Investment im Altersheim: Rendite mit Rentnern

Von Claudia Lindenberg

Es muss nicht nur trostlos sein: Immer mehr Seniorenheime rüsten auf, bieten Theater, Schwimmbad, Fitnessräume oder gar Sprachkurse für ihre Klientel. Das macht sie auch interessant für Investoren. Wer aber mit Rentnern Geld verdienen will, sollte genau hinschauen.

Investment-Trend: Anlageobjekt Altersheim Fotos
DPA

"I'm bored in old people's homes" - "Ich langweile mich in Altenheimen". Dieses provokante Schild hält eine Rentnerin im Musikvideo "My Generation" der Rockband "The Zimmers" in die Kamera. Die Combo entstand 2007 anlässlich einer Dokumentation des britischen Senders BBC: Dort wurde auch über eine Rentnergruppe berichtet, die sich gegen die Schließung ihrer Bingohalle zur Wehr gesetzt hatte. Die aus diesen Widerständlern und weiteren Senioren gecastete Band schaffte es mit der Coverversion des The-Who-Songs "My Generation" sogar auf Platz 26 der britischen Charts. Im Video spielen die Senioren genüsslich mit den Vorurteilen über Rockbands und demolieren am Schluss stilgerecht diverse Gitarren.

Der Video-Protest gegen die oft trostlose Realität des Rentnerdaseins will provozieren, doch häufig genug bestätigen Berichte über den Pflegenotstand in Altenheimen dies.

Dass es auch anders geht, zeigt zum Beispiel die Augustinum-Gruppe, die laut Branchendienst Care Invest bundesweit Rang 12 unter den größten Anbietern belegt. Dort gehören ein hauseigenes Theater, Schwimmbad, Fitnessräume, Sprachkurse und sonstige Aktivitäten zum Standard. Allerdings handelt es sich bei den 22 Seniorenresidenzen des Anbieters auch um die Luxusklasse des Seniorenwohnens: Wer etwa im Hamburger Augustinum direkt am Elbufer residieren will, zahlt 2.260 Euro monatlich für ein 1,5-Zimmer-Apartment.

Wohnstift fürs Depot

Ähnlich luxuriös, Wasserblick ebenfalls inklusive, wird sich das jüngste Augustinum-Haus in Meersburg am Bodensee präsentieren, wenn es Anfang 2013 die Pforten öffnet. Das spektakuläre Alpenpanorama soll nicht nur die künftigen Bewohner, sondern auch Investoren begeistern: Der Hamburger Initiator Hesse Newman bietet Anlegern mit dem Classic Value 5 die Möglichkeit, über eine Beteiligung am Vermietungserfolg der Seniorenresidenz teilzuhaben. 5 Prozent, ansteigend auf 5,5 Prozent im Jahr 2027, stellt Hesse Newman Anlegern in Aussicht. Die Residenz mit 266 hochwertigen Wohnungen ist für 30 Jahre mit einem Triple-Net- Mietvertrag an die Augustinum-Gruppe vermietet. "Damit bieten wir eine langfristige Planungssicherheit dank eines bonitätsstarken Mieters", kommentiert Hesse-Newman-Vorstand Marc Drießen das Fondskonzept, das ein Investment in zwei Wachstumsmärkte - hochwertiges Wohnen am Bodensee sowie Seniorenwohnen - ermögliche.

Konsolidierung erwartet

Eher bodenständig kommen dagegen die Immobilien der reinen Pflegefonds- Anbieter Immac und INP daher. Beide Häuser stellen Anlegern monatliche Ausschüttungen in Aussicht. Umfangreicher sind die Anlagemöglichkeiten hingegen für Großanleger: So bieten unter anderem Catella Real Estate, RREEF, Patrizia, Corpus Sireo und Avia Rent entsprechende Portfolio-Fonds an.

Obwohl unbestritten ist, dass der Bedarf an Seniorenimmobilien angesichts des demografischen Wandels zunehmen dürfte, mahnen Studien zur Vorsicht: Angesichts des hohen Sanierungsrückstands in vielen Häusern bei kaum steigenden Einnahmen rechnet beispielsweise die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young in einer aktuellen Analyse mit einer Konsolidierung des Marktes:

"Wir gehen davon aus, dass bis 2020 rund jedes siebte Pflegeheim vom Markt verschwinden wird", sagt Hans Kersel, Partner bei Ernst & Young. Dieser Aspekt ist bei Investments in Seniorenimmobilien umso wichtiger, als diese - ähnlich wie Hotels - besonders abhängig von der Qualität des Betreibers sind. Hinzu kommt, dass die Häuser von künftigen Änderungen der Vorschriften der Heimmindestbauverordnung betroffen sein können. "Dies führt zu erhöhten Revitalisierungsaufwendungen am Ende der geplanten Nutzungsdauer oder zu einem geringeren Verkaufserlös", sagt Pascal Seppelfricke, Gründer des Seppelfricke Family Office.

Auch könnten Pflegekonzepte durch neue wissenschaftliche Erkenntnisse bereits nach 15 bis 20 Jahren völlig überholt sein. Die heute aus medizinischen Gründen empfohlene Atrium-Bauweise etwa sei vor 15 Jahren noch völlig unbekannt gewesen.

Positiver beurteilt der Vermögensverwalter hingegen den Teilmarkt für betreutes Wohnen: "Während reine Pflegeheime eine Spezialimmobilie darstellen, hat das betreute Wohnen eher den Charakter eines Wohnimmobilieninvestments und bietet später einfachere Möglichkeiten für eine Umnutzung." Damit seien auch höhere Kaufpreisfaktoren gerechtfertigt, während sie bei Pflegeheimen eher beim 12,5- bis 13-Fachen der Jahresnettokaltmiete liegen sollten.

Objekt muss zum Standort passen

Weitere wichtige Kriterien für den Anlageerfolg mit Seniorenimmobilien sieht Albrecht von Witzendorff, Direktor bei Ernst & Young, darin, dass beispielsweise die Ausstattung und das Service-Angebot zur Lage der Einrichtung passen. "Hinsichtlich des Standorts ist es zudem wichtig, dass im Einzugsgebiet eine ausreichende Nachfrage sowie eine gute Anbindung ans Ortszentrum vorhanden sind", ergänzt er. Dass sich die Nachfrage nach Pflegeleistungen nicht über einen Kamm scheren lässt, zeigt eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Sie prognostiziert bis 2030 einen erheblichen Anstieg in den A-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart, aber auch in Regionalzentren, mittelgroßen Universitätsstädten und deren Umland wie etwa Hannover, Nürnberg, Bonn oder Freiburg. "Wir gehen davon aus, dass Regionen eine hohe Wertstabilität von erstklassigen Pflegeimmobilien zu erwarten haben, in denen die Betreiber steigende Investitionskosten auch auf die Bewohner umlegen können", sagt Jan Linsin, Co- Autor einer aktuellen Marktstudie und Deutschland-Research-Chef bei CBRE.

"Dabei sind vor allem Regionen von Bedeutung, die einen relativ starken Zuzug von Senioren erwarten dürfen und einen hohen Anteil von Unternehmern und Beamten aufweisen, da diese laut Statistik über das höchste Geld- und Sachvermögen verfügen", ergänzt Linsin und hebt den Daumen für Standorte mit hohem Wohneigentumsanteil und Potenzial für Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt: "Der zu erwartende Verkaufserlös oder eine Beleihung über Umkehrhypotheken kann dort am besten für die Finanzierung des Pflegeheims verwendet werden."

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insgesamt 22 Beiträge
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1. Silberlocken-Ghetto?
zudummzumzum 08.01.2012
Zitat von sysopEs muss nicht nur trostlos sein: Immer mehr Seniorenheime rüsten auf, bieten Theater, Schwimmbad, Fitnessräume oder gar Sprachkurse für ihre*Klientel. Das macht sie auch interessant für Investoren. Wer aber mit Rentnern Geld verdienen*will,*sollte genau hinschauen. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/0,1518,802704,00.html
Ich bezweifele, dass wir als Gesellschaft es hinbekommen werden diese hohe Zahl an Alten weiterhin in Seniorenheime abzuschieben - egal, wie "schön" es dort ist. Wenn die Silberlocken die Hälfte der Gesellschaft ausmachen, werden die sich dieses an den Rand gedrückt werden nicht mehr gefallen lassen - nicht für 1.000 und nicht für 2.260 Euro im Monat! Spannend wir es allerdings für die vielen Eigentümer der Standard-Reihenhäuser mit ihrem Wohnen auf 4 Etagen und ~ 130 m² Wohnfläche. Mit dem Vorratsraum im Keller, der Küche im EG und den Schlafräumen im OG, verbunden mit einer Wendeltreppe, die nur für Gesunde wirklich begehbar ist, wird es schwierig, wenn ab Mitte 70 die Knochen nicht mehr mitspielen. Mal sehen, was diese Leute sich einfallen lassen ... Weil sich auch nicht die Käufer finden lassen werden, die für das 40 Jahre alte Haus wirklich die 250.000 Euro bezahlen, zu dem Nachbar seine Hütte in der Zeitung stehen hat ... Die werden sich diese Seniorenwohnheime nicht leisten können, weil sich die angenommene Wertentwicklung ihrer Immobilie nicht einstellt.
2. Volltreffer !! Unbequeme Aussichten !
f.a.g. 08.01.2012
Zitat von zudummzumzumIch bezweifele, dass wir als Gesellschaft es hinbekommen werden diese hohe Zahl an Alten weiterhin in Seniorenheime abzuschieben - egal, wie "schön" es dort ist. Wenn die Silberlocken die Hälfte der Gesellschaft ausmachen, werden die sich dieses an den Rand gedrückt werden nicht mehr gefallen lassen - nicht für 1.000 und nicht für 2.260 Euro im Monat! Spannend wir es allerdings für die vielen Eigentümer der Standard-Reihenhäuser mit ihrem Wohnen auf 4 Etagen und ~ 130 m² Wohnfläche. Mit dem Vorratsraum im Keller, der Küche im EG und den Schlafräumen im OG, verbunden mit einer Wendeltreppe, die nur für Gesunde wirklich begehbar ist, wird es schwierig, wenn ab Mitte 70 die Knochen nicht mehr mitspielen. Mal sehen, was diese Leute sich einfallen lassen ... Weil sich auch nicht die Käufer finden lassen werden, die für das 40 Jahre alte Haus wirklich die 250.000 Euro bezahlen, zu dem Nachbar seine Hütte in der Zeitung stehen hat ... Die werden sich diese Seniorenwohnheime nicht leisten können, weil sich die angenommene Wertentwicklung ihrer Immobilie nicht einstellt.
sehe ich genauso , wenngleich mit einem mulmigen Gefühl ; da ich in etwa 10 Jahren (wer weiss das schon so genau) in der von Ihnen EXAKT beschriebenen Lage bin . Erzählen Sie diese Geschichte aber einem ebenso situierten Nachbarn/ Mitmenschen ,so kann/wird es passieren dass Derjenige nur ein verständnisloses / negierendes Kopfschütteln für Sie übrig hat weil man harte Fakten lieber ignoriert statt akzeptiert.
3. Was sonst?
RudolfHege 08.01.2012
Zitat von zudummzumzumIch bezweifele, dass wir als Gesellschaft es hinbekommen werden diese hohe Zahl an Alten weiterhin in Seniorenheime abzuschieben - egal, wie "schön" es dort ist. Wenn die Silberlocken die Hälfte der Gesellschaft ausmachen, werden die sich dieses an den Rand gedrückt werden nicht mehr gefallen lassen - nicht für 1.000 und nicht für 2.260 Euro im Monat! Spannend wir es allerdings für die vielen Eigentümer der Standard-Reihenhäuser mit ihrem Wohnen auf 4 Etagen und ~ 130 m² Wohnfläche. Mit dem Vorratsraum im Keller, der Küche im EG und den Schlafräumen im OG, verbunden mit einer Wendeltreppe, die nur für Gesunde wirklich begehbar ist, wird es schwierig, wenn ab Mitte 70 die Knochen nicht mehr mitspielen. Mal sehen, was diese Leute sich einfallen lassen ... Weil sich auch nicht die Käufer finden lassen werden, die für das 40 Jahre alte Haus wirklich die 250.000 Euro bezahlen, zu dem Nachbar seine Hütte in der Zeitung stehen hat ... Die werden sich diese Seniorenwohnheime nicht leisten können, weil sich die angenommene Wertentwicklung ihrer Immobilie nicht einstellt.
Man vergisst dabei leicht, dass alte Menschen ja oft nicht deshalb in Seniorenheimen leben, weil sie das unbedingt wollen, sondern weil sie nicht mehr allein leben KÖNNEN - und niemand da ist, der bei ihnen wohnt und auf sie aufpasst. In einer Zeit, in der Großfamilien eine Seltenheit geworden sind, Kinderlose und Singles eine immer größere Gruppe stellen und Kinder nicht mehr automatisch am Wohnort ihrer Eltern ihr eigenes Leben aufbauen, bleibt letztlich kaum eine Alternative zum Heim. Wer sollte denn - bei der aktuellen demographischen Entwicklung - die Alten zu hause betreuen und ggf. pflegen? Und, ganz nebenbei: die eigenen vier Wände sind so toll auch nicht, wenn es niemand gibt, der sie mit einem teilt - außer dem Fernseher und den Zimmerpflanzen.
4. was noch alles?
marc0815 08.01.2012
in welche Geschäftsfelder dringen Investments noch alles ein??? Atemluftvermarktung bzw Zertifikate darauf wäre doch noch erschließbar.... Noch nicht von den Lobbyisten im Europarlement beantragt wurden?
5. Gibt es schon
ditor 08.01.2012
Zitat von zudummzumzumIch bezweifele, dass wir als Gesellschaft es hinbekommen werden diese hohe Zahl an Alten weiterhin in Seniorenheime abzuschieben - egal, wie "schön" es dort ist. Wenn die Silberlocken die Hälfte der Gesellschaft ausmachen, werden die sich dieses an den Rand gedrückt werden nicht mehr gefallen lassen - nicht für 1.000 und nicht für 2.260 Euro im Monat! Spannend wir es allerdings für die vielen Eigentümer der Standard-Reihenhäuser mit ihrem Wohnen auf 4 Etagen und ~ 130 m² Wohnfläche. Mit dem Vorratsraum im Keller, der Küche im EG und den Schlafräumen im OG, verbunden mit einer Wendeltreppe, die nur für Gesunde wirklich begehbar ist, wird es schwierig, wenn ab Mitte 70 die Knochen nicht mehr mitspielen. Mal sehen, was diese Leute sich einfallen lassen ... Weil sich auch nicht die Käufer finden lassen werden, die für das 40 Jahre alte Haus wirklich die 250.000 Euro bezahlen, zu dem Nachbar seine Hütte in der Zeitung stehen hat ... Die werden sich diese Seniorenwohnheime nicht leisten können, weil sich die angenommene Wertentwicklung ihrer Immobilie nicht einstellt.
Wirklich spannend ist es nicht, weil es die Problemstellung schon ein paar Jährchen gibt, das ist nicht mal Reihenhausspezifisch. Die bauen sich im Zweifelsfall nen Treppenlift zwiischen EG und OG, Keller und Dachboden bleiben weitgehend ungenutzt. Von der Wunschvorstellung mit dem alten Haus ein neues altengerechteres Domizil 100%ig finanzieren zu können, haben sich schon recht viele verabschieden müssen, ebenso quer durch alle Häuserformen. Dazu wollen am wohlhabenden Senior viel zu viele mitverdienen...
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