Heizung, Wasser, Hauswart Nebenkosten - diese Rechte haben Mieter

Die Betriebskosten steigen jedes Jahr schneller? Die Jahresabrechnung scheint viel zu hoch zu sein? Das können Mieter tun, wenn der Vermieter mehr Geld will.

Leipzig (Archiv)
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Die schlechten Nachrichten kommen per Post: Gegen Jahresende erhalten viele Mieter ihre Nebenkostenabrechnung und müssen dann womöglich Geld nachzahlen. Doch nicht jede Forderung ist gerechtfertigt. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Welche Rechte haben Mieter? Wo gibt es mehr Informationen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie prüfe ich die Nebenkostenabrechnung?

Liegt die Abrechnung vor, hat der Mieter zwölf Monate Zeit, um zu widersprechen. Tut er dies nicht, erkennt er die Abrechnung als richtig an - Fehler müssen dann nicht mehr korrigiert werden. Es lohnt sich also, die Zahlen zeitnah zu prüfen.

Das ist weniger aufwendig als gedacht - und viele Mietervereine bieten detaillierte Checklisten an, die die Schritte erklären (etwa hier vom Mieterverein zu Hamburg). Die wichtigsten Punkte sind:

1. Hat der Vermieter fristgemäß abgerechnet? Der Vermieter hat ein Jahr Zeit, um seine Abrechnung zu erstellen, und zwar nach Ende der Abrechnungsperiode. Werden Kalenderjahre abgerechnet ist das also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Rechnet er später ab, müssen Mieter eventuelle Nachforderungen nicht bezahlen.

2. Sind die Daten richtig? Es klingt banal, aber manchmal schleichen sich einfache Fehler ein. Stimmt die Wohnungsgröße? Wurde ein eventueller Mieterwechsel berücksichtigt? Diese Fakten lassen sich meist ohne großen Aufwand prüfen.

3. Sind Nebenkosten vereinbart - und, wenn ja, welche? Mieter müssen nur das zahlen, was explizit im Mietvertrag steht. Zudem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass nur 17 sogenannte Kostenarten überhaupt auf Mieter umgelegt werden dürfen. Eine Übersicht über die einzelnen Unterpunkte gibt der Deutsche Mieterbund hier. Niemals abgerechnet werden dürfen Verwaltungskosten des Vermieters (Porto, Telefonkosten) und Kosten für Reparaturen (sogenannte Instandhaltungskosten).

4. Sind die Kosten tatsächlich angefallen? Wer keinen Fahrstuhl im Haus hat, muss auch nicht für eine Wartung bezahlen. Und auch ein Kabelanschluss darf natürlich nur abgerechnet werden, wenn es in der Wohnung einen gibt. Solche Phantomabrechnungen kommen immer wieder vor.

5. Sind die Kosten zu hoch? Diese Frage ist deutlich schwerer zu beantworten. Der Vermieter muss zwar "wirtschaftlich" handeln - hat aber durchaus einen gewissen Spielraum. Überhöhte Kosten können Mieter auf zwei Wegen entdecken: Erstens hilft ein Vergleich mit dem Vorjahr. Sind bestimmte Kosten sprunghaft angestiegen? Solche Sprünge sollte der Vermieter erklären können. Zweitens erhebt der Deutsche Mieterbund jedes Jahr den Betriebskostenspiegel, in manchen Städten werden Nebenkosten auch im Mietspiegel erfasst. Die Tabellen zeigen, wie teuer welche Posten im Durchschnitt sind. Liegt man deutlich darüber, kann das auf zu hohe Kosten hindeuten.

Den Betriebskostenspiegel gibt es für etliche Städte und Bundesländer, für manche Städte gibt es auch Onlinerechner, in die man seine Daten eingibt und die diese dann mit dem Durchschnitt vergleichen.

Eine Auswahl:

Was soll ich tun, wenn ich einen Fehler entdecke?

Wenden Sie sich an Ihren Vermieter oder Ihre Hausverwaltung. Teilen Sie mit, welche Posten Sie nicht nachvollziehen können. Als Mieter haben Sie das Recht, alle Belege einzusehen und auch abzufotografieren. Die Beweislast, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind, liegt beim Vermieter. Vorsicht bei Kopien: Sie haben kein Recht, dass Ihnen der Vermieter Kopien der Belege zuschickt - tut er es doch, kann er Kopierkosten von etwa 50 Cent pro Seite verlangen, das können schnell einige Hundert Euro sein.

Muss ich trotzdem bezahlen?

Hier muss man unterscheiden. Eine eventuelle Nachzahlung können Sie zurückhalten, solange Sie die Abrechnung prüfen - allerdings nur die Anteile, die sie nicht anerkennen möchten. Ein Beispiel: Sie sollen 100 Euro nachzahlen, 30 Euro davon für Hausmeisterleistungen, die Sie bestreiten und genauer prüfen wollen. Dann sollten Sie 70 Euro nachzahlen.

Anders sieht es bei den Nebenkostenvorauszahlungen aus. Diese sollten Sie keinesfalls eigenmächtig kürzen oder zurückhalten - im Extremfall könnte Ihnen der Vermieter wegen Mietrückständen kündigen.

Wer hilft mir weiter?

Viele Verbraucherzentralen bieten eine Mietrechtsberatung an, die allerdings kostenpflichtig sein kann. Hier findet sich ein Überblick über die Beratungsstellen vor Ort. Auch etliche Mietervereine geben Auskunft, sofern man denn Mitglied ist. Der größte Dachverband ist der Deutsche Mieterbund, daneben gibt es vor Ort oft noch zahlreiche weitere Angebote. Der Deutsche Mieterbund bietet einen Überblick über die Standorte der Mietervereine.

Auch Rechtsanwälte helfen bei der Prüfung und vertreten den Mieter im Ernstfall vor Gericht. Spezialisten auf dem Gebiet können seit einigen Jahren den Titel "Fachanwalt für Mietrecht" durch eine spezielle Prüfung erwerben.

nck/sep

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