Schönheitsreparaturen: Fast alle Klauseln in Mietverträgen sind ungültig

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Paar streicht ein Zimmer: Eine unwirksame Klausel macht alle ungültig

Sie sind Bestandteil vieler Mietverträge: Klauseln, die Mietern vorschreiben, wann sie was in der Wohnung zu renovieren haben. Drei Viertel dieser Vorgaben sind allerdings ungültig - und Mieter haben mehr Rechte, als sie häufig glauben. Ein Überblick.

Wer dringend eine Wohnung sucht, unterschreibt trotz Magengrummeln häufig Mietverträge mit absurden Forderungen: Feste Zeitpläne, wann welcher Raum zu streichen ist, zum Beispiel. Quoten, wonach der Mieter sich anteilig an Renovierungskosten zu beteiligen hat. Oder die Vorgabe, bei Auszug zu renovieren.

Allerdings: 75 Prozent dieser Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Das zeigen diverse Urteile des Bundesgerichtshof (BGH). Was viele Mieter nicht wissen: Steht im Vertrag auch nur eine unwirksame Klausel zur Endrenovierung, muss der Mieter nie renovieren - egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat. Mieter haben somit mehr Rechte, als sie oft annehmen. Eine Übersicht der wichtigsten Fragen und Klauseln:

Kann der Vermieter eine regelmäßige Renovierung verlangen?
Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Klauseln mit festen Fristenplänen, wonach etwa Küche und Bad alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind zum Beispiel unwirksam. Fristen sind dann starr und damit unerlaubt, wenn ihr Wortlaut keine Alternative zulässt. Doch Vorsicht: Enthält der Mietvertrag dagegen Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, ist eine Fristenregelung wirksam.
(BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05)

Was gilt bei Quotenklauseln zu anteiligen Kosten?
Quotenklauseln verpflichten Mieter dazu, anteilige Renovierungskosten zu zahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Unwirksam sind laut BGH starre Quotenklauseln, die zum Beispiel bei Auszug nach einem Jahr einen Kostenanteil von 20 Prozent fordern, nach zwei Jahren 40 Prozent und so weiter. Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."
(BGH Az: VIII ZR 52/06)
(BGH Az: VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06)

Wie werden anteilige Kosten berechnet?
Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Klauseln, wonach der Vermieter allein den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam. (BGH Az: VIII ZR 285/12)

Darf ein Mieter seine Mietwohnung so streichen, wie er will?
Ja. Ob bunt, mit Blümchen oder Textil: Klauseln, die die Zustimmung des Vermieters zu besonderen Anstrichen oder Tapeten voraussetzen, sind unwirksam. Gültig sind dagegen Klauseln, die fordern, dass die Wohnung bei Mietende in "dezenten Farbtönen" zurückgegeben wird.
(BGH Az: VIII ZR 198/10)
(BGH Az: VIII ZR 199/06)

Muss bei Auszug immer renoviert werden?
Nein. Klauseln, die vom Mieter beim Auszug grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordern, sind unwirksam. Die Richter sehen darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gewohnt haben.
(BGH Az: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06)

Muss ein Mieter beim Auszug alle Tapeten von den Wänden kratzen?
Nein, solche Klauseln sind grundsätzlich unwirksam. Der BGH hält es für unangemessen, wenn Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssten.
(BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05)

Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel?
Mieter kommen in diesen Fällen gut weg, sie sind dann nämlich zu gar nichts mehr verpflichtet. Die Konsequenzen trägt stattdessen der Vermieter: Er muss laut Gesetz selbst renovieren. Und er kann im Nachhinein weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen.
(BGH Az: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07)

Was ist, wenn ein Mieter trotzdem schon renoviert hat?
Hat der Mieter laut Klauseln renoviert, obwohl diese ungültig sind, müssen Vermieter diese versehentlich geleisteten Schönheitsreparaturen angemessen erstatten. Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt, gehören zum Erstattungsanspruch der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie gegebenenfalls Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis.
(BGH Az: VIII ZR 302/07)

lgr/AFP

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insgesamt 295 Beiträge
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1. Wo bleibt der Gesetzgeber?
thunderstorm305 21.07.2013
Weshalb schiebt der Gesetzgeber die Ausgestaltung des Mietvertrages auf das BGH? Anstatt von einem Urteil zum nächsten zu gehen, sollte er endlich klare Vorgaben machen. Dann sind die meisten BGH Urteile überflüssig und mehr Rechtssicherheit gegeben. Wenn der Gesetzgeber einen offiziellen Mietvertrag erlässt in dem sämtliche Klauseln aufgelistet sind, dann wäre Klarheit geschaffen. An diese muss sich dann jeder halten.
2.
mawa_85 21.07.2013
Das ist ja alles nix neues, wie sieht es denn mit Klauseln wie z.B. : "Rückgabe in dem Zustand, in dem sich die Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses befunden hat" Kann ja alles oder nichts bedeuten
3. Kann es sein
svenni1064 21.07.2013
daß diesen Artikel ein frustrierter Mieter geschrieben hat? Denn wehe das glaubt einer was hier steht. Ein absolut unsauberer Artikel mit mindestens 100 Fallstricken. Beispiel: Ein ungültiger Artikel macht den Vertrag unwirksam? Schon mal etwas von Salvatorischer Klausel gehört? Und so weiter und so weiter. Natürlich muss ein Mieter renovieren, wenn er auszieht. Was erzählen sie den Leuten da eigentlich?
4. wartet ab
Meckerliese 21.07.2013
Da lassen Leute Wohnungen lieber leer stehen als sie von irgendwelchen Leute abwohnen zu lassen die nur Dreck hinterlassen beim Auszug. Eine Bekannt musste beim Einzug in eine andere Wohnung 20 !!!! Schichten Tapeten entfernen. Sagt doch alles aus über die Faulheit von Mietern. Warum alte Tapeten entfernen wenn mir die Wohnung nicht gehört. Einfach neue draufkleben. Fertig. Nach mir die Sintflut.
5. Prima ...
karlsiegfried 21.07.2013
... dann muss ich als Vermieter 10 Lagen Tapeten akzeptieren. Nicht nur lebensfremd sondern total daneben. Ich vermiete nur ohne Renovierung und das wars. Wer nicht will soll sich woanders eine Bude suchen. Basta.
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Deutscher Wohnungmarkt: Hier steigen die Mieten am stärksten

Betriebskostenabrechnung: So finden Sie die Fehler
Alle Details
"Finanztest" beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Betriebskosten. Unter anderem finden Sie eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können.

Alle Testergebnisse im Überblick.
Checkliste
Frist: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Dafür hat er zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Mietvertrag: Sind die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart? Das sind sie zum Beispiel dann, wenn im Mietvertrag die Posten aufgezählt sind oder allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. "Sonstige" Betriebskosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag erläutert ist, was darunter zu verstehen ist.

Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Ist aus den Ausgaben für den Aufzug der Reparaturkostenanteil herausgerechnet? Hat der Vermieter von den Ausgaben für den Hauswart einen Anteil für dessen Reparatur- und Verwaltungsarbeit abgezogen?

Umlage: Steht bei jeder Nebenkostenart ein Verteilerschlüssel? Stimmt er mit dem im Mietvertrag genannten Umlagemaßstab überein?

Rechnung: Ist die Berechnung nachvollziehbar berechnet und erläutert? Sind Ihre Vorauszahlungen alle berücksichtigt?

Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zum Vorjahr auffällig gestiegen? Ist das etwa darauf zurückzuführen, dass der Vermieter mit Verwandten oder eigenen Firmen etwa zur Hausreinigung überteuerte Verträge geschlossen hat? Nehmen Sie beim Vermieter Einsicht in die Verträge.

Leerstand: Stand im Abrechnungsjahr eine Wohnung leer? Die Nebenkosten dafür trägt der Vermieter.

Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die erheblich höhere Kosten etwa für Wasser oder Müllabfuhr verursachen? Dann muss der Vermieter diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil kürzen.
Unser Rat
Prüfen: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.

Vergleichen: Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.

Zahlen: Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.
Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen
Öffentliche Lasten: Der Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat.

Wasserversorgung: Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter "Warmwasser" abgerechnet.

Entwässerung: Abrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen.

Warmwasser: Der Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen.

Verbundene Versorgung: Kommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage, müssen die Brennstoffkosten rechnerisch getrennt werden.

Fahrstuhl: Umlegbar sind die Kosten für Betriebsstrom und Wartung. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen.

Straßenreinigung/Müllbeseitigung: Diese Kosten – auch für Schnee- und Eisbeseitigung – darf der Vermieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten für die Gartenabfall- oder Schuttabfuhr. Entrümpelungskosten darf er nicht umlegen, wenn der Verursacher zahlen könnte. Umgelegt werden dürfen Kosten für Müllkompressoren und -schlucker und die Mengenerfassung.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können Ausgaben für die Hausreinigung umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Gartenpflege: Sach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Beleuchtung: Umlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich.

Schornsteinfeger Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind.

Versicherungen: Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Gebäudeversicherung und eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht.

Hauswart: Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen. Soweit der Hauswart auch repariert oder Verwaltungsarbeit erledigt hat, muss die Summe gekürzt werden.

Kabel/Antenne: Der Vermieter darf monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren jedoch nicht.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten.

Sonstige Kosten: Der Vermieter muss im Vertrag aufzählen, was zu den sonstigen Kosten gehört. Dort könnte etwa die Dachrinnenreinigung genannt sein. Ist sie regelmäßig nötig, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umgelegen.
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Extreme Mieterhöhungen: 15 ist das neue 20

Kleine Typologie der Makler
Kleine Typologie der Makler
Jeder Großstädter kennt zahlreiche Geschichten über abenteuerliche Wohnungsvermittlungen. Makler spielen dabei fast immer eine Rolle. Eine vollkommen unrepräsentative Umfrage in der Redaktion von SPIEGEL ONLINE hat ein paar dieser Geschichten ans Tageslicht gebracht - subjektive, selbst erlebte Einzelfälle allesamt.
Der Abwesende
Wir wussten über Freunde von einer leerstehenden Wohnung. Wir riefen den Makler an, der uns sagte: "Sie können sich die Wohnung jederzeit ansehen - da sind derzeit Handwerker drin." Das taten wir und teilten dem Makler mit, dass wir die Wohnung gerne nehmen würden. Zwei Tage später durften wir den Vertrag unterzeichnen - die beiden Gläser Mineralwasser im Maklerbüro kosteten uns sozusagen zwei Monatsmieten. Plus Mehrwertsteuer.
Der Marktwirtschaftler
Eine Freundin hatte ihre Wohnung gekündigt, ich habe mich bei dem Vermieter gemeldet und Interesse bekundet. Er war einverstanden, hatte aber bereits einen Makler eingeschaltet. Es folgte ein Treffen mit dem Makler in der Wohnung, wozu er ein kurzes Exposé mitbrachte - das war alles. Ich bekam die Wohnung - und eine Rechnung in Höhe von rund 1200 Euro. Auf die Bitte, mit dem Preis herunterzugehen, da er schließlich keine Arbeit mit der Wohnung gehabt hätte, antwortete der Makler: "Aber ich kann Ihnen doch kein Geld schenken. Es gibt noch viele Andere da draußen, die diese Wohnung gern hätten."
Die Sippe
Wir mussten vor dem Einzug unterschreiben, dass wir wissen, dass die Maklerin die Ehefrau des Hausbesitzers ist. Was wir später herausgefunden haben: Vater und Sohn haben den Immobilienbesitz gemanagt, Mutter und Tochter makelten - so bleibt das Geld garantiert in der Familie. Gezahlt haben wir natürlich trotzdem.
Die Satten
Vor vielen Jahren hatte ich auf der Suche nach einer Mietwohnung notgedrungen die Hilfe eines Maklers gesucht. Als ich mich vor kurzem wieder auf die Wohnungssuche machte, habe ich 14 Makler durchtelefoniert - keiner von denen führte überhaupt noch Wohnungsrecherchen durch. Die lachten nur über meine Nachfrage: "Recherche? Nee, das machen wir schon lange nicht mehr. Das sind ja viel zu viele, die suchen."
Die Konkurrenten
Nicht nur die Makler sind zuweilen ärgerlich, sondern auch jene Interessenten, die dem Makler einen Wink mit dem Zaunpfahl geben, um zu zeigen, wie solvent sie sind. Beispiel: Bei einer Besichtigung sagte ein Interessent zum Makler: "Ach, und sagen sie mal: Die Miete bezahlt man hier wirklich monatlich? Also, ich könnte ihnen auch gerne gleich das Geld für das ganze Jahr geben!"
Die Kreative
Ich habe mich damals riesig gefreut, als ich meine Wohnung ohne Makler gefunden hatte. Dann wollte allerdings die Hausverwalterin auf einmal eine dubiose "Vertragsausfertigungsgebühr" von 200 Euro. Das ist zwar gesetzlich nicht zulässig, wird aber trotzdem gemacht - und vermutlich immer gezahlt.
Die Steuersparerin
Meine Maklerin hat mir beim Einzug angeboten, ihr statt der regulären Maklercourtage von 1400 Euro nur 1000 Euro zu geben - schwarz und unter der Hand. Sie sparte damit die Steuer, ich 400 Euro. Ich konnte damals jeden Euro gut gebrauchen und habe das Angebot angenommen.