Immobilienindex So teuer ist Wohnen in Ihrem Viertel

Die Preise für Immobilien steigen schneller als die Gehälter. Laut einer Studie geht in deutschen Städten bis zur Hälfte des Einkommens fürs Wohnen drauf. Interaktive Karten zeigen, wo es wie teuer ist.

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Die Wohnungsknappheit in deutschen Ballungsräumen ist allgemein bekannt, die Städte haben eine Mietpreisbremse und mehr oder weniger ambitionierte Neubauprogramme aufgelegt. Genützt hat beides bisher wenig. Die Preise steigen weiter, einige sprechen bereits von einer Blasenbildung. Wo also kann man sich das Wohnen noch leisten? Und wie teuer sind Mieten und Immobilienkaufpreise im Verhältnis zu den Einkommen vor Ort?

Das Internetportal Immobilienscout24 hat seine Wohnungsinserate auf diese Frage hin ausgewertet. Die Ergebnisse des sogenannten Erschwinglichkeitsindex EIMX, der SPIEGEL ONLINE exklusiv vorliegt, sind dramatisch.

Der Vergleich mit Daten aus dem Jahr 2012 zeigt, dass die Haushalte für ihre Wohnkosten vor allem in den Ballungsräumen einen immer größeren Teil des Einkommens aufwenden müssen - Entlastung gibt es nur in wenigen Landkreisen.

"Der Erschwinglichkeitsindex zeigt, dass sich in fast allen Metropolen der Wohnkostenanteil im Vergleich zu 2012 deutlich erhöht hat", sagt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. "Wer urban leben möchte, muss bis zu 30 Prozent seines Einkommens für das Wohnen aufbringen."

Generell zeigt sich bei den Wohnkosten in Deutschland ein deutliches Süd-Nord-Gefälle, neuerdings steigen die Preise aber auch in mittelgroßen Städten wie Braunschweig, Kassel oder Mannheim.

Vor allem die Kaufpreise für Immobilien legen immer schneller zu. Angesichts der hohen Mieten und günstigen Zinsen steigt die Nachfrage - und weil Immobilienkäufer immer höhere Kredite aufnehmen, erhöht sich gerade in den Großstädten die Verschuldungsdauer. In Stuttgart, Hamburg oder Frankfurt am Main verschulden sich Käufer mit rund 80 Netto-Monatseinkommen, in München sind es sogar 90.

Die Daten zeigen auch, dass Großstädter mit ihren verhältnismäßig hohen Gehältern nicht besser dastehen als Geringverdiener auf dem Land. In München hat ein durchschnittlicher Haushalt jährlich fast 51.000 Euro zur Verfügung, in Hamburg 44.000 Euro - in Bremerhaven oder Chemnitz sind es nur rund 35.000 Euro. Hamburger müssen aber fast ein Viertel ihres Haushaltseinkommens für das Wohnen aufwenden, Münchner in der Innenstadt mehr als 38 Prozent; während Bremerhavener und Chemnitzer mit gut 13 Prozent nur die Hälfte zahlen.

In den Metropolen bleiben Gutverdiener daher zunehmend unter ihresgleichen: "Normalverdiener können sich beispielsweise den Innenstadtbereich von München kaum mehr leisten", sagt Hebecker.

Ähnlich sehe es in Hamburg aus: "In Hamburg wird zwar viel gebaut, aber der große Bedarf wird nicht gedeckt. Das bleibt nicht ohne Effekt auf die Mieten, die mit bis zu 14 Euro pro Quadratmeter zu den höchsten in Deutschland gehören."

Berlin ist mit einem Wohnkostenanteil von knapp 22 Prozent und einer Durchschnittsmiete von acht Euro pro Quadratmeter zwar vergleichsweise günstig, zu Platz zehn der teuersten deutschen Städte reicht es trotzdem.

Wie sehr die Wohnkosten die Haushaltskasse belasten, wird deutlich, wenn man die Nebenkosten in die Rechnung aufnimmt. Immobilienscout24 kalkuliert für Betriebskosten, Heizung und Strom bis zu 15 Prozent des Nettoeinkommens. In den begehrten Stadtteilen Hamburgs oder Münchens wird für die Unterkunft so insgesamt schon mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Nettoeinkommens fällig.

Der Vergleich von Wohnkosten und Haushaltseinkommen zeigt, dass die hohen Gehälter von wirtschaftlich starken Städten und Regionen schnell von der Miete aufgefressen werden. Allerdings wird das Verhältnis auch von den Einwohnern einer Stadt geprägt: So liegt Freiburg im Breisgau mit einem Wohnkostenanteil von 30 Prozent an der Spitze der teuersten deutschen Orte. In der Unistadt leben aber auch überdurchschnittlich viele Studenten mit niedriger Kaufkraft - dementsprechend hoch ist der Anteil ihres Einkommens, den sie für das Wohnen ausgeben müssen.

Die Entwicklung ist seit der ersten Erhebung des EIMX im Jahr 2013 eindeutig: Die Wohnkosten steigen schneller als die Einkommen. In den zehn teuersten Städten gilt mittlerweile die Mietpreisbremse - ob sie wirkt, ist umstritten. Die nächste Auswertung wird es zeigen.

Die teuersten deutschen Städte
1. Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 27,7
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 30,0
Miete/qm (Euro): 10,26
Kaufpreis/qm (Euro): 3178
Kaufkraft (Euro): 35.683

Quelle: Immobilienscout24

2. München (Bayern)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 25,2
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 28,3
Miete/qm (Euro): 13,57
Kaufpreis/qm (Euro): 4609
Kaufkraft (Euro): 50.906

Quelle: Immobilienscout24

3. Regensburg (Bayern)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 21,4
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 24,3
Miete/qm (Euro): 8,57
Kaufpreis/qm (Euro): 2916
Kaufkraft (Euro): 37.632

Quelle: Immobilienscout24

4. Würzburg (Bayern)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 19,8
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 23,8
Miete/qm (Euro): 8,48
Kaufpreis/qm (Euro): 2403
Kaufkraft (Euro): 35.830

Quelle: Immobilienscout24

5. Frankfurt am Main (Hessen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 22,7
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 23,0
Miete/qm (Euro): 10,85
Kaufpreis/qm (Euro): 3024
Kaufkraft (Euro): 46.880

Quelle: Immobilienscout24

6. Heidelberg (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 23,3
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 22,7
Miete/qm (Euro): 9,69
Kaufpreis/qm (Euro): 2674
Kaufkraft (Euro): 42.664

Quelle: Immobilienscout24

7. Hamburg (Hamburg)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 21,3
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 22,6
Miete/qm (Euro): 9,57
Kaufpreis/qm (Euro): 2973
Kaufkraft (Euro): 43.552

Quelle: Immobilienscout24

8. Stuttgart (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 19,9
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 22,5
Miete/qm (Euro): 10,45
Kaufpreis/qm (Euro): 3029
Kaufkraft (Euro): 47.636

Quelle: Immobilienscout24

9. Trier (Rheinland-Pfalz )
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 20,8
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 22,4
Miete/qm (Euro): 7,93
Kaufpreis/qm (Euro): 1933
Kaufkraft (Euro): 34.154

Quelle: Immobilienscout24

10. Berlin (Berlin)
Rosenheim (Bayern)
Karlsruhe (Baden-Württemberg)
Berlin (Berlin)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 19,8
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 21,9
Miete/qm (Euro): 8,02
Kaufpreis/qm (Euro): 2224
Kaufkraft (Euro): 36.048

Rosenheim (Bayern)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 18,2
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 21,9
Miete/qm (Euro): 8,85
Kaufpreis/qm (Euro): 2911
Kaufkraft (Euro): 43.467

Karlsruhe (Baden-Württemberg)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 20,0
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 21,9
Miete/qm (Euro): 9,05
Kaufpreis/qm (Euro): 2402
Kaufkraft (Euro): 41.003

Quelle: Immobilienscout24

Die günstigsten deutschen Städte
1. Salzgitter (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 10,8
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 10,5
Miete/qm (Euro): 5,31
Kaufpreis/qm (Euro): 858
Kaufkraft (Euro): 40.696

Quelle: Immobilienscout24

2. Pirmasens (Rheinland-Pfalz)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 10,9
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 10,8
Miete/qm (Euro): 5,00
Kaufpreis/qm (Euro): 895
Kaufkraft (Euro): 39.921

Quelle: Immobilienscout24

3. Zweibrücken (Rheinland-Pfalz)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 11,2
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 11,3
Miete/qm (Euro): 5,96
Kaufpreis/qm (Euro): 1012
Kaufkraft (Euro): 43.188

Quelle: Immobilienscout24

4. Plauen (Sachsen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 12,4
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 11,4
Miete/qm (Euro): 4,72
Kaufpreis/qm (Euro): 799
Kaufkraft (Euro): 37.069

Quelle: Immobilienscout24

5. Remscheid (Nordrhein-Westfalen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 11,7
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 11,9
Miete/qm (Euro): 6,15
Kaufpreis/qm (Euro): 1229
Kaufkraft (Euro): 46.419

Quelle: Immobilienscout24

6. Delmenhorst (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 11,1
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 11,9
Miete/qm (Euro): 5,64
Kaufpreis/qm (Euro): 1116
Kaufkraft (Euro): 41.303

Quelle: Immobilienscout24

7. Hamm (Nordrhein-Westfalen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 12,2
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 12,0
Miete/qm (Euro): 5,72
Kaufpreis/qm (Euro): 1170
Kaufkraft (Euro): 42.846

Quelle: Immobilienscout24

8. Hof (Bayern)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 11,8
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 12,1
Miete/qm (Euro): 5,22
Kaufpreis/qm (Euro): 1007
Kaufkraft (Euro): 38.555

Quelle: Immobilienscout24

9. Zwickau (Sachsen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 12,3
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 12,2
Miete/qm (Euro): 5,22
Kaufpreis/qm (Euro): 856
Kaufkraft (Euro): 38.110

Quelle: Immobilienscout24

10. Wilhelmshaven (Niedersachsen)
Wohnkostenanteil 2012 (Prozent): 12,3
Wohnkostenanteil 2015 (Prozent): 12,4
Miete/qm (Euro): 5,43
Kaufpreis/qm (Euro): 915
Kaufkraft (Euro): 38.150

Quelle: Immobilienscout24

Die Methode
Preisindizierung und Referenzwohnung
Um Entwicklungen festzustellen, müssen ähnliche Wohnungsangebote miteinander verglichen oder vergleichbar gemacht werden, das Unternehmen nutzt dazu eine sogenannte hedonische Preisindizierung. Grundlage für die bundesweiten Preisvergleiche ist eine Referenzwohnung: 30 Jahre alt, 3 Zimmer, 80 Quadratmeter, mit mittlerer Ausstattung, Einbauküche, Aufzug, Balkon und Kellerraum in mittlerem Zustand.
Mieten oder Kaufen?
Die auf dem Immobilienportal angebotenen Wohnungen dieser Kategorie werden dann entsprechend verglichen. Die Auswertung unterscheidet nicht in Miet- und Kaufpreise, sondern errechnet aus beiden einen Mittelwert. Bei Mieten gilt die Nettokaltmiete, also ohne Nebenkosten, Heizung und Strom. Bei den Kaufpreisen fließen in die Kalkulation die Kreditkosten ein für einen zehnjährigen Kredit mit 1,9 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung sowie Maklerkosten und Gebühren zum Beispiel für Notar und Grunderwerbsteuer.
Kaufkraft
Für die Berechnung der örtlichen Kaufkraft greift die Untersuchung auf die Daten der Firma Nexiga zurück, die alle Einkommensarten berücksichtigen - auch das sind Durchschnittswerte.
insgesamt 161 Beiträge
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Seite 1
laubblaeser 28.07.2016
1. Köln?
Wäre schön gewesen so eine schicke Grafik wie für München, Berlin und Hamburg auch für Köln zu haben...
leidenfeuer 28.07.2016
2. Die Unterschiede bei den Wohnkosten werden wachsen.
Das Wohnen ist in unterschiedlichen Gegenden Deutschlands sehr verschieden teuer. Dafür gibt es viele sachliche und persönliche Gründe. Es ist unmöglich, diese alle zu erfassen, staatlich zu kompensieren und in annähernd gleiche Wohnkosten umzusetzen.
g.s.hess 28.07.2016
3.
Wo in Frankfurt ? Selbst im wenig hippen Stadtteil Oberrad liegt der Preis bei 3400€
Herr Schäuble 28.07.2016
4.
Nur 23,8% hier? Das wäre ja noch toll. In der Realität müsste ich für die meisten Einzimmerwohnungen 50-70% von meinem Gehalt abgeben.
connaisseur 28.07.2016
5. wenn die miete steuerlich absetzbar wäre...
...wäre die motivation, etwas für bezahlbaren mietraum zu tun, beim gesetzgeber deutlich höher. leider ist das nicht so - aber einen denkanstoß kann man ja mal geben. HTH ;)
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