schwarzgeld gemacht hätten, wenn diese Vorschläge von einer grünen Regierungspartei gekommen wären....
montaxx 22.09.2010
3. wer soll.....
keine frage - sanierung ist positiv.man darf bei all dem aber nicht vergessen,wie teuer so ein projekt für den einzelnen ist.nicht jeder ist so einträglich angestellt wie etwa ingenieure in baden-württemberg oder gutbesoldete studienräte,die sich gerne auch mal als öko-lehrmeister aufspielen.... beim durchschnittsverdiener helfen da auch keine staatl. förderprogramme - es ist immer noch so viel zu schultern,dass viele das nicht stemmen......
Olias, 22.09.2010
4. Schaue ich mir an,...
... wieviel Kohle wir sinnlos in Kriegen verballern, kommen mir die Kosten für den ohnehin nicht zu vermeidenden Umbau geradezu petitessenhaft vor. Als das Land nach 1945 wieder aufgebaut werden musste, wurde sicher auch nach den Kosten gefragt, aber am Ende wurde es angefasst und dann wurde es eine riesıge Erfolgsgeschichte. Wır sollten einfach mal anfangen, anstatt wie so oft alles von vornherein kaputtzureden. To enter you must act now. So einfach ist das, wenn man will. Übrigens, diese Kosten werden belebend wirken. Geld horten bewirkt das Gegenteil. Erstes Semester VWL. Anschaulich zu betrachten an den beiden jüngsten Finanzkrisen. Die freiwillige Industrieentkernung der Briten zeigt ebenfalls, wo die Reise nicht hingehen sollte.
lemmy01 22.09.2010
5. Nur wenn es sich rechnet
Zitat von ingrid wildHausbesitzer bezahlen die nicht viel Geld haben?
Sehe ich auch so. Das gleiche gilt für Mieter, die nicht das Geld haben, die höhere Mieten, die aus den Maßnahmen resultieren, zu bezahlen. Und auch für diejenigen, die das Geld haben, ist das Ganze nicht zumutbar, wenn sie unterm Strich minus machen. Ich halte es für eine Unverschämtheit, wenn früher Baugenehmigungen erteilt wurden, und jetzt fordert man "Zwangsinvestitionen" im Nachhinein für diese Gebäude, bei denen der Eigentümer Miese macht. Im Grunde ist das doch eine andere Form der Enteignung. Sinn macht das in erster Linie bei Neubauten. Und auch da sollte man nicht nur auf die Energieeffizienz schauen. Neulich habe ich einmal etwas von den großen Problemen bei Passivhäusern in Bezug auf das Problem des Austrocknens des Baus gelesen.
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