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"Stimmt's oder hab ich Recht?": So kürzen Sie die Nebenkosten

Von Volker Kitz

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Nebenkostenabrechnung: Nur wenn eine Vorauszahlung vereinbart ist, müssen Sie nachzahlen

Warmwasser, Hausverwaltung, Müllabfuhr: Die Nebenkostenabrechnung kann in die Hunderte gehen - und Mietern die Laune verderben: Aber was müssen Sie wirklich zahlen?

Mehr als 500 Euro Nebenkosten sollen Sie für das vergangene Jahr nachzahlen! Auf der Abrechnung stehen unter anderem folgende Positionen:

- Hausverwaltung
- Grundsteuer
- Heizkosten
- Warmwasser
- Zwischenablesung bei Nutzerwechsel
- Müllabfuhr
- Gebäudeversicherung
- Hauswart
- Reparaturen und Instandhaltung

Alle Beträge sind nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt.

Was müssen Sie wirklich zahlen?

Verlangt Ihr Vermieter eine Nebenkostennachzahlung, sollten Sie immer erst klären, ob Sie ihm überhaupt Nebenkosten schulden. Denn grundsätzlich muss der Vermieter die laufenden Kosten seines Eigentums, die sogenannten Betriebskosten, selbst tragen. Man kann vereinbaren, dass der Mieter diese Kosten übernimmt - das müssen Sie aber eben auch nur, wenn es so im Mietvertrag steht. In der Regel ist das der Fall, doch es lohnt sich, nachzuschauen.

Betriebskosten können im Mietvertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sein. Nur wenn eine Vorauszahlung vereinbart ist, kann es sein, dass Sie etwas nachzahlen müssen. Ist gar nichts vereinbart oder ein Pauschalbetrag, müssen Sie nie etwas nachzahlen. Allerdings bekommen Sie dann auch nie etwas zurück.

Auch wenn eine Vorauszahlung vereinbart ist, darf der Vermieter längst nicht alles auf Sie umlegen, was in Nebenkostenabrechnungen so auftaucht.

Betriebskosten sind nur solche Kosten, die laufend entstehen: Einmalige Ausgaben gehören nicht dazu. Musste ein morscher Baum im Garten gefällt werden, sind die Kosten dafür keine Betriebskosten. Auch die Zwischenablesung in unserem Beispiel fällt nur vereinzelt an und gerade nicht laufend. Der Vermieter muss sie selbst bezahlen.

Von den laufenden Kosten muss der Mieter nur diejenigen tragen, die im Mietvertrag aufgezählt sind. Meist verweist der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung; die nennt vor allem folgende Positionen: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart und Antennen- oder Kabelanlage. Auch "sonstige Betriebskosten" darf die Abrechnung enthalten, solange diese Kosten regelmäßig anfallen.

Kosten für Hausverwaltung sowie für Reparaturen und Instandhaltung muss der Vermieter allerdings immer selbst tragen. Wird das Treppenhaus gestrichen (Instandhaltung) oder die Treppe repariert (Instandsetzung), hat das auf der Nebenkostenabrechnung nichts verloren. Oft erledigt der Hausmeister Reparaturen im Haus - dann muss der Vermieter die Kosten dafür aus den allgemeinen Hausmeisterkosten herausrechnen und selbst bezahlen.

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Wie sind die Kosten aufzuteilen?

Auch hier kommt es darauf an, was im Mietvertrag steht. Üblich ist, die Kosten nach Quadratmetern oder nach Personen umzulegen. Ist nichts vereinbart, wird nach Wohnflächen umgelegt. Ein individuell erfasster Verbrauch, zum Beispiel beim Wasser, muss berücksichtigt werden.

Kosten für Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent, nach dem erfassten Verbrauch aufgeteilt werden! Sie dürfen nicht vollständig nach Quadratmetern umgelegt werden. Wer sparsam heizt und duscht, soll davon auch einen Vorteil haben. Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.

Stand eine Wohnung leer, muss der Vermieter die Betriebskosten für diese Wohnung übrigens selbst tragen.

Der Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb eines Jahres abrechnen, für 2014 also spätestens bis 31. Dezember 2015. Danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen. Sie können aber umgekehrt ein Guthaben zu Ihren Gunsten noch erstattet verlangen! Es lohnt sich daher, auch nach dem 31. Dezember auf die Abrechnung zu bestehen - um zu prüfen, zu wessen Gunsten sie ausfällt.

In unserem Beispiel können Sie also in folgenden Punkten Einwendungen geltend machen: gegen die Kosten für Zwischenablesung, Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung sowie gegen die Aufteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser. Dafür haben Sie ein Jahr Zeit. Versäumen Sie diese Frist, können Sie die Fehler in der Abrechnung nicht mehr angreifen.

Nur wer die Paragrafen dazu nennt, wird ernst genommen! Darauf berufen Sie sich: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 (Vereinbarungen über Betriebskosten), § 556a (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten); Betriebskostenverordnung, § 1 (Betriebskosten); Heizkostenverordnung, § 7 (Verteilung der Kosten)


Dieser Artikel ist ein Auszug aus dem Buch "Stimmt's oder hab ich Recht?" Der Text wurde redaktionell leicht bearbeitet.

Zum Autor
  • FinePic Helmut Henkensiefken
    Volker Kitz hat Jura und Psychologie studiert und unter anderem als Wissenschaftler am Max-Planck-Institut gearbeitet. Er lebt als freier Autor und Redner in Berlin. Die Texte dieser Serie basieren auf seinem aktuellen Buch "Ich bin, was ich darf. Wie die Gerechtigkeit ins Recht kommt und was Sie damit zu tun haben".
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insgesamt 70 Beiträge
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1. wie ein schlechtes Kochbuch
Gerd Palmdorf 29.03.2015
es fehlt (wie immer) eine Anleitung, wie man seine Einwendungen praktisch durchsetzt. Wie, an wen und wann man schreibt. Was man wann bezahlen muss, auch wenn man Enwendungen hat. Und vor allem, was man macht, wenn Schreiben ignoriert werden....oder der Mahnbescheid ins Haus flattert, was beides die Regel sein dürfte. Jetzt kenne ich halbwegs meine Rechte und muss trotzdem zum Anwalt?
2. Denkfehler
hanfiey 29.03.2015
Der Baum wird vom Gärtner gefällt, der einen fortlaufenden Vertrag erfüllt. In den seltesten Fällen und meistens nur bei Privatvermietungen werden noch Fehler gemacht die sich lohnen.
3. Lassen wir halt die anderen zahlen
glasperlenspieler 29.03.2015
Schön, dass die Politik und die Gemeinden die Nebenkosten immer weiter nach oben treiben dürfen und der Vermieter aber eine Kostenbremse verpasst bekommt. Dem Mieter immer schön den Rat geben, ja nichts zu zahlen, weil sich der Vermieter ja sowieso nur bereichern will. Vergessen wird dabei, dass der Vermieter an den Nebenkosten Null Cent verdient, das sind Posten, die zu zahlen sind. Aber Hauptsache immer schön Vermieter-Bashing betreiben. Der tatsächliche Verursacher (Städte/Gemeinden) ist wie immer unschuldig.
4. Es ist wie so oft nahezu unmöglich,
deikabe 29.03.2015
jeden Einzelfall in einem Artikel oder Ratgeber zu erfassen, warum sollte es gerade bei diesem juristischen und viel beurteiltem Thema anders sein? Menschen, die in der Immobilienbranche arbeiten sind ausgebildet, haben studiert - und ich schreibe hier nicht von Maklern. Warum denken so viele Menschen immer, dass es ausreicht, sich in ein Thema einzulesen? Eben deswegen gibt es doch Berufe: Anwälte, Immobilienberater etc. Ja, wenn Sie Hilfe wollen gehen Sie zum Anwalt oder meinetwegen auch zum Mieterverein und ja: es kostet beides Geld. Das zweite Beispiel übrigens weniger als das erste, man kann sich dann auch denken, warum....
5. Stimmts oder hab ich recht
chirin21 29.03.2015
Nun, das sind bewußte Fehler, also Betrug ,wenn es sich um Hausverwaltungen handelt - auch größere - die aus dem Boden geschossen sind, nachdem der Berliner Senat die ganzen sozialen Wohnungsbauten, die unter seiner Verwaltung waren (Gehag,Gesobau etc.) in Wohnungseigentumswohnungen umwandelte. Ganz übel sind die ehemaligen DDR-Verwalter, die sich dann hier etabliert haben. Kleinere Verwalter arbeiten meist seriös,größere Veraltungen haben mehrere Standorte in der Stadt - unter unterschiedlichen GmbH -Firmennamensind schwerer zu prüfen,da sie die Belege auslagern und oft nicht vorlegen wollen.Nicht die EDV -Buchungseingaben zählen, ausschließlich die tatsächlichen Belege udn Lieferscheine der Handwerker etc..Die meisten Verwalter kassieren nämlich noch von den Handwerkern Provisionen, die diese dann durch die Erhöhung der zu zahlenden Rechnung mit einbeziehen. Eine ganz schlimme Verwaltung haben auch wir-und die Wohnungseigentümer sind oft unbedarft und übernehmen die Zahlen, die der Verwalter in seiner Abrechnung angibt. Trotzdem ist der WE verantwortlich, was ich nicht ganz korrekt finde, eigentlich müßte der Finanzsenator endlich mal nach 15 Jahren wieder die Verwaltungen durchprüfen, da wird sehr betrogen. Und schön wäre es , wenn auch gleich die Verwalter vom FA dazu bewegt werden könnten, falsche Abrechnungen zu berichtigen und den Mietern zuzusenden. Denn Mieter sind schutzbedürftig, da die doch vertrauen müssen. Das hatten wir alles noch anno 1960! Ich bin wieder am Dienstag bei meinem Mieterverein und bin sehr zufrieden. Gerade bei den Heizkostenabrechnungen in Wohungseigentumsanlagen ist viel falsch- bei leerstehenden Wohnungen mit Heizkostneverteilern, die dort fehlen. Also, immer die alle BElege der Heizkostenabrechnungen und des Einkaufs abfordern.
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