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Fulda, Wolfsburg, Bonn: Wo Immobilienkäufer noch Schnäppchen machen können

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Dom von Fulda: Die Stadt in Osthessen gehört zu den "Hidden Champions"

In Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass sich ein Kauf immer weniger lohnt. Eine neue Studie zeigt, wo Investoren noch hohe Renditen winken - zum Beispiel in Fulda.

Hamburg - Die Zinsen aufs Ersparte sind winzig, die Zinsen auf Kredite auch. In diesen Zeiten stürzen sich Klein- wie Großanleger auf Immobilieninvestments. Mehr als zwölf Milliarden Euro haben sie im vergangenen Jahr für Immobilientransaktionen in Deutschland ausgegeben - fast so viel wie im Rekordjahr 2013.

Bisher floss ein Großteil des Geldes in die großen Metropolen wie München, Hamburg, Berlin, Köln oder Frankfurt. Entsprechend stark stiegen dort die Kaufpreise und Mieten. Der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber hat daher untersucht, wo im Vergleich von Rendite und Risiko noch Schnäppchen zu machen sind. Die Studie kommt zu einem überraschenden Ergebnis: Die attraktivsten Bedingungen finden Immobilieninvestoren derzeit in Wolfsburg und Fulda (in der Bildergalerie finden Sie die Top Ten der Liste).

Platz 1: Wolfsburg ist die Wirtschaftsstadt. Vor allem der Hauptsitz des Autokonzerns VW sorgt dafür, dass das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf hier so hoch ist wie in keiner anderen untersuchten Stadt. Auch die Arbeitslosenquote ist besonders niedrig.

Platz 2 ist noch überraschender als Platz 1: Das osthessische Fulda bietet gute Arbeitsplätze und zieht vergleichsweise viele Pendler an. Die Preise sind dagegen sehr moderat.

Platz 3: Bonn. Die ehemalige Bundeshauptstadt ist noch immer ein attraktiver Immobilienstandort. Die Leerstandsquoten sind hier besonders niedrig – entsprechend gering bewerten die Experten das Investitionsrisiko.

Platz 4: Neben Wolfsburg hat es auch der Nachbar Braunschweig unter die ersten zehn geschafft. Wirtschaftskraft und Nachfrage liegen über dem Durchschnitt, die Preise dagegen nur im Mittelfeld.

Platz 5: Mit 11,9 Prozent ist die erzielbare Eigenkapitalrendite in Lübeck besonders hoch. Das Risiko eines Investments liegt dabei im mittleren Bereich.

Platz 6: Koblenz ist eine kleine Perle am Rhein. Die hohe Attraktivität der Stadt zeigt sich vor allem beim Saldo von Zu- und Abwanderungen. Nach Leipzig kommt Koblenz hier unter allen 110 Städten auf Rang 2. Trotzdem lassen sich noch beachtliche Renditen erzielen.

Platz 7: Wirtschaftlich stark, geringe Leerstände am Wohnungsmarkt, moderate Kaufpreise – Osnabrück kommt auf Platz sieben der heimlichen Favoriten.

Platz 8: Die einzige Metropole unter den Top Ten ist Düsseldorf. Hier erwarten die Experten noch weitere Miet- und Kaufpreissteigerungen. Dafür spricht unter anderem die besonders hohe Kaufkraft. Das Risiko eines Immobilieninvestments ist besonders gering.

Platz 9: Weimar ist die einzige ostdeutsche Stadt unter den Top Ten. Die Diskrepanz zwischen der Zahl der Haushalte und der Entwicklung des Wohnungsbestands ist hier mit am größten. Das heißt: Es gibt perspektivisch zu wenige Wohnungen für zu viele Menschen.

Platz 10: Kassel in Nordhessen. Knapp elf Prozent Eigenkapitalrendite sind hier laut Experten für Immobilienkäufer drin. Zum Vergleich: In München sind es unter fünf Prozent.

Für ihr Ranking haben die Experten zunächst eine Risiko-Kennziffer für 110 deutsche Städte ermittelt. Dabei berücksichtigten sie neben der Nachfrage nach Wohnraum auch die Wirtschaftskraft, die Bevölkerungsentwicklung sowie die Miet- und Kaufpreise.

Im Ergebnis lagen sowohl bekannte Favoriten als auch kleinere Außenseiter vorn: In München und Frankfurt ist das Standortrisiko demnach am geringsten, gefolgt von Regensburg, Ingolstadt, Hamburg und Stuttgart. Allerdings sind dies auch jene Städte, in denen die Preise in den vergangenen Jahren besonders kräftig gestiegen sind. Die zu erwartenden Renditen sind trotz der niedrigen Kreditzinsen vergleichsweise gering.

So kommt die Studie für ein Investment in München bei 40 Prozent Eigenkapital und einem Zinssatz von 1,85 Prozent auf eine Rendite auf das Eigenkapital von gerade mal 4,95 Prozent. In Frankfurt an der Oder oder in Gera lassen sich weit höhere Renditen erzielen, die Investments sind dort aber auch mit einem deutlich größeren Risiko behaftet.

Für das Ranking der sogenannten "Hidden Champions" haben die Experten deshalb eine zu erzielende Mindestrendite errechnet, die sich am Standortrisiko orientiert - je höher das Risiko, desto höher sollte die Rendite sein. Anschließend haben sie den Abstand zwischen dieser Mindestrendite und der tatsächlich erzielbaren Eigenkapitalrendite errechnet. Im Fall von Wolfsburg war dieser Abstand am größten. Doch auch dahinter folgen Überraschungen (siehe Grafik).

Der begehrteste Standort, München, liegt in dieser Liste nur auf Rang 66. Hamburg, Stuttgart und Frankfurt am Main belegen die Plätze 71 bis 73. Von den Metropolen schaffen es lediglich Düsseldorf und Köln unter die ersten 20.

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insgesamt 66 Beiträge
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1. Draghi und seiner Euro-Rettungspolitik sei Dank!
MtSchiara 05.03.2015
Wieso haben eigentlich diese Preissteigerungen so wenig Einfluß auf die Berechnung der offiziellen Inflationsrate?
2. Um Gottes Willen
hauptsachemalwassagen 05.03.2015
niemals Immobilien in B oder C Städten kaufen. Fulda ist für Investoren völlig uninteressant, Wolfsburg liegt im Niemandsland und Bonn ist nach dem Umzug nach Berlin völlig uninteressant geworden! Ein Immobilienkauf in diesen Städten ist mit hohem Verlustrisiko behaftet. Kaufen Sie nur in den Städten die als angeblich zu teuer genannt wurde, der Sicherheitsfaktor ist um ein vielfaches höher..........die Empfehlung in zweit und drittklassige Standorte zu investieren hatten wir doch nach der Maueröffnung, was daraus wurde dürfte hinreichend bekannt sein !
3. Investoren? Spekulanten?
sternreiter 05.03.2015
Beim Immobilieninvestor, der keinen persönlichen Bezug zum Ort des Anwesens hat, also völlig ortsungebunden nach Schnäppchen sucht, die hohe Renditen versprechen, sind die Grenzen zum Spekulanten fließend. Und warum ist das überhaupt eine Titelgeschichte?
4. Und wo ist sie nun...
kernbohrer 05.03.2015
... die angekündigte Grafik. Warum wurde die nicht verlikt?
5. Experten!
re432ls 05.03.2015
Schon wieder Experten. In Wolfsburg (Wolfburg?) ist "das BIP pro Kopf so hoch wie in keiner anderen untersuchten Stadt". Und die nicht untersuchten Städte liegen darunter, darüber, daneben? Und "Gera lassen sich weit höhere Renditen erzielen, die Investments sind dort aber auch mit einem deutlich größeren Risiko behaftet.". Endlich hat mal ein Experte den Zusammenhang zwischen Rendite und Risiko entdeckt. Jetzt blicke ich endlich durch.
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