Immobilienkauf: Vergesst die Niedrigzinsen!

Von Christian Kirchner

Die Zinsen sind historisch niedrig, der Häuserkauf attraktiv wie nie. Doch bei der Frage "Kaufen oder mieten?" ist die künftige Entwicklung der Immobilienpreise der entscheidende Faktor - nicht der Zins. Das sollte Käufer nachdenklich stimmen.

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Häuser in Frankfurt: Am besten große Vorsicht walten lassen

Über kaum ein Thema lässt sich so gut streiten wie über die Immobilienpreise deutscher Großstädte: Während Käufer, Makler und Banken gerne mit dem niedrigen Zinsniveau und dem Trend zur Stadt argumentieren, wittern Pessimisten eine Blase. Wenn Preisanstiege von neuen Eigentumswohnungen in Hamburg, Berlin und München von bis zu 50 Prozent seit 2008 keine Übertreibung sind - was denn dann? Und muss der Käufer das, was er an Zins spart, nicht über höhere Kaufpreise draufzahlen?

Wer hat nun recht?

Das Zinsniveau hat jedenfalls, anders als man intuitiv vermuten könnte, langfristig einen nur geringen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise, dazu später mehr.

Ein Praxistest

Und auch ein kleiner Praxistest zeigt, dass das Zinsniveau und die zuletzt leicht gestiegenen Hypothekenzinsen keine Hektik verursachen sollten: Eine Doppelverdiener-Familie wohnt in Berlin, zahlt dort 1000 Euro Miete im Monat und erwägt den Kauf einer Eigentumswohnung - weil Platz her muss, aber natürlich auch, weil die Familie wie heute üblich keine Idee hat, wohin mit dem Ersparten. 400.000 Euro wird die Wohnung kosten, was aber machbar ist, da die Familie ein Viertel Eigenkapital mitbringt und für Zins und Tilgung durchaus 1700 Euro im Monat aufwenden könnte, um den Traum von Eigentum und Vergrößerung zu realisieren.

Gehen wir nun stets von folgenden Modellannahmen aus (die natürlich diskutabel sind): Die Kaufnebenkosten betragen zehn Prozent, das Eigenkapital ein Viertel, die erwarteten künftigen Miet- und Wertsteigerungen liegen bei nominal zwei Prozent pro Jahr, die Instandhaltungskosten bei einem Prozent pro Jahr, und mit einer alternativen Geldanlage ließen sich nominal drei Prozent vor Steuern verdienen.

Im Sommer 2008 hätte die Wohnung angesichts 32 Prozent Preissteigerung in Berlin nur rund 300.000 Euro gekostet. Und wäre natürlich ex post ein Bombengeschäft gewesen, aber lassen wir diese Entwicklung in der Modellrechnung außen vor. Die Hypothekenzinsen lagen für 20-jährige Zinsbindung aber damals bei effektiv 5,3 Prozent. Heute kostet die Wohnung zwar 400.000 Euro, aber der Zins liegt bei nur 3,1 Prozent.

Bei diesen Annahmen und einer Rate von je rund 1700 Euro inklusive Tilgung dauert es in beiden Fällen gut zehn Jahre, ehe sich das Gesamtvermögen des Käufers vor das des Mieters schiebt. In beiden Fällen wäre der Kredit kurz nach Ende der Zinsbindungsfrist - nämlich nach 21 beziehungsweise 24 Jahren - abbezahlt. In beiden Fällen hätte der Käufer nach 30 Jahren gegenüber dem Mieter einen wirtschaftlichen Vorteil von rund 230.000 Euro - trotz völlig unterschiedlicher Voraussetzungen.

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Emotionale Rendite

Nun gilt natürlich auch für diese Rechnung, dass die emotionale Rendite eines Eigenheims auch zählt, dass es auf dem Land ganz anders aussieht als in den Städten - und man sich die Zahlen so dengeln kann, bis sie zur eigenen These zur Frage "Kaufen oder mieten?" passen und kognitive Dissonanzen ausschalten: die der Käufer, zum falschen Zeitpunkt gekauft zu haben, was sie sich gerne damit schönreden, überhaupt keine Renditeerwartungen zu haben. Überzeugte Mieter beschleicht wiederum die klammheimliche Angst, einen guten Kaufzeitpunkt verpasst zu haben, was sie freilich nie zugeben würden und daher fortwährend Blasen diagnostizieren.

Die gute Nachricht für Käufer: Mieter müssen die Statistik schon stark quälen, wollen sie aus dem Vergleich mit dem Käufer als Sieger hervorgehen. In den genannten Beispielrechnungen hat der Käufer nach 35 Jahren selbst dann die Nase vorne, wenn er eine Immobilie zu Preisen aus dem Jahr 2013 und mit Zinsen aus dem Jahr 2008 kauft und bei seinem Budget nur mit einem Prozent tilgen kann. Damit der Mieter unter den genannten Variablen konkurrenzfähig mit dem Käufer ist, muss er mit seiner alternativen Kapitalanlage auf sein Eigenkapital schon fünf Prozent vor Steuern verdienen - ein ambitioniertes Anlagemanöver.

Die schlechte Nachricht für Käufer ist: Die Bedeutung der Zinsen wird in den "Kaufen oder mieten"-Rechnungen oft überschätzt, was auch an der Irreführung von Maklern und Banken liegt, es gelte, jetzt ein rekordniedriges Zinsniveau unbedingt zu nutzen. Hingegen wird die Bedeutung der künftigen Entwicklung von Mieten und Immobilienwerten unterschätzt. Klettern etwa die Mieten und Immobilienpreise in beiden Rechenbeispielen nicht um zwei, sondern nur um jeweils ein Prozent pro Jahr, bricht der Vorteil des Käufers gegenüber dem Mieter auf 30-Jahres-Sicht zusammen. Umgekehrt: Klettern Preise wie Mieten statt um zwei um drei Prozent pro Jahr - und das wäre historisch betrachtet auch nicht ungewöhnlich - katapultiert dies den Vorteil des Käufers gegenüber dem Mieter nach 30 Jahren auf mehr als eine halbe Million Euro.

Nun hat niemand eine Glaskugel, in der er sehen könnte, wie sich Immobilienpreise künftig entwickeln werden. Gut erforscht sind jedoch ihre Determinanten über viele Jahrzehnte und Länder hinweg - und hier spielen die Realzinsen eine geringere Rolle, als man meinen könnte, wie etwa das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in einer lesenswerten Studie aus dem Jahr 2008 herausfand: Viel wichtiger sind:

  • die Entwicklung des realen Einkommens,
  • der Urbanisierungsgrad
  • sowie die demografische Entwicklung.

Deutsche Immobilien mögen tatsächlich noch gemessen an den Löhnen und Gehältern erschwinglich sein. Allerdings ist die demografische Entwicklung absehbar schlecht, der Urbanisierungsgrad bereits hoch und das Wachstum der Stadtbevölkerung im internationalen Vergleich in Deutschland trotz anderslautendem Maklergequassel mit 0,1 Prozent pro Jahr in den kommenden Jahren so schwach wie in keinem anderen west- und mitteleuropäischen Flächenstaat - und laut Uno-Prognosen ab 2035 negativ.

Vorhersagen über die künftige Entwicklung des wichtigsten Treibers von Immobilienpreisen - dem realen Pro-Kopf-Einkommen - sind zwar auch Kaffeesatzleserei. In jedem Fall aber hinkt die Rechnung vieler Käufer, sich mit einem Immobilienerwerb sinnvoll vor einem Zusammenbruch des Euro, einer globalen Rezession oder einer ausufernden Inflation zu schützen. In allen drei Fällen dürften nicht nur das reale Pro-Kopf-Einkommen, sondern in der Folge auch die realen Immobilienpreise unter Druck geraten. Bei der angenommenen Wertentwicklung große Vorsicht walten zu lassen, ist daher vermutlich ein einfacher, aber lohnenswerter Schritt für potentielle Käufer.

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insgesamt 222 Beiträge
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1. Ein entscheidender Aspekt,
verissimus 27.07.2013
bleibt bei dieser Gegenüberstellung unerwähnt: der Mieter kann sehr schnell auf ein sich veränderndes Wohnumfeld und auf eine sich abzeichnende Veränderung der eigenen Wohnbedürfnisse reagieren. Sollte sich z.B. die Nachbarschaft negativ verändern, kann der Mieter binnen dreier Monate nach Kündigung den Standort wechseln; dem Eigentümer wird das nicht so schnell gelingen, es sei denn, er kann sich erhebliche Kosten bzw. Verluste erlauben. In der BRD ist kein Verlass auf effektiven Schutz vor Belästigungen und schon deshalb ist der Eigentumserwerb mit erheblich höheren (schwer kalkulierbaren) Risiken verbunden. Wer gleichwohl Immobilieneigentum zur Vermögensbildung erwerben möchte, sollte dieses dann zur Fremdnutzung vermieten und selbst weiter als Mieter wohnen.
2. Risikospiel
Politikum 27.07.2013
Bei der Beurteilung der ganzen Sache werden nach meiner Meinung zwei Umstände missachtet. Erstens, auch wenn ein paar Städte momentan auf dem Papier magische Anlagegewinne versprechen, so gilt das nicht für den ganzen Rest der Republik. Also können nur ein paar Anlageprofis da etwas machen, aber sicher nicht der ganze Rest der deutschlandweiten Kleinanleger, die für sich selber eine spezifische Wohnung suchen. Zweitens ist das meiner Meinung nach in der Tat eine Blase. Schon jetzt heulen ganze Einkommensgruppen auf, dass sie ihre Wohnungen noch mehr bezahlen können. Wohnraum der in einem Jahr 30% Wertsteigerung erfährt, wird aber zunehmend nur noch von einer Minderheit bezahlt werden können. Wenn das Interesse an der Top sanierten Altbauwohnug im Herzen Berlins jedoch irgendwann erlischt, ist der ganze Wertgewinn zum Teufel. Es kommt also darauf an, dass man kurzzeitig kauft, auf Optik und Luxus saniert, und das Gänze dann schnell wieder abstößt. Die kleine Familie mit 100.000 Euro zuviel auf dem Konto, kann da sehr schnell auf Sand bauen. Wenn der überhitzte Großstadthype verflogen ist, und das momentan als spießig-öde angesehene Häuschen im Grünen wieder für die gestressten Doppelverdiener attraktiv wird, könnte das übel ausgehen mit der Rechnung. Ganz zu schweigen von Schrottimmobilien, die einem untergejubelt werden können.
3. Unberücksichtigt: Laufende Kosten - Instandhaltung?
moerre 27.07.2013
Mieter zahlen die Miete und Schluss. Inder Rechnung für Käufer vermisse ich Rückstellungen für laufende Kosten. Handwerker (und Material) sind ja nicht gerade billig zu haben - von Pfusch und dem Ärger damit mal ganz abgesehen. Irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass Zinsen und Tilgung für den Kredit zum Immobilienkauf so viel größer sind, dass man Instandhaltungskosten mal einfach so aus dieser Rechnung rauslassen kann?
4. noch ein wichtiger Faktor
backfeed1 27.07.2013
Zitat von sysopDPADie Zinsen sind historisch niedrig, der Häuserkauf attraktiv wie nie. Doch bei der Frage "Kaufen oder Mieten?" ist die künftige Entwicklung der Immobilienpreise der entscheidende Faktor - nicht der Zins. Das sollte Käufer nachdenklich stimmen. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/immobilienkauf-niedrigzinsen-und-kaufpreis-a-913136.html
Es gibt noch einen weiteren Faktor: Wenn ich zur Miete wohne, kann ich mit Eigenbedarf gekündigt werden. Wer das schon mal miterlebt hat, hat sich überlegt, wieviel ihm das in Geld Wert ist. Mir ist das soviel wert, daß ich nie weider zur Miete wohnen werde - egal was die Zinsen und die "Wertentwicklung" sagen.
5.
saarpirat 27.07.2013
Zitat von moerreMieter zahlen die Miete und Schluss. Inder Rechnung für Käufer vermisse ich Rückstellungen für laufende Kosten. Handwerker (und Material) sind ja nicht gerade billig zu haben - von Pfusch und dem Ärger damit mal ganz abgesehen. Irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass Zinsen und Tilgung für den Kredit zum Immobilienkauf so viel größer sind, dass man Instandhaltungskosten mal einfach so aus dieser Rechnung rauslassen kann?
Instandhaltungskosten sind ein wichtiger Punkt! Aber nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Immerhin kann eine energetische Sanierung jährlich mit 11 % auf die Mieter umgeschlagen werden. Da kann die Mietwohnung schnell ein paar Hunderter teurer werden.
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Zum Autor
  • Maxim Sergienko
    Christian Kirchner, Jahrgang 1975; Studium der Politologie und Germanistik an der Uni Mannheim, anschließend Volontariat an der Georg-von-Holtzbrinck-Schule für Wirtschaftsjournalisten. Von 2003 bis 2008 Finanzredakteur beim "Handelsblatt" und Geschäftsführender Redakteur von "New Investor" in Düsseldorf, von 2008 bis 2010 leitender Redakteur und von 2011 bis 2013 stellvertretender Ressortleiter Finanzen der Gruner+Jahr-Wirtschaftsmedien in Frankfurt am Main.

    In seiner Kolumne "Anlegemanöver" hinterfragt Kirchner für SPIEGEL ONLINE die typischen Anlagefloskeln und nimmt neue Produkte und Kampagnen der Finanzdienstleister unter die Lupe.

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