Die Homepage wurde aktualisiert. Jetzt aufrufen.
Hinweis nicht mehr anzeigen.

Rechte und Pflichten: Diese Urteile sollten Mieter kennen

Von Florian Müller

Dürfen Sie auf dem Balkon jederzeit rauchen? Wann müssen Sie Schnee schippen? Das deutsche Mietrecht macht klare Vorgaben - hier sind die wichtigsten Urteile.

Über nichts streiten die Deutschen so häufig vor Gericht wie über das Mietrecht. Fragen wie "Darf der Vermieter das Halten von Hund und Katze pauschal verbieten?" oder "Bis wann muss der Gehweg spätestens geräumt sein?" beschäftigen die Amts- und Landgerichte. Etwa 280.000 Mal zogen Mieter und Vermieter im Jahr 2014 wegen solcher Unklarheiten vor Gericht, wie Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen.

Dass das nur ein kleiner Teil aller Konflikte ist, zeigt die Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbunds: Fast 97 Prozent von mehr als 1,1 Millionen Beratungsfällen konnten ohne den Gang vor Gericht erledigt werden.

Dennoch machen Mietstreitigkeiten mehr als ein Fünftel aller Zivilverfahren aus. Der Deutsche Mieterbund (DMB) und der Mieterschutzbund (MSB) sammeln seit Jahren die Urteile der verschiedenen Gerichte.

Hier finden Sie die wichtigsten Richtersprüche von der Balkonnutzung bis zur Schönheitsreparatur:

Rauchen: Die Zigarette nach Stundenplan

Rauchen in den eigenen vier Wänden: Wer zu viel qualmt, dem droht Schadensersatz. Zur Großansicht
Corbis

Rauchen in den eigenen vier Wänden: Wer zu viel qualmt, dem droht Schadensersatz.

Prinzipiell dürfen Mieter in ihrer Wohnung so viel qualmen wie sie wollen - außer der Mietvertrag verbietet das Rauchen komplett. Ist das nicht so, muss der Vermieter etwaige Nikotinablagerungen an den Wänden hinnehmen. Eine Ausnahme ist die "Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs". Dann könnte der Raucher für Schadensersatz belangt werden. Etwa wenn sich die Ablagerungen nicht mehr mit Streichen beseitigen lassen, sondern zum Beispiel der Putz abgeschlagen oder der Holzfußboden abgeschliffen werden muss (BGH VIII ZR 37/07).

Auch draußen rauchen kann Probleme schaffen: Stört der Zigarettenqualm auf dem Balkon die Nachbarn, müssen sie sich im Notfall auf einen Rauchplan einigen, der zeitlich regelt, wann dort geraucht werden darf und wann nicht (BGH V ZR 110/14).

Haustiere: Wenn die Katze nicht mit einziehen darf

Stubentiger: Hund und Katze können nicht von vornherein verboten werden. Zur Großansicht
DPA

Stubentiger: Hund und Katze können nicht von vornherein verboten werden.

Vermieter dürfen Hunde und Katzen in der Wohnung laut Bundesgerichtshof (BGH) nicht generell verbieten (BGH VIII ZR 168/12). "So eine Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da hier keine besonderen Interessenlagen berücksichtigt werden", sagt Claus Deese vom MSB. "Im Umkehrschluss bedeutet das allerdings nicht, dass Katzen und Hunde nun ausnahmslos gehalten werden können." Es müsse im Einzelfall abgewogen werden, ob und wie die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung zulässig sei. Die Tierhalter müssten auch die Interessen der Nachbarn berücksichtigen.

Schneeräumen: Ein Fall für Frühaufsteher

Winterpflichten: Ist der Mieter mit Räumen dran, haftet er bei Stürzen. Zur Großansicht
DPA

Winterpflichten: Ist der Mieter mit Räumen dran, haftet er bei Stürzen.

Der Vermieter darf die Pflicht zum Schneeräumen und Streuen von Gehwegen per Mietvertrag auf seine Mieter übertragen. Obwohl er sie kontrollieren muss, darf er darauf vertrauen, dass seine Mieter auch wirklich räumen (OLG Dresden Az. 7U 905/96). Das ist besonders für die Haftungsfrage bei Stürzen relevant.

Sind die Mieter mit Räumen dran, sollten sie die Uhrzeit im Auge behalten. Das Straßen- und Wegerecht schreibt vor, dass Gehwege und Zugänge in der Regel zwischen sieben und 20 Uhr von Schnee und Eis geräumt und auch gestreut sein müssen. Früher als um sechs Uhr muss der Weg aber nicht geräumt werden (OLG Düsseldorf Az. 24 U 143/99), und an Sonn- und Feiertagen reicht auch acht Uhr.

Schönheitsreparaturen: Das Streichen gestrichen

Renovieren: Wer zu Unrecht renoviert, kann die Kosten zurückverlangen. Zur Großansicht
DPA

Renovieren: Wer zu Unrecht renoviert, kann die Kosten zurückverlangen.

Wer eine unrenovierte Wohnung bezieht, braucht auch beim Auszug nicht zu renovieren. Das Streichen der Räume oder das Zuspachteln von Bohrlöchern fällt somit weg. Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen immer auf den Mieter übertragen werden können. Streichen muss ein Mieter allerdings schon, wenn er so lange in einer Wohnung lebt, dass er über die vertraglich festgelegten Fristen für die nächste Renovierung hinauskommt (BGH VIII ZR 185/14). Dafür hat der BGH aber die Quotenhaftung gekippt. Mieter müssen nun keine anteiligen Renovierungskosten mehr zahlen, wenn sie vor Ablauf der Frist ausziehen (BGH VIII ZR 242/13).

Mängel: Gleichzeitig Waschen und Staubsaugen muss möglich sein

Trampeln: Ist das Parkett nicht schallgedämmt, muss der Vermieter nachbessern. Zur Großansicht
DPA

Trampeln: Ist das Parkett nicht schallgedämmt, muss der Vermieter nachbessern.

Ist es in der Wohnung zu laut oder die Stromversorgung zu schwach, haben die Mieter ein Recht darauf, dass der Vermieter die Mängel beseitigt - auch nach Jahren. Der Vermieter muss die Mietsache immer in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und notfalls nachbessern, etwa beim Schallschutz (BGH VIII ZR 104/09). Auch muss es grundsätzlich möglich sein, dass Mieter ein großes Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte wie einen Staubsauger benutzen können (BGH VIII ZR 343/08). Dabei ist es egal, wie alt die Wohnung ist.

Ist ein Mangel so groß, dass der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann, darf er fristlos kündigen. Dazu gehört auch der Fall, dass die Wohnung statt der vereinbarten 100 nur 77 Quadratmeter groß ist (BGH VIII ZR 142/08).

Betriebskosten: Teure Fehler

Reklamieren lohnt sich: Nebenkosten machen im Schnitt ein Viertel der Miete aus. Zur Großansicht
DPA

Reklamieren lohnt sich: Nebenkosten machen im Schnitt ein Viertel der Miete aus.

Eine Vorauszahlung der Nebenkosten muss immer möglichst gleich zum tatsächlichen Verbrauch ausfallen. Höhere monatliche Beträge darf der Vermieter nur auf Grundlage einer fehlerfreien Abrechnung fordern, soweit sich deutliche Abweichungen von der früheren Schätzung ergeben haben (BGH VIII ZR 245/11).

Mieter müssen ihren Einwand gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung erheben - danach ist der Einwand nicht mehr gültig. Das gilt auch dann, wenn die Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Abrechnung reklamiert hatten (BGH VIII ZR 185/09). Gleichzeitig darf auch der Vermieter eine einmal erteilte Betriebskostenabrechnung innerhalb dieser Frist korrigieren und eventuell mehr Geld fordern oder eine Gutschrift zurückbuchen (BGH VIII ZR 269/09).

Untervermieten: Vorsicht bei Airbnb

Airbnb: Wer die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung. Zur Großansicht

Airbnb: Wer die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung.

Wer ein Zimmer untervermieten möchte, muss laut Gesetz den Vermieter um Erlaubnis fragen und ihm auch die personenbezogenen Daten des Untermieters mitteilen. Kommt man dem nicht nach, darf der Vermieter fristlos kündigen - das gilt auch, wenn man die Wohnung über das Internetportal Airbnb an Touristen vermietet (LG Berlin Az. 67 T 29/15).

Ausnahme: Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen. Dann kann das Gericht die Erlaubnis des Vermieters ersetzen. So hat beispielsweise das Amtsgericht München entschieden, dass eine frisch geschiedene Frau zur Aufbesserung ihrer Miete - trotz vertraglichen Verbots - untervermieten darf (Az. 422 C 13968/13).

Samstag: Werktag oder nicht?

Arbeitswoche: Der Sonntag bleibt aber sicher frei. Zur Großansicht
Corbis

Arbeitswoche: Der Sonntag bleibt aber sicher frei.

Der Mieter muss die Miete im Voraus zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats. Der Samstag zählt hier allerdings nicht als Werktag, da die Banken im Regelfall nur von Montag bis Freitag arbeiten. Deshalb darf der Samstag bei der Zahlungsfrist nicht berücksichtigt werden (BGH VIII ZR 129/09).

Bei der Kündigung gilt das allerdings schon. Das Schreiben muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingetroffen sein, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählen soll. Hier ist der Samstag ein Werktag, da die Post Briefe sechs Tage die Woche austrägt (BGH VIII ZR 206/04).

Unbefristete Mietverträge: Wann der Vermieter kündigen darf

Das Haus demoliert: Auch unbefristete Mieter müssen dem Abrissbagger weichen. Zur Großansicht
Corbis

Das Haus demoliert: Auch unbefristete Mieter müssen dem Abrissbagger weichen.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag wird der Vermieter die Bewohner nur schwer los - es sei denn, sie verhalten sich grob pflichtwidrig oder der Vermieter kann Eigenbedarf nachweisen. Dazu zählt etwa die geplante berufliche Nutzung einer Wohnung, beispielsweise für eine Anwaltskanzlei (BGH VIII ZR 330/11). Wird im Haus allerdings eine andere Wohnung frei und der Vermieter informiert den Mieter nicht darüber, ist die Kündigung unwirksam (BGH VIII ZR 78/10).

Ein weiterer Grund wäre, dass der Eigentümer das ganze Wohnhaus abreißen will. Dann darf er den Mietern unter bestimmten Voraussetzungen kündigen: Der Bauzustand entspricht nicht mehr heutigen Wohnverhältnissen, eine Sanierung des Wohnblocks ist nicht möglich und durch den geplanten Neubau entstehen moderne Wohnungen (BGH VIII ZR 155/10).

Und auch wenn der Mieter mit der Zahlung im Rückstand ist, darf ihm fristlos gekündigt werden - selbst wenn er nichts dafür kann (BGH VIII ZR 175/14). Im konkreten Fall ging es um einen Mann, der neuerdings Sozialhilfe beziehen sollte und die 1300 Euro Miete pro Monat für seine Wohnung erstattet haben wollte - was die Behörden zunächst nicht taten. In einem Rechtsstreit wurde ihm ein Teil der Mietbeihilfe zuerkannt - in der Zwischenzeit kündigte ihm der Vermieter aber fristlos und bekam vor dem BGH Recht.

Balkon: Vorsicht, wenn der Wind kommt

Sonnenbaden: Über die Einrichtung des Balkons entscheiden die Bewohner. Zur Großansicht
Corbis

Sonnenbaden: Über die Einrichtung des Balkons entscheiden die Bewohner.

Wer viel Zeit auf seinem Balkon verbringt, möchte sich dort auch wohlfühlen und entsprechend einrichten. Völlig problemlos ist das Aufstellen von Sonnenschirmen, Tischen und Stühlen (LG Hamburg Az. WuM 2007, 681). Auch über das Aussehen von Blumenkübeln und Balkonkästen kann der Mieter frei entscheiden, solange der Gesamteindruck des Hauses nicht empfindlich gestört wird. Bei den Balkonkästen muss man aber aufpassen: "In der Regel dürfen diese an der Außenseite des Balkons angebracht werden", so Deese. "Der Mieter muss allerdings sicherstellen, dass sie auch bei starkem Wind nicht herunterfallen können." (AG Berlin-Schöneberg Az. MM 90, 192) Wird der Blumenkasten vom Balkon geweht, ist der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn Personen verletzt oder Sachen beschädigt werden.

Grillen: Bratwurst als Kündigungsgrund

Volkssport Grillen: Bis die Abmahnung kommt. Zur Großansicht
Corbis

Volkssport Grillen: Bis die Abmahnung kommt.

Wer im Sommer Lust auf Bratwurst oder Steak hat, sollte vorher den Mietvertrag genau lesen: Das Landgericht Essen hat festgelegt, dass das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten werden kann. Wenn sich der Mieter nicht daran hält, kann ihm der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen (Az. 10 S 438/01). Auch im Garten muss man aufpassen, dass die Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (AG Wedding Az. 10 C 476/89).

Feiern: Public Viewing zu Hause

Leiser Jubeln: Auch beim Fußball die Nachtruhe nicht vergessen. Zur Großansicht
Corbis

Leiser Jubeln: Auch beim Fußball die Nachtruhe nicht vergessen.

Die Fußballeuropameisterschaft 2016 steht ins Haus. Wer seine Lieblingsmannschaft gemeinsam mit Freunden anfeuern möchte, sollte auf einige Dinge achten: Grundsätzlich sind Feiern im Garten, auf der Terrasse oder dem Balkon erlaubt, und das auch mit 24 Teilnehmern, wie das Landgericht Frankfurt urteilt. Es liege außerdem in der Natur eines solchen Festes, "dass gelacht und auch lauter geredet wird" (Az. 2/21 O 424/88). Allerdings sollte der Gastgeber darauf achten, dass ab 22 Uhr Ruhe herrscht - sonst könnte es sein, dass die Polizei die Party sprengt. Dazu Deese: "In einem Wohngebiet sind tagsüber nur 55 Dezibel erlaubt, also weniger als ein normaler Staubsauger." Auch wer eine Fahne auf seinem Balkon hissen möchte, kann das tun, solange er andere damit nicht behindert.

Diesen Artikel...
Forum - Diskutieren Sie über diesen Artikel
insgesamt 11 Beiträge
Alle Kommentare öffnen
    Seite 1    
1. SAT Anlage
Plasmabruzzler 19.02.2016
Interessant wären noch ein paar Worte zur Anbringung einer Satellitenantenne gewesen. Die darf man auch nicht ohne weiteres am Fenster oder dem Balkon anbringen.
2. bei uns schon ...
Hilfskraft 19.02.2016
Zitat von PlasmabruzzlerInteressant wären noch ein paar Worte zur Anbringung einer Satellitenantenne gewesen. Die darf man auch nicht ohne weiteres am Fenster oder dem Balkon anbringen.
... je mehr, desto lieber. Da beisst man sich die Zähne dran aus. Ausländer sein reicht. Auch wenn Kabelfernsehen in der Anlage existiert. Zweifel, dass es um Nachrichten aus der Heimat der Großeltern geht darf man nicht anbringen. (Stichwort: Türkenhasser) Auch wenn es auf der Hand liegt, dass man sich mit diesen hässlichen "Kunst am Bau"-Objekten um die Kosten für das Kabel drückt. Die dürfen wir Deutschen bezahlen. Nun, ich bin ja schon dankbar, dass mir nicht ganz die Sicht auf die Straße damit zugebaut wird und noch etwas Sonne bei mir ankommt.
3.
sternum 19.02.2016
interessant fände ich auch wie es mit Rauchen im Treppenhaus steht.
4. Bin selber Vermieter und Mieter
Sibylle1969 19.02.2016
Ich wohne selbst zur Miete, habe aber eine vermietete Eigentumswohnung. Beim bisher einzigen Mieterwechsel seit dem Kauf habe ich den Mietinteressenten klipp und klar gesagt, dass ich Nichtraucher ohne Haustiere will. Das Haustierverbot steht auch im Mietvertrag. Der Grund ist, dass ich mir die Möglichkeit offen halten will, irgendwann mal selbst in die Wohnung einzuziehen. Da ich selbst stark gegen Hunde- und Katzenhaare allergisch bin, würde das heißen, dass je nach Allergenbelastung die Wohnung für mich nur nach einer Allergiesanierung bewohnbar wäre. Beim Rauchen hätte ich rechtlich keine Handhabe, das ist mir klar, aber die Mieter haben ja glaubhaft versichert, dass sie nicht rauchen. Einen Raucher hätte ich nicht genommen. Aus Mietersicht habe ich ein massives Problem mit der Möglichkeit, die Schneeräumpflicht an die Mieter zu delegieren. Werktags von 7-20 Uhr und sonntags ab 8 Uhr morgens, das können nur frühaufstehende Rentner leisten. Wer vollzeit berufstätig ist, hat absolut keine Möglichkeit, dieses Service-Level einzuhalten. Zum Glück schneit es bei uns nur selten, der letzte Winter mit viel Schnee ist schon einige Jahre her. Unser Vermieter hat zum Glück eine Firma beauftragt mit dem Schneeräumen. Die Kosten dafür werden mit den Nebenkosten umgelegt. Das finde ich definitiv besser.
5. Am besten
bayernmuenchen 19.02.2016
vorher alles mit den Mietern regeln was man definitiv nicht möchte. Dafür bei der Miete nicht übertreiben. Bei Verstößen fliegen die Mieter bei mir halt raus. Die nächsten 20 stehen schon vor der Tür.
Alle Kommentare öffnen
    Seite 1    

© SPIEGEL ONLINE 2016
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung der SPIEGELnet GmbH




Der kompakte Nachrichtenüberblick am Morgen: aktuell und meinungsstark. Jeden Morgen (werktags) um 6 Uhr. Bestellen Sie direkt hier: