Immobilienfonds in der Krise: Muss ich jetzt Angst um mein Geld haben?

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Die Nachricht schlug ein wie eine Bombe: Morgan Stanley hat Ende Oktober seinen offenen Immobilienfonds P2 Value dicht gemacht. Es war bereits der dritte derartige Fall in der Branche - zuvor kündigten bereits der Degi Europa von Aberdeen und der US-Grundinvest von KanAm ihre Auflösung an.

Doch nicht allen offenen Immobilienfonds geht es schlecht. Das legt eine Untersuchung der Zeitschrift "Finanztest" nahe. Demnach stehen einige Fonds sogar sehr gut da. Die drei besten im Test sind der grundbesitz europa von der Deutschen Bank mit einer "Finanztest"-Bewertung von 77,4 Punkten (Stand 31. August 2010), der Deka-Immobilien Global (75,0 Punkte) und der Fonds hausinvest Europa (jetzt: hausinvest; 73,4 Punkte). Sie sind damit deutlich besser als der Markt. Zum Vergleich: Der jetzt zur Auflösung kommende Fonds Degi Europa weist eine "Finanztest"-Bewertung von nur 13,1 Punkten auf.

Die Punktzahl allein sagt aber noch nicht alles aus, erläutern die Tester. Darüber hinaus sollten Anleger bei der Qualitätsprüfung der Fonds auch auf die Leerstandsquote und die auslaufenden Mietverträge achten. Je geringer die Leerstandsquote, desto besser. Bei den Mietverträgen kommt es darauf an, dass sie möglichst gleichmäßig auslaufen. Muss das Fondsmanagement in einem womöglich schwierigen Jahr eine Vielzahl von Mietverträgen neu aushandeln, ist das schlecht.

Sieben von 21 offenen Fonds sind derzeit geschlossen

Von den 21 Fonds, die "Finanztest" untersucht hat, sind zurzeit sieben geschlossen. Das heißt, sie nehmen keine Anteile mehr zurück. Generell dürfen offene Immobilienfonds für insgesamt zwei Jahre schließen, ehe sich für sie die Schicksalsfrage stellt - "öffnen oder abwickeln?" Die sieben geschlossenen Fonds aus der "Finanztest"-Untersuchung sind gegenwärtig alle noch in ihrem ersten Schließungsjahr, sie können die Schließungszeit also noch einmal um ein Jahr verlängern.

Bei den drei Fonds Degi Europa, US-Grundinvest und P2 Value hingegen ist alles zu spät: Sie hatten nicht genügend flüssige Mittel, um wieder öffnen zu können. Deshalb haben die Gesellschaften die Verwaltung der Fonds gekündigt. Die Immobilien werden verkauft und das Geld nach und nach an die Anleger ausgezahlt.

Wenn es besser läuft, funktioniert ein offener Immobilienfonds eigentlich nach einem einfachen Prinzip: Anleger, die Anteile an geschlossenen Fonds besitzen, können diese an der Börse verkaufen - sofern sie einen Käufer finden. Grundsätzlich gilt dies auch für Anleger, die Anteile der drei Krisenfonds besitzen, die jetzt aufgelöst werden. Allerdings sollten die Sparer einen Verkauf über die Börse nur dann in Erwägung ziehen, wenn sie das Geld dringend benötigen. Grund: Die Preisabschläge sind hoch.

Nur als Beimischung geeignet

Auch die beiden derzeit geschlossenen Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal, die im Test gut abgeschnitten haben, werden zurzeit mit großen Abschlägen gehandelt. Zum Zeitpunkt des Tests betrugen deren Abschläge im Schnitt 7,5 Prozent, mit Stand 29. Oktober 2010 belaufen sich die Abschläge nun schon auf 19 Prozent (CS Euroreal) beziehungsweise 21 Prozent (SEB Immoinvest). Für Anleger, die auf Schnäppchenjagd gehen wollen, haben sich somit die Gewinnchancen erhöht - die Risiken aber auch, das sollte man nie außer Acht lassen.

Fazit: Aus Sicht von "Finanztest" können offene Immobilienfonds immer noch ein lohnendes Investment sein. Allerdings muss Anlegern klar sein, dass sie in eine einzelne Branche investieren, nämlich die Immobilienbranche. Die Risiken sind also größer als bei einem Basisinvestment. Deshalb sollte niemand diese Fonds als sichere Grundlage für sein Depot einsetzen. Offene Immobilienfonds sind nur zur Beimischung geeignet.

Gerade jetzt in der Krise trennt sich die Spreu vom Weizen. "Finanztest" rät dazu, auf die Qualität zu achten und Fonds, die am Tabellenende dümpeln, eher zu verkaufen.

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Die krisengeschüttelten offenen Immobilienfonds bekommen ein neues Fundament. Großinvestoren können die bei Privatanlegern beliebten Produkte künftig nicht mehr so leicht als Tagesgeldersatz missbrauchen.

Im Test: 21 offene Immobilienfonds - die Ergebnisse unterscheiden sich enorm. Dazu bringt Finanztest Tipps und zeigt Fluchtwege auf.

Alle Testergebnisse im Überblick

Tipps

Mischung fürs Depot. Offene Immobilienfonds sind ein Brancheninvestment und als solches nur zur Beimischung geeignet. Legen Sie nie Ihr ganzes Vermögen darin an. Betrachten Sie die Fonds nicht als ein sichere Basisanlage. Ihre Renditen lagen in den vergangenen Jahren meist zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr. Die zwischenzeitlichen Verluste der meisten Fonds lagen unter 2 Prozent, es gibt aber Ausreißer. Für Fonds, die zurzeit geschlossen sind, betragen die Abschläge bis zu 40 Prozent.

Fonds zur Auswahl. Achten Sie bei der Auswahl Ihres Fonds auf eine hohe Finanztest-Bewertungszahl. Am besten schneidet derzeit der grundbesitz europa der Deutschen Bank ab. Weitere Hinweise auf eine gute Qualität geben eine geringe Leerstandsquote – hier schneidet der zweitplatzierte Deka-ImmobilienGlobal gut ab – und möglichst gleichmäßig nacheinander endende Mietverträge, wie sie der Dritte unseres Tests, der hausInvest Europa, aufweist. Meiden Sie Fonds, die in im Test schlecht abschneiden. Sie werden aller Wahrscheinlichkeit nach schlecht bleiben oder sogar vom Markt verschwinden.

Kauf trotz Schließung. Sie können auch Fonds kaufen, die zurzeit keine Anteile zurücknehmen. Achten Sie hier besonders auf die Qualität. Infrage kommen etwa der SEB ImmoInvest und der CS Euroreal von Crédit Suisse. Bedenken Sie jedoch, dass die Fonds womöglich Immobilien unter Wert verkaufen müssen, um sich flüssige Mittel zu beschaffen, dann verlieren Sie Geld.

Verkauf mit Verlust. Haben Sie Anteile an einem Fonds mit einer Bewertung unter 50 Punkten, erwägen Sie einen Verkauf – selbst wenn der Fonds geschlossen ist und Sie an der Börse hohe Abschläge hinnehmen müssen. Es könnte sein, dass die Verluste noch höher werden.