Wohnen Wann Mieterhöhungen erlaubt sind - und wann nicht

Der Vermieter erhöht die Miete? Wie hoch darf sie im Vergleich zu den Nachbarn sein, wann gilt die Kappungsgrenze und wann die Mietpreisbremse? Der Überblick über die Rechte von Mietern.

Wohngebäude in Witten
Ina Fassbender

Wohngebäude in Witten


Das Mietrecht schützt Mieter vor Willkür, aber nicht jeder kennt seine Rechte oder die Pflichten des Vermieters. Was gilt wann? Wo gibt es mehr Informationen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wann sind Mieterhöhungen überhaupt erlaubt?

Der Vermieter darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug anheben und muss bis zur nächsten Steigerung wieder 15 Monate warten. Die Erhöhung muss in Textform erfolgen, etwa per Brief oder E-Mail, sie muss begründet sein und sie gilt erst von Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Übrigens handelt es sich dabei eher um eine Bitte, denn Mieter müssen jeder Mieterhöhung zustimmen. Ablehnen können sie allerdings nur, wenn die Erhöhung aus ihrer Sicht nicht rechtmäßig ist. Dann kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen.

Wie stark darf die Miete steigen?

Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist eine Miete, die im Schnitt innerhalb der vergangenen vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend bezahlt wurde. Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel berufen. Gibt es den nicht, kann die Erhöhung auch mit der entsprechenden Miete dreier "vergleichbarer Wohnungen" begründet werden. Vergleichbar heißt, Ausstattung, Lage und Größe müssen ähnlich sein.

Besonders große Wohnungsunternehmen haben es leicht, Wohnungen aus ihrem Bestand anzuführen, die teurer vermietet sind. So können sie Erhöhungen rechtfertigen. Ein anderer beliebter Trick: Die Wohngegend umdeuten, zum Beispiel von normaler in gute Lage und damit eine Mieterhöhung begründen.

In jedem Fall gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. In besonders angespannten Märkten, vor allem also in Städten mit schnell steigenden Mieten, können die jeweiligen Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Hat also der Vermieter diese Grenze erreicht, muss er bis zur nächsten Erhöhung drei Jahre warten - außer er modernisiert seine Wohnungen.

Eine Ausnahme gibt es bei Staffelmieten, bei denen sich die Miete automatisch jedes Jahr erhöht. In diesem Fall darf der Anstieg innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent betragen. Das Gleiche gilt für Indexmieten, bei denen die Miete jährlich gemäß der Inflationsrate erhöht wird. Andere Mieterhöhungen, etwa nach dem Mietspiegel, sind dann nicht zulässig.

Wer neu in eine Wohnung einzieht, sollte sich seinen Mietvertrag genau ansehen: Vermieter dürfen bei einem Mieterwechsel nur eine Miete verlangen, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das regelt die sogenannte Mietpreisbremse, die in mehr als 300 Städten und Gemeinden gilt. Das Gute für Mieter: Sie können auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrags die vereinbarte Miete als zu hoch beanstanden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für Neubauten, nach umfassenden Modernisierungen und für möblierte Wohnungen.

Wie stark darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Wenn ein Vermieter seine Immobilien aufwertet, indem er Balkone anbringt, Aufzüge einbaut oder die Fassade dämmt, darf er die Kosten auf die Miete umlegen. Bisher darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen - und zwar dauerhaft. In Zukunft soll der Anteil in einigen Gebieten auf acht Prozent und drei Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden. Ausnahme: Bei Staffel- und Indexmietvereinbarungen darf der Vermieter auch nach Modernisierung nicht erhöhen.

Der Mieter muss vor Beginn der Arbeiten über Art und Umfang der Maßnahmen, Beginn und Dauer sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden.

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Wichtig hierbei: Instandhaltungsarbeiten darf der Vermieter nicht auf die Miete umlegen. Wenn also ein defektes Fenster gegen ein gleichwertiges getauscht wird, oder eine kaputte Eingangstür ausgewechselt wird, stellt der Vermieter bloß den vertragsgemäßen Zustand wieder her - eine Verbesserung ist das nicht.

Wer hilft mir weiter?

Viele Verbraucherzentralen bieten eine Mietrechtsberatung an, die allerdings kostenpflichtig sein kann. Hier gibt es eine Übersicht über die Beratungsstellen vor Ort. Auch etliche Mietervereine geben Auskunft, sofern man Mitglied ist. Der größte Dachverband ist der Deutsche Mieterbund, daneben gibt es vor Ort oft noch weitere Angebote. Hier finden Sie einen Überblick über die Standorte der Mietervereine.

Auch Rechtsanwälte helfen bei der Prüfung und vertreten den Mieter im Ernstfall vor Gericht. Spezialisten auf dem Gebiet können seit einigen Jahren den Titel "Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht" durch eine spezielle Prüfung erwerben.

nck/sep

insgesamt 4 Beiträge
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Seite 1
alexrio 21.11.2018
1.
Aufgrund der teilweisen sehr angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt, wird ein großteil der Mieter solange es geht jede Mieterhöhung zahlen. Den viele habe gar nicht die möglichkeit eine Vergleichbare Wohnung zu finden...... Da mittlerweile auch Baugenossenschaften wo die Stadt noch ne mehrheit hält,knallhart aussortiert.... Früher hieß es immer es wäre schlimm den sicheren Arbeitsplatz zuverlieren....heute ist der Verlust der Wohnung das weit größere Drama.
phg2 21.11.2018
2.
Es gibt da noch einen kleinen "Trick" - die Mieterhöhung nicht ablehnen, dafür aber eine geringere Mieterhöhung anbieten. Oft möchten Vermieter ja das Maximum von dem was der Mietspiegel hergibt. Je nach Eingruppierung wird im Mietspiegel z.B. eine Spanne von 10 bis 12 Euro / qm angegeben - der Vermieter möchte 12 Euro. Man bietet ihm dann 11 Euro an. Soweit ich weiß werden ev. Gerichtskosten geteilt - der Vermieter möchte von 10 auf 12 Euro anheben, das Gericht stellt 11 Euro fest. Dann zahlt jeder die Hälfte, hat man aber 11 Euro angeboten zahlt der Vermieter alles. (Bin aber kein Jurist)
MichaelundNilma 21.11.2018
3. Die politische Mietpreisbremse
Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft. Die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch führe zu einer "ungleichen Behandlung von Vermietern", was Artikel 3 des Grundgesetzes widerspreche, nach dem "wesentlich Gleiches gleich zu behandeln" sei, erklärte das Gericht am Nachmittag. Mit der Mietpreisbremse habe der Gesetzgeber "in verfassungswidriger Weise" in das Recht von Mietern und Vermietern, den Mietpreis frei zu regeln, eingegriffen. Art. 14 I S. 1 GG schützt das Eigentum, welches die Herrschafts- und Nutzungsbefugnis, das Recht des „Habens“ und „Gebrauchmachens“ an einem konkreten Gegenstand umfaßt. Dies umfaßt die Freiheit ökonomischer Nutzung inkl. der Preisfreiheit. Eigentümer dürfen somit grundsätzlich mit ihren Wohnungen nach ihrem Belieben verfahren, also auch den Mietzins nach ihren Vorstellungen autonom verlangen. Die Reichweite des Eigentumsrechts ist normgeprägt. Der Schutzumfang ergibt sich „aus der Gesamtheit der verfassungsmäßigen Gesetze bürgerlichen und öffentlichen Rechts“. Art. 14 GG ist ein normgeprägtes Grundrecht, welches den Gesetzgeber zur Ausgestaltung verpflichtet. Der einfache Mietspiegel ist in § 558c I BGB definiert: „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ Diese Tatbestandsvoraussetzungen müssen die einfachen und die qualifizierten Mietspiegel gleichermaßen erfüllen. Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich gemäß § 558d I BGB von dem einfachen Mietspiegel insofern, als daß dieser nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (Quelle: Gutachten die Professoren Dr. Alexander Blankenagel, Dr. Rainer Schröder, Dr. Wolfgang Spoerr, LL.M.)
Pedro1000 21.11.2018
4. Schuld haben die Kommunen
diese Preisspirale wurde initiiert durch den massenhaften Verkauf von kommunalen Wohnungen an sogenannte Investoren diese sind besonders mieterfreundlich indem sie den Mietern auch noch den letzten Cent aus der Tasche rauben
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