Immobilienbesitz oder Miete Kauf dich reich!

Kaufen oder mieten? Einer neuen Studie zufolge gehen Immobilienbesitzer deutlich wohlhabender in Rente als Mieter. Doch Vorsicht ist geboten: Wichtiger als finanzmathematische Vergleiche sind persönliche Charaktereigenschaften.

Von Christian Kirchner

Altbauten in Köln: Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen
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Altbauten in Köln: Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen


Über Geld redet man in diesem Land ungern. Dennoch gibt es ein Thema, zu dem fast jeder eine Meinung hat - es ist die Frage: Kaufen oder mieten? Rekordniedrige Zinsen, ein gefühlter Mangel an Anlagealternativen sowie die starken Preisanstiege von Wohnimmobilien in den Großstädten sind die Zutaten für eine kontroverse Debatte. Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, darauf gibt es immer drei Antworten: Eine finanzmathematische, eine emotionale und - die am wenigsten bekannte - eine empirische.

Die finanzmathematische Antwort ist die einfachste von allen, denn in den "Kaufen oder mieten?"-Rechnern (zum Beispiel hier) muss man nur lange genug an den Vorgaben bei Zins, Tilgung und erwarteter Wertentwicklung drehen, bis das Ergebnis herauskommt, das man auch bekommen will.

Die emotionale Antwort zur Frage "Kaufen oder mieten" liegt den meisten gewissermaßen in den Genen: Dem Käufer sind die schnöden Zahlen weniger wichtig als das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen; der Gedanke, mit Ende 30 und einer Familie noch an einer gemieteten Badarmatur zu drehen, bereitet ihm Unbehagen.

Den Mieter wiederum treibt oft die Panik um, sich ein immenses Klumpenrisiko in die Lebensplanung zu holen, weniger mobil zu sein und zur falschen Zeit am falschen Ort zu kaufen. Und, unkt der Mieter, tragen die Immobilienmärkte in München, Berlin und Hamburg nicht längst Züge einer Blase?

Enger Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen

Die empirische ist die meist unterschätzte Antwort - und diejenige, die sich vor allem überzeugte Mieter ganz genau anschauen sollten. Denn wie ein roter Faden zieht sich durch die Vermögensstatistiken der enge Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen: Immobilieneigentümer mit laufenden Krediten verfügen in Deutschland laut Bundesbank-Daten über durchschnittlich rund 270.000 Euro - und damit über ein mehr als fünfmal höheres Nettovermögen als Mieter, wie die Bundesbank ermittelt hat. Sie gehen auch mit einem vielfach höheren Vermögen in den Ruhestand als Mieter, wie das Empirica Institut mit der Bausparkasse LBS ermittelt hat.

Woran liegt das? Und wie passt das zum Umstand, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten selbst in Top-Metropolen real um bestenfalls drei Prozent pro Jahr geklettert sind und - das ist das Kernargument vieler überzeugter Mieter - Alternativen wie Aktien, Anleihen und selbst Lebensversicherungen langfristig weit höhere Erträge bringen? Schließlich umfassen diese Zahlen jene Eigentümer mit noch zu bedienenden Krediten und nicht etwa die Glückspilze, denen schuldenfreie Immobilien per Erbschaft zufallen.

Man könnte annehmen, dass die gewaltigen Vermögensunterschiede vor allem auf unterschiedlichen Voraussetzungen fußen, sprich: der typische Käufer nun mal vom Fleck weg finanziell weit besser gebettet ist als der typische Mieter, der sich den Kauf vielleicht gar nicht leisten kann.

Sparquote deutscher Haushalte

Sparquote deutscher Haushalte

Käufer sind sparsamer als Mieter

Tatsächlich aber weisen durchschnittliche Mieter schlicht eine weit niedrigere Sparquote als Immobilienkäufer auf, und das ganz unabhängig vom Einkommensniveau. Sie legen sowohl absolut als auch relativ zum Haushaltseinkommen weniger zurück für das Alter als Immobilienkäufer. Selbst wenn man die Sparleistung um die Zins- und Tilgungsleistungen für den Immobilienkredit bereinigt, sind Käufer sparsamer als Mieter.

In Zahlen: Immobilieneigentümer mit Hypotheken sparen im Schnitt 22 Prozent ihres Einkommens, Mieter nur acht Prozent, wie aus Bundesbank-Daten hervorgeht. Bei den unter Vierzigjährigen - in dieser Lebensphase vollzieht sich in der Regel der Immobilienerwerb - beträgt die mittlere Sparquote von Mietern zehn Prozent, die von Eigentümern mit Restschulden aber 20 Prozent. Nur acht Prozentpunkte davon entfallen aber auf Zins- und Tilgungsleistungen, zwölf Prozentpunkte auf andere Sparformen.

Käufer mit Hypothekenschulden arbeiten also meist nicht nur ihre Schulden ab, sondern unternehmen im Schnitt auch höhere Sparanstrengungen als Mieter - etwa, um Reserven für die Tilgung oder Instandhaltung aufzubauen oder das Sparen zu diversifizieren. Mit zunehmendem Alter wächst dann der Vorsprung in der Sparquote der Käufer gegenüber den Mietern weiter.

Selbst ohne Kredit und Immobilie bauen Selbstnutzer im Schnitt ein größeres Vermögen auf, weil das Arbeitseinkommen erhöht, Ausgaben gekürzt oder - wie bei jedem dritten Kauf - Geldgeschenke aus der Familie zum Immobilienerwerb zugeschossen werden, die ein Mieter kaum für seine sonstige private Vorsorge erwarten kann.

"Der Erwerb von Wohneigentum führt zum freiwilligen Einstieg in Zwangssparprozesse, die im Ergebnis die eigene Ungeduld oder sogar Unvernunft und Launenhaftigkeit bremsen", analysiert das bankennahe Deutsche Institut für Altersvorsorge in einer Ende Oktober erschienenen Studie zum Deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Die Disziplin der Käufer und die Disziplinlosigkeit der Masse

Bekannter noch als die Disziplin der Käufer ist die Disziplinlosigkeit der Masse. Sie ist es auch, die vielen überzeugten Mietern die Rechnungen über den Haufen wirft, nach denen sie langfristig finanziell besser fahren als Käufer, wenn sie nur ausreichend sparen und dabei eine auskömmliche Rendite erzielen: Gut zwei Billionen Sparvermögen zu Zinsen nahe null Prozent, eine Stornoquote von knapp 50 Prozent vor Laufzeitende bei Lebensversicherungen und ein schon seit mehr als einer Dekade kaum noch messbarer Nettozufluss in Aktien und Aktienfonds sind Belege für die Planlosigkeit vieler Anleger.

Nettovermögen deutscher Haushalte

Nettovermögen deutscher Haushalte

In der Praxis geht es vielen überzeugten Mietern dann so wie jenen Kunden in Fitnessstudios, die sich zur Feier der Anmeldung erst einmal ein Schnitzel mit Pommes bestellen, ehe sie die die erste Minute trainiert haben: Aus dem subjektiven Überlegenheitsgefühl heraus, es in Modellrechnungen ja besser zu machen als die Käufer, erbringen sie dann in der Breite doch nicht die Sparleistungen und erzielen nicht die Renditen, die es braucht, um den Käufer finanziell abzuhängen.

Um sich hier einmal ganz grobschlächtig der Differenz zu nähern: Zieht man das durchschnittliche Nettoeinkommen in Deutschland von rund 28.000 Euro pro Jahr heran und die in der Breite um rund 14 Prozentpunkte höhere Sparquote der Käufer gegenüber den Mietern, so summiert sich der Vermögensvorsprung ganz ohne die Perspektive des mietfreien Wohnens und ohne Berücksichtigung von Zinsen binnen gut 20 Jahren bereits auf mehr als 100.000 Euro.

Nun muss man mit den Kausalitäten im Vermögensaufbau und Eigentumserwerb natürlich vorsichtig sein: Die Entscheidung für Konsum statt Eigentum trifft mancher Mieter bewusst und nicht aus Dummheit heraus. Anderen fehlt wirtschaftlich schlicht die Option zum Kauf. Und allen stark disziplinierenden Effekten eines Immobilienkredits zum Trotz, kamen im vergangenen Jahr rund 60.000 Immobilien mit einem Verkehrswert von knapp zehn Milliarden Euro unter den Hammer einer Zwangsversteigerung.

Egal jedoch, ob jemand über einen Kauf nachdenkt oder ihn aus Überzeugung ablehnt: Die Verhaltensökonomie, das Nachdenken über die eigene Disziplin ist auf Basis der empirischen Daten oberste Pflicht - und die realistische Selbsteinschätzung vielleicht sogar wichtiger als die finanzmathematische Näherung an die Frage, ob und ab wann der Kauf oder die Miete lohnt.

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Seite 1
mm71 11.11.2013
1.
Zitat von sysopDPAKaufen oder mieten? Einer neuen Studie zufolge gehen Immobilienbesitzer deutlich wohlhabender in Rente als Mieter. Doch Vorsicht ist geboten: Wichtiger als finanzmathematische Vergleiche sind persönliche Charaktereigenschaften. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html
...sowie ungefähr hundert weitere individuelle Faktoren. Kaum etwas lässt sich weniger pauschal treffen, als eine Aussage hinsichtlich Immobilienkauf. Im übrigen dürfte die grösste gefahr für _jegliche_ Vermögensbildung für das Alter darin liegen, dass die anderen, die ihr Geld verfeiert haben, nicht einsehen werden, dass sie nun im Alter weniger haben. Sobald dem Staat die Puste ausgeht, wird man sich an denen schadlos halten, die so blöd waren vorzusorgen...
outsider-realist 11.11.2013
2.
Zitat von sysopDPAKaufen oder mieten? Einer neuen Studie zufolge gehen Immobilienbesitzer deutlich wohlhabender in Rente als Mieter. Doch Vorsicht ist geboten: Wichtiger als finanzmathematische Vergleiche sind persönliche Charaktereigenschaften. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html
Dazu bedurfte es einer Studie? Das hätte ich auch so sagen können....
Alternator 11.11.2013
3. Ach nee!
Wer sein Geld nicht an Imobiliengesellschaften bezahlt, hat am Ende mehr übrig? -Ich bin baff, elementare Logik funktioniert doch noch, selber denken bringt mehr als von Leuten, die in deren eigenen Interesse handeln, denken zu lassen. Jetzt nutze man nur noch das in der Schule erworbene Wissen über Naturwissenschaften, und so ein Krawattenaffe mit Maklerschein kann einem keine Schimmelbude mehr als Palast verkaufen, und man ist schon auf der Gewinnerseite des Lebens..
lef 11.11.2013
4. Wer jetzt nicht kauft ist dumm, oder
die Banken haben Kredtsperre. (Was durchaus sein kann, ich kenne einige Fälle, wo eine Ablehnung nicht verständlich ist!) Zur Zeit trägt Kauf die Zinsen UND Tilgung: Beispiel ETW (60qm, sanierter Altbau, recht gute Lage) Miete 5€/qmonat `= 60€/a bzw. 3600€ gesamt Kaufpreis 60.000 (1000/qm)€, bei 2,5% und 4% (!!!) Tilgung kostet der Kredit auch so viel. Und das Zinsrisiko ist Null, denn bei 4% Tilgung ist nach 10 Jahren schon über die Hälfte abgezahlt. Jede Bank müsste da eigentlich begeistert sein. Trotzdem geben Banken kein Geld hierfür, warum? Vielleicht wissen die mehr? (Argument dagegen könnte sein, dass Käufer ja auch die Reparaturen bezahlen, das ist bei einem gut sanierten Haus eher wenig. Zwangsmaßnahmen wie Energiesparen könnten kommen, das trifft etwas später aber auch Mieter)
vogtnuernberg 11.11.2013
5. Auch andere Aspekte...
Was fehlt ist auch der Aspekt, wie hoch die Miete ist. Bei Preisen bei denen die Finanzierung mehr kostet, als die Miete macht eine Finanzierung keinen Sinn, sondern eine andere Geldanlage. Auch nicht vergessen darf man: Was wenn in der Familie bereits 2 Immobilien vorhanden sind, die man als 40jähriger in überschaubarer Zeit von längstens 20 Jahren erben wird? Warum sollte man da noch eine 4. finanzieren? Ist es da nicht sinnvoller zur Miete zu wohnen und später in ein geerbtes Haus zu ziehen und in dieser Zeit seinen Kindern mehr zu bieten, als man selbst beim Abzahlen der Immobilie der Eltern geboten bekommen hat?
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