Grundsteuer und Maklercourtage Wie Sie beim Hauskauf Kosten sparen

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss in Deutschland hohe Nebenkosten stemmen. Die Politik sollte helfen. Doch auch Käufer selbst können die Preise drücken.

Einfamilienhäuser in Köln
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Einfamilienhäuser in Köln

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Viele würden gerne ein eigenes Heim kaufen, wenn das bloß nicht so teuer wäre. In Deutschland wohnen wesentlich weniger Menschen in den eigenen vier Wänden als in anderen europäischen Ländern. Die Große Koalition jedenfalls hat beschlossen, zumindest jungen Familien ohne Spitzenverdienst unter die Arme zu greifen - durch die Einführung von 12.000 Euro Wohnkindergeld pro Kind.

Doch vielleicht gibt es auch andere Wege, die hohen Kosten eines Immobilienkaufs zu drücken. Ein Teil der hohen Preise hat nämlich mit den Wohnnebenkosten zu tun, insbesondere mit der Maklercourtage und der Grunderwerbsteuer.

An beiden Stellen könnte der Gesetzgeber ansetzen. Zum einen, in dem er die Kosten für die Makler wirkungsvoll begrenzt. Zum zweiten indem er die Grunderwerbsteuer einschränkt, zum Beinspiel für Immobilien im Eigendarf. Die Einnahmen der Bundesländer aus der Grunderwerbsteuer sind von 1990 bis 2018 von knapp 2 auf 13 Milliarden Euro gestiegen, so der Finanzbericht 2018 der Bundesregierung. Nachfragen bei den Ländern in dieser Woche zeigen: Allein in den vergangenen zehn Jahren hat sich das Steueraufkommen in einigen Bundesländern verdreifacht. Und das, obwohl die Länder für Finanzinvestoren, die mit Immobilien spekulieren, gleichzeitig ein großes Steuerschlupfloch offen gelassen haben.

Das einfachere Opfer für den Gesetzgeber sind zunächst die Makler. Die haben keinen guten Ruf. Nicht ganz zu unrecht. Anders als etwa bei Versicherungsmaklern können Sie sich nicht einmal darauf berufen, für Ihr Geld wenigstens denjenigen, der zahlt, langfristig zu beraten und zu betreuen.

Eine aktuelle Umfrage unter den Lesern von Finanztip ergibt ein deutliches Resultat. Eine große Mehrheit der Befragten findet, dass der Verkäufer den Makler aussucht und der Kunde ihn vollständig oder doch mindestens zur Hälfte bezahlt, ungerecht. Sie wollen, dass der bezahlt, der bestellt hat (Bestellerprinzip) - und maximal zwei Prozent Courtage. Bei den durchschnittlich 214.000 Euro, die 2017 für eine Wohnimmobilie hierzulande gezahlt werden, würde die Courtage von insgesamt 13.000 bis 15.000 Euro auf 4000 Euro sinken.

In Großstädten wie Hamburg, Frankfurt am Main oder Berlin, wo Immobilien eher das Doppelte kosten, wäre die Ersparnis entsprechend größer, 8000 Euro statt bislang 25.000 bis 30.000 Euro. In diesen Städten fühlen sich die Käufer verständlicherweise besonders ausgenommen, weil hier tatsächlich traditionell der Käufer den Makler allein bezahlt. Das gilt bundesweit nur für Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen.

Die Nachbarn zeigen, dass es anders geht

Die Maklerverbände wehren sich mit Händen und Füßen gegen eine solche Neuregelung. Wenn der Verkäufer allein den Makler bezahle, werde der das auf den Preis aufschlagen. Und dann müsse der Käufer den höheren Preis und am Ende sogar noch einige hundert Euro mehr Grunderwerbsteuer bezahlen, so der IVD-Chef Michael Schick. Die orientiert sich nämlich am Kaufpreis.

Das stimmt sogar, zumindest solange der Verkäufer den höheren Preis auch durchsetzen kann und nicht gleichzeitig die Maklercourtage gedeckelt wird. Mit Deckel allerdings würde es für Käufer bedeutend billiger.

Das ist auch die Erfahrung der europäischen Nachbarn. In der Schweiz, in Dänemark und den Niederlande bekommen Makler deutlich weniger Geld. In den Niederlanden bezahlt im Regelfall der Verkäufer den Makler. In der Schweiz und Dänemark liegt die Courtage zwischen 1,5 und drei Prozent.

Zudem müssen Immobilienmakler anderswo deutlich mehr Ausbildung vorweisen. In Frankreich ist ein Studium obligatorisch. Häufig handelt es sich bei Maklern dort um Juristen, die dann gleich auch die Rolle des Notars übernehmen. In Deutschland sind immer noch 60 Prozent der 30.000 Makler Teilzeitkräfte, räumt der Branchenverband IVD ein. Nicht einmal einen Sachkundenachweis müssten diese erbringen, klagen die Branchenprofis vom IVD.

Nicht nur mangelnde Ausbildung und die hohen Kosten sind ein Ärgernis. Denn Käufer müssen aufgrund der aktuellen Regel immer damit rechnen, dass der Makler gerade in den Großstädten allein im Interesse des Verkäufers berät und verhandelt. Von ihm kommt der Auftrag und je teurer die Immobilie übertragen wird, desto mehr verdient er an dem Geschäft.

Genug Gründe für eine Reform beim Maklerrecht also, auch über hanebüchen preistreibende Courtagen in deutschen Großstädten hinaus. Justizministerin Katharina Barley (SPD) hat sogar schon Aktivität angekündigt. Im Ministerium hieß es aber diese Woche erstmal, es müssten noch empirische Studien erstellt werden, um beim Immobilienkauf und -verkauf von Privatleuten das "Geschäft zu Lasten Dritter" wirkungsvoll einzudämmen. Ein konkreter Vorschlag für eine Neuregelung sei nicht vor Jahresende zu erwarten. Und wahrscheinlich werde die Neuregelung dann tatsächlich nur für private Käufer und Verkäufer gelten, die könnten als Verbraucher verfassungsrechtlich besonderen Schutz erwarten.

Zum Autor
  • Finanztip
    Hermann-Josef Tenhagen (Jahrgang 1963) ist Chefredakteur von "Finanztip". Der Verbraucher-Ratgeber ist gemeinnützig. "Finanztip" refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links. Mehr dazu hier.

    Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift "Finanztest" geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der "Tageszeitung". Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Bei SPIEGEL ONLINE schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.

Wenn Sie in diesem Jahr noch kaufen oder verkaufen wollen oder müssen, bleiben Ihnen also erstmal nur die klassischen Kniffe:

Für Käufer:

  • Verhandeln Sie! Viele Käufer und Verkäufer wissen nicht einmal, dass sie mit dem Makler um den Preis feilschen können. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Preise. Auch der Immobilienbesitzverband Haus und Grund empfiehlt jedem, der eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, die Höhe der geforderten Courtage in Frage zu stellen. Haus und Grund ruft hier sogar nach dem Staat. "Regionale Preisabsprachen (über die klassische Höhe der Maklercourtage) sollten 'kartellrechtlich überprüft werden'".
  • Bei Immobilien, die nicht so begehrt sind, haben Sie auch gegenüber dem Makler eine bessere Verhandlungsposition. Maklerverbände beobachten das zum Beispiel im Ruhrgebiet. Nutzen Sie die aus.
  • Klären Sie auch, ob der Makler vom Verkäufer überhaupt beauftragt ist. Oft genug inserieren Makler Immobilien, für deren Verkauf sie keinen Auftrag haben.
  • Wenn Ihre Finanzierung bei der Besichtigung zumindest in den Grundzügen steht, haben Sie einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten. Schließlich wissen Makler und Verkäufer dann, dass sie schnell und sicher zu ihrem Geld kommen. Die Branche kennt genug gescheiterte Immobiliengeschäfte. Und: Bei der Finanzierung können Sie in jedem Fall ein Stück weit selbst beeinflussen, wie viel Sie zahlen.
  • Und schließlich sind Makler schon heute nur bei etwa der Hälfte der privaten Haus- und Wohnungsverkäufe in Deutschland dabei. Wenn's geht, kaufen Sie ohne, sparen Sie das Geld.

Für Verkäufer:

  • Verkaufen in begehrten Ballungsräumen ist einfach geworden. Wenn Sie sich das zutrauen: Sparen Sie sich Zehntausende Euro für den Makler und teilen Sie den Ertrag mit dem Käufer. Der freut sich über weniger Kosten, Sie freuen sich über mehr Geld in der Kasse.
  • Nutzen Sie die Konkurrenz unter Maklern und vereinbaren Sie gleich zu Beginn eine niedrigere Courtage für den erfolgreichen Verkauf. Das könnte künftig mit einem Courtagedeckel von zwei Prozent noch einfacher werden. Schon heute zahlen Verkäufer in überhitzten Märkten wie München, in denen lange drei Prozent Courtage für den Verkäufer und drei für den Käufer üblich waren, ihren Anteil nicht mehr, bestätigt auch der Maklerverband IVD. Im Markt für Gewerbeimmobilien kann man den Effekt von wirklicher Konkurrenz unter Maklern schon heute beobachten. Dort wird praktisch immer verhandelt. Die Standardcourtage ist die rare Ausnahme.
insgesamt 43 Beiträge
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liberaleroekonom 25.08.2018
1. Wohneigentum zu besitzen scheint in Deutschland nicht gewollt zu sein
Die öffentliche Hand ist mit der Grunderwerbsteuer, die in manchen Bundesländern inzwischen 6,5 % des Kaufpreises beträgt selbst einer der größten Preistreiber und verhindert dadurch so manchen Traum nach einer eigenen Immobilie. Leider ist der Bund an einer Erhöhung der Eigentümerquote in Deutschland nicht interessiert. Dies kann man u.a. daran erkennen, dass die Groko und übrigens auch alle anderen Parteien - außer der FDP - die Einführung eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer für natürliche Personen bis zu 500.000 Euro - wie es die FDP beantragte - im Juni im Finanzausschuss mehrheitlich ablehnten. https://www.bundestag.de/presse/hib/2018_06/-/559920 So wird es also dabei bleiben, dass Deutschland mit knapp 46 Prozent Wohneigentümerquote Schlusslicht in der EU ist.
k70-ingo 25.08.2018
2.
Der simpelste Kniff wird hier gar nicht erwähnt: Beziehungen. Die schaden nur dem, der keine hat. Hier im ländlichen Speckgürtel des Ruhrgebietes sind die Aushänge und Webseiten der Makler leer (im Umland Hannovers ebenso). Auf dem örtlichen Immobilienmarkt tut sich aber trotzdem Einiges - das läuft aber über persönliche Kontakte. Wenn alte Hauseigentümer wegsterben, bekommt das die Nachbarschaft sofort mit, und irgendwo ist immer jemand, der sich vergrößern will oder etwas für die Kinder sucht. Wenn hier auf dem Land etwas schnell ist, dann ist es der Buschfunk.
simon-petrus 25.08.2018
3. Den besten Tipp hat er vergessen
Kaufen Sie erst gar kein Haus, das spart Ihnen das meiste Geld. Der Tipp reiht sich qualitativ in seine anderen ein.
Ein_denkender_Querulant 25.08.2018
4. Viele Gründe
Aktuell zahle ich jeden Monat 1200,-€ in die Rentenversicherung ein. In anderen Ländern ohne ein solches System könnte ich stattdessen ein Vermögen aufbauen oder ein Haus davon bezahlen. Darum sind unterschiedliche Länder schwer vergleichbar. Dazu kommt der sehr unflexible Markt. "Der Deutsche" baut ein Haus für sich und das war es. Es gibt kaum einen Markt an Käufern und Verkäufern. Bedingt durch unsere heutige erwartete Flexibilität mit ständig wechselnden Arbeitsorten ist der Kauf eines Hauses in Deutschland problematisch. Meine Lösung ist aktuell ein Tinyhouse, mit dem ich mit hoher Lebensqualität von Projekt zu Projekt "wandere". Es waren einmal 15.000,-€ und einige hundert Stunden Arbeit nötig, jetzt lebe ich extrem billig und flexible und lege mein gespartes Geld hochrentabel in Aktien an. AMD z.B. war in den letzten Jahren eine Goldgrube. Warum sollte man hunderttausende in kaum verkäufliche Immobilen legen und sich gegenüber den Banken "verklaven"?
Sindbad2702 25.08.2018
5. Grundstück getrennt kaufen
Warum wird nicht erwähnt, das ,an das Grundstück,oft auch getrennt vom Hausbau kaufen kann, und dann die Grunderwerbssteuer genau das ist was sie sein sollte! Eine Steuer auf ein Grundstück und nicht auf eine Immobilie! Ich selbst habe damals nur auf ca 55.000€ Grunderwerbssteuer bezahlt statt auf weit über 250.000€ weil Grundstückskauf und Bauauftrag getrennt wurde! Und 5% von 200.000 sparen, ermöglichen manchen Luxus, der sonst wegfällt!
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