Immobilienkredit Wie Sie eine günstige Anschlussfinanzierung erhalten

Wer eine Anschlussfinanzierung für den Hauskredit benötigt, wird von Banken oft schlecht behandelt. Dabei sind gerade diese Kunden eigentlich in einer hervorragenden Verhandlungsposition.

Einfamilienhaus
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Eine Kolumne von


Eigentlich müssten sie die Lieblingskunden der Bankvorstände sein: Langjährige Kunden, die zuverlässig ihre Raten für große Kredite zurückgezahlt haben und jetzt einfach nur eine Verlängerung dieses Kredits benötigen. Anschlussfinanzierer.

Und vielleicht sind sie das ja auch, und man merkt es nur nicht. Denn statt erstklassiger Zinsen für die weiteren Jahre wird Bestandskunden in der Bank oft genug ein zweitklassiges Angebot gemacht - mit deutlich zu hohen Zinsen. Ein Beispiel: 0,3 Prozentpunkte höhere Zinsen für 150.000 Euro Restkredit, der über 15 Jahre abgezahlt wird, bringen der Bank 3700 Euro mehr an Zinseinnahmen. 3700 Euro unnötige Zinskosten, die der Kunde in ein schönes Sofa investieren könnte.

Aber vielleicht ist das ja der Ausdruck der Liebe zum treuen Bestandskunden. So treu, dass er während der vergangenen zehn Jahre die Baufinanzierung nicht widerrufen hat, obwohl die Belehrung der Bank vielleicht fehlerhaft war und der Widerruf für den Kunden echt lukrativ gewesen wäre. So treu, dass er nicht schon 2016 über ein günstiges Forwarddarlehen verhandelt hat, um sich die günstigen Zinsen bis jenseits das Jahres 2030 zu sichern. So treu und voller Vertrauen, dass er nicht einen der großen Baufinanzierungsvermittler eingeschaltet hat, um herauszufinden, welcher Zins für ihn gerade drin ist.

Eine typische Baufinanzierung dauert um die 30 Jahre. Meistens beträgt die Laufzeit für den ersten Kredit so zehn bis fünfzehn Jahre. Und nach zehn Jahren darf der Vertrag so oder so regulär gekündigt werden. Fast alle Baufinanzierungskunden brauchen daher eine Anschlussfinanzierung. Immerhin haben die Deutschen für ihre Häuser und Wohnungen Baufinanzierungen im Wert von mehr als 1,3 Billionen Euro aufgenommen.

Viele öffentliche Daten zum Thema gibt es trotzdem nicht. Konkrete Zahlen zu einzelnen Banken noch weniger. Die Finanzinstitute stört das nicht. Die Deutsche Bank etwa verweigerte mir auf Nachfrage jegliche Daten, man veröffentliche "grundsätzlich keine Daten zu einzelnen Produkten". Auch die HypoVereinsbank und die Frankfurter Volksbank mauern.

Zum Autor
  • Finanztip
    Hermann-Josef Tenhagen (Jahrgang 1963) ist Chefredakteur von "Finanztip". Der Verbraucher-Ratgeber ist gemeinnützig. "Finanztip" refinanziert sich über sogenannte Affiliate-Links. Mehr dazu hier.

    Tenhagen hat zuvor als Chefredakteur 15 Jahre lang die Zeitschrift "Finanztest" geführt. Nach seinem Studium der Politik und Volkswirtschaft begann er seine journalistische Karriere bei der "Tageszeitung". Dort ist er heute ehrenamtlicher Aufsichtsrat der Genossenschaft. Bei SPIEGEL ONLINE schreibt Tenhagen wöchentlich über den richtigen Umgang mit dem eigenen Geld.

Immerhin bei der Frage nach Konditionen hatte ich Erfolg bei der Sparkasse Köln-Bonn. Die Sparkasse sagt, ihre Berater dürften aktuell Zinsen um die ein Prozent anbieten, wenn der Kunde in Anschlussfinanzierung in 10 Jahren tatsächlich den Restkredit komplett zurückzahle. Die Volksbank Düsseldorf-Neuss erklärte, in der Anschlussfinanzierung lägen die Zinsen aktuell um einen Viertel Prozentpunkt niedriger als bei Neufinanzierungen der gleichen Größenordnung. Bei den Düsseldorfer Volksbankern sind die Summen, die anschlussfinanziert werden, aber etwa doppelt so hoch wie bei der Sparkasse Köln-Bonn. In der Tendenz ähnliche Zahlen gab's auch von der Hamburger Sparkasse.

Viel Geld, wenig Transparenz

Konkrete Daten zu den verkauften Anschlussfinanzierungen im eigenen Bestand hat aber nur die Volksbank Düsseldorf-Neuss genannt. Die lägen etwa halb so hoch wie die Zahl der Verträge mit neuen Kunden.

Tatsächlich heißt es in einer fast schon historischen Studie der Uni Hamburg aus dem Jahr 2012, dass etwa die Hälfte des jährlichen Baufinanzierungsvolumens Anschlussfinanzierungen seien, damals zwischen 80 und 100 Milliarden Euro im Jahr.

Viel Geld, wenig Transparenz. Gerade deshalb, verehrte Kunden, sollten Sie Ihre Chance beherzt ergreifen. Die Anschlussfinanzierung ist Ihre Stunde. Sie wissen, wann der Anschluss stattfindet und sollten spätestens sechs Monate vorher in aller Ruhe bei einem Kreditvermittler auf die Suche nach dem günstigsten Angebot gehen. Eben nicht 2,1 Prozent Zinsen sondern zum Beispiel 1,8 Prozent für die kommenden 15 Jahre. Und dann gehen Sie mit diesem guten Angebot zu ihrer bisherigen Bank und sagen: Das könnt Ihr doch auch! Ihr wisst sogar besser, wie zuverlässig ich bin.

Tatsächlich nutzt nach wie vor nur ein Bruchteil der Bankkunden die Chance auf niedrigere Zinsen bei der Konkurrenz und vergleicht überhaupt.

Und wenn die bisherige Bank dann auf die Tränendrüse drückt und sagt, das seien doch Online-Angebote, bei denen könne man nicht mithalten: "Wir müssen doch unsere Beratung finanzieren"? Dann verweisen Sie einfach darauf, dass jedenfalls einige der angesprochenen Volksbanken und Sparkassen sich offensiv zum Preiskampf bekennen - alles Filialbanken. Sie schaffen es offenbar, Beratung in der Filiale und sehr günstige Kreditkonditionen miteinander zu verbinden.

Bleiben Sie hart. Sie werden sehen, Ihre Bank bewegt sich.

Im Prinzip können Sie natürlich auch andersherum vorgehen. Sie bitten Ihre bisherige Bank um ein Angebot für eine Prolongation, so nennen die Banker die Anschlussfinanzierung im eigenen Haus. Und dann gehen Sie mit diesem Angebot zu Kreditvermittlern wie Dr.Klein, Interhyp und Planethyp und fragen: "Könnt Ihr das schlagen?"

Doch diese Vorgehensweise hat ihre psychologischen Tücken. Sie kann nämlich das Verhältnis zu Ihrer Bank paradoxerweise stärker belasten, als wenn Sie zuerst zum Kreditvermittler gehen. Und das hat folgenden Grund: Bewegt sich Ihre Hausbank überhaupt nicht und beharrt auf - sagen wir - 0,3 Prozentpunkte mehr Zins, dann bekommen Sie mit, dass sie Sie eigentlich nur ausnehmen will. Von Partnerschaft keine Spur. Bessert Ihre Bank aber nach, bleibt das schale Gefühl zurück, die machen ihren treuen Kunden ja ganz schön schlechte Angebote. Auch das knackst das Vertrauensverhältnis an.

Im Interesse Ihres Verhältnisses zu Ihrer Hausbank gehen Sie also, wie oben beschrieben, andersherum vor: Fragen Sie zuerst beim Kreditvermittler. Und geben Sie Ihrer Bank damit die Chance, sich zu beweisen. So erhalten Sie sich selbst das wohlige Gefühle: Im Zweifel tun die was für mich.

Ganz wichtig ist aber in jedem Fall: Wenn es deutlich besser ist, dann nehmen Sie das Angebot vom Vermittler auch an. Erstens müssen Sie für 3700 Euro netto wie im Beispiel oben lange arbeiten. Und zweitens: Wenn Sie jetzt klein beigeben, dann weiß Ihre Bank, dass sie Ihnen auch das nächste Mal keine konkurrenzfähigen Angebote machen muss.



insgesamt 25 Beiträge
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Seite 1
joG 05.05.2018
1. Auf jeden Fall....
....sollte man beim jetzigen Zinsniveau die längst mögliche Laufzeit sofort nehmen. Der Kredit sollte vermutlich auch so groß sein wie möglich. Auch wenn man Eigenkapital hat, wird sich das lohnen, wenn wir keine Rezession bekommen. Dabei wäre es sinnvoll mit der Bank einen symmetrischen Zinsaudgleich für den Fall der Auflösung des Kredits ausmachen. Keinesfalls sollte man eine einseitige Ausgleichszahlung an die Bank akzeptieren.
Glückspilz 05.05.2018
2. Ganz so einfach ist es dann doch nicht
Wenn nämlich der Restbetrag unterhalb der Mindestkreditsumme liegt, bei der sich der Aufwand für die Bank lohnt. Bei meiner Bank sind das 50.000€. Außerdem dürfen die Kosten die mit einem Wechsel einher gehen bei der Rechnung nicht außer acht gelassen werden. Allerdings sind die gar nicht so hoch wie man vielleicht meint oder der Bankberater suggeriert. Des weiteren wird es schwierig wenn die gewünschte Restzeitlauf im Verhältnis zur Restsumme zu kurz ist. Denn die meisten Banken bieten höchstens 10% Tilgung an. Evtl. kann man da mit Sondertilgungen arbeiten, aber auch das muss die neue Bank anbieten und vor allem kostenlos. Sonst müssen auch diese Gebühren mit in die Rechnung.
Igla 05.05.2018
3. Anschlussfinanzierung
Das heisst, der Kunde hat sich in seiner Finanzplanung völlig verhauen und hat evtl. sogar anders gebaut, als er im Finanzierungsantrag angab. Es handelt sich n i c h t um eine Kreditverlängerung! Also ist äusserstes Misstrauen der Bank gegen diesen Kunden geboten, der faktisch pleite ist und nicht zu Ende bauen kann. Dass ein höheres Risiko auch höhere Zinsen nach sich zieht, ist so alt wie das Geldverleihergeschäft. Mir ist es bei fast jedem Artikel aufgefallen, den der H. Tenhagen hier veröffentlicht, dass er von der Sachlage nur ungenügend Kenntnisse hat. Ich gehe davon aus, das er weder Aktien, noch Zinsobligationen und auch kein Haus besitzt.
patsm 05.05.2018
4. Falsch!
Warum schert Herr Tenhagen regelmäßig eine komplette Branche über einen Kamm und verallgemeinert negative Einzelfälle? Warum verkauft er regelmäßig seine subjektive Meinung als einzig korrekte Vorgehensweise? Ich bin langjähriger Angestellter, Kunde sowie aktuell selbständiger Berater im Finanzbereich. Aus der Praxis habe ich Gegenteiliges erlebt. Einerseits gibt es eine konsequente Gleichbehandlung bei den Banken, mit denen ich arbeite. Desweiteren kann ich jedem nur empfehlen nicht zu einem großen Vermittler zu gehen. Auch wenn Sie ihn nicht bezahlen müssen, die Bank muss es. Viele Banken vergleichen oft bereits selbst. Noch besser ist es selbst zu 1-3 Banken zu gehen, da die Banken teilweise einen erheblichen Spielraum haben, sofern sie keinen Vermittler zahlen müssen. Viele Grüße aus der Praxis Herr Tenhagen, ich hoffe sie werden objektiver und nähern sich mehr der Realität!
k.hohl 05.05.2018
5.
Zitat von IglaDas heisst, der Kunde hat sich in seiner Finanzplanung völlig verhauen und hat evtl. sogar anders gebaut, als er im Finanzierungsantrag angab. Es handelt sich n i c h t um eine Kreditverlängerung! Also ist äusserstes Misstrauen der Bank gegen diesen Kunden geboten, der faktisch pleite ist und nicht zu Ende bauen kann. Dass ein höheres Risiko auch höhere Zinsen nach sich zieht, ist so alt wie das Geldverleihergeschäft. Mir ist es bei fast jedem Artikel aufgefallen, den der H. Tenhagen hier veröffentlicht, dass er von der Sachlage nur ungenügend Kenntnisse hat. Ich gehe davon aus, das er weder Aktien, noch Zinsobligationen und auch kein Haus besitzt.
Oder beim Erwerb der Immobilie haben sowohl Bank, als auch Kunde, ziemlich falsch gerechnet - der Kunde über seine Verhältnisse gekauft. Der Ausdruck "Anschlußfinanzierung" verharmlost die Sache nur. De facto ist der Kunde überschuldet.
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