Frühjahrsgutachten Experten erwarten sinkende Immobilienpreise

Auch 2017 sind Immobilien in Deutschland wieder um fast acht Prozent teurer geworden. Doch ein neues Branchengutachten prophezeit ein Ende des Aufwärtstrends.

Stadtansicht München
imago/Westend61

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Ächzen auch Sie unter hohen Mieten? Oder verzweifeln Sie am Vorhaben, eine bezahlbare Eigentumswohnung zu finden? Dann gibt es für Sie zumindest einen kleinen Hoffnungsschimmer: Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft geht nämlich von einem baldigen Ende des Booms aus. Der nunmehr seit acht Jahren dauernde Anstieg der Kaufpreise dürfe sich bald beruhigen, schreiben die sogenannten Immobilienweisen in ihrem am Dienstag vorgestellten Gutachten, das sie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt haben.

So sei "ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise bundesweit praktisch ausgeschlossen". Für Berlin, München und Stuttgart rechnen die Experten damit, dass die Preise innerhalb von fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen. Die Mieten dürften in diesen Städten demnach zumindest stagnieren.

Die Entwicklung der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren müsse "Sorgen bereiten", schreiben die Gutachter. "Nach nunmehr acht Jahren historisch niedriger Zinsen und steigender Preise schleicht sich bei den Marktteilnehmern die Erwartung ein, dass Wohnungspreise praktisch immer nur steigen könnten oder zumindest nach unten abgesichert wären. Dies ist aber nicht der Fall."

Die Preisanstiege der vergangenen Jahre seien vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Sollten diese wieder auf ein normales Niveau zurückkehren, würden auch die Immobilienpreise sinken. "Besonders deutlich werde dies in ländlichen Regionen zu spüren sein, wo Menschen abwanderten, aber auch überall dort, wo die Preise in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen seien.

2017 war vom Abflauen des Booms allerdings noch wenig zu sehen. Deutschlandweit stiegen die Neuvertragsmieten um 4,3 Prozent auf einen Mittelwert von 7,46 Euro pro Quadratmeter. Damit lag der Anstieg höher als im Vorjahr (3,1 Prozent). Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zogen erneut an: mit 7,9 Prozent nur ein bisschen langsamer als 2016 (8,8 Prozent). Die Daten gewinnt das an dem Gutachten beteiligte Institut empirica aus der Auswertung von Immobilieninseraten.

Warum also rechnen die Forscher trotzdem mit einer baldigen Trendwende? Neben einem möglichen Zinsanstieg gibt es dafür gleich mehrere Gründe:

1. Die Mieten steigen viel langsamer als die Kaufpreise

2017 stiegen die Kaufpreise erneut viel schneller als die Mieten. Damit setzt sich ein Trend aus den vergangenen Jahren fort. Seit 2009 haben die Neuvertragsmieten in Deutschland nominal um 26 Prozent zugelegt, bei den Kaufpreisen ging es im gleichen Zeitraum dagegen um 61 Prozent nach oben. Die Überbewertung der Kaufpreise läge damit bei 35 Prozent.

Noch viel deutlicher ist diese Überbewertung in einigen sogenannten A-Städten, also der sieben größten Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. In Hamburg etwa stiegen die Kaufpreise laut empirica-Daten um 90 Prozent, während die Mieten nur um 23 Prozent zulegen. In München waren es 143 Prozent bei den Kaufpreisen im Vergleich zu 43 Prozent bei den Mieten. Diese Diskrepanzen deuten zum einen darauf hin, dass es in bestimmten Städten bereits eine Immobilienblase gibt. Zum anderen könnten sie auch auf ein baldiges Ende des Booms hinweisen. Denn je größer die Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen, desto weniger lohnt sich der Kauf für Investoren.

Das dürfte vor allem in den Großstädten sichtbar werden, aber nicht nur dort. Laut dem Gutachten stiegen die Kaufpreise in 317 von 400 Landkreisen und Städten seit 2009 stärker als die Mieten, in 232 Kreisen lag der Abstand sogar bei mehr als 20 Prozentpunkten.

2. Städte wie Berlin und München ziehen weniger junge Leute an

Die stark gestiegenen Mieten und Kaufpreise sorgen auch dafür, dass die Nachfrage nach Wohnungen in einzelnen Städten mittlerweile deutlich nachlässt. Für Berlin etwa ist der Wanderungssaldo für Inländer schon seit mehreren Jahren negativ. Das heißt: Nur der Zuzug von Ausländern sorgte noch dafür, dass die Stadt wuchs. Ähnlich war es in München. Mittlerweile dürfte nach Einschätzung der Experten aber auch der Zuzug aus dem Ausland nachgelassen haben, weil sowohl die Flüchtlingszahlen zurückgegangen sind als auch die Zuwanderung aus Südeuropa im Zuge der Eurokrise. Aktuelle Zahlen dazu gibt es dazu allerdings noch nicht.

Die Autoren der Studie führen den schwächer werdenden Zuzug in die Städte auch darauf zurück, dass die Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen nicht mehr automatisch in die Metropolen strömt. "Berlin ist vielleicht noch sexy, aber nicht mehr arm", heißt es in dem Gutachten. "Dass junge Menschen, mit meist noch geringem Einkommen und noch räumlich ungebunden, besonders sensibel auf steigende Lebenshaltungskosten und hierunter insbesondere steigende Mieten reagieren, dürfte nicht weiter überraschen."

Doch wohin gehen die jungen Leute dann? Als Ersatz für Berlin machen die Experten zum Beispiel Leipzig aus, das zuletzt viele junge Leute hinzugewann. Auch Augsburg oder Passau werden als neue sogenannte Schwarmstädte genannt.

3. Das Angebot an Wohnungen steigt

Es wird fleißig gebaut. In allen sieben sogenannten A-Städten wachse das Angebot an Wohnungen mit zunehmender Geschwindigkeit, konstatieren die Experten. Seien in den sieben Städten zusammen im Jahr 2009 noch rund 19.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden, sei die Zahl bis 2016 auf 41.200 gestiegen - am stärksten in Berlin. Auch das sorge am Markt für Entspannung.

Dieser Trend dürfte weiter anhalten. Zumal es vor allem in Städten wie Berlin, aber auch in Frankfurt oder Hamburg einen ständig steigenden Bauüberhang gebe, also eine hohe Zahl schon genehmigter aber noch nicht fertig gestellter Bauvorhaben.

Das alles deutet laut Gutachten darauf hin, dass das neue Wohnungsangebot die Nachfrage in Städten wie München, Stuttgart und Frankfurt erstmals seit Jahren übersteigen könnte. In Berlin dürfte die Entwicklung zumindest ausgeglichen sein.



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midastouch 20.02.2018
1. Wir werden sehen
Dass die Kaufpreise nicht ins Unermessliche steigen können ist klar. Irgendwann werden in den A-Städten 4-Zimmer-Wohnungen eine Million Euro kosten und wer wird sich das noch leisten können? Dass die Kaufpreise also nicht mehr so schnell steigen wie bisher, ist nachvollziehbar. Aber daraus zu schließen, dass die Kaufpreise sinken, halte ich für Wunschdenken. Zumindest solange die Zinsen nicht bei 4-5% liegen. Und davon sind wir noch weit entfernt.
Sal.Paradies 20.02.2018
2. Glaube ich nicht
Die Aussage, der Zuzug in Städte wie z.B. Berlin, München, etc..würde "abnehmen" kann ich nicht nachvollziehen, denn natürlich werden immer mehr, gerade junge Menschen, den Weg in die Ballungszentren finden, weil es da wo sie herkommen, keine Arbeit mehr gibt. Gerade in Berlin gibt es noch massig Platz für Firmen, also genau jene Konstruke, die all die Menschen in die Stadt kommen lassen. Und was den "Markt" angeht, ist noch lange kein Ende in Sicht, da die Zinsen ja noch immer extrem niedrig sind. Davon abgesehen würde es viele Jahre dauern, bis sich bestimmte Verwerfungen am Immobilienmarkt normalisieren. Dies würde aber voraussetzen, dass die "Nachfrage" höher als das "Angebot" ist, was aus oben benannten Gründen bez. Städten wie Berlin/München/Hamburg aber so nicht kommen wird. Teile dieses Berichtes finde ich ehrlich gesagt ein Stück weit absurd und mich würde mal interessieren, welche Interessen dahinter stecken..?
rambazambah 20.02.2018
3. Hoffentlich
Gerade hier in Baden-Württemberg kann man sich ein Hausbau bzw. -Kauf kaum noch leisten. Für die städtischen Grundstücke muss man durch ein Punktesystem, in dem man eigentlich nur dann eine Chance hat, wenn man alteingesessen ist und mindestens 2 schulpflichtige Kinder hat. Als kinderloses Paar aus einer Nachbargemeinde hat man keine Chance, öffentlichen Baugrund zu erwerben. Abgesehen davon, sind diese Grundstücke gerade einmal 200m² groß und Privatsphäre hat man in diesen Gärten nicht. Die privaten Baugrundstücke gibt es ab 200.000 € aufwärts - noch nicht erschlossen. Wir haben es uns ausrechnen lassen. Für ein Einfamilienhaus (Fertighaus) auf moderatem Grundstück zahlt man unterm Strich (Grundstück, Keller, Hausbau, Hausausbau, Steuern etc.) 450.000 bis 500.000 €. Bauen können fast nur diejenigen, die ein Grundstück geerbt haben und/oder eine große Handwerkerfamilie haben. Beim Hauskauf sieht es ähnlich aus. Da meistens ein Makler dahinter steht - und der natürlich ordentlich verdienene möchte - werden Objekte zu idiotisch hohen Preisen angeboten. Selbst wenn man an einer Immobilie mitten im Nirgendwo interessiert ist, zahlt man mindestens 200.000 €. Dafür bekommt man dann eine heruntergewirtschaftete Wohnruine, die man mindestens mit 150.000 bis 200.000 € renovieren muss. Zwar hoffe ich, dass diese Prognose stimmt, aber bis sie hier angekommen ist, werden noch ein paar Jahre ins Land gehen. Zum Glück haben wir dann doch die Finger vom Hausbau bzw. -Kauf gelassen, denn in den letzten Jahren hat man doch öfter mitbekommen, wie sich Leute hoffnungslos überschuldet hatten, viel zu hohe Kredite aufnahmen, monatlich wirklich knapsen müssen, Ehe und Beziehungen in die Brüche gingen.
dipl.inge83 20.02.2018
4. München
Ich bin dankbar das es mir aufgrund der konjunkturellen Lage endlich möglich ist, eine Arbeitsstelle im Tagespendelbereich meiner strukturschwachen Heimat zu ergattern und die überlaufenen Metropolen endlich zu verlassen. Hoffentlich für lange Zeit. Zumal die Gehälter für Normalsterbliche mit den Preisentwicklung nicht ansatzweise Stand halten konnten. Mein Beileid für alle, die aus solchen Regionen stammen und sie aufgrund des sozialen Umfeldes nicht einfach verlassen können, sondern die Preise zähneknirschend hinnehmen müssen.
MTBer 20.02.2018
5. Steht das SO in dem Gutachten?
. . . Der nunmehr seit acht Jahren dauernde Anstieg der Kaufpreise dürfe sich bald beruhigen, schreiben die sogenannten Immobilienweisen in ihrem am Dienstag vorgestellten Gutachten, das sie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt haben. . . . (1. Absatz) Der Anstieg der Kaufpreise DÜRFE (?!) sich bald beruhigen? Oder ist gemeint: ,,Der Anstieg der Kaufpreise DÜRFTE sich bald beruhigen.''? Ich lese da zwei ganz unterschiedliche Sachverhalte heraus.
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