Immobilien So kommen Sie günstig aus Ihrem Kreditvertrag raus

Dieses Urteil ist für Immobilienkäufer ein Segen: Wer einen Kredit vorzeitig auflöst, muss nicht ganz so viel Entschädigung an seine Bank zahlen. So geht's - ein Leitfaden in vier Schritten.

Hausbau in Rheinland-Pfalz (Archiv): Da kommt oft einiges zusammen
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Hausbau in Rheinland-Pfalz (Archiv): Da kommt oft einiges zusammen


Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Bank mit kundenfeindlichen Geschäftsbedingungen abgestraft. Vor einigen Tagen entschieden die Richter, dass Geldhäuser ihren Kunden keine überhöhten Ablösezahlungen abknöpfen dürfen, wenn diese eine Baufinanzierung zum Beispiel wegen eines Umzugs zurückgeben müssen.

Im konkreten Fall hatte eine norddeutsche Sparkasse schlicht festgelegt, dass sie Sondertilgungsrechte ihrer Kunden nicht berücksichtigt, wenn sie den Baukredit vorzeitig abrechnet. Anders ausgedrückt: Die Kunden sollten die Bank auch für jenen Teil der Zinsen entschädigen, mit denen sie nach dem Vertrag gar nicht sicher rechnen konnte.

Rechtssicherheit für Kreditnehmer

Der Bundesgerichtshof urteilte eindeutig: Was die Sparkasse da in den Vertrag geschrieben hatte, war eine Übervorteilung des Kunden - weniger höflich ausgedrückt: Es war Nepp. Denn die Bank musste damit rechnen, dass der Kunde in den zehn Jahren des Kreditvertrags alle Sondertilgungsmöglichkeiten wahrnimmt und deshalb auch bis zur Vollendung des Vertrags viel weniger Zinsen gezahlt hätte, als die Bank einforderte.

Und da kommt einiges zusammen: Hat der Kunde vor Jahren ein Standard-Bankdarlehen von 150.000 Euro zu fünf Prozent aufgenommen, zahlt er in zehn Jahren gut 70.000 Euro Zinsen. Nutzt er jedes Jahr ein fünfprozentiges Sondertilgungsrecht, sind es nur rund 50.000 Euro. Die 20.000 Euro weniger Zinseinnahmen musste die Sparkasse von vornherein einkalkulieren, daher darf sie dafür auch keine Entschädigung fordern.

Bleiben also die 50.000 Euro und davon natürlich nur der Teil, den die Bank nicht bereits vom Kunden bekommen hat, wenn dieser kündigt. Und den sie nicht anderweitig verdienen kann, wenn sie das Geld nach der Kündigung gleich wieder anlegt. Je nach Fall kann der Unterschied einige Tausend Euro ausmachen.

Übrigens: Am Ende der zehn Jahre stehen von den 150.000 Euro ohne Sondertilgung noch 130.000 Euro auf dem Deckel - mit Sondertilgung nur noch knapp 36.000 Euro.

Viele Banken hatten von sich aus schon so gerechnet, wie es der Bundesgerichtshof jetzt vorsieht. Etliche hatten aber auch versucht, mehr Geld bei den Kunden abzugreifen. So gesehen besteht jetzt für Kreditnehmer Rechtssicherheit.

Kündigen in vier Schritten

Kreditnehmer, die jetzt kündigen wollen, können in vier Schritten sicherstellen, dass sie nicht zu viel Vorfälligkeitsentschädigung zahlen:

  • Bitten Sie Ihre Bank um eine detaillierte Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Nutzen Sie dafür einen Musterbrief sowie Ratgeber.
  • Überprüfen Sie die Abrechnung, ob sie vollständig und richtig berechnet ist. Kostenlose Online-Rechner bieten eine erste Einschätzung. Hilfe und ein Gutachten bieten etwa die Verbraucherzentralen gegen eine Gebühr von 70 Euro an.
  • Hat das Expertengutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihrer Bank. Legen Sie das Gutachten bei und fordern Sie das Geldinstitut auf, die Entschädigung zu senken.
  • Reagiert die Bank nicht wie gewünscht, sollten Sie einen Anwalt einschalten. Klären Sie unbedingt vorher mit Ihrer Rechtsschutzversicherung, welche Kosten sie übernimmt.

Und für Kunden, die in den vergangenen drei Jahren zu viel Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, besteht die Chance, das zu viel Gezahlte zurückzuholen. Denn sie wissen nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs jetzt sicher, dass ihre Bank zu Unrecht zu viel Geld verlangt hat. Sie folgen einfach den gleichen vier Schritten.

Der Gesetzgeber hat es versäumt

Kleiner Hinweis am Rande: Wieder einmal mussten die Gerichte den Verbrauchern beispringen. Der Gesetzgeber setzt zwar gerade eine Richtlinie der EU zu Kreditverträgen für Wohnimmobilien um. Er hat es aber versäumt, eine klare und verbraucherfreundliche Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung zu treffen. Deshalb zahlen Kunden in Deutschland - gesetzlich festgelegt - höchstens ein Prozent Ablöse, wenn sie ihren Ratenkredit kündigen. Zugleich sollen sie sich aber auf die Berechnung der Banken und Sparkassen verlassen, wenn es um die Baufinanzierung geht. Und die lassen sich nicht lange bitten und verlangen regelmäßig zehn Prozent und mehr der Restschuld.

Fazit: Diese Form der Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie deutsche Banken und Sparkassen lange eingestrichen haben, gehören auf den Müllhaufen der Geschichte.

Zum Autor
  • Finanztip
    Hermann-Josef Tenhagen (Jahrgang 1963) ist Chefredakteur von "Finanztip". Das Onlineportal ist gemeinnützig. "Finanztip" refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links. Mehr dazu hier.

    Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift "Finanztest" geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der "Tageszeitung". Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Bei SPIEGEL ONLINE schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.
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insgesamt 36 Beiträge
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Seite 1
steffen.sauerhammer 30.01.2016
1. Einseitige Berichterstattung
Die Artikel von Ihnen kann man nur mit Kopfschütteln lesen. Ein sogenannter Experte sollte nicht immer nur die eine Seite, bei Ihnen Verbraucher, sondern beide Seiten berücksichtigen. Soll die 1% Regelung auch bei 10-jährigem Zinsbindungen gelten? Dies macht ne Kalkulation/Refinanzierung über die Laufzeit ja fast unmöglich und wäre sicherlich mit höheren Zinsen verbunden... Vertrag ist Vertrag, wünscht der Kunde eine frühere rückzahlungsmöglichkeit darf er eben keine so lange Zinsbindung vereinbaren.
sowasvonanderssein 30.01.2016
2. Einfach
Machen wir es einfach. Im Grunde muss die Bank einer vorzeitigen Ablösung gar nicht zustimmen. Dann wird auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig! ;-)
spmc-12355639674612 30.01.2016
3. Ich arbeite
lieber mit Banken zusammen, denen ich vertraue und lese mir jeden Vertrag sehr genau durch. Bisher jedenfalls kann ich mich über das Verhalten der Banken nicht beklagen. Die meisten arbeiten sehr korrekt. Ich verstehe auch Banken nicht, die es wegen ein paar Peanuts darauf ankommen lassen, sich öffentlich vom BGH einen Rüffel zu holen, statt sich mit dem aufgebrachten Kunden vernünftig zu einigen. Ein makelloser Ruf ist doch die Geschäftsgrundlage jeder Bank (s. Deutsche Bank ...).
Bürger Icks 30.01.2016
4. Ich arbeite lieber mit Banken zusammen, denen ich vertraue
Der war gut, ist ja auch weltweit noch nie etwas passiert, was es unmöglich macht, diesem "Geschäftssystem zu vertrauen. Warum sollte ich jemandem vertrauen der an mir verdienen wil und mit meinem Geld Casino spielen? Dieses blinde Vertrauen sollte seit 2008 vorbei sein, spätestens seit 2008!
Zorpheus 30.01.2016
5. Wieso gibt es eigentlich in Deutschland diese Entschädigung ?
In Großbritannien kann man mit den Kredit nach 3 Jahren machen was man will. Man kann zu einer anderen Bank wechseln die günstiger ist oder das Haus verkaufen und mit einem neuen Kredit ein anderes kaufen. Und die Kredite sind trotzdem günstiger. Kaufen und verkaufen von Häusern erst, den Unterschied kann man kaum glauben.
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