Kaufen oder Mieten Stadt, Land, plus

Für die meisten ist es die größte Finanzentscheidung ihres Lebens: Soll man eine Immobilie kaufen - oder doch Mieter bleiben? Für beide Varianten gibt es gute Argumente. Die Zeitschrift "Das Investment" hat untersucht, worauf man achten sollte.

Immobilienangebot (in München): Entscheidend ist der Standort
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Immobilienangebot (in München): Entscheidend ist der Standort

Von Claudia Lindenberg


Hamburg - Wunsch und Wirklichkeit klaffen in Sachen Eigenheim weit auseinander: So wohnen laut einer Umfrage des Baufinanzierers Interhyp derzeit 58 Prozent der Deutschen zur Miete, doch satte 96 Prozent von ihnen träumen von den eigenen vier Wänden. Ob das auch eine kluge Investition ist, steht auf einem ganz anderen Blatt. Die Leser der Zeitschrift " Das Investment" bejahen diese Frage eindeutig: In einer Online-Umfrage halten 62 Prozent den Sachwert Eigenheim für eine gute Investition, nur 32 Prozent meinen, dass der Kauf fast nie lohnt.

Anders als bei anderen Anlageentscheidungen lässt sich die Frage kaum von emotionalen Aspekten trennen. Doch auch wenn die eigenen vier Wände unabhängig von der Frage nach der Wirtschaftlichkeit der Investition das Ziel sind, müssen im Beratungsgespräch einige Aspekte geklärt werden. Zwar ist die Finanzierung angesichts des Rekord-Zinstiefs aktuell zu Traumkonditionen möglich. Doch wer bisher nichts beiseite gelegt hat, sollte nach Ansicht von Udo Schindler besser nicht kaufen: "Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein", so der Vorstand der KSW Vermögensverwaltung aus Nürnberg. Ideal sei es, wenn die Darlehensraten in etwa der aktuellen Mietbelastung entsprächen.

Eine weitere Faustregel nennt Tom Friess: "Rund ein Drittel des Einkommens sollte für den Kapitaldienst zur Verfügung stehen, dann lässt sich die Finanzierung problemlos schultern", so der Chef des VZ Vermögenszentrums München.

Kassensturz ist Pflicht

Ergibt der Kassensturz beim Kunden, dass die finanziellen Mittel ausreichen, gehören die Lebensumstände auf den Prüfstand: Ist ein gesichertes, regelmäßiges Einkommen vorhanden? Ist die Familienplanung abgeschlossen? Befindet sich ein sicherer Arbeitsplatz in der Nähe des künftigen Eigenheims? "Wer diese Fragen verneint, sollte vorerst besser Mieter bleiben", sagt Schindler.

Doch inwieweit eine Vergleichsrechnung für oder gegen Wohneigentum angestellt werden sollte, hängt von den Motiven des Kunden ab: "Handelt es sich um eine Herzensangelegenheit, oder soll das Eigenheim primär eine gute Geldanlage sein? Ist Ersteres eindeutig der Fall, sind Wirtschaftlichkeitsrechnungen im Prinzip überflüssig", sagt Hannes Peterreins, Gründer und Chef der Dr. Peterreins Portfolio Consulting in München.

Bei Kunden, die sich die Frage "kaufen oder mieten" sachlich stellen, müsse dagegen geprüft werden, was unterm Strich Sinn ergibt. Die Antwort auf die Frage hängt primär davon ab, wie sich die Marktlage am Wohnort darstellt: "Wichtig ist, dass die demografischen Perspektiven stimmen, denn in Fortzugsgebieten ist nicht mit dauerhaftem Miet- oder Wertzuwachs zu rechnen", sagt Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Das treffe beispielsweise auf Randgebiete Ostdeutschlands, Nordhessen, das Saarland und Teile des Ruhrgebiets zu. "Wer in diesen Regionen lebt, fährt als Mieter meist besser", sagt er.

Der Standort ist entscheidend

In den wirtschaftsstarken Ballungsräumen wie Stuttgart, Hamburg oder München stünden die Chancen hingegen besser, mit den eigenen vier Wänden langfristig ein gutes Geschäft zu machen. Auch für gut funktionierende Mittelzentren wie Heidelberg, Freiburg oder Ingolstadt hebt Just den Daumen: "Diese Standorte zeichnen sich meist durch starke Unternehmen oder eine führende Universität aus." Für die Entwicklung der Miet- und Wertsteigerung erwartet Just moderate Zuwächse: "Bei den Mieten ist auf Sicht von drei Jahren mit einem Anstieg von rund 1,5 bis zwei Prozent jährlich zu rechnen, der Wertzuwachs von Wohneigentum dürfte sich bei rund einem bis 1,5 Prozent bewegen", so seine Prognose. In den vergangenen zehn Jahren hat der Wert von Wohneigentum vielerorts allerdings stagniert, gibt er zu bedenken.

Eine weitere Stellschraube, die das Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsrechnung beeinflusst, ist die Wertentwicklung des Eigenkapitals, wenn es angelegt statt zur Finanzierung genutzt wird. Das zeigt die Vergleichsrechnung von Tom Friess. "Ob sich eher kaufen oder mieten lohnt, hängt also auch von der Risikoneigung des Kunden ab - wer spekulativer anlegt, steht als Mieter möglicherweise besser da als beim Kauf", so der Vermögensverwalter.

Doch auch wenn eine Vergleichsrechnung den Kauf als sinnvolle Investition ergibt - ein gravierender Nachteil bleibt: Der Kunde setzt alles auf eine Karte. Schindler empfiehlt darum, finanzielle Spielräume, die sich im Laufe der Jahre ergeben, nicht ausschließlich für Sondertilgungen, sondern beispielsweise für ETF-Sparpläne zu verwenden.

Disziplin muss sein

Eine gewisse Disziplin muss der Kunde aber mitbringen: "Letztlich ist nur das Geld, das monatlich von der Bank für den Kredit abgebucht wird, hundertprozentig vor Konsumwünschen wie Urlaub oder einem neuen Auto sicher", sagt Schindler.

Und was ist mit dem Klassiker-Argument pro Eigenheim - mietfrei wohnen im Alter? "Das stimmt, aber erstens fallen immer wieder Instandhaltungsarbeiten an, und zweitens passt die Immobilie im Alter oft nicht mehr zu den aktuellen Wohnbedürfnissen, etwa weil sie zu weit außerhalb liegt oder zu groß geworden ist", so Friess. Spätestens dann zeigt sich, ob die Investition sich ausgezahlt hat und ein Verkauf zu guten Konditionen problemlos möglich ist.

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Das Investment

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Der Artikel stammt aus der Zeitschrift " Das Investment" (siehe Kasten links).



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