BGH-Urteil Mehrfach-Kündigung wegen Mietrückständen ist zulässig

Wer zweimal seine Miete schuldig bleibt, kann sowohl ordentlich als auch fristlos gekündigt werden - auch wenn zwischendurch die Beträge nachgezahlt wurden. Das entschied der Bundesgerichtshof.

Mietshaus in Hamburg
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Mietshaus in Hamburg


Bei zweimaligem Ausbleiben der Monatsmiete können Vermieter sowohl fristlos kündigen als auch zusätzlich eine normale Kündigung mit Frist aussprechen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Kombination zulässig ist. In der Praxis bedeutet das Urteil, dass auch bei Nachzahlung der ausstehenden Miete die fristgerechte Kündigung weiterhin gilt.

In zwei unterschiedlichen Fällen waren Mieter in Berlin mehrere Monatsmieten schuldig geblieben. Daraufhin erhielten sie vom Vermieter sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung. Beide zahlten dann aber die fälligen Beträge nach.

Die fristlose Kündigung entfällt laut Gesetz allerdings, sofern innerhalb von zwei Monaten nach Kündigung nachgezahlt wird. In der Vorinstanz war das Landgericht Berlin der Ansicht, dass dann auch die ordentliche Kündigung unwirksam wird. Die Verbindung von fristloser und fristgerechter Kündigung sei nicht möglich. Die Mieter hätten demnach wohnen bleiben können.

Dem widerspricht der BGH und hat die Berliner Urteile aufgehoben. Das Landgericht muss nun in beiden Fällen prüfen, ob die ordentliche Kündigung berechtigt war. Ausstehende oder mehrfach verspätete Mietzahlungen sind ein ordentlicher Kündigungsgrund, wenn der Mieter die ausbleibende Zahlung zu verantworten hat.

Laut Deutschem Mieterbund ist es gängige Praxis, dass Vermieter bei Mietschulden fristlos und gleichzeitig auch ordentlich kündigen. So wollen sie sicherstellen, dass der Mieter tatsächlich ausziehen muss.

Wie ist die Rechtslage?

Säumige Mieter können einen sofortigen Auszug abwenden, wenn sie ihre Mietschulden bezahlen. Diese sogenannte Schonfristzahlung macht die außerordentliche Kündigung unwirksam: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Schulden, wird die Kündigung unwirksam, und er darf bleiben. Möglich ist auch, dass das Sozialamt einspringt und dem Vermieter das Geld vorschießt. Auf diese Weise kann man sich aber nur einmal in zwei Jahren retten.

Die Regelungen für eine ordentliche Kündigung sind anders. Vermieter dürfen normalerweise nur aus bestimmten Gründen ihren Mietern kündigen - zum Beispiel, weil sie die Wohnung selber für Familienangehörige brauchen. Je nachdem, wie lange der Mieter bei ihnen wohnt, müssen sie dabei Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten einhalten.

Eine Ausnahme ist die fristlose Kündigung. Sie kann ausgesprochen werden, wenn die andere Seite ihre Pflichten so gravierend verletzt hat, dass es unzumutbar erscheint, an dem Mietvertrag festzuhalten. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbunds geht es in mehr als 90 Prozent der Fälle um nicht gezahlte Mieten.

Wie urteilte die Vorinstanz?

Bei den beiden Berliner Mietern hatte das Landgericht im Berufungsverfahren die Räumungsklagen der Vermieter abgewiesen. Neu war allerdings, dass die Berliner Richter neben der außerordentlichen Kündigung auch gleich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung gekippt wurde.

Sie argumentierten, dass diese ins Leere liefe, weil durch die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet worden sei. Nach ihrer Ansicht konnte damit nicht mehr ordentlich gekündigt werden.

Wie argumentierten die Parteien?

Die Anwälte der Vermieter argumentierten im Verfahren vor dem BGH, es könne nicht sein, dass der Mieter einen Grund liefere, der zur fristlosen Kündigung berechtige, und der Vermieter dann nicht einmal ordentlich kündigen könne. Aufseiten der Mieter wurde die Frage aufgeworfen, ob der Vermieter wirklich die Möglichkeit brauche, beide Kündigungsarten zu kombinieren. Er könne sich von vorneherein für eine entscheiden.

Im Jahr 2005 hat der BGH-Senat schon einmal ein mieterfreundliches Urteil aus Berlin aufgehoben. Damals begründeten die Richter, dass ordentliche und fristlose Kündigung unterschiedlichen Regeln folgten. Die Gefahr, obdachlos zu werden, sei geringer, wenn bis zur Räumung noch mehrere Monate Zeit blieben.

Außerdem müsse der Mieter nur ausziehen, wenn er seine Pflichten "schuldhaft" verletzt hat - er könne sich also noch darauf berufen, dass der finanzielle Engpass unvorhersehbar gewesen sei. Laut Mieterbund reicht das vor Gericht allerdings selten aus. Er fordert seit Langem eine Gesetzesänderung.

(AZ: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

Im Video: Der FAIR-Mieter von Berlin

SPIEGEL ONLINE

brt/Reuters/dpa/AFP



insgesamt 61 Beiträge
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Seite 1
KlausRutschki 19.09.2018
1. Mieter viel zu gut geschützt
Ich bin selbst Vermieter und ich bereue es mittlerweile. Man probiert den Mietern eine schöne Wohnung zum ordentlichen Preis zur Verfügung zu stellen und wird dann durch Nichtzahlung, fahrlässig verursachte Schäden und weiteren Ärger bestraft. Ich sage: Nein Danke! Die privaten Vermieter sollten besser unterstützt werden. Nur Kosten und Ärger. Das lohnt sich nicht mehr.
Sportzigarette 19.09.2018
2. gut so!
...und auch wenn gleich wieder alle Partei für die armen Mieter ergreifen, ich finde das richtig und überfällig. Ich war mehrere Jahre Hausverwalter und hab das oft erlebt, dass Mieten extrem unregelmäßig oder gar nicht gezahlt wurden. Immer wenn die Kündigung erfolgte, wurde ein Teil gezahlt und das Mietverhältnis damit "geheilt". So gab es Mieter, die über Jahre hinweg immer Mietschulden hatten, aber immer ein wenig unter der Kündigungsgrenze. Und ja, ich habe sogar in meinem Kreis eine Bekannte, die jedes Jahr von der Mietkohle in Urlaub fehlt, um die dann in kleinen Raten wieder zurückzahlt, weil das eben günstiger ist, als den Dispo mit 11 % in Anspruch zu nehmen. Überhaupt ist der Mieter oft zu sehr geschützt, weshalb wir ja so einen niedrigen Anteil an Wohneigentum haben!
hoeffertobias 19.09.2018
3. Schade, ...
... dass der Mieter doppelt und dreifach geschützt wird. Es sollte klar sein, dass man nicht einfach wegen einer falschen Überweisung aus der Wohnung geschmissen wird. Allerdings gibt es eben in Deutschland die Möglichkeit, dass das Sozialamt einspringt. Es wurde vergessen zu erwähnen, dass die eigentliche Räumung nur nach kosten-, zeit- und nervintensiver Kündigungsklage durchzusetzen ist und nicht nach der 2-maligen Nichtzahlung. Ich selbst vermiete eine Einliegerwohnung nach einer entsprechenden Kündigungs-Arie nicht mehr. Unterm Strich hatte ich 50€ im Monat netto übrig, durch einen einzigen Nichtzahler hätte ich 15 Jahre vermieten müssen, um den Verlust (inkl. Anwalt usw.) auszugleichen. Das erspare ich mir jetzt. Mögen bitte die Sozialdemokraten ihre Wohnungen vermieten, ich nicht mehr...
g0r3 19.09.2018
4.
Zitat von KlausRutschkiIch bin selbst Vermieter und ich bereue es mittlerweile. Man probiert den Mietern eine schöne Wohnung zum ordentlichen Preis zur Verfügung zu stellen und wird dann durch Nichtzahlung, fahrlässig verursachte Schäden und weiteren Ärger bestraft. Ich sage: Nein Danke! Die privaten Vermieter sollten besser unterstützt werden. Nur Kosten und Ärger. Das lohnt sich nicht mehr.
Pro-Tipp: Verkaufen. Und wenn Sie das nicht wollen, kann es so schlimm nicht sein.
interessierter Laie 19.09.2018
5. man muss differenzieren...
Zitat von KlausRutschkiIch bin selbst Vermieter und ich bereue es mittlerweile. Man probiert den Mietern eine schöne Wohnung zum ordentlichen Preis zur Verfügung zu stellen und wird dann durch Nichtzahlung, fahrlässig verursachte Schäden und weiteren Ärger bestraft. Ich sage: Nein Danke! Die privaten Vermieter sollten besser unterstützt werden. Nur Kosten und Ärger. Das lohnt sich nicht mehr.
zwischen großen und kleinen. Als Mieter habe ich sowohl Erfahrungen mit Privatvermietern wie Ihnen gemacht (sehr gute). Ich habe aber auch große Gesellschaften erlebt. U.a. wurde bei einem 50 Jahre alten Gasofen, bei dem der Zündmechnismus ausfällt, eine Beteiligung des Mieters an den Reparaturkosten gefordert wurden. Die Unterscheidung wäre eigentlich auch rechtlich konsequent, denn bei Privatvermietung gibt es zwischen Vermieter und Mieter kein großes Machtgefälle. Ein einseitiger Schutz wiederspricht hier einem fairen Interessenausgleich. Aus ganz ähnlichen Gründen sind Klein- und Kleinstunternehmen vom Kündigungsschutz befreit.
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