110 Städte im Vergleich Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Häuser und Wohnungen werden in Deutschland immer teurer. Doch jenseits der Top-Lagen in Berlin oder München können Käufer laut einer Studie noch Schnäppchen machen. Rentieren sich Immobilien in Ihrer Stadt?

imago/ Westend61

Von und (Grafik)


Alles zu teuer? Am deutschen Immobilienmarkt steigen die Preise seit Jahren. Vor allem in den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München war das Wachstum rasant. Wie hoch die Preise dort mittlerweile sind, lässt sich der folgenden Grafik entnehmen: So kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung in München 6666 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten sind es sogar 7904 Euro. In beiden Fällen ist der Anstieg seit 2015 enorm.

Noch fließt das Geld zwar weiter in die Metropolen - im ersten Halbjahr 2017 machten die sieben Top-Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf 60 Prozent des Transaktionsvolumens am Immobilienmarkt aus.

Doch der Blick vieler Investoren richtet sich zunehmend auch auf sogenannte "B-Städte", wo die Preise nicht ganz so stark gestiegen sind und sich entsprechend noch ordentliche Renditen erwirtschaften lassen.

In der Studie "Risiko-Rendite-Ranking 2017" hat der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber untersucht, in welchen von insgesamt 110 deutschen Städten noch Schnäppchen zu machen sind. Dazu haben die Experten anhand zahlreicher Daten aus dem Immobilienmarkt sowohl eine Risiko- als auch eine Renditeeinschätzung für jede Stadt getroffen und dann verglichen, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.

Das Ergebnis: In Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart sind die Risiken eines Immobilieninvestments sehr gering. Allerdings sind dort auch die erzielbaren Renditen mittlerweile deutlich niedriger, weil die Preise so stark gestiegen sind.

Städte wie Osnabrück, Wolfsburg oder Flensburg dagegen sind die Gewinner des Rankings. Sie bieten die besten Gelegenheiten, weil das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite noch stimmt.

Im Schnitt sinken die Renditen tendenziell deutschlandweit. Dr. Lübke & Kelber führt die Studie seit mehreren Jahren durch - und jedes Jahr werden die erzielbaren Renditen geringer. "Wir sehen in bestimmten Lagen immense Preissteigerungen", sagt Geschäftsführer Ulrich Jacke. Die erzielbaren Mieten würden vielerorts nicht mehr so schnell steigen wie die Kaufpreise. "Insbesondere bei Neubauten sind wir inzwischen bei Mieten angelangt, die sich nur noch sehr wenige Menschen leisten können."

Die Untersuchung richtet sich zwar in erster Linie an Immobilieninvestoren, die Wohnungen kaufen und vermieten wollen. Doch auch für Privatleute, die eine Immobilie zur Selbstnutzung suchen, sind die Daten interessant. Denn auch sie sollten sich bei der Höhe des Kaufpreises fragen, ob sich ihr Investment noch lohnt, wenn sie die Wohnung oder das Haus mal vermieten wollen oder müssen - etwa im Falle eines Umzugs in eine andere Stadt.

Das Ranking zeigt: In Städten wie Berlin, aber auch in Wiesbaden oder Tübingen ist das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite mittlerweile nicht mehr attraktiv. Die zu erzielende Eigenkapitalrendite liegt unter dem Wert, den man beim jeweiligen Risiko nach Einschätzung von Dr. Lübke & Kelber eigentlich mindestens erzielen müsste.

In der folgenden Tabelle finden Sie das vollständige Ranking aller 110 untersuchten Städte, getrennt nach Neu- und Bestandsbauten. Sie können die Liste aufsteigend oder absteigend ordnen (klicken Sie dafür auf die Pfeile neben Neubau und Bestand) oder auch Ihre Stadt im Suchfenster eingeben.

Finden Sie Ihre Stadt: Lohnen sich Immobilieninvestitionen hier noch?

Stadt Bestand Neubau
Osnabrück 1,95% 0,83%
Wolfsburg 1,94% 1,37%
Worms 1,94% 0,95%
Braunschweig 1,73% 1,08%
Lüneburg 1,67% 1,06%
Bonn 1,55% 0,47%
Aschaffenburg 1,54% 1,30%
Würzburg 1,49% 1,07%
Flensburg 1,46% 1,23%
Oldenburg 1,44% 0,95%
Erlangen 1,38% 1,17%
Fulda 1,37% 0,55%
Kempten 1,27% 1,11%
Fürth 1,22% 1,27%
Koblenz 1,18% 0,94%
Bamberg 1,14% 0,92%
Dresden 1,13% 1,25%
Ulm 1,07% 0,71%
Marburg 1,06% 0,26%
Kassel 1,04% 0,42%
Erfurt 1,02% 0,43%
Trier 1,02% 0,70%
Augsburg 1,01% 0,73%
Heidelberg 0,93% 0,64%
Lübeck 0,91% 0,22%
Pforzheim 0,91% 0,71%
Landshut 0,90% 0,84%
Passau 0,90% 0,81%
Nürnberg 0,89% 0,91%
Heilbronn 0,87% 0,53%
Kaiserslautern 0,86% 0,51%
Darmstadt 0,82% 0,43%
Göttingen 0,76% 0,73%
Ingolstadt 0,74% 0,85%
Bielefeld 0,73% 0,73%
Saarbrücken 0,70% 0,05%
Weimar 0,69% 0,41%
Kiel 0,68% -0,02%
Rostock 0,67% 0,62%
Bayreuth 0,65% 0,38%
Ludwigsburg 0,63% 0,70%
Hannover 0,61% 0,43%
Leipzig 0,59% 1,19%
Jena 0,55% 0,14%
Rosenheim 0,55% 0,25%
Ludwigshafen 0,54% 0,94%
Potsdam 0,52% 0,24%
Reutlingen 0,51% 0,51%
Karlsruhe 0,50% 0,50%
Bremen 0,50% 0,92%
Bergisch Gladbach 0,50% -0,12%
Freiburg 0,46% 0,02%
Neuss 0,44% 0,15%
Mannheim 0,43% 0,85%
Magdeburg 0,39% 0,50%
Regensburg 0,37% 0,50%
Köln 0,34% -0,25%
Mainz 0,34% 0,40%
Aachen 0,31% 0,09%
Gießen 0,30% 0,31%
Paderborn 0,29% 0,61%
Leverkusen 0,24% -0,05%
Dortmund 0,14% -0,14%
Münster 0,12% 0,26%
Gütersloh 0,11% 0,66%
Landau/Pfalz 0,10% 0,31%
Düsseldorf 0,09% -0,35%
Hamburg 0,07% 0,14%
Stuttgart 0,05% 0,03%
Offenbach 0,00% 0,35%
Frankfurt am Main 0,00% -0,04%
München -0,02% -0,20%
Konstanz -0,05% 0,25%
Tübingen -0,08% 0,10%
Wiesbaden -0,21% -0,18%
Berlin -0,80% -0,80%

Abstand Eigenkapitalrendite zu empfohlener Mindestrendite (in Prozentpunkten) bei Bestandsbauten bzw. Neubau in guten Lagen
Quelle: Dr. Lübke & Kelber

Kaufen oder mieten - was ist wo günstiger?

Aus den Daten in der Studie geht auch hervor, wo sich der Kauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zur Miete lohnt. So haben die Experten errechnet, wie stark ein Immobilienkauf die durchschnittliche Haushaltskasse belastet - und dies mit der Belastung durch Mietausgaben verglichen.

Auch hier wird deutlich: In Städten wie München, Berlin oder Hamburg ist der Immobilienkauf so teuer, dass sich Mieten eher lohnt. In diese Kategorie fallen allerdings auch Städte wie Regensburg, Rosenheim oder Frankfurt an der Oder. Ein Wohnungskauf rechnet sich dagegen laut Studie in Göttingen, Würzburg, Fürth oder Jena besonders. Hier ist das Gefälle zwischen Miet- und Eigentumsbelastung besonders groß.

In der folgenden Tabelle finden sie alle 110 untersuchten Städte, geordnet nach Neu- und Bestandsbauten. Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Miet- und Eigentumsbelastung. Positive Werte bedeuten, dass sich Kaufen eher lohnt. Bei negativen Werten ist Mieten günstiger. Es geht jeweils um eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche. Beim Kauf ist keinerlei Eigenkapital eingerechnet.

Sie können die Liste aufsteigend oder absteigend ordnen (klicken Sie dafür auf die Pfeile neben Neubau und Bestand) oder auch Ihre Stadt im Suchfenster eingeben.

Wo lohnt sich kaufen mehr als mieten?

Stadt Neubau Bestand
Göttingen 13,1% 8,3%
Würzburg 11,8% 7,7%
Jena 10,7% 5,7%
Fürth 10,1% 6,4%
Passau 9,1% 5,1%
Aschaffenburg 8,0% 4,8%
Bayreuth 6,8% 3,1%
Cottbus 2,7% 1,3%
Frankfurt (Oder) 2,5% -3,5%
Siegen 1,3% 1,8%
Delmenhorst 1,1% 2,9%
Dortmund 0,7% 3,4%
Gießen 0,4% 0,9%
Greifswald 0,4% 4,5%
Witten 0,2% 0,8%
Osnabrück 0,1% 1,9%
Mülheim an der Ruhr 0,1% 1,8%
Bielefeld -0,1% 2,4%
Bremen -0,3% 2,6%
Braunschweig -0,4% 0,9%
Neumünster -0,4% 3,7%
Wolfsburg -0,6% 2,9%
Oberhausen -0,6% 2,5%
Bremerhaven -0,7% 3,9%
Landau in der Pfalz -0,8% 0,8%
Gütersloh -0,9% 0,7%
Worms -1,0% 1,8%
Salzgitter -1,1% 3,7%
Hamm -1,1% 2,4%
Moers -1,5% 1,0%
Halle (Saale) -1,5% 2,9%
Offenbach -1,6% 2,7%
Dresden -1,6% 1,3%
Ludwigshafen am Rhein -1,6% 3,8%
Fulda -1,6% 0,8%
Brandenburg -1,7% 0,7%
Gelsenkirchen -1,8% 3,9%
Magdeburg -1,8% 3,5%
Remscheid -1,9% 2,0%
Koblenz -2,0% -0,5%
Duisburg -2,0% 3,6%
Kassel -2,0% 1,4%
Darmstadt -2,1% 1,5%
Mönchengladbach -2,3% 3,1%
Essen -2,4% 3,1%
Herne -2,5% 3,0%
Heilbronn -2,5% 0,8%
Karlsruhe -2,5% -0,9%
Trier -2,5% 1,0%
Dessau-Roßlau -2,6% 4,6%
Wuppertal -2,6% 3,1%
Paderborn -2,6% 1,0%
Chemnitz -2,8% 2,8%
Marburg -2,8% 1,7%
Bergisch Gladbach -2,8% 1,4%
Solingen -2,8% 0,9%
Reutlingen -2,9% 0,0%
Saarbrücken -3,0% 2,6%
Bottrop -3,0% 1,5%
Leverkusen -3,2% 1,0%
Mannheim -3,3% 0,6%
Bochum -3,4% 2,9%
Oldenburg -3,5% 0,6%
Schwerin -3,6% 1,1%
Rostock -3,9% -2,1%
Aachen -3,9% 1,2%
Neuss -4,0% 1,7%
Münster -4,1% 1,3%
Mainz -4,1% 2,3%
Bonn -4,1% 1,8%
Hannover -4,1% 0,9%
Recklinghausen -4,1% 0,9%
Hildesheim -4,2% 2,8%
Krefeld -4,3% 3,2%
Flensburg -4,5% 2,1%
Leipzig -4,5% 1,1%
Kaiserslautern -4,5% 4,1%
Hagen -4,7% 1,5%
Kiel -4,8% 0,6%
Bamberg -5,0% -0,7%
Erlangen -5,1% 0,3%
Ulm -5,2% -1,7%
Lüneburg -5,5% 1,6%
Tübingen -5,6% -1,2%
Köln -5,6% 0,6%
Weimar -5,8% 2,3%
Pforzheim -5,9% 2,0%
Erfurt -6,0% 1,3%
Wiesbaden -6,1% -1,5%
Ingolstadt -6,4% -2,1%
Hamburg -6,5% -3,2%
Ludwigsburg -6,5% 0,0%
Konstanz -6,6% -2,9%
Nürnberg -6,7% 0,7%
Landshut -6,8% -3,2%
Wilhelmshaven -7,1% 3,7%
Gera -7,2% 3,8%
Freiburg i. Br. -7,2% -2,8%
Rosenheim -7,8% -4,1%
Regensburg -7,8% -4,1%
Heidelberg -8,0% 0,7%
Kempten (Allgäu) -8,4% -0,7%
Düsseldorf -8,6% -1,4%
Frankfurt am Main -8,7% -1,3%
Potsdam -8,9% -2,8%
Lübeck -9,6% 0,1%
Stuttgart -10,1% -0,1%
München -10,5% -6,7%
Augsburg -10,6% -0,8%
Berlin -11,0% -4,8%

Differenz zwischen Belastung durch Miete und Immobilienerwerb in Prozentpunkten (bei Bestandsimmobilien bzw. Neubau)
positive Werte: hier ist kaufen günstiger, negative Werte: hier ist mieten günstiger
Quelle: Destatis, empirica, Dr. Lübke & Kelber

Auffällig ist dabei: Wenn es um Bestandswohnungen geht, rentiert sich Kaufen demnach in 87 von 110 Städten eher als Mieten. Bei Neubauten lohnt sich der Kauf dagegen nur in 21 Städten mehr. Geschäftsführer Jacke rät Kaufinteressenten generell zur Vorsicht: "Jeder sollte genau hinsehen, wo er investiert. Wir sehen in einigen Lagen Preise - da wird man schon sehr nachdenklich."



insgesamt 49 Beiträge
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Seite 1
fc2q397 28.09.2017
1. Es ist eigentlich nicht zu teuer....
Im Vergleich zu anderen wohlhabenden Ländern ist Deutschland auch bei den Wohnkosten noch relativ günstig dabei. Gerade auch im ländlichen Raum, wo der Leerstand im Bestand sogar weiterhin leicht zunimmt. Das Problem ist doch die Entwicklung bei Löhnen und Gehältern, die seit ca. 15 Jahren praktisch eingefroren sind und nicht einmal entsprechend der allgemeinen Inflation angepasst wurden. Der Niedriglohnsektor wird immer größer und zeitlich befristete Verträge werden zur Regel. Und warum sollten sich die Immobilienpreise, in Zeiten von Negativzinsen und hoher Nachfrage bei ausländischen Investoren auch unterhalb der allgemeinen Inflation bewegen ? Die Politik hat in den letzten Jahren auch gar nichts produktives unternommen, um diesen Entwicklungen entgegen zu wirken. Im Gegenteil, durch weitere Umweltauflagen wurde die Preistreiberei sogar noch begünstigt. Jetzt bleiben die Großstädte bald nur noch den oberen 10 % vorbehalten, alle Anderen werden derzeit fast systematisch ganz aus den Städten gedrängt. Dann kann man bald auch wieder Stadtmauern errichten und die Zugbrücken hochziehen.
suplesse 28.09.2017
2. Nix geht mehr!
Habe vor gut 25Jahren angefangen Inmobilien zu kaufen. In guten Lagen einer Top gelisteten Großstadt. Das war glaube ich die richtige Entscheidung. Langsam aber sicher fängt es an kleine Erträge zu erzielen. Es war die richtige Entscheidung. Aber wie gesagt vor 10 bis 20 Jahren war sie richtig. Nur jetzt ist es sehr viel schwieriger geworden etwas zu kaufen, was sich wirklich langsfristig rechnet. Mein Risiko vor 25 Jahren war ein Zinzsatz von über 15 %. Das war garnicht lustig. Habe die ersten 5 Jahre extrem draufgelegt. Es sollten sich diejenigen in acht nehmen, die sich jetzt für einen Immobilie hoch verschulden müssen. Ich würd's nicht machen. Gute Wohnungen sind komplett überzogen hoch im Preis.
ctwalt 28.09.2017
3. Lohnen ???
Lohnen würde ja bedeuten, dass der Erwerb von Eigentum immer die bessere Variante gegenüber einer Miete darstellt. In Kiel werden zur Zeit für abgehalfterte 70er Jahre Bungalows mit 120 qm Wohnfläche € 350.000,- aufgerufen, bei 5 Zimmer Wohnungen im EG mit 150qm gern mal € 650.000,-. Das ist alles völlig utopisch und wenn ich mir die Zersiedelung im Norden Kiel ansehe, bei der ein selbst planbarer 150qm Neubau ca. 250.000-350.000,- kostet, führt das doch zu einer totalen Abwertung der Bestandsimmobilien. Die Neubaugebiete bekommen inzwischen eigene Kitas.
spon-facebook-1261351808 28.09.2017
4. Nicht das Hauptproblem!
Gefühlt gibt es jeden Tag einen neuen Artikel explodierenden Mietpreisen. Das ist meines Erachtens aber nicht das Hauptproblem! Die Löhne und Gehälter sind im internationalen Vergleich unterdurchschnittlich. Man schaue nur nach Frankreich, wo gerade die unteren Qualifikationsgruppen wesentlich mehr verdienen...
SINAN_75 28.09.2017
5. "Falsches" Foto Bonn
Eine Bitte: Können Sie beim 6.-platzierten Bonn nicht ein anderes Foto einstellen, anstatt immer wieder das 80er-Jahre-Regierungsviertel in Bad Godesberg? Hier auch noch bei schlechtem Wetter und mit braunem Rhein. Ich war neulich wieder dort und erkenne es auf Ihrem Foto nicht wieder. Bei den anderen Städten zeigen Sie ja auch den Altstadtkern und nicht irgendein Gewerbegebiet außerhalb der Stadt.
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