Immobilien an Rhein und Ruhr: Von Kö bis Pütt

Von Claudia Lindenberg

Mehr als fünf Millionen Menschen leben an Rhein und Ruhr, eine Stadt reiht sich an die andere. Eigentlich das perfekte Umfeld für Immobilieninvestments, doch die Unterschiede sind immens: Zwischen Düsseldorf und Duisburg liegen Welten.

Immobilienmarkt: Von Kö bis Pütt Fotos
DPA

Düsseldorf und das Ruhrgebiet liegen zwar räumlich nahe beieinander, doch beim Image trennen die beiden Standorte Welten: hier die piekfeine Düsseldorfer Königsallee samt Edelboutiquen und entsprechendem Publikum, dort der heruntergekommene Pütt der Schimanski-Tatorte mit Industriebrachen und grauen Wohnblocks.

In puncto Standort-Attraktivität spielt Düsseldorf für Immobilieninvestoren folglich auch - anders als beispielweise im Fußball - in der Ersten Liga und gilt neben Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart und dem Erzrivalen Köln klar als A-Stadt. Diese Bezeichnung steht dem Research-Institut Bulwien Gesa zufolge für die "wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil auch internationaler Bedeutung". Die Ruhrpott-Städte Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen stuft Bulwien Gesa hingegen als B-Standorte ein, die anderen Großstädte der Region, etwa Bottrop, Gelsenkirchen und Recklinghausen, gelten als sogenannte D-Städte.

"Das Ruhrgebiet entspricht mit mehr als fünf Millionen Einwohnern den Metropolregionen Berlin oder Rhein-Main, es wird von den internationalen Immobilieninvestoren allerdings nicht als einheitlicher Wirtschaftsraum wahrgenommen und rutscht daher häufiger von den Listen der Interessenten, die sich vorwiegend auf die A-Städte konzentrieren", sagt Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Düsseldorf gehöre als wirtschaftliches und politisches Kraftzentrum hingegen zu den beliebtesten Investitionszielen. Wer bereit sei, die hohen Preise von um die 2500 Euro aufwärts je Quadratmeter zu zahlen, könne dafür vergleichsweise ruhig schlafen.

Neuer Stadtteil lockt Investoren

Auch Roman Heidrich stuft Düsseldorfs Top-Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth, Grafenberg und Düsseltal als gut geeignet für risikoaverse Anleger ein. Für den letztgenannten Stadtteil, aber auch für Pempelfort und Derendorf sieht der Leiter Wohnimmobilien-Bewertung beim Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle sogar Potential für steigenden Mieten und Kaufpreise. Schließlich entsteht mit dem Le Quartier Central in direkter Nachbarschaft ein neuer Stadtteil, der bislang sehr gut angenommen wird. Heidrich: "Das Quartier befindet sich noch im Aufbau, aber im ersten Bauabschnitt waren alle Wohnungen bereits vor Fertigstellung vermarktet. Die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum ist also groß, das dürfte auch für die angrenzenden Stadtteile positive Impulse bringen." Das Quartier hat auch institutionelle Anleger wie Axa Real Estate Investment Managers auf den Plan gerufen, die dort über 200 Wohnungen gekauft haben.

Auch Anbieter geschlossener Fonds setzen auf Düsseldorf, darunter DWS Access mit dem Wohnen 1 und Wealthcap mit einer Büroimmobilie in Oberbilk. Die Wertgrund AG hat für den offenen Wohnimmobilienfonds Wohnselect D (WKN: A1C UAY) ebenfalls in Düsseldorf eingekauft. "Für den Standort sprechen vor allem die positive Bevölkerungsprognose, die bis 2030 ein Wachstum um zehn Prozent erwarten lässt, eine geringe Arbeitslosenquote sowie eine überdurchschnittliche Kaufkraft", sagt Wertgrund-Vorstand Thomas Meyer.

Vorbehalte beim Ruhrgebiet

Das Ruhrgebiet hat Meyer vorerst nicht im Fokus. "Selbst die besseren Standorte Essen und Dortmund haben weiter mit Abwanderung zu kämpfen." Er beobachtet beide Städte aber intensiv, da "positive Tendenzen wie die Entwicklung der Dortmunder Universität die Märkte für uns attraktiv machen könnten". Anderen Städten der Region traut er bislang nicht genug Potential zu. Ähnlich äußert sich auch Hannover-Grund-Geschäftsführer Torsten Deutsch: "Wir beschränken uns in der Region ausschließlich auf Düsseldorf als Zielstandort für den Wohnportfolio 01, wo wir Potential für attraktive Zinshausinvestments mit einem Faktor vom 14- bis 16fachen der Jahresnettokaltmiete sehen."

Weniger Vorbehalte hat etwa die DWS: So ist der Wohnen 1 außer in Düsseldorf auch in Essen und Mülheim investiert. Auch BVT hat im Ertragswertfonds 5 neben einer Wohn- und Büroimmobilie in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ein Ärztehaus in Neuss im Portfolio. Die Stadt ist auch im Bouwfonds Wohnen in Deutschland 01 vertreten: "Dort gibt es erhebliche Wechselbeziehungen zu Düsseldorf und Köln, in beide Städte pendeln viele Anwohner. Zudem gewinnt Neuss als Distributionszentrum vermehrt an Bedeutung", begründet Bouwfonds-Geschäftsführer Michael Haupt den Kauf.

Dass viele Investoren den Pott meiden, wundert den DB-Research-Experten Just nicht: "Städte wie Bottrop, Recklinghausen oder Hagen bluten seit Jahren aus und leiden unter dem Strukturwandel weg von der Montanindustrie." Aber es gebe auch Positivbeispiele wie Essen, das sich als deutsche Energie- und Logistikzentrale etabliert habe. Auch Duisburg punkte mit seiner attraktiven Wohnbebauung am Wasser. Beide Städte stuft Just als Standorte mit begrenztem Risiko auf kurze bis mittlere Sicht ein. Roman Heidrich bewertet neben Essen auch Mülheim und Dortmund als Städte mit überschaubaren Risiken: "Diese Städte entsprechen am wenigsten dem Ruhrpott-Klischee und haben den Strukturwandel erfolgreich gemeistert."

Der Artikel stammt aus dem Magazin "DAS INVESTMENT"

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1. Äpfel und Birnen
moika 26.03.2011
Bis auf Duisburg läßt sich die Rheinschiene nicht mit dem Ruhrgebiet vergleichen - Düsseldorf als Landeshauptstadt mit dem Sitz der Regierung und Köln als Vorzeige- oder Referenzobjekt schon gar nicht. Beide Städte genossen schon in der Vergangenheit besondere Förderungen, von denen das Ruhrgebiet - einschließlich Duisburg - nur träumen konnte. Das Ruhrgebiet lebte rund 100 Jahre ausschließlich von der Montanindustrie, also Kohle und Stahl. Städte wie Oberhausen, die vor dieser praktisch kleine Heidedörfer waren, wuchsen rasent schnell mit dem Aufstieg dieser Industrie - unter dem Ruhrgebiet lagerten immense Mengen feinster Kohle. Mit dem Wiederaufbau der im Kriege zerstörten Städte begann praktisch der Niedergang dieser Region, so bitter es klingt. Das Ruhrgebiet wurde zur Beute einer Partei, der SPD. Zur Beute deshalb, weil sich in mehr als 50 jahren dieser "Einheitspartei" Seilschaften gebildet haben, die die Verwaltungen der Städte wie ein Myzel durchsetzt haben. Als in den 50ger Jahren der Niedergang der Montanindustrie absehbar war, geschah - nichts, absolut nichts. Landesregierung und Städte verschliefen den sich anbahnenden gewaltigen Strukturwandel komplett. Statt sich um einen nachhaltigen Ersatz zu bemühen, wurde geschätzt und taktiert, aber vor allem darauf geachtet, daß die Pfründe nicht verlustig gehen. Es gibt auch Städte dort mit enorm hoher Kaufkraft (Einkommen der Bürger), aber was findet man in den Einkaufstraßen? Einen Billigladen neben dem anderen! Anstatt Anreize für Investitionen zu schaffen, läßt man lieber alles laufen - in der Regel aus Unfähigkeit, schließlich holte man lieber verdiente Genossen ins Boot, anstatt ausgewiesene Fachleute. Sicher, solche Strukturen gehen quer durch die Lande und durch alle Parteien, aber kaum in dieser unheiligen Konzentration wie hier in unserem Ruhrgebiet. Einen Standortvergleich der Immobilien kann man zwischen Düsseldorf, München oder Hamburg durchführen. Nicht aber zwischen Düsseldorf und Recklinghausen. Das ist fast schon unredlich.
2. Nur
Hovac 26.03.2011
weil die Preise hoch sind wohnt man noch lange nicht besser. wenn ich einen sicheren Job habe geht es mir in Bottrop besser als in Düsseldorf, dort muss man nämlich schon erheblich mehr verdienen um gleiches zu bekommen. Diese einseitigen Immobilienartikel.- Es geht den meisten wohl nicht darum was ihre Wohnung, bzw. ihr Haus einmal Wert sein könnte. Man möchte darin wohnen. Dieses auch so tolle Lagegeschwätz etc. führt nur dazu das Menschen mit mittlerem Einkommen in den gehypten Städten wie München und Düsseldorf meilenweit von eignem Wohneigentum entfernt sind. Eine häßliches Reihenneubauhaus im 12er Block an einem Kreisrunden Betontümpel im Münchern Umland ist mit 400.000€ dann schon unerschwinglich.
3. Danke SPON, für diese ...
varesino 26.03.2011
Werbe-Aktion der Makler-Innung. Da steht ganz klar Provisions-Optimierung gegen Wohnwert. Zeigt doch statt Schimpanski den Duisburger Innenhafen. http://www.heise.de/imagine/E1qJ4ZJ9TaiQ8sxzDrhRjh07iFA/gallery/Duisburg-Innenhafen.jpg Typischerweise lebt es sich in B-D Destinationen besser als in A. Man zahlt viel und bekommt, kleine Grundstücke, wenig Wohnfläche, Verkehr, hohe Preise und durchgeknallte Nachbarn. Gruss aus einer A++ Lage, im Ausland. Bisher erlebte beste Wohn-Qualitaet war in einer D--- Region in den USA. Varesino
4. Ruhrgebiet
fauleoma 26.03.2011
[QUOTE=moika;7488976]Bis auf Duisburg läßt sich die Rheinschiene nicht mit dem Ruhrgebiet vergleichen - Düsseldorf als Landeshauptstadt mit dem Sitz der Regierung und Köln als Vorzeige- oder Referenzobjekt schon gar nicht. Mit dem Wiederaufbau der im Kriege zerstörten Städte begann praktisch der Niedergang dieser Region, so bitter es klingt. Das Ruhrgebiet wurde zur Beute einer Partei, der SPD. Zur Beute deshalb, weil sich in mehr als 50 jahren dieser "Einheitspartei" Seilschaften gebildet haben, die die Verwaltungen der Städte wie ein Myzel durchsetzt haben. Als in den 50ger Jahren der Niedergang der Montanindustrie absehbar war, geschah - nichts, absolut nichts. Landesregierung und Städte verschliefen den sich anbahnenden gewaltigen Strukturwandel komplett. Statt sich um einen nachhaltigen Ersatz zu bemühen, wurde geschätzt und taktiert, aber vor allem darauf geachtet, daß die Pfründe nicht verlustig gehen. Ich bin zwar zugezogener Ruhri, aber wenn ich mich richtig erinnere, hat das Ruhrgebiet nach dem Krieg dafür gesorgt, dass die Restbevölkerung in der Republik einen warmen Hi.... hatte und sich was kochen konnte. Wenn aber, wie z.B. in Oberhausen, 50.000 Arbeitsplätze für Schwerstarbeiter wegfallen, kann man die nicht von heute auf morgen zu IT-Fachkräften umschulen. Und was die Politik angeht - so kann ich mich erinnern, dass auch die CDU mal hier am Ruder war (ich meine nicht die Rüttgers-Aera). Und Fehler wurden von allen gemacht. Und wer sagt, dass es für die Umwelt und die Bewohner nicht auch mal schön ist, statt Schwefelgeruch frische Luft einzuatmen, gesünder allemal.Und wer sagt eigentlich, dass sich in den von Ihnen geschmähten Orten nix tut. Sollen die Düsseldorfer mit Ihrer Spinnerei glücklich werden. Wir bleiben lieber mit den Füßen auf dem Boden.
5. Self-fulfilling prophecy
quietschbaer 26.03.2011
Danke sehr für diesen Artikel. Diese Art Geschreibsel ist schuld daran, daß in Düsseldorf kaum noch bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist und ich nach 47 Jahren mein Heimatdörfchen nach 2jähriger Suche in Richtung Duisburg verlassen musste (Nix gegen Duisburg. Man kann sich hier absolut wohl fühlen. Trotzdem fühle ich mich noch etwas "exiliert"). So schreibt man einen Investment-Boom herbei. Ich hoffe nur, die Investoren sind klug genug zu erkennen, daß teure aber LEERE Wohnungen eine ziemlich schmale Rendite bringen.
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