Immobilien-Schnäppchen Wo sich der Wohnungskauf in Berlin noch lohnt

Berlin gilt als heißester Immobilienmarkt Europas. Nirgendwo sonst in Deutschland sind die Preise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen. Eine neue Studie zeigt, wo sich Investments trotzdem noch rentieren.

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Von und (Grafik)


In Berlin tobt seit Jahren ein Kampf - Investoren aus dem In- und Ausland schlagen sich um das Attraktivste, was die deutsche Hauptstadt zu bieten hat: Wohnungen. Die Kaufpreise haben sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt.

Nachholpotenzial habe die Stadt, sagen die Experten. Denn im Vergleich zu anderen deutschen Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt waren die Preise in der Hauptstadt lange eher günstig - das gilt erst Recht im Vergleich zu anderen Metropolen wie London oder Paris.

Der Trend zu höheren Immobilienpreisen scheint nur logisch: Berlin ist ungeheuer angesagt. Gerade erst hat die Beratungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers Berlin zur attraktivsten europäischen Stadt für Immobilieninvestoren im Jahr 2018 erklärt.

Die Stadt zieht Menschen aus aller Welt an, die Bevölkerungszahl steigt seit Jahren stetig - und alle müssen schließlich irgendwo wohnen. Allerdings, so wenden Kritiker ein, sei die Wirtschaftskraft der Stadt immer noch längst nicht vergleichbar mit anderen Metropolen.

So stellt sich also die Frage, ob der Markt gerade übertreibt - und ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses derzeit überhaupt noch lohnt. Fest steht: Gerade die Kernstadtteile innerhalb des S-Bahn-Rings haben in den vergangenen Jahren so heftige Preissteigerungen erlebt, dass es für den Normalverdiener immer schwieriger wird, dort noch an das gewünschte Eigenheim ranzukommen.

Mit Prenzlauer Berg auf Nummer sicher

Der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber hat sich die insgesamt 96 Stadtteile Berlins genauer angesehen - und für jeden Stadtteil das jeweilige Risiko den möglichen Renditechancen für Immobilieninvestoren gegenübergestellt. Aus diesem Risiko-Rendite-Ranking wird klar: Ob Charlottenburg, Kreuzberg, Friedrichshain oder

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Prenzlauer Berg, Mitte, Charlottenburg: So sieht es in den Stadtteilen aus

Schöneberg - in den Berliner Kernstadtteilen lässt sich mit Immobilieninvestments kein Schnäppchen mehr machen. Wer trotzdem in der Hauptstadt investieren will, sollte auf unbekanntere Ecken ausweichen, die laut der Studie vor allem im Norden und Osten der Stadt liegen.

Die Studie richtet sich dabei vor allem an professionelle Investoren, die die Wohnungen vermieten. Doch auch wer nach einer Immobilie für den Eigenbedarf sucht, kann seine Schlüsse ziehen, wenn es darum geht, die richtige Wohnung im richtigen Stadtteil zu finden.

Um herauszubekommen, wo sich der Kauf lohnt, haben die Immobilienexperten anhand von Daten zur Bevölkerungsentwicklung und den sozioökonomischen Bedingungen sowie zur Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen und der Wohnungsnachfrage für jeden Stadtteil einen standortspezifischen Risikoaufschlag ermittelt. Als sehr sicher gelten demnach zum Beispiel Investments in Stadteilen wie Prenzlauer Berg, Pankow, Französisch Buchholz oder Weißensee im Nordosten der Stadt.

Als weniger sicher schätzen die Experten anhand ihrer Daten dagegen Investments in Stadtteilen wie Wannsee, Tempelhof, Schöneberg, Zehlendorf oder Grunewald ein, von denen auffällig viele im Südwesten Berlins liegen. Hintergrund ist, dass die Preise dort schon vor dem jüngsten Immobilienboom eher hoch waren und die Experten weder bei den Mieten noch bei den Kaufpreisen noch große Steigerungspotentiale sehen.

Die folgende Grafik zeigt die Durchschnittsmieten im ersten Quartal 2017 nach Daten des Portals Immobilienscout24.de. Am teuersten ist demnach immer noch der Stadtteil Grunewald mit 11,73 Euro pro Quadratmeter für Bestandsbauten. Aber die Zentrumsstadtteile Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg sind mittlerweile dicht dran. Durch Klicken können Sie zwischen Bestand und Neubauten hin und her wechseln.

Das kostet die Miete in Berlin

Ähnlich sieht es bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus. In der Grafik wird deutlich wie sehr die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen fünf Jahren angezogen haben. Im Stadtteil Neukölln etwa haben sie sich in etwa verdoppelt. Im ohnehin teuren Grunewald ging es dagegen "nur" um 52 Prozent nach oben.

Eigentum wird immer teurer

Um die besten Schnäppchen-Standorte zu ermitteln, haben die Experten von Dr. Lübke & Kelber die angenommenen Risikozuschläge ins Verhältnis zu den erzielbaren Renditen in den jeweiligen Stadtteilen gesetzt. Dort, wo der Abstand zwischen der (je nach Risikoaufschlag) empfohlenen Mindestrendite und der erzielbaren Eigenkapitalrendite am größten ist, sehen die Experten das größte Potenzial - bei den sogenannten Hidden Champions unter den Stadtteilen. Auf der Karte können Sie die Ansicht zwischen Bestands- und Neubauten wechseln.

Wo sich Immobilieninvestitionen in Berlin noch lohnen

Ganz vorne liegt dabei sowohl bei Bestands- wie auch bei Neubauten der Stadtteil Alt-Treptow im Bezirk Treptow-Köpenick. Dahinter folgen weitere Stadtteile im Norden und Osten Berlins. Auffällig: Das Märkische Viertel im Bezirk Reinickendorf, vom Rapper Sido zwecks größerer Streetcredibility einst zum besonders harten Gangsterpflaster erklärt, ist ganz vorne mit dabei.

Deutlich weniger lohnend sind laut Studie dagegen die eher noblen Stadtteile im Südwesten wie Zehlendorf, Dahlem oder Grunewald, aber auch klassische Kernstadtteile wie Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Schöneberg oder auch Kreuzberg. Selbst in Mitte liegt die erzielbare Rendite leicht unter der von den Experten empfohlenen Mindestrendite. Die Kaufpreise sind inzwischen schlicht zu hoch.

Es gebe in einigen Stadtteilen "Tendenzen zu einer erhöhten Preisstruktur, die zu einer nicht mehr adäquaten Risiko-Rendite-Relation führen", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. "Das betrifft vor allem Stadtteile im Süden, wie Wannsee und Zehlendorf, aber auch innere Lagen wie Friedrichshain." Trotz gesunkener Renditepotenziale sei Berlin für Wohninvestments aber weiter interessant.

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spon-facebook-1261351808 03.11.2017
1. Es rechnet sich!
Berlin boomt. Ich habe vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung in Berlin-Mitte gekauft. Der Wert hat sich mittlerweile verdoppelt.
frankie2017 03.11.2017
2. Schlimme Entwicklung
Seit vielen Jahren habe ich eine Mietwohnung in Charlottenburg. Die Miete steigt und steigt, mein Lohn aber nicht. Jetzt geht es noch mit Ach und Krach. Wenn ich in Rente gehe muss ich spätestens raus.
spmc-12355639674612 03.11.2017
3. Attraktivste europäische Stadt 2018!
Berlin soll also die "attraktivste europäische Stadt für Immobilieninvestoren im Jahr 2018" sein, sagt PriceWaterhouseCoopers. Wo weilten deren Analysten eigentlich in den letzten 5 Jahren? Ich habe mich vor einigen Jahren in Reinickendorf und Spandau am - damals noch sehr attraktiven - Markt bedient und kann die Attraktivität im Jahr 2018 nach den schier unglaublichen Preissteigerungen in den letzten 3-4 Jahren (teilweise +200%) kaum nachvollziehen. Das hieße ja, dass es auch 2018 und möglicherweise 2019 und 2020 preislich weiter mit 10-15% jährlich nach oben geht. Gut, mir soll's recht sein, aber solche Tipps kommen reichlich spät.
andneu 03.11.2017
4. Je mehr Menschen sich diese Mieten nicht mehr leisten können, ...
.... desto weniger Menschen interessieren sich für die Luxusprobleme von Investoren.
der Bulle 03.11.2017
5. Für den
„Privat“ Investor lohnt sich das ganze nur dann, wenn er, nachdem er Kasse gemacht hat, 10 Jahre muss er die Immobilie ja aus steuerlichen Gründen halten, keine andere Immobilie im gleichen Segment erwerben möchte. Die Preise steigen dort auch..... Möglicherweise ein Nullsummen Spiel.
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