Vorhersagen über Immobilienpreise: Hypes der Häuserwelt

Von Annika Joeres, Cannes

Anhaltender Boom in attraktiven Großstädten, die Peripherie verödet. So oder so ähnlich klingen alle Vorhersagen zum deutschen Immobilienmarkt. Doch in der Vergangenheit haben sich die Prognostiker schon häufiger geirrt.

Siedlung in Hamburg-Wilhelmsburg: Innenstadtlagen gewinnen weiter an Wert - oder nicht? Zur Großansicht
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Siedlung in Hamburg-Wilhelmsburg: Innenstadtlagen gewinnen weiter an Wert - oder nicht?

Es ist das Stelldichein großer Geldgeber: Im südfranzösischen Cannes trifft sich jährlich im Frühjahr die Immobilienbranche zur Leitmesse MIPIM, um etwa Einkaufshallen in Istanbul, Bürotürme in London oder Wohnquartiere in München anzupreisen. Auch in diesem Jahr haben viele Aussteller wieder glänzende Augen und prophezeien zweistellige Renditen.

Aber ist das Geld tatsächlich noch sicher in Backsteinen angelegt? Gerade in Deutschland eine komplizierte Frage. "Der heutige Hausbauer muss sich von der Vorstellung verabschieden, dass er in jedem Fall einen Gewinn einstreicht", sagt Wolfgang Schneider, Analyst bei BNP Paribas Real Estate, dem Immobilienzweig der drittgrößten Bank Europas. "Wer in seinen eigenen vier Wänden wohnen möchte, sollte bauen - aber nicht, um unbedingt Gewinn daraus zu schlagen," so Schneider. Nur in den Zentren großer Städte wie Hamburg, München, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln würden die Immobilien voraussichtlich auch künftig mehr wert seinals heute.

Die Branchen-Propheten verlassen sich auf Prognosen zur Bevölkerungs- und Arbeitsmarktentwicklung. Allerdings zeigt die Vergangenheit, dass die Investoren mit ihrem groben Städteraster häufig irrten. Vor einem Jahrzehnt beispielsweise riefen sie den Trend zum Leben auf dem Land aus, weil dank schnellem Internet viele Menschen künftig zu Hause arbeiten würden. Ein Fehlglaube, das sogenannte Home Office auf dem Dorf ist die Ausnahme geblieben.

"Großflächige Vorhersagen sind unmöglich"

Für Christa Reicher sind "großflächige Vorhersagen unmöglich - manchmal unterscheidet sich eine Straße fundamental von der benachbarten". Die Städteplanerin der Uni Dortmund hat in Hamburg, Leipzig, Kassel und im Ruhrgebiet erforscht, wie sich die Speckgürtel rund um die Zentren in den kommenden Jahren entwickeln. Das Ergebnis: Der Hauskauf entscheidet sich aufgrund von Details. Für Familien etwa spielt eine Rolle, ob die Schule nicht nur in der Nähe liegt, sondern auch ohne die Überquerung einer viel befahrenen Straße erreicht werden kann. Oder für Senioren, ob ein Hausarzt und eine Apotheke fußläufig erreichbar sind.

Die Marktentscheider in Cannes aber sind von so kleinteiligen Betrachtungen weit entfernt. Die MIPIM ist immer auch ein Schaubild des nächsten Hypes. Vor 15 Jahren noch spielten Architekten die Hauptrolle und stellten am Mittelmeer ihre hölzernen Modelle vor. Heute tummeln sich viele Finanzfirmen und Banken unter den Ausstellern. Sie wollen ihr Geld sicher in großstädtischem Betongold anlegen.

Städteplanerin Reicher misstraut dem "Metropolen-Hype". Weil die Zentren kaum noch Platz für neue Wohnungen ließen oder wie in Hamburg unerschwinglich geworden seien, gingen Käufer unweigerlich in das Umland. Und machten dieses dann wiederum attraktiver und teurer. "Wir haben für unsere Studien Schlüsselpersonen wie Pfarrer und Schulleiter befragt. Sie wissen am besten, wo sich Nachbarschaften bilden und Familien hinziehen möchten." Reicher hält auch die pessimistischen Prognosen etwa für das Ruhrgebiet oder Ostdeutschland für unzuverlässig. "Dazu gibt es Gegenbewegungen. Das Land engagiert sich, die Kreativen nisten sich dort ein oder neue Industrien siedeln sich an - das Gesicht der Regionen verändert sich."

In zehn Jahren vom Billigviertel zum Latte-Macchiato-Paradies

Thomas Beyerle, Manager bei der Bonner IVG-Immobilien, einem der größten deutschen Investoren der Branche, hält dagegen: "Die Chance, dass Berlin, Hamburg und München in zehn Jahren noch immer so lebenswert sind wie heute, ist einfach größer als bei irgendeinem Vorort."

Wie schwierig die Prognosen aber tatsächlich sind, zeigt die Vergangenheit: Noch 2002 sanken die Immobilienpreise in Berlin um bis zu 15 Prozent. Heute kostet ein Quadratmeter im "Latte-Macchiato-Viertel" Friedrichshain durchschnittlich 3000 Euro, 2008 waren es noch rund tausend Euro weniger. Die teuersten Lagen Berlins bringen sogar rund 9000 Euro pro Quadratmeter. Die Prognostiker von vor ein paar Jahren hatten die künftigen Begehrlichkeiten nach dem richtigen Café, der schönen Grünanlage, der Kita mit den langen Öffnungszeiten und dem Zustrom von Gleichgesinnten unterschätzt. Diese Unsicherheit ist letztlich auch eine gute Nachricht. Theoretisch hat jedes Haus noch das Zeug, einmal attraktiv zu werden.

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insgesamt 51 Beiträge
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1. Warum immer Berlin oder München
Grafsteiner 29.03.2013
Warum nicht mal Immobilienmarkt im Hunsrück. Oder Westerwald.
2. ...
achim68 30.03.2013
Für den "Normalbürger" dürfte ein Haus im Normalfall selten eine bewusste Investition sein, sondern der Wunsch nach etwas Unabhängigkeit. Nach "den eigenen vier Wänden". Das war bei mir auch nicht anders. Nach reichlichen Informationen über Eigentumswohnungen kam die Erkenntnis, dass die zu erwartetenden Anwaltskosten zum Zwecke des Rechtsstreites mit den diversen Verwaltungsgesellschaften und germanischen Eigentümerversammlungen die Kosten eines Hauskaufes bei weitem übersteigen würde. Was das Ding in 30 oder 40 Jahren Wert ist, darüber dürfen meine Kinder sich den Kopf zerbrechen... mir reichen dann 2 m²!
3. Legende von der Aufhebung der Schwerkraft
gale_boetticher 30.03.2013
Zitat von sysopDPAAnhaltender Boom in attraktiven Großstädten, die Peripherie verödet. So oder so ähnlich klingen alle Vorhersagen zum deutschen Immobilienmarkt. Doch in der Vergangenheit haben sich die Prognostiker schon häufiger geirrt. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/prognosen-zu-immobilienpreisen-sind-unzuverlaessig-a-889619.html
Ja, ja, der angeblich unkaputtbare Innenstadtmarkt in München & Co. Wenn dort das zu erwartende lange Tal der Tränen eintritt, sind die Herr Beyerles dieser Welt schon lange über alle Berge und haben ihren Reibach schon im Trockenen. Entgegen der landläufigen Meinung geht es auch in solchen "Toplagen" nicht immer nur aufwärts. Extreme Hochpreisphasen gab es hier auch schon früher (z.B. Anfang der 90er), und danach kamen - oh Wunder - Jahrzehnte (!) des realen durchschnittlichen Wertverlusts. Wie gerade wieder berichtet wurde, sinken die durchschnittlichen Eigenkapitalanteile und steigen die Laufzeiten bei der Baufinanzierung von Rekordniveau zu Rekordniveau. Sprich: Schon jetzt steigen viele bei Preisen ein, die sie sich eigentlich gar nicht leisten können. Wenn dann in 10-15 Jahren bei Vielen die Zinsbindung ausläuft und sie sich die dann deutlich höheren Monatsraten nicht mehr leisten können, wird eine Flut von Notverkäufen und Zwangsversteigerungen den Markt überfluten. Gleichzeitig wird bis dahin selbst in den hippen Grossstädten der unaufhaltsame demographische Wandel zu spüren sein. Was das in Summe heissen wird, kann man sich ja an einer Hand ausrechnen.
4.
thanks-top-info 30.03.2013
homeoffice auf dem Land war ja nicht ernst zu nehmen. Aber auf Grund des steigenden Druckes auf die Arbeitnehmer, - zu den jeweiligen Job zu ziehen, die meist in den Ballungszentren angeboten werden, - wegen Personalkürzungen vermehrt mit der Bahn zu Reisen, sich eigene Autos weniger leisten zu können, - weniger Kinder zu haben, wegen derer viele noch aufs Land zogen - eigene Häuser wegen der Heizkosten ehe zu teuer werden - Migranten aus dem Süden die Städte bevorzugen bei diesen kurzlebigen Jobs und temporären Stellen wird nicht mehr langfristige Lebensplanung betrieben, sonder kurzweilige. Der kurzweilige Verdienst ist wichtiger als das Leben im Grünen.
5. Der Todeskuss moderner Inverstorenarchitektur
WBöhme 30.03.2013
Zitat von sysopDPAAnhaltender Boom in attraktiven Großstädten, die Peripherie verödet. So oder so ähnlich klingen alle Vorhersagen zum deutschen Immobilienmarkt. Doch in der Vergangenheit haben sich die Prognostiker schon häufiger geirrt. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/prognosen-zu-immobilienpreisen-sind-unzuverlaessig-a-889619.html
Auch schon vor 15 Jahren waren die Architekten nur die Handlanger oder (Künstler-)Fassade dieser Finanzbranche. Diese Maske konnte man in der heutigen Betongoldgräberstimmung inzwischen fallen lassen. Es geht bloß noch um das „sichere“ Investment. Aber genau dieser Blick auf die Stadt und der Versuch alles, was sie an Lebendigkeit und schöner Altbausubstanz bietet, zu Geld zu machen, ist der sicherste Weg diese Lebensqualität zu vernichten und zu vertreiben. Man schaue sich dazu einmal die Entwicklung und die neue Trostlosigkeit von Berlin-Mitte an. Die armselig-sterilen Neubauten der Investoren und Immobilienfonds hoffen aus den hippen Lagen sicheres Geld zu machen, zerstören die Lagen dabei jedoch ebenso gründlich wie jene Hoteliers, die auf dieser Welt die letzten unberührten Strände mit ihren langweiligen Betonkisten zupflastern. Investorenarchitektur ist angewandtes Schmarotzertum. Sie will mit ihrem architektonischen Minimalismus - also kosteneffizient- von einer ästhetisch schönen und kulturell reichhaltigen Umgebung profitieren, verkauft silikongedichtete Fensterplätze auf eine attraktives Drumherum und hat doch bereits in dem Augenblick, an dieser Fensterplatz verkauft und gebaut ist, die Attraktivität dieses Drumherums dem tödlichen Verfall preisgegeben. Deshalb musst die Karawane der Anleger stets weiter ziehen, und entsprechend kann heute niemand kann sagen, ob in 10 Jahren nicht irgendwelche historisch weitestgehend original erhaltenen Provinzstädtchen plötzlich der „Renner“ bzw. das nächste Opfer sind.
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