Immobilien Wie viel Sie für eine Wohnung ausgeben können

Träumen Sie auch von der eigenen Immobilie? Noch sind die Zinsen niedrig, doch die Preise oft schon hoch. Auf diese fünf Dinge ist bei der Finanzierung zu achten.

Neubauten in Düsseldorf
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Neubauten in Düsseldorf

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1. Berechnen Sie Ihr monatliches Budget

Um herauszufinden, was Sie sich leisten können, sollten Sie klären, wie viel Sie jeden Monat fürs Wohnen aufbringen können. Wenn Sie eine Immobilie auf Pump kaufen, kommen drei Arten an laufenden Kosten auf Sie zu:

  • Zinszahlungen
  • Tilgung Ihres Kredits
  • Nebenkosten (Betriebskosten) für die Wohnung oder das Haus.

Zu den Betriebskosten gehören Aufwendungen für Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. Diese Betriebskosten sind meist höher als in der bisherigen Mietwohnung, da sich in der Regel auch die Wohnfläche vergrößert. Außerdem sollten Sie eine monatliche Instandhaltungsrücklage einplanen, zum Beispiel 200 Euro pro Monat. Dieses Geld wird für unvorhergesehene Ausgaben zurückgelegt, etwa für eine neue Heizungsanlage oder eine Dachreparatur.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (also in der Regel beim Kauf von Eigentumswohnungen) sind die Betriebskosten im sogenannten Hausgeld enthalten. Erkundigen Sie sich also vor dem Kauf unbedingt nach der Höhe dieses Hausgeldes.

Zinsen und Kredittilgung fasst man unter dem Begriff Kapitaldienst zusammen. Nach einer Faustformel sollte dieser nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts ausmachen. Inklusive Betriebskosten sollen es nicht mehr als 50 Prozent sein.

Im Video: 510 Euro für 9,75 Quadratmeter - Teures Wohnen in Europa

Doch diese Regeln sind tatsächlich nur grobe Anhaltspunkte. Eine Familie mit drei Kindern und einem Haushaltseinkommen von 2500 Euro dürfte mit einer Quote von 50 Prozent schon über die Belastungsgrenze kommen, wenn nach Abzug aller Wohnkosten nur noch 1250 Euro zum Leben übrigbleiben. Andererseits kann ein kinderloses Paar mit einem Nettoeinkommen von 5000 Euro pro Monat womöglich auch mehr als 50 Prozent fürs Wohnen ausgeben, weil pro Person auch deutlich mehr Geld zum Leben bleibt.

Wichtig ist deshalb, dass Sie Ihre laufenden Kosten und monatlichen Ausgaben ehrlich durchrechnen - und dann für sich selbst festlegen, wie viel Geld Sie für Kapitaldienst und Betriebskosten aufwenden können. Rechnen Sie nicht zu knapp - und bedenken Sie, dass Ihr Einkommen auch einmal sinken kann, zum Beispiel im Falle eines Jobwechsels oder gar Arbeitsplatzverlusts.


2. Denken Sie an die Kaufnebenkosten

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ist der Preis, den Sie in der Anzeige sehen, nicht das, was Sie wirklich zahlen müssen. Ihre Kosten liegen leider deutlich höher. Zum Kaufpreis hinzu kommen nämlich auf jeden Fall noch die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent) und die Gebühren für den Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, sowie für die Änderung des Grundbucheintrags. Außerdem kann noch die Maklercourtage hinzukommen.

Ein Beispiel zeigt, was dabei zusammenkommen kann: Ein 40-jähriges Paar will eine Eigentumswohnung in Hamburg kaufen. Die Wohnung soll 450.000 Euro kosten.

Dafür fallen folgende Nebenkosten an:

  • 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 20.250 Euro
  • 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchgebühren: 6750 Euro
  • 6 Prozent Maklercourtage: 27.000 Euro

Die Nebenkosten liegen damit also bei 54.000 Euro - und die Gesamtkosten bei 504.000 Euro. Da sind etwaige Ausgaben für Renovierung oder Sanierung der Wohnung ebenso wenig mit eingerechnet wie Kosten für neue Möbel.


3. Kratzen Sie Ihr Eigenkapital zusammen

Die größte Hürde für die Finanzierung ist meist das Eigenkapital. Ohne Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim fast unmöglich. Ganz auf Pump sollte man nicht finanzieren. Und je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger werden die Zinssätze, die Sie für den Kredit zahlen müssen. Das liegt daran, dass der Kredit für die Bank weniger riskant wird - und sie deswegen einen geringeren Preis dafür verlangt.

Zum Eigenkapital zählt alles, was sie sofort einsetzen können.

  • Schauen Sie also, was auf Sparbüchern, Tagesgeld- und Festgeldkonten rumliegt.
  • Wenn Sie Aktien, Fonds oder andere Wertpapiere besitzen, können Sie diese in der Regel kurzfristig verkaufen.
  • Haben Sie vielleicht noch irgendwo ein Grundstück oder gar eine Immobilie, die Sie verkaufen können? Auch das kann viel Eigenkapital bringen.
  • Bausparverträge sollten Sie in jedem Fall einsetzen, wenn sie zuteilungsreif sind. Eine vorzeitige Kündigung ist dagegen oft teuer. Das gilt noch mehr für Kapitallebensversicherungen: Die sollten Sie nur im absoluten Notfall vorzeitig kündigen.
  • Wenn das eigene Vermögen nicht reicht, gibt es auch noch die Möglichkeit, sich Geld von Verwandten zu leihen - zum Beispiel von den Eltern als vorgezogenes Erbe.
  • Auch Eigenleistungen können Sie oft als Eigenkapital ansetzen. Wenn Sie also handwerklich begabt sind und sich zum Beispiel zutrauen, die Malerarbeiten oder das Parkettverlegen selbst zu erledigen, können sie in Absprache mit der Bank einige Tausend Euro Eigenleistung einplanen.
  • Je nach Bank können auch Darlehen der staatlichen Förderbank KfW beim Eigenkapital helfen, wenn sie im Grundbuch als nachrangig eingetragen werden (also im Ernstfall der Kredit der Geschäftsbank zuerst zurückgezahlt werden muss). Bis zu 50.000 Euro Förderung sind hier drin.

Die meisten Banken erwarten, dass Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Unter Umständen geht es auch mit weniger als 20 Prozent, dann sollten die Einkommen aber entsprechend hoch und die Jobs entsprechend sicher sein. Beamte etwa werden eher mit einem geringen Eigenkapitalanteil auskommen als Angestellte.

Für das oben erwähnte Beispiel des Hamburger Paares, das die Eigentumswohnung für 450.000 Euro kaufen will, heißt das: Rund 100.000 Euro Eigenkapital sollten die beiden angesichts der Gesamtkosten von 504.000 Euro schon mindestens mitbringen.

Was aber nun, wenn das Paar nur 80.000 Euro hat - die Wohnung aber trotzdem unbedingt kaufen will? Wenn der Mann Unternehmensberater ist und beispielsweise 150.000 Euro pro Jahr verdient und die Frau als Gymnasiallehrerin noch mal 58.000 Euro, dann dürfte die Finanzierung angesichts der aktuell niedrigen Zinsen auch mit weniger Eigenkapital möglich sein.

Auch hier noch mal das Rechenbeispiel: Mit 80.000 Eigenkapital muss das Paar bei Gesamtkosten von 504.000 Euro einen Kredit über 424.000 Euro aufnehmen. Bei einem Zinssatz von rund zwei Prozent und einem Tilgungssatz von drei Prozent ergibt sich eine monatliche Belastung von knapp 1800 Euro. Das sollte das Paar mit einem Nettogehalt von fast 10.000 Euro im Monat also gut stemmen können.

Wichtig ist auch, von Anfang an einen Sicherheitspuffer einzukalkulieren. Bei einem alten Haus oder einer alten Wohnung sollte dieser Puffer höher sein als beim Erstbezug im Neubau. Denn kaputtgehen kann immer mal was. Sei es das Dach oder die Heizung. Und dann braucht man schnell Geld. 10.000 Euro sollte man also mindestens auf einem Tagesgeldkonto liegenlassen - für unangenehme Überraschungen.

Wenn Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie haben und welche monatliche Belastung Sie tragen können, sind Sie schon sehr nah dran am persönlichen Kaufbudget. Dann fehlen eigentlich nur noch die Zinsen - und die Frage, wie schnell Sie Ihren Kredit abbezahlen wollen.


4. Sichern Sie sich die Niedrigzinsen für lange Zeit

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind seit Jahren historisch niedrig. Der bisherige Tiefpunkt war im Herbst 2016 erreicht, als sich Haus- oder Wohnungskäufer teilweise für weniger als ein Prozent Geld leihen konnten. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren waren mindestens fünf Prozent fällig.

Die Höhe der Zinsen macht für Hauskäufer oder -bauer viel aus. Ein Beispiel: Wer ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 8 Prozent aufnimmt, und in den ersten zehn Jahren 100.000 Euro davon zurückbezahlt, muss allein in diesem Zeitraum schon 125.000 Euro Zinsen zahlen. Bei einem jährlichen Zinssatz von 2 Prozent dagegen liegen die Zinskosten nur bei 30.000 Euro.

Wie hoch die Zinsen für einen Immobilienkredit sind, hängt von mehreren Faktoren ab:

  • vom allgemeinen Zinsniveau am Finanzmarkt
  • von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers (dazu gehört neben dem Einkommen und der Jobsicherheit auch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals)
  • und vom Zeitraum der Zinsbindung

Den ersten Punkt können Sie nicht beeinflussen, den zweiten nur wenig, aber der dritte Punkt liegt in Ihrer Entscheidung: Für wie lange wollen Sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern? Gängige Zeiträume sind 5, 10 oder 15 Jahre. Mittlerweile werden aber auch häufig 20-jährige Zinsbindungen angeboten.

Je länger Sie die aktuellen Zinsen festschreiben lassen, desto höher wird der Satz. Aktuell bekommen Sie bei guter Bonität zum Beispiel einen Kredit zu einem Zinssatz von 1,1 Prozent, wenn dieser Satz nur für fünf Jahre festgeschrieben wird. Eine zehnjährige Zinsbindung kostet dagegen schon 1,4, eine 15-jährige 1,8 Prozent.

Die Frage ist also: Wie risikofreudig sind Sie? Wenn Sie als Zinsbindung für einen 300.000-Euro-Kredit nur fünf Jahre wählen, bekommen Sie zwar einen super niedrigen Zinssatz. Aber Sie laufen Gefahr, nach Ablauf der fünf Jahre immer noch auf einem hohen Berg Schulden zu sitzen - den Sie dann allerdings womöglich zu deutlich höheren Zinsen finanzieren. Im schlimmsten Fall kann Sie das ruinieren.

Die meisten Experten raten deshalb dazu, in der aktuellen Niedrigzinsphase gerade bei hohen Kreditsummen lieber lange Zinsbindungen festzuschreiben - auch wenn das ein paar Zehntel Prozentpunkte mehr kostet. Ihr Vorteil ist aber: Sie wissen genau, was in den kommenden 15 oder 20 Jahren auf Sie zukommt.


5. Tilgen Sie schnell, wenn die Zinsen niedrig sind

Der letzte Punkt, auf den Sie achten sollten, ist die Tilgungsrate, also die Frage, wie viel von Ihrem Schuldenberg Sie jedes Jahr abtragen wollen. Viele Werbeangebote für Immobilienkredite locken mit niedrigen monatlichen Belastungen und suggerieren, dass sich selbst Durchschnittsverdiener zu den aktuell günstigen Zinsen eine Villa in der Großstadt leisten könnten. Doch diese Beispielrechnungen haben oft einen Haken: eine sehr niedrig angesetzte Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass die monatliche Belastung zwar relativ niedrig ist, die Kreditnehmer aber womöglich 40 oder 50 Jahre brauchen, bis sie die Schulden abgetragen haben. Dabei sollte man eigentlich bis spätestens zur Rente fertig sein mit dem Abbezahlen.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist es deshalb sinnvoll, eine höhere Tilgungsrate von 2 bis 3 Prozent pro Jahr zu wählen. So wird der Schuldenberg schnell kleiner und die Gefahr, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch einen hohen Restbetrag zu tilgen haben, sinkt.

Viele Banken erlauben es in ihren Kreditverträgen, mindestens ein Mal die Tilgungsrate zu ändern. Das kann sehr sinnvoll sein: Wenn Sie zum Beispiel in zehn Jahren deutlich mehr verdienen als heute, können Sie die Tilgungsrate erhöhen. Sollten Sie dagegen den Job verlieren und weniger Einkommen haben, können Sie die Rate senken. Das vermindert dann die monatliche Belastung.

Auch auf die Möglichkeit zur Sondertilgung sollten Sie beim Kreditvertrag achten. Damit können Sie, wenn Sie mal Geld übrighaben, jedes Jahr zusätzlich Schulden abtragen, allerdings nur bis zu einem bestimmten Höchstbetrag.


Die Schlussrechnung

Jetzt haben Sie alle Parameter beisammen, um sich auszurechnen, was Sie sich leisten können.

Geben Sie im Immobilienrechner von SPIEGEL ONLINE einfach Ihre monatliche Belastungsgrenze und Ihr Eigenkapital ein und verändern Sie gegebenenfalls Zins- und Tilgungssatz. Schon sehen Sie, welches Budget sie haben beziehungsweise, welchen Höchstkaufpreis (inklusive Nebenkosten) Sie sich leisten können.

Immobilienrechner - Was kann ich mir leisten?
Monatliche Belastungsgrenze
Zinssatz
%
Tilgungssatz
%
Eigenkapital
Ihr Budget beträgt

Wenn Sie möchten, können Sie das auch selbst ausrechnen. Denn dahinter steckt eine einfache Formel. Nehmen Sie Ihre monatliche Belastungsgrenze und multiplizieren sie diese mit zwölf, um die jährliche Maximalbelastung zu berechnen. Teilen Sie dann dieses Ergebnis durch die Summe von Zins- und Tilgungssatz. Dann erhalten Sie Ihre maximale Darlehenssumme.

Ein Beispiel: Ihre Belastungsgrenze liegt bei 1000 Euro pro Monat, also 12.000 Euro pro Jahr. Wenn die Zinsen bei zwei Prozent liegen und Sie eine Tilgungsrate von ebenfalls zwei Prozent anstreben, lautet die Rechnung 12.000 : (0,02 + 0,02), also 12.000 : 0,04 = 300.000 Euro. Das ist Ihre maximale Darlehenssumme.

Hinzurechnen müssen Sie dann noch Ihr mitgebrachtes Eigenkapital. Mit einem Eigenkapital von 100.000 Euro kämen Sie also auf 400.000 Euro. So viel darf Ihr neues Haus kosten, allerdings inklusive Nebenkosten. Der Angebotspreis für das Haus sollte also, je nach Nebenkosten, eher bei 350.000 Euro liegen.



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